再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？2025年法改正後のルールと屋根・外壁・フルリフォームの注意点

再建築不可物件を所有していると、「建て替えはできないけれど、リフォームならどこまでできるのだろう」と疑問に思う方も多いでしょう。

再建築不可物件でも、壁紙や床の張り替え、キッチン・浴室などの設備交換といったリフォームは可能です。

ただし、どのような工事でも自由にできるわけではありません。

特に注意したいのが、2025年4月に施行された建築基準法の改正です。木造2階建て住宅などでは、主要構造部に大きく手を入れるリフォームを行う場合、建築確認が必要になるケースがあります。

以前の情報をもとに「柱を残せばフルリフォームできる」「再建築不可でもリノベーションなら問題ない」と考えて工事を進めるのは注意が必要です。

この記事では、再建築不可物件ではどこまでリフォームできるのかを中心に、できる工事・注意が必要な工事、フルリフォームや大規模修繕、費用、リフォームローンについて解説します。

リフォームに費用をかけるべきか、そのまま売却した方がよいのか迷っている方も、判断材料として参考にしてください。

再建築不可物件はどこまでリフォームできる？

再建築不可物件だからといって、リフォームそのものが禁止されているわけではありません。

現在ある建物を残したまま、内装をきれいにしたり、古くなった住宅設備を交換したりする工事であれば行えるケースは多くあります。

一方で、柱や梁、壁、屋根など建物の構造に大きく手を入れる工事になると、建築確認が必要になることがあります。

まずは、どのような工事が考えられるのか大まかに見てみましょう。

この表はあくまで目安です。同じ「屋根リフォーム」「間取り変更」という工事でも、どこまで手を入れるかによって扱いは変わります。

そもそも再建築不可物件とは何なのか、なぜ建て替えられないのかを確認したい方は、再建築不可とは？建て替えできない理由と対処法をわかりやすく解説も参考にしてください。

2025年4月の法改正で再建築不可物件のリフォームはどう変わった？

再建築不可物件のリフォームについて調べると、「木造2階建てなら大規模なリフォームでも確認申請は必要ない」といった情報を見かけることがあります。

これは、以前の「4号建築物」の制度を前提にした情報である可能性があります。

2025年4月1日に改正建築基準法が施行され、木造住宅の建築確認に関するルールが変わりました。

木造2階建てなど一定規模以上の建物は「新2号建築物」に該当し、大規模の修繕・大規模の模様替えを行う場合、原則として建築確認が必要になります。

一方、木造平屋建てで延べ面積200㎡以下などの建物は「新3号建築物」に該当し、取扱いが異なります。

制度について詳しく確認したい方は、国土交通省の建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直しをご確認ください。

つまり現在は、「再建築不可だからリフォームできる・できない」というだけではなく、建物の階数や床面積、構造、実際の工事内容まで確認して判断する必要があるということです。

再建築不可物件でもできるリフォーム

では、再建築不可物件では具体的にどのようなリフォームができるのでしょうか。

壁紙や床などの内装リフォーム

壁紙やクロスの張り替え、フローリングの交換といった内装工事は、再建築不可物件でも比較的行いやすいリフォームです。

築年数の古い住宅でも、内装を変えるだけで室内の印象はかなり変わります。

ただし、床を剥がしてみたら床下の腐食やシロアリ被害が見つかった、ということもあります。古い建物では、見えている部分だけでリフォーム費用を考えない方がよいでしょう。

キッチン・浴室・トイレなどの交換

キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの住宅設備も交換できます。

ただ、築年数の古い住宅では設備そのものよりも、給排水管や電気設備の方が古くなっているケースがあります。

せっかくキッチンや浴室を新しくしても、その後すぐに配管の交換が必要になってしまっては二度手間です。設備交換をする際は、周辺の配管なども一緒に確認してもらうとよいでしょう。

