既存不適格と違法建築（違反建築）の違いとは？見分け方・リスク・売却時の注意点

既存不適格と違法建築物の違い

不動産の重要事項説明書や物件資料で、「既存不適格」という言葉を見かけて不安になった方もいるかもしれません。よく似た言葉に「違法建築物（違反建築物）」もあり、どちらも「今の建築基準法に合っていない建物」という点は同じです。
しかし、この2つは意味も、法律上の扱いも、売買への影響もまったく違います。既存不適格は基本的にそのまま住み続けられる適法な建物ですが、違法建築物は行政から是正を命じられることもある建物です。
この記事では、2つの違いと見分け方、それぞれのリスクと対策、売却や購入のときの注意点を、権利関係や法的制約のある不動産を数多く扱ってきたマーキュリーの事例も交えて解説します。

既存不適格と違法建築物の違いを理解しよう

まずは、それぞれの言葉の意味と、共通点・違いを整理します。

既存不適格とは何か

既存不適格とは、建てたときには法律に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、今の基準には合わなくなった建物のことです。正式には「既存不適格建築物」といいます。
建物を建てた人が何か違反をしたわけではありません。ルールのほうが後から変わったため、結果として今の基準に合わなくなった、という状態です。そのため建築基準法でも、既存不適格の建物は、そのまま使い続けることが認められています。
ただし、建て替えや一定以上の増改築をするときは、今の法律に合わせなければなりません。今と同じ大きさの建物が建てられないこともあり、それが資産価値に影響します。

違法建築物とは何か

違法建築物（違反建築物）とは、建てたときや増改築をしたときから、建築基準法などの法律に違反している建物のことです。
本来、建物を建てる前には、計画が法律に合っているかを役所や指定確認検査機関に確認してもらう「建築確認」を受け、完成後には「完了検査」を受ける必要があります。違法建築物は、こうした手続きを受けずに建てられたり、確認を受けた計画と違う形で建てられたり、あとから無断で増築されたりした建物です。
たとえば次のようなケースが違法建築物にあたります。

• ●建ぺい率や容積率の上限を超えて建てた、増築した
• ●建築確認を受けずに増築した（車庫やサンルームの増設など）
• ●高さ制限や斜線制限を超えて建てた
• ●確認を受けた用途と違う使い方に、手続きをせずに変えた（住宅を店舗や宿泊施設にするなど）
• ●確認を受けた図面と違う形で建てた

違法建築物は、行政から是正を命じられることがあり、売買やローンにも大きな影響があります。既存不適格との一番の違いは、「建てたとき（工事をしたとき）に適法だったかどうか」です。

既存不適格と違法建築物の共通点

成り立ちは正反対ですが、どちらも「今の法律の基準を満たしていない」ため、次のような共通点があります。

不動産価値への影響

どちらも、同じ条件の適法な物件に比べて評価が低くなりやすく、買い手が限られます。売買の価格交渉や契約条件にも影響します。

建物の安全性

既存不適格のうち、旧耐震基準の建物などは、今の基準に比べて耐震性が低い可能性があります。違法建築物は、法律の基準を守らずに建てられているため、構造や防火の面で安全性に疑問が残ります。

建て替えや増築の制約

どちらも、建て替えたり増築したりするときは今の法律に合わせる必要があります。その結果、今より小さな建物しか建てられないこともあります。

既存不適格と違法建築物の違いを知ろう

次に、2つの違いを整理します。よく混同されますが、法律上の扱いは大きく異なります。

適法性の観点

既存不適格は、建てたときには法律を満たしていて、その後のルール変更で基準から外れたものです。違法建築物は、建てたときや増改築したときから法律に違反しています。

是正の必要性

既存不適格は、すぐに直さなければ罰せられる、ということはありません。そのまま住み続けることができ、建て替えや一定以上の増改築をするときに、今の法律に合わせればよいとされています。
ただし、老朽化などで著しく危険な状態になった場合は、既存不適格であっても、行政から除却や修繕などを命じられることがあります。

