「土地を活用したいけれど、建築資金を用意するのは難しい」「デベロッパーから等価交換の提案を受けたが、本当に得なのか判断がつかない」。土地の活用や整理を考える中で、等価交換という言葉に出会う方は少なくありません。
不動産の等価交換とは、土地などの不動産を、それと同じ価値の別の不動産と交換する考え方です。代表的なのが、地主が土地を出し、デベロッパーが建設費を出してマンションなどを建て、完成した建物の一部を地主が受け取る「等価交換方式」です。
この記事では、等価交換方式の仕組み、地主にとってのメリット・デメリット、税金の特例のうち国税庁のページで確認できる「固定資産の交換の特例」の要件、借地権と底地の等価交換、そして等価交換以外の選択肢までを順に整理します。
等価交換は大きな資産を動かす取引です。提案をそのまま受け入れる前に、仕組みと注意点を押さえておきましょう。
等価交換とは｜土地と建物を「同じ価値」で交換する考え方
不動産の世界で等価交換というとき、多くは「等価交換方式」による土地活用を指します。地主が土地を提供し、デベロッパーがその土地にマンションなどを建てて、土地の価値に見合う分の建物（区分所有の住戸など）を地主が受け取る方法です。
地主は建築資金を出さずに、土地の一部と引き換えに新しい建物の一部を持てます。デベロッパーは土地を仕入れる資金を抑えながら事業を進められるため、双方に利点がある仕組みとして使われてきました。
もうひとつの意味として、個人どうしが土地と土地、建物と建物を交換する取引も等価交換と呼ばれます。境界が入り組んだ土地を隣地と交換して形を整える、借地権と底地を交換してお互いに完全な所有権の土地にする、といった使い方です。
たとえば、駅に近いものの古いアパートが建つ土地を持つ方が、デベロッパーと等価交換を行い、新築マンションの数戸を取得して、自宅と賃貸用に使うケースがあります。
等価交換方式の仕組みと進め方
等価交換方式では、土地の価値と建物の建設費をもとに、地主とデベロッパーがそれぞれどれだけの割合の建物を取得するかを決めます。全体の流れを押さえておくと、提案内容を確認しやすくなります。
一般的には、土地の全部をデベロッパーに譲渡して建物の一部を受け取る方法と、土地の一部だけを譲渡する方法があります。どちらを選ぶかで、地主が持つ土地の持分や、完成後の権利関係が変わります。
取得する住戸の割合は、土地の評価額と建設費の比率で決まるのが基本です。たとえば、土地の評価を2億円、建設費などの総事業費を6億円と見込む場合、地主の取り分は全体の4分の1程度という考え方になります。実際の割合は、評価の方法や事業計画によって大きく変わります。
| 段階 | 主な内容 | 地主が確認したいこと |
|---|---|---|
| ① 事業の提案 | デベロッパーが建物の計画と取得割合を示す | 土地の評価の根拠、建物の規模 |
| ② 基本協定 | 事業の進め方や取得する住戸の条件を決める | 取得割合、住戸の位置・面積 |
| ③ 土地の譲渡・着工 | 土地の権利を移し、建物の建設を始める | 工事期間中の住まい・収入の確保 |
| ④ 竣工・建物の取得 | 完成した建物の住戸などを地主が取得する | 登記、管理組合への参加、税金の申告 |
建物の完成までには長い期間がかかるのが一般的です。その間の仮住まいや、アパート収入が途絶える期間の資金繰りも、事前に計画しておく必要があります。
等価交換方式のメリット
等価交換方式には、地主にとっていくつかのメリットがあります。代表的なものを見ていきましょう。
建築資金を用意せずに土地を活用できる
最大のメリットは、自己資金や借入れなしで新しい建物を持てることです。建設費はデベロッパーが負担するため、借入れによる返済の負担を抱えずに土地を活用できます。
古い建物を新しい建物に入れ替えられる
老朽化したアパートや自宅が建つ土地であれば、等価交換によって新築の建物に住み替えられます。取得した住戸は、自宅として使うほか、賃貸に出して収入を得ることもできます。
資産を分けやすい形にできる
1つの土地は分けにくい資産ですが、マンションの住戸であれば1戸ずつ分けて相続しやすくなります。相続人が複数いる場合の分け方を考えるうえで、選択肢が広がります。
たとえば、土地を3人の子にどう分けるか悩んでいた方が、等価交換で取得した3戸の住戸を1戸ずつ相続させる計画を立てたケースがあります。
等価交換方式のデメリットと注意点
メリットがある一方で、等価交換方式には見落としやすいデメリットもあります。提案を受けたときは、次の点を必ず確認しましょう。
土地の所有権の一部、または全部を手放す
等価交換では、土地の権利をデベロッパーに渡すことになります。完成後に地主が持つのは、マンションの区分所有権と、それに伴う敷地の持分です。土地を単独で自由に使える状態ではなくなります。
取得割合や評価は交渉次第
土地の評価額や建設費の見積りによって、地主が受け取る住戸の数や広さは変わります。提示された割合の根拠を確認し、納得できるまで説明を求めることが大切です。
管理費や修繕積立金の負担が生じる
マンションの住戸を取得すると、管理組合の一員として管理費や修繕積立金を負担します。賃貸に出す場合でも、空室の期間は家賃が入らないまま負担が続きます。
| 項目 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 資金 | 建築資金を用意しなくてよい | 工事期間中は収入が途絶えることがある |
| 権利 | 新築の建物の区分所有権を持てる | 土地の単独所有ではなくなる |
| 取得内容 | 住戸を自宅・賃貸に使える | 取得割合は評価と交渉で決まる |
| 維持費 | 新築のため当面の修繕は少ない | 管理費・修繕積立金がかかり続ける |
| 相続 | 住戸単位で分けやすい | 住戸ごとに価値の差が出ることがある |
等価交換と税金｜固定資産の交換の特例の要件