外壁塗装

外壁の塗装も、一般的には再建築不可物件で行えるリフォームです。

ただし、塗装ではなく外壁そのものを広い範囲で取り外して交換するような場合は、単純な外壁塗装とは話が変わります。

工事範囲が大きくなる場合は、事前に施工会社や建築士へ確認しましょう。

屋根の部分的な補修

雨漏りしている部分だけを補修したり、傷んだ屋根材を部分的に交換したりする工事も可能です。

ただし、屋根全体を下地からやり替えるような工事では、大規模修繕に該当する可能性があります。

「屋根のリフォームなら大丈夫」と工事の名称だけで判断せず、実際にどこまで交換するのかを確認することが大切です。

一部の間取り変更

構造上重要ではない間仕切り壁を取り外して、2部屋を1部屋にするなどの間取り変更ができる場合もあります。

注意したいのは、取り外そうとしている壁が建物を支えている耐力壁だった場合です。

見た目だけでは分からないことも多いため、大きく間取りを変更するのであれば、設計図面や現地の状態を建築士などに確認してもらいましょう。

再建築不可物件では難しい・注意が必要なリフォーム

内装や設備交換とは違い、建物そのものを大きく変える工事では慎重な確認が必要です。

増築

増築とは、既存の建物に部屋などを追加して床面積を増やす工事です。

増築は建築確認が必要となるケースがあり、現在の敷地が接道義務を満たしていない場合、そのままでは工事を進められないことがあります。

なお、「10㎡以内なら確認申請は不要」と聞いたことがある方もいるかもしれませんが、防火地域・準防火地域などでは取扱いが異なります。

東京都内にも防火地域・準防火地域は広く指定されていますが、指定状況は所在地によって異なるため、物件ごとに確認が必要です。

改築

改築は、建物の全部または一部を取り壊した後、従前の建物と用途・規模・構造が著しく異ならない建物を造り直す工事を指します。

壁紙や住宅設備を交換する一般的なリフォームとは違い、建物自体を造り直す意味合いが強いため、再建築不可物件では特に注意が必要です。

再建築不可物件でフルリフォーム・スケルトンリフォームはできる？

再建築不可物件について調べていると、「建て替えはできなくても、柱や梁だけを残してフルリフォームすればよい」という話を見かけることがあります。

確かに、既存の建物を残しながら大きく改修する方法はあります。

ただし、柱を残していれば必ずフルリフォームできるわけではありません。

例えば、室内をほぼすべて解体し、柱や梁などの構造部分を残して造り直すスケルトンリフォームでは、主要構造部を広い範囲で修繕・模様替えすることがあります。

2025年4月以降、新2号建築物に該当する木造2階建て住宅などでは、その工事が「大規模の修繕」「大規模の模様替え」に該当すると建築確認が必要です。

そのため、「柱を何本残すか」だけを見るのではなく、壁や柱、床、梁、屋根、階段などの主要構造部のどこを、どの程度工事するのかで考える必要があります。

フルリフォームやスケルトンリフォームを検討している場合は、見積もりを取る段階で建築確認の要否についても確認しておきましょう。

大規模修繕・大規模模様替えはどこから建築確認が必要？

「大規模リフォーム」という言葉から、工事費の高いリフォームを想像する方もいるかもしれません。

しかし、建築基準法上の「大規模の修繕」「大規模の模様替え」は、工事費がいくらなのかで決まるものではありません。

判断するときのポイントになるのが、建物の主要構造部です。

• 壁
• 柱
• 床
• 梁
• 屋根
• 階段

これら主要構造部の一種以上について、過半を修繕する場合は「大規模の修繕」、過半を模様替えする場合は「大規模の模様替え」に該当します。

反対に、キッチンやトイレなどの設備を交換したり、壁紙を張り替えたりするだけであれば、それだけで大規模修繕になるわけではありません。

国土交通省では、木造戸建ての大規模なリフォームについて建築確認手続きの考え方を公開しています。工事内容を詳しく確認したい方は、国土交通省の案内も参考にしてください。

再建築不可物件のリフォーム費用が高くなりやすい理由

再建築不可物件のリフォームでは、「工事そのものはできるけれど、見積もりが思っていたより高かった」ということがあります。

理由の一つは、再建築不可物件に築年数の経過した住宅が多いことです。

壁紙やキッチンだけを直すつもりでも、調べてみると柱や土台、屋根、配管などにも手を入れる必要が出てくることがあります。

また、建物の状態以外にも、次のような事情で工事費が上がる場合があります。

• 前面道路や通路が狭く、トラックが入れない
• 建物の近くまで資材を運べない
• 資材を人の手で運ぶ必要がある
• 重機が入れない
• 解体した廃材の搬出に手間がかかる
• 隣家との距離が近く、足場を組みにくい
• 工事を始めてから柱や土台の腐食が見つかる
• シロアリ被害が見つかる
• 耐震補強が必要になる
• 古い給排水管や電気設備まで交換する必要がある

例えば、道路から建物まで細い通路しかない場合、通常ならトラックでまとめて運べる資材を人力で何度も運ばなければならないことがあります。

材料の価格は同じでも、搬入や搬出にかかる人件費が増えるため、結果として工事費が高くなってしまいます。

フルリフォームとなれば1,000万円を超える工事になることもあるため、工事を決める前に「その費用をかけて今後どのくらい使用するのか」まで考えておきたいところです。

