借地権を地主に買い取ってもらう方法｜価格の相場・流れ・断られたときの対処法

「借地の家を手放したいので、地主さんに買い取ってもらえないだろうか」「地主から土地を返してほしいと言われたけれど、タダで返すしかないの？」——借地権を手放すとき、まず思い浮かぶのが地主への売却です。
借地権は売買できる財産なので、地主に買い取ってもらうこともできますし、地主の承諾を得て第三者に売ることもできます。ただし、どちらも地主との話し合い次第で、進め方を誤るとこじれて身動きが取れなくなることもあります。
この記事では、借地権を地主に買い取ってもらうときの価格の目安と流れ、注意点、断られたときの対処法、そして買取会社に売る方法までを、借地権の買取を数多く手がけてきた当社の事例を交えて解説します。

そもそも借地権とは

借地権とは、ひと言でいえば「建物を建てるために他人の土地を借りる権利」です。建物を建てるには、その土地を使う正当な権利（権原）が必要です。自分の土地なら所有権、地主から借りている土地なら借地権がその権利にあたります。
借地権は財産として扱われ、売買や相続ができます。地代を払って借りている土地でも、借地権そのものには価値があるということです。借地権の種類や旧法・新法の違いは旧法借地権とは？新法との違いで詳しく解説しています。

借地権の売却先は「地主」か「第三者」

借地権を手放す方法は、大きく分けて地主に買い取ってもらうか、第三者（一般の個人や不動産会社）に売るかの2つです。

地主と借地人が一緒に土地全体を売る「同時売却」という方法もあります（参考：底地と借地権の同時売却）。

借地権を地主に買い取ってもらう方法

地主が借地権を買い取りたい理由

地主が借地権を買い取って土地を取り戻したいと考える理由には、次のようなものがあります。

• 自分や家族が土地を使いたい、住まわせたい
• アパートやマンションを建てて有効活用したい
• 借地の管理が煩わしく、子どもの代には所有権の土地として残したい
• 相続税の評価や納税を考えて、底地を整理しておきたい

「貸した土地を返してもらうだけなのに、なぜお金を払うのか」と考える地主もいます。しかし借地権は借地借家法で守られた借地人の財産で、第三者に売ることもできる権利です。地主が土地を取り戻すには、借地人からこの財産を買い取る必要があります。
借地人から買取りを持ちかける場合は、地主にとってのメリット（土地を自由に使える、相続の悩みが減るなど）もあわせて伝えると、話が前に進みやすくなります。

地主に売るときの価格の目安

地主が借地権を買い取る価格は、国税庁の路線価図に記載された「借地権割合」が出発点になることが多いです。

路線価図の数字の後ろにあるA〜Gのアルファベットが借地権割合です（A＝90％からG＝30％まで10％刻み）。駅前や繁華街ほど借地権割合は高くなります。借地権割合がD（60％）のエリアなら、土地全体の価値のうち借地権が60％、底地が40％という考え方です。

ただし、借地権割合はあくまで相続税を計算するための数字です。実際の取引価格は、地主と借地人のどちらから話を持ちかけたか、建物の状態、残りの契約期間、地代の水準、地主がどれだけ土地を必要としているかなどで上下します。一般的には、更地価格の5〜7割程度が一つの目安と言われ、借地人から売りたいと申し出る場合は低め、地主から買い戻したいと申し出る場合は高めになる傾向があります。
地主に売る場合は譲渡承諾料がかからないので、第三者に売る場合の価格から承諾料を差し引いた金額が、話し合いの一つの基準になります。相場の考え方は借地権の売却相場はいくら？でも解説しています。

国税庁の路線価図はこちら

価格以外に決めておくべき3つの条件

① 借地上の建物をどうするか

借地上の建物は借地人のものです。借地人が解体して更地で引き渡すのが一般的ですが、地主が建物を使いたい場合などは、建物付きのまま引き渡すこともあります。解体費用をどちらが負担するかも含めて決めておきます。