等価交換を考えるときに気になるのが税金です。国税庁は、個人が土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときに、譲渡がなかったものとする「固定資産の交換の特例」を案内しています。主な要件は次のとおりです。
- ●交換で譲渡する資産・取得する資産が、いずれも固定資産であること（不動産業者の販売用の土地など棚卸資産は対象外）
- ●土地と土地、建物と建物のように同じ種類の資産であること（借地権は土地の種類に含まれる）
- ●譲渡する資産は1年以上所有していたもので、取得する資産も相手が1年以上所有し、交換のために取得したものでないこと
- ●取得する資産を、譲渡する資産の交換直前と同じ用途に使うこと
- ●両者の時価の差額が、高い方の時価の20パーセント以内であること
交換に伴って金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として課税されます。特例を受けるには、譲渡所得の内訳書を添えて確定申告をする必要があります。
注意したいのは、等価交換方式で土地を渡して建物の住戸を受け取る場合、土地と建物は種類が異なるという点です。この特例は同じ種類どうしの交換が要件のため、等価交換方式にそのまま当てはまるとは限りません。どの特例が使えるかは、税理士や税務署に事前に確認しましょう。
また、交換による土地の所有権の移転登記にかかる登録免許税は、不動産の価額の1,000分の20です。
出典：国税庁｜土地建物の交換をしたときの特例
国税庁｜交換差金を受け取ったとき
国税庁｜不動産業者などが所有している土地建物と交換したとき
国税庁｜登録免許税の税額表
借地権と底地の等価交換｜権利を整理する方法
等価交換は、借地権と底地が絡む土地の整理にも使われます。地主が持つ底地の一部と、借地人が持つ借地権の一部を交換し、それぞれが完全な所有権の土地を持つという方法です。
国税庁は、借地権は土地と同じ種類に含まれるため、底地の一部と借地権の一部との交換も土地と土地との交換になり、その他の要件にも当てはまれば固定資産の交換の特例の適用を受けられると説明しています。
たとえば、1つの土地に借地権が設定されている場合、土地を2つに分け、一方を地主の完全な所有地、もう一方を借地人の完全な所有地にするイメージです。地主は地代収入の代わりに自由に使える土地を、借地人は地代の負担がない自分の土地を得られます。
ただし、交換する面積の決め方には借地権割合などの考え方が関わり、土地を分ける分筆や測量も必要になります。地主と借地人の合意が前提となるため、話し合いがまとまらないことも少なくありません。
等価交換が向かないときの選択肢｜売却・買取
等価交換は、土地の広さや立地、地主の意向など、条件がそろってはじめて成り立つ方法です。条件が合わない場合や、交渉がまとまらない場合には、別の選択肢も検討しましょう。
たとえば、土地が狭い、接道の条件が悪いといった理由でマンションの計画が立たない土地は、デベロッパーからの提案自体が出にくくなります。また、借地権と底地の交換も、地主と借地人のどちらかが応じなければ実現しません。
こうした場合は、土地や底地、借地権をそのまま売却するという方法があります。とくに権利関係が複雑な土地は、一般の買い手が付きにくいため、扱いに慣れた買取会社に直接買い取ってもらうのが現実的です。買取であれば、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。
等価交換と売却のどちらが合うかは、土地を持ち続けたいのか、現金化して整理したいのかによって変わります。将来の使い方や相続の計画とあわせて考えることが大切です。
等価交換についてよくある質問
等価交換について、よく寄せられる質問にお答えします。提案を検討する前に確認しておきましょう。
等価交換方式で取得する住戸の数はどう決まりますか
基本的には、土地の評価額と建設費などの事業費の比率をもとに決まります。評価の方法や事業計画によって割合は変わるため、提示された数字の根拠をデベロッパーに確認することが大切です。
等価交換をすれば税金はかかりませんか
税金がかからないとは限りません。固定資産の交換の特例は、同じ種類の固定資産どうしの交換などの要件を満たした場合に使えるもので、交換差金を受け取ればその部分には課税されます。適用の可否は事前に税理士や税務署に確認しましょう。
借地権と底地は等価交換できますか
地主と借地人が合意すれば、底地の一部と借地権の一部を交換して、それぞれが完全な所有権の土地を持つ方法があります。国税庁は、要件を満たせば固定資産の交換の特例の対象になると説明しています。
等価交換の提案を断った場合、ほかにどんな方法がありますか
土地をそのまま売却する、底地や借地権を買取会社に売却する、といった方法があります。権利関係が複雑な土地は、扱いに慣れた会社に相談すると選択肢が広がります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
等価交換が検討されるような土地は、権利関係の整理や活用の見通しを立てる力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
等価交換は、土地と建物、あるいは土地どうしを同じ価値で交換する考え方です。建築資金なしで土地を活用できる一方、土地の権利を手放すことや、税金の扱いには注意が必要です。
- ●等価交換方式は、地主が土地を、デベロッパーが建設費を出し、建物の一部を地主が取得する方法
- ●取得割合は土地の評価と事業費の比率で決まり、根拠の確認が欠かせない
- ●固定資産の交換の特例は、同じ種類の固定資産の交換や時価差20パーセント以内などが要件
- ●交換差金を受け取ると、その部分は譲渡所得として課税される
- ●借地権と底地の交換は、要件を満たせば交換の特例の対象になる
等価交換の提案を受けて迷っている方や、借地権・底地の整理を考えている方は、マーキュリーにご相談ください。権利関係が複雑な土地も、直接買取で承ります。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