参考：築50年の戸建てをリフォームしたら何年住める？費用相場や事例も交えて解説｜すまいパーク

再建築不可物件でもリフォームローンは利用できる？

再建築不可物件だからといって、リフォームローンが一切利用できないわけではありません。

ただし、一般的な不動産と比べてローンの選択肢が限られることがあります。

再建築不可物件は、建て替えができないことなどから担保評価が低くなる場合があり、不動産を担保とするローンでは審査が難しくなるケースがあります。

一方、無担保型のリフォームローンを利用できる場合もあります。

利用できる金額や金利、審査条件は金融機関によって異なるため、大規模なリフォームを予定している場合は、工事会社と契約する前に資金調達についても確認しておきましょう。

再建築不可物件をリフォームする前に確認したい5つのポイント

1．なぜ再建築不可になっているのか

まず確認しておきたいのが、そもそもなぜその物件が再建築不可になっているのかという点です。

よくあるのは、次のようなケースです。

• 建築基準法上の道路に接していない
• 道路に接している幅が2m未満
• 敷地延長部分の幅が足りない
• 接している通路が建築基準法上の道路ではない

同じ再建築不可でも原因はそれぞれ違います。再建築不可物件で起こりやすい問題については、再建築不可物件のトラブルとは？よくある問題と対処法を解説でも詳しく紹介しています。

2．建物の階数や床面積を確認する

2025年4月の法改正後は、建物が新2号建築物・新3号建築物のどちらに該当するかによって、建築確認の取扱いが変わります。

特に木造2階建て住宅で大きなリフォームを予定している場合は、「以前も同じような工事ができたから大丈夫」と考えず、現在のルールで確認しましょう。

3．違反建築や既存不適格になっていないか

築年数の古い建物では、再建築不可とは別の問題を抱えていることがあります。

例えば、過去に確認申請をせず増築していたり、建ぺい率や容積率を超えていたりするケースです。

また、建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準に合わなくなっている「既存不適格建築物」もあります。