② 土地賃貸借契約をいつ解約するか

通常は、売買の決済（引き渡し）の日をもって土地賃貸借契約を合意解約します。それまでの地代の精算や、未払いの地代・更新料があればその扱いも決めておきましょう。

③ 代金をいつ支払うか

一般的な売買では、契約時に手付金（代金の5〜10％程度）を受け取り、引き渡し時に残りを受け取ります。建物を解体してから引き渡す場合、借地人が解体費用を用意できないこともあるため、代金の一部を中間金として先に受け取る方法もあります。

この3つは互いに関係しているので、順番に注意が必要です。たとえば、契約後に建物を解体したところで、地主が「やっぱりやめたい」と言い出したとします。借地権は建物があってこそ守られる権利なので、建物を壊した後では借地人が非常に不利になります。解体は代金の支払いが確実になってから、という順番を契約書で取り決めておきましょう。

地主に買い取ってもらう流れ

地主に売るときの注意点

• 地主の資金計画：地主が金融機関から借りて買い取る場合は、融資の審査に時間がかかったり、通らなかったりすることがあります。決済日や、融資が下りなかった場合の扱いを事前に確認しておきましょう。
• 自分本位な交渉は逆効果：売買である以上、お互いの合意が必要です。強気な条件を押し通そうとすると話が流れ、その後の関係まで悪くなることがあります。
• 税金：売却で利益が出れば、譲渡所得税・住民税がかかります。相続した借地権を売る場合は、相続税の取得費加算の特例が使えることもあります（参考：不動産にかかる税金）。

地主に断られた・無償で返してと言われたときは

地主に買い取りを相談しても話を聞いてもらえない、あるいは「建物を壊して更地で返してほしい」と言われることもあります。多くの借地契約書には「原状に復して返還する」と書かれており、借地人が自分から借地を返す場合は、建物を解体して更地で返すのが原則だからです。

このとき誤解されやすいのが「建物買取請求権」です。建物買取請求権は、借地の期間が満了して更新されずに終わる場合に、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう求められる権利です（借地借家法13条）。借地人が自分から借地を返す場合（合意解約）や、地代の滞納などで契約を解除された場合には使えません。また、借地権を第三者に売ろうとして地主が承諾しない場合は、買主となる第三者が地主に建物の買取りを請求できる仕組みもあります（同14条）。

地主が買い取らない場合でも、借地権を手放す方法はあります。

• 第三者に売る：地主の承諾を得て、買取会社などに売ります（次の章で解説します）。
• 借地非訟を使う：地主が第三者への譲渡を承諾しない場合、裁判所に承諾に代わる許可を求められます。申立てがあると、地主は自分が優先して買い取ることを申し出られる「介入権」を持つため、結果的に地主への売却で決着することもあります（参考：借地非訟とは？）。

借地権を第三者（買取会社）に売る方法

第三者に売るには地主の承諾が必要

借地権（賃借権）を第三者に売るときは、地主の承諾が必要です。借りている人が知らないうちに入れ替わっては地主も困るため、土地賃貸借契約書にも「譲渡には事前に地主の承諾が必要」と書かれているのが一般的です。
承諾の対価として、地主に「譲渡承諾料（名義書換料）」を払います。相場は借地権価格の10％程度と言われますが、法律で決まっているわけではなく、地主との話し合いで決めます（参考：借地権の承諾料はいくら？）。

進め方を誤ると承諾が得られなくなる

借地権の売却は、地主がどう考えているかで方向性が大きく変わります。「借地権を買い取りたい」「このまま地代収入を得たい」「底地も一緒に売りたい」と地主の考えはさまざまで、中には「譲渡も認めないし買取りもしない、更地にして返してほしい」という地主もいます。
地主の意向を確かめずに話を進めると、こじれて承諾が得られなくなることがあります。普段から付き合いのある地主なら、まずは地主に相談するところから始めましょう。

注意したいのが、借地権に詳しくない不動産会社に任せてしまうケースです。「借地権割合が60％だから、所有権価格の60％で売れますよ」「地主との交渉は簡単なので任せてください」と安易に言う会社もあります。実際に頼んでみたら、地主との条件がまとまらず、最初に聞いた金額よりずっと安くなってしまった、という話も珍しくありません。
また、「売買契約を結んでから地主の承諾をもらえばいい」と考える会社もありますが、契約後に承諾が得られなければ取引は進まず、それまでの時間が無駄になるうえ、地主との関係も悪くなります。地主の承諾条件を確認してから価格を決める、あるいは承諾が得られることを条件にした契約にするのが基本です。