一方、違法建築物は、行政から是正を求められる可能性があります。建築基準法では、違反建築物の建築主や工事の請負人だけでなく、今の所有者や管理者、占有者に対しても、建物の除却や移転、改築、使用の禁止などを命じられると定めています。つまり、知らずに違法建築物を買った人も、是正を求められる立場になりうるということです。

このように、言葉は似ていても、取るべき対応は大きく異なります。

既存不適格の特徴について学ぼう

ここからは、既存不適格に絞って解説します。

既存不適格になる主な原因

既存不適格になる原因は、主に次の3つです。

法改正や都市計画の変更

もっとも多いのがこのケースです。たとえば、容積率400％の地域で容積率いっぱいの建物を建てたあと、都市計画の変更で容積率が200％に引き下げられると、その建物は既存不適格になります。
1981年6月に耐震基準が大きく改正される前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震基準の建物も、今の耐震基準を満たしていなければ既存不適格です。

敷地の一部が道路などに使われた

道路の拡幅などで敷地の一部が収用されると、敷地面積が小さくなり、建ぺい率や容積率の上限を超えてしまうことがあります。

法律ができる前から建っていた

建築基準法は1950年に施行されました。それ以前から建っていた建物は、今の基準に合わないことが多くあります。
たとえば、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」を満たしていない土地の建物は、今は建て替えができない「再建築不可物件」になります。再建築不可物件については、再建築不可物件は売却できる？で詳しく解説しています。また、幅4m未満の道路に面した土地では、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」が必要になります（セットバックが必要な土地とは？）。

既存不適格の代表的な問題点（リスク）

耐震性の不足

旧耐震基準の建物は、大きな地震のときに倒壊などのおそれが高まる可能性があります。住む人の安全に関わるうえ、建物の評価を下げる要因にもなります。

建て替えると今より小さくなる

容積率や建ぺい率がオーバーしている建物は、建て替えると今と同じ大きさの建物が建てられません。接道義務を満たしていなければ、そもそも建て替えができないこともあります。

ローンが組みにくく、資産価値が下がりやすい

金融機関は、建て替えたときの価値も見て担保の評価をします。既存不適格の建物は担保評価が低くなりやすく、不適合の内容によっては住宅ローンが組みにくくなります。買い手がローンを使えなければ、現金で買える人に限られるため、売却価格も下がりやすくなります。

既存不適格の改善策を考える

既存不適格の建物を持っている、または買う予定がある場合の主な対応策です。どの部分が不適格なのかによって対策は変わるため、まずは不適格の内容を確認しましょう。

耐震性の強化

耐震性が足りない場合は、耐震診断を受けたうえで、耐震補強工事を検討しましょう。構造に関わる工事になるため大がかりになることもありますが、自治体によっては耐震診断や補強工事に使える助成制度があります。

増改築・リフォームのルールを確認する

既存不適格の建物でも、一定の範囲の増改築であれば、既存部分を今の基準に合わせなくてよいとする緩和の規定があります。どこまでの工事なら可能かは、建築士や役所に確認しましょう。
なお、2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅などでも、大規模な修繕や模様替えをするときに建築確認が必要になりました。これまで確認なしでできたリフォームでも、手続きが必要になることがあります。詳しくは再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？2025年法改正をご覧ください。

建て替えやリノベーションを計画する

建て替える場合は、今の法律の範囲でどこまでの建物が建てられるかを確認し、計画を立てます。大きなリノベーションをする場合は、間取りの見直しも一緒に行うことが多いです。

違法建築物のリスクと対策について知ろう

次に、違法建築物について解説します。既存不適格に比べると、もともと適法ではない分、リスクも必要な手続きも大きくなります。

違法建築物の影響と問題点

是正命令と罰則

違法建築物は、行政から建物の除却や改築、使用の禁止などを命じられることがあります。命令に従わない場合は、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金といった罰則の対象にもなります。是正のための工事には、時間もお金もかかります。

ローンが使えず、売りにくい

金融機関は、違法建築物への融資に原則として慎重です。買い手が住宅ローンを使えないため、購入できる人はごく限られ、売却価格は大きく下がります。また、不動産会社には売買のときに違反の事実を説明する義務があり、隠して売ることはできません。