違反建築と既存不適格は同じものではありません。詳しくは違反建築の物件は買い取ってもらえる？既存不適格との違い・売却のコツを解説をご覧ください。

4．工事費用に見合うかを考える

自宅として今後も10年、20年と住み続けるのであれば、費用をかけてリフォームする意味は十分にあります。

一方、数年後に売却する可能性がある場合は少し考え方が変わります。

例えば1,000万円をかけてリフォームしたからといって、売却価格が1,000万円上がるとは限りません。

リフォームで建物がきれいになっても、「再建築不可」という土地側の条件まで解消されるわけではないからです。

5．工事前に現在の査定価格を確認する

将来的に売却する可能性があるなら、リフォーム会社と契約する前に、現在の状態ならいくらで売れるのかを確認しておく方法もあります。

特に相続した家で誰も住む予定がない場合、まとまった費用をかけてリフォームしてから売却するより、現況のまま売却した方が負担を抑えられるケースもあります。

再建築不可でも再建築できるようになるケースはある？

「再建築不可」と聞くと、この土地では今後ずっと建て替えができないと思ってしまうかもしれません。

しかし、物件によっては接道条件を整えることで、再建築できるようになる可能性があります。

例えば、道路に接している部分の幅が2mに少し足りない場合、隣地の一部を取得することで接道要件を満たせる場合があります。

また、建築基準法第43条第2項には、一定の条件を満たす敷地について認定・許可を受ける制度があります。

東京都における制度の内容については、東京都都市整備局の第43条第2項に基づく認定・許可の取扱いで確認できます。

ただし、申請すれば必ず認められる制度ではありません。敷地や通路の状況、建物の用途・規模などをもとに判断されます。

再建築不可を解消する方法については、再建築不可とは？建て替えできない理由と対処法をわかりやすく解説でも紹介しています。

リフォームするか、そのまま売却するか迷ったときの判断基準

再建築不可物件を所有していると、「建て替えられないのだからリフォームするしかない」と考えてしまいがちです。

しかし、リフォーム以外にも選択肢はあります。

自宅として今後も使い続けるのであれば、リフォームが第一候補になるでしょう。

反対に、相続したものの誰も住む予定がない、すでに空き家になっている、リフォーム費用を負担したくないという場合は、売却も含めて比較した方が判断しやすくなります。

再建築不可物件を買取会社へ売却する場合のメリットについては、再建築不可物件は買取会社がいい理由と4つのメリット！も参考にしてください。

また、不動産会社による買取価格の考え方を知りたい方は、不動産買取相場の見方｜マンション・戸建て・土地の買取率と仲介との価格差を徹底解説もあわせてご覧ください。

再建築不可物件はリフォームせずに売却できる

建物が古いと、「少しでもきれいにしてからでないと売れないのでは」と考える方もいます。

一般の買主へ売却する場合は、確かに建物の状態が売れやすさに影響することがあります。

ただし、再建築不可物件の取り扱い実績がある不動産会社への買取であれば、リフォームせず現在の状態のまま売却できる場合があります。

再建築不可物件を査定するときには、建物がきれいかどうかだけを見ているわけではありません。

接道状況や土地の形、建物の状態、周辺環境、今後どのように活用できるか、再建築可能にできる余地がないかなど、さまざまな条件を確認して価格を検討します。

そのため、「古い建物だからリフォームしてから売った方が高くなるだろう」と考えて工事を始める前に、一度そのままの状態で査定を受けてみるのも一つの方法です。

マーキュリーでは、再建築不可物件をはじめ、そのままでは売却しにくい不動産についてもご相談を承っています。

リフォームに費用をかけるべきか、それとも現在の状態で売却した方がよいのか迷っている場合も、まずは今の物件価値を確認してから判断するとよいでしょう。

再建築不可物件のリフォームに関するよくある質問

再建築不可物件はどこまでリフォームできますか？

壁紙や床の張り替え、キッチンや浴室などの設備交換をはじめ、建物の主要構造部へ大きく手を入れないリフォームであれば行えるケースは多くあります。

一方、柱・梁・壁・屋根などを広い範囲で修繕・模様替えする場合は、建築確認が必要になる可能性があります。

再建築不可物件でもフルリフォームできますか？

工事内容によっては可能ですが、「フルリフォームなら建て替えではないので何でもできる」というわけではありません。

主要構造部の工事範囲によっては大規模修繕・大規模模様替えに該当し、建築確認が必要になる場合があります。

柱を1本残せばリフォームできますか？

柱を残しているかどうかだけで、建て替えなのかリフォームなのかが決まるわけではありません。

主要構造部のどこを、どの程度工事するのかなど、実際の工事内容をもとに判断する必要があります。

再建築不可物件でも間取り変更できますか？

構造上重要ではない間仕切り壁の撤去などであれば、変更できる場合があります。

耐力壁や柱を撤去する工事では建物の構造に影響するため、建築士などの専門家に確認しましょう。

キッチンやお風呂は交換できますか？

キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの設備交換であれば、再建築不可物件でも行えるケースが一般的です。

ただし、設備交換とあわせて壁や柱などを大きく変更する場合は別途確認が必要になることがあります。

屋根を全面的にリフォームできますか？

屋根の部分補修と、屋根全体を下地から造り直す工事では扱いが異なります。

屋根の主要部分を広い範囲で修繕する場合は大規模修繕に該当する可能性があるため、事前に確認しましょう。

再建築不可物件でも耐震補強できますか？

耐震補強そのものが一律に禁止されているわけではありません。

ただし、補強する範囲によっては主要構造部の修繕に該当する可能性があります。築年数の古い建物であれば、耐震診断を行ったうえで建築士などへ相談するとよいでしょう。

再建築不可物件でもリフォームローンを組めますか？

利用できる場合があります。

ただし、再建築不可物件は担保評価が低くなることがあり、不動産担保型のローンでは審査が難しくなるケースがあります。

無担保型のリフォームローンなども含め、金融機関へ事前に確認しておきましょう。

2025年4月の法改正で何が変わりましたか？

木造2階建て住宅など一定規模以上の建物で、大規模な修繕・模様替えを行う際に建築確認が必要となりました。

以前の4号建築物に関する情報を見て、「木造2階建てなら大規模リフォームでも確認申請はいらない」と判断しないよう注意してください。

リフォームせず、そのまま売却できますか？

可能です。特に再建築不可物件の取り扱い実績がある買取会社であれば、建物をリフォームしたり解体したりせず、現況のまま買取を検討できる場合があります。

売却を考えている場合は、高額なリフォームを行う前に現在の状態で査定を受け、リフォーム費用と売却価格を比較してみるとよいでしょう。

まとめ｜再建築不可物件はリフォーム前の確認が重要

再建築不可物件だからといって、リフォームまでできないわけではありません。

壁紙や床の張り替え、キッチンや浴室などの設備交換といった工事であれば、行えるケースは多くあります。

一方、柱・梁・壁・屋根など、建物の主要構造部まで大きく手を入れる場合は注意が必要です。

特に2025年4月の建築基準法改正後は、木造2階建て住宅などで大規模な修繕・模様替えを行う際、建築確認が必要になりました。

また、再建築不可物件には築年数の古い住宅も多く、リフォームを始めてから柱や土台の腐食、古い配管などが見つかることもあります。接道状況によっては、資材の搬入だけで通常より費用がかかるケースもあります。

これからも長く住み続けるのであれば、建物の状態を確認したうえでリフォームを検討するとよいでしょう。

一方、相続したものの誰も住む予定がない場合や、将来的に売却する可能性がある場合は、多額のリフォーム費用をかける前に「今の状態ならいくらで売れるのか」を確認しておくことをおすすめします。

リフォームするか、そのまま売却するかは、物件によって答えが変わります。工事費、建物の状態、接道状況、現在の査定価格などを一度整理してから判断することが大切です。