買取会社に売るメリット

• 現金化が早い：一般の買主を探す必要がなく、地主との条件調整がまとまればすぐに取引できます。借地権に詳しい会社なら、地主との調整も早く進みやすくなります。
• 地主との関係が良くなくても売れることがある：過去のトラブルなどで地主との関係がこじれている借地権は、一般の買主にはまず売れません。内容によりますが、借地権を扱い慣れた会社なら買い取れることがあります。
• 条件によっては高く売れることもある：買取は安くなるイメージがありますが、仲介で一般の買主が見つからなければ、結局は仲介会社が買取会社に話を持ち込むことも多いです。その場合、直接買取会社に売れば仲介手数料がかかりません。土地の最も有効な使い方によっては、一般の買主より高く評価できることもあります。

買取会社はどうやって価格を決めるのか

買取会社は、借地権を買い取った後に事業をして利益を出すことを前提にしています。たとえば、借地権付きの新築戸建ての分譲、中古戸建てとしての再販、アパートの建築、商業地ならマンションやビルの開発などです。
そのため買取価格は、借地権割合や相場から機械的に出すものではなく、想定する事業が成り立つかを検証したうえで決まります。そして、その事業には地主の承諾が欠かせません。

買取会社が地主と調整する承諾の内容

① 借地権の譲渡承諾

借地権を買取会社に譲渡することへの承諾です。

② 建て替え（増改築）の承諾

買取会社が今の建物を建て替えたり、増改築したりする前提なら、その承諾が必要です。

③ 再譲渡の承諾

買取会社が新しい建物を建てて第三者に売る前提なら、買取会社からその先の買主への譲渡についても承諾が必要です。

④ 借地条件変更の承諾

旧法借地権で、木造などの非堅固建物を目的とする契約を、鉄筋コンクリート造などの堅固建物に建て替える場合など、借地条件が変わるときは、その変更への承諾が必要です。

⑤ その他の承諾

契約期間の更新や、建築資金の融資を受けるための抵当権設定の承諾など、事業に関わる承諾も必要になります。

大切なのは、①〜⑤をまとめて地主と話し合うことです。譲渡だけ承諾をもらえても、建て替えの承諾がなければ買取会社は事業ができず、買い取れなくなってしまいます。包括的に条件を調整することで、提示された買取価格を実現できるようになります。売却全体の流れは借地権は売却できる？でも解説しています。

マーキュリーの借地権買取事例

当社は借地権・底地の権利調整を本業とし、借地権の買取実績は258件、底地の買取実績は74件にのぼります（当社サイト掲載時点）。当社が直接の買主になり、地主様と当事者として話し合い、買取後にどのような計画で土地を活かすのかを地主様にご提案できるため、地主様の承諾が得にくいケースでも解決につながることがあります。
これまでにも、借地人が更新料を払っていなかった、地代を供託していたなどの理由で、地主様が譲渡を認めないというご相談を受け、調整を重ねて解決してきました。いくつかの事例をご紹介します。

事例1：地主が譲渡を認めず、借地非訟で和解

借地人様の代理人の弁護士から、「地主が承諾してくれないため、借地権付き建物の売却が進まない」とご相談を受けました。地主側の弁護士に譲渡の承諾をお願いしましたが、やはり認めないとのこと。そこで借地人様側の弁護士が借地非訟を申し立て、3〜4回の審問期日を経て、双方が納得できる形で和解に至りました。

事例2：相続で引き継いだ借地権を、底地との同時売却で解決

遺産分割でもめた末に、ほかの相続人が預貯金を取得し、末っ子の相談者様が借地権付き建物を相続することになったケースです。「使う予定がないので売りたいが、どう手続きすればいいかわからない」とのご相談でした。
当社が周辺の権利関係を調べたところ、地主様は周辺一帯の土地や底地を相続で取得しており、過去には底地を借地人に売ったこともあるようでした。地主様にお会いしてお話をうかがうと、相続税の納税で苦労された経験があり、「子どもの代に同じ思いをさせたくない。金額によっては底地の売却も考える」とのこと。
そこで当社は、測量の手間がかからない公簿売買とすること、契約不適合責任を免除することなど、地主様に負担をかけずに手離れよく売れる条件で底地の買取りをご提案し、合意をいただきました。借地権だけを売るより、底地とあわせて所有権として売るほうが買主にとっての価値が高く、借地権の価格も評価されやすくなります。底地を持ち続けるリスクを感じている地主様にとっても、借地人が売るタイミングでの同時売却は合理的な選択肢です。