安全性への懸念

法律の基準を守らずに建てられているため、構造や防火に問題がある可能性があります。火災や地震のときに、住む人や近隣に被害が及ぶおそれもあります。

保険や近隣関係への影響

違反の内容によっては、火災保険などの補償で問題になることがあります。また、高さ制限や斜線制限を超えた建物は、近隣の日当たりや眺めに影響し、苦情やトラブルの原因にもなります。

違法建築物はなぜ発覚するのか

違法建築物が発覚するきっかけの多くは、近隣からの通報です。通報があると、役所が調査を行い、建築主や工事を請け負った業者、所有者などに事情を聞いたり、是正を指導したりします。
また、売却しようとしたときに、不動産会社や買い手の調査で初めて違反がわかる、ということも珍しくありません。購入した建物が違法建築物だった場合、自分が工事をしたわけでなくても、所有者として是正を求められ、撤去や改修の費用を負担することになりかねません。

違法建築物を是正・処分する方法

適法化を検討する

まずはどの部分が違反しているのかを確認し、違反部分を取り除いたり、用途を元に戻したりすることで、適法な状態に戻せないかを検討します。無断で増築した部分を撤去すれば適法になる、というケースもあります。建築士に調査を依頼し、役所と相談しながら進めましょう。

撤去・建て替えを検討する

違反の程度が大きく、是正が難しい場合は、建物を取り壊して、今の法律に合った建物に建て替えることも選択肢です。解体には、自治体への届出など必要な手続きがあります。

買取会社に売却する

自分で是正する時間や費用をかけられない場合は、法的な制約のある物件を扱う買取会社に、現況のまま売る方法もあります。違反建築の物件の売り方については、違反建築の物件は買い取ってもらえる？で詳しく紹介しています。

既存不適格と違法建築物を見分ける方法

建築基準法と都市計画法の関係

建築基準法は、建物を建てるときの基準を定めた法律で、建築確認の手続きや、建物の高さ、建ぺい率、容積率、接道などのルールを定めています。一方、都市計画法は、用途地域など、まちづくりのための土地利用のルールを定めた法律です。容積率や建ぺい率の上限は、都市計画で決められた数値をもとに建築基準法で規制されます。
それぞれの法律の概要は、建築基準法とは？、都市計画法とは？で解説しています。

既存不適格と違法建築物を区別するポイント

自分の物件がどちらにあたるのかは、次のような書類や情報で確認できます。

①確認済証の有無

建築確認を受けて、計画が法律に合っていると認められると、「確認済証」が交付されます。既存不適格の建物は、当時の法律にもとづいて確認済証を受けて建てられています。違法建築物は、確認を受けていないか、確認を受けた内容と違う形で建てられています。

②検査済証の有無

建物の完成後、確認を受けた計画どおりに建てられているかを検査し、問題がなければ「検査済証」が交付されます。検査済証があれば、少なくとも完成した時点では適法だったことの証明になります。
ただし、かつては完了検査を受けないまま使われる建物も多く、検査済証がないからといって必ず違法建築物とは限りません。反対に、検査済証があっても、そのあとに無断で増改築をしていれば、違法建築物になります。

③台帳記載事項証明書で確認する

確認済証や検査済証をなくしてしまった場合は、役所で「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を取得すると、建築確認や完了検査を受けたかどうか、いつ受けたかを確認できます。

④図面・登記と現況を比べる

確認を受けたときの図面と、今の建物を比べてみましょう。図面にない増築部分があれば、違反の可能性があります。登記簿に記載された床面積と、実際の床面積に大きな差がないかも確認のポイントです。

⑤建築時期と法改正の時期

既存不適格は、法改正によって基準を満たさなくなった建物です。建てた時期と、関係する法改正や都市計画の変更の時期を照らし合わせることで見分けられます。
ただし、一般の方が法令を正しく読み解いて判断するのは難しいため、建築士や不動産会社など専門家に相談することをおすすめします。