事例3：他社で1年以上進まなかった借地権を、底地と同時に取得（世田谷区東玉川）

住み替えのため借地権を売りたいと他社に依頼していたものの、地主との協議が1年以上進まなかった案件です。1筆の土地に4軒の借地があり、契約上の面積と実際の使用範囲が食い違っていたため、当社が確定測量を行い、各借地人と調整して分筆しました。最終的には地主様から底地の売却のご依頼も受け、借地権とあわせて取得しています。
事例を見る：世田谷区東玉川

事例4：地主の立場から、3年かけて借地権を買い取り（文京区本駒込）

当社が借地人3名のいる底地を取得し、地主の立場から約3年にわたって一人ひとりと話し合い、借地権を順次買い取った事例です。すべての借地権を取得して所有権にしたうえで、土地を売却しました。地主が借地権を買い取る場面でも、借地人の事情に合わせて時間をかけて調整することが大切だと実感した案件です。
事例を見る：文京区本駒込

こんなご相談も受けています

• 売却しようと地主に相談したが、譲渡を認めてくれない
• 借地権を相続したが、ほかに家があって使う予定がない
• 建物が古くなったので引っ越したい。借地権を売って引越し先の費用に充てたい
• 地主から更新料や地代の値上げを求められて困っている

相続した借地権については借地権の相続で要注意！相続と遺贈の違い、地主とのトラブル全般は借地トラブルの解決方法もご覧ください。

マーキュリーに借地権の売却を相談する流れ

借地権の買取に関するよくある質問

Q. 借地権を地主に買い取ってもらう価格の相場はいくらですか？

路線価図の借地権割合が出発点になることが多いですが、実際の価格は交渉で決まります。一般的には更地価格の5〜7割程度が目安と言われ、借地人から売りたいと申し出る場合は低め、地主から買い戻したいと申し出る場合は高めになる傾向があります。

Q. 地主に売る場合も譲渡承諾料はかかりますか？

かかりません。譲渡承諾料は第三者に売るときに地主の承諾の対価として払うものなので、地主自身が買い取る場合は不要です。

Q. 地主が買い取ってくれない場合はどうすればいいですか？

地主の承諾を得て、買取会社などの第三者に売る方法があります。地主が第三者への譲渡も承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟の手続きを利用できます。

Q. 地主から更地にして返すよう言われました。建物買取請求権は使えますか？

借地人が自分から借地を返す場合（合意解約）には、原則として使えません。建物買取請求権は、借地の期間が満了して更新されずに終わる場合などに認められる権利です。返す前に、地主や第三者に借地権を買い取ってもらえないか確認しましょう。

Q. 地主と関係が悪くても借地権は売れますか？

内容によりますが、売れることがあります。一般の買主に売るのは難しくなりますが、借地権を扱い慣れた買取会社なら、買主として地主と条件を協議し、買い取れるケースがあります。

Q. 売買契約を結んでから地主の承諾をもらっても大丈夫ですか？

おすすめしません。契約後に承諾が得られないと取引が進まず、地主との関係も悪くなります。先に地主の承諾条件を確認するか、承諾が得られることを条件にした契約にするのが基本です。

Q. マーキュリーはどのエリアに対応していますか？

東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。

まとめ

借地権は、地主に買い取ってもらうことも、地主の承諾を得て第三者に売ることもできます。地主に売るなら譲渡承諾料はかかりませんが、価格や建物の扱い、解約日、代金の支払い時期を契約書できちんと決めておくことが大切です。地主が買い取らない場合は、買取会社への売却や借地非訟という道もあります。
どの方法でも、地主の意向を確かめながら進めることが成功の鍵です。地主様との協議に不安がある方は、借地権の買取実績が豊富な株式会社マーキュリーにご相談ください。