売却・購入のときの注意点

既存不適格・違法建築物を売るとき

既存不適格や違法建築の事実は、売買のときに買い手に必ず伝えなければなりません。隠して売ると、あとから契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約の解除を求められるおそれがあります。
買い手がローンを使いにくいため、一般の買い手に仲介で売るのは時間がかかりがちです。早く確実に売りたい場合は、こうした物件の扱いに慣れた買取会社に相談するのも一つの方法です。再建築不可の物件の買取については、再建築不可物件の買取で紹介しています。

既存不適格の物件を買うとき

既存不適格の物件は、相場より安く買える反面、建て替えやローン、売却で制約があります。次のような条件がそろっていれば、購入を検討してもよいでしょう。

• ●不適合の内容が軽微で、建て替えても大きく規模が変わらない
• ●耐震性に問題がない、または補強で対応できる
• ●今の建物のまま、長く使い続けられる
• ●立地がよく、将来も需要が見込める

違法建築物は、是正命令やローン、売却のリスクが大きいため、購入は慎重に判断しましょう。どうしても検討する場合は、違反の内容と是正にかかる費用を、事前に専門家に調べてもらうことが欠かせません。

マーキュリーの事例：法的な制約のある不動産をどう再生したか

マーキュリーは、借地権・底地などの権利調整に加えて、再建築不可や耐震性の問題を抱えた不動産の買取・再生にも取り組んできました。実際の事例をいくつか紹介します。

再建築不可だった土地を、再建築できる土地に

1つの土地に4軒の借地権が設定され、契約の面積と実際に使っている面積が食い違っていた土地の事例です。奥にある2区画は、もともと再建築不可の状態でした。
マーキュリーが確定測量を行って各借地人と調整し、分筆登記をしたうえで、奥の2区画についても関係各所との協議を重ね、法的・技術的な調整によって再建築ができるようにしました。その後、地主から底地も取得し、造成した宅地として販売しています（世田谷区東玉川の事例）。

耐震性が不足していた旧耐震マンションの再生

2013年の耐震診断で耐震性の不足がわかった、総戸数106戸のマンションの事例です。マーキュリーは2015年に27戸を取得して管理組合の理事となり、のちに理事長として、当時創設されたばかりの「マンション敷地売却制度」の活用を区分所有者の皆様に説明していきました。
港区の助成制度や国のガイドラインも活用しながら、建物検討委員会の発足、再生方針の決議、事業協力者の選定を経て、2020年にマンション敷地売却決議が可決。2022年に敷地の売却を完了しました（高輪交陽ハイツの事例）。耐震性に不安のある建物の再生には、このように長い時間と、関係者の合意形成が必要になります。マンション敷地売却制度については、マンション敷地売却制度の解説記事をご覧ください。

前面道路が狭い土地を、最大限に活用

前面道路の幅が3.2mと狭く、接道の間口も7.8mしかない借地権付きの土地の事例です。幅4m未満の道路に面しているため、建て替えには道路の制約を考慮する必要がありました。マーキュリーは、法的な制約の中で最も有効な使い方を検討し、150㎡以上の床面積と大型車も停められる駐車スペースを備えた戸建て住宅を建築しました（豊島区南長崎の事例）。

法的な制約のある不動産は、一般の市場では値段がつきにくい一方で、制約の中身を正しく調べ、関係者と調整することで、価値を取り戻せる場合があります。

まとめ

既存不適格と違法建築物は、どちらも今の法律に合っていない建物ですが、既存不適格は「建てたときは適法だった建物」、違法建築物は「最初から（または工事のときから）違反している建物」です。既存不適格はそのまま住み続けられますが、違法建築物は是正命令や罰則の対象になりえます。
どちらも、建て替えやローン、売却に影響するため、まずは確認済証や検査済証、台帳記載事項証明書などで、物件の状態を正しく把握することが第一歩です。

既存不適格や違法建築の不動産をお持ちの方、知らずに購入してしまった方も、お気軽にマーキュリーへご相談ください。再建築不可や耐震性の問題を抱えた不動産の再生に取り組んできた経験をもとに、お客様の状況に合った対策をご提案します。