「不動産を売ったら、住民税はどのくらい増えるのか」「確定申告で所得税を納めたのに、あとから住民税の通知が届いて驚いた」。不動産売却の税金というと所得税に目が向きがちですが、住民税も見落とせない負担です。
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・復興特別所得税とあわせて住民税がかかります。しかも住民税は、売却した年ではなく翌年度に課税されるため、資金計画にずれが生じやすい税金です。
この記事では、不動産売却で住民税がかかるケース、税率の区分、課税されるタイミング、マイホームの特例を使った場合の扱い、申告と納め方までを順に整理します。
住民税の仕組みを先に押さえておけば、売却代金のうちどれだけを納税用に残すべきかが見えてきます。
不動産売却で住民税がかかるのはどんなとき？譲渡所得が出た場合
不動産を売却したときに住民税がかかるのは、売却によって譲渡所得、つまり利益が出た場合です。売却代金そのものに税金がかかるわけではありません。購入したときの価格や売却にかかった費用を差し引いて、なお利益が残ったときに課税されます。
土地や建物の譲渡所得は、給与所得などの他の所得と合算せず、分離して計算します。東京都主税局も、土地・建物等の譲渡所得は他の所得と分離して計算し、国の所得税も同様であると案内しています。
つまり、不動産売却の利益には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つがかかり、それぞれ同じ譲渡所得の金額をもとに計算されます。反対に、売却で損失が出た場合や、特別控除によって譲渡所得がゼロになる場合は、住民税もかかりません。
たとえば、20年前に5,000万円で買った土地を4,000万円で売った場合、費用を含めても利益は出ないため、譲渡所得に対する住民税は発生しません。一方、相続した土地で取得費が低い場合は、売却代金の多くが利益として扱われ、住民税も大きくなりやすい傾向があります。
出典：東京都主税局｜個人住民税
譲渡所得の計算方法｜住民税も同じ金額をもとにする
住民税の額を知るには、まず譲渡所得を計算します。計算式は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」です。
譲渡価額は売却代金のことで、固定資産税の精算金を受け取った場合はその額も含めます。取得費は購入代金や購入手数料などで、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。取得費がわからない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ない場合は、譲渡価額の5％を取得費にできます。譲渡費用は、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代など、売るために直接かかった費用です。
| 項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 売却代金（固定資産税の精算金を含む） |
| 取得費 | 購入代金・購入手数料など（建物は減価償却費相当額を差し引く） |
| 概算取得費 | 取得費が不明なときは譲渡価額の5％ |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・測量費・印紙代・立退料・取壊し費用など |
| 特別控除額 | マイホームの3,000万円控除など、要件を満たす場合のみ |
たとえば、購入時の契約書が見つからず取得費が不明な場合、5％の概算取得費で計算すると、売却代金の大半が譲渡所得になります。住民税も所得税も重くなるため、売却前に購入時の書類を探しておくことが大切です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜長期譲渡所得の税額計算
住民税の税率｜長期は5％、短期は9％
譲渡所得にかかる住民税の税率は、所有期間によって変わります。判定の基準は、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているかどうかです。5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得になります。
国税庁によると、長期譲渡所得の税額は所得税15％（住民税5％）、短期譲渡所得は所得税30％（住民税9％）です。このほか、令和29年分までは、基準所得税額に2.1％を掛けた復興特別所得税を所得税とあわせて納めます。
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日現在） | 住民税 | 所得税 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 5％ | 15％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 9％ | 30％ |
※所得税には別途、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）がかかります。
国税庁の計算例では、課税長期譲渡所得が4,000万円の場合、所得税600万円、復興特別所得税12万6,000円、住民税200万円です。同じ4,000万円が短期譲渡所得なら、住民税は9％の360万円になります。所有期間の数え方ひとつで住民税だけでも160万円の差が出るため、売却時期を検討する際は、1月1日時点の所有期間を必ず確認しましょう。
出典：国税庁｜長期譲渡所得の税額計算
国税庁｜短期譲渡所得の税額計算
マイホームの特例を使った場合の住民税｜3,000万円控除と軽減税率
自宅を売った場合は、住民税の負担を軽くできる特例があります。代表的なのが、3,000万円の特別控除と、所有期間10年超の軽減税率の特例です。
3,000万円の特別控除
マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。住民税も控除後の金額をもとに計算されるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、住民税もかかりません。ただし、特例を受けるには確定申告が必要です。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。
所有期間10年超の軽減税率の特例
売った年の1月1日において家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるなどの要件を満たすと、軽減税率の特例を受けられます。3,000万円控除と重ねて使えます。東京都主税局によると、このときの住民税は、課税長期譲渡所得の6,000万円以下の部分が4％、6,000万円を超える部分が5％です。
| 課税長期譲渡所得 | 住民税 | 所得税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 4％ | 10％ |
| 6,000万円超の部分 | 5％ | 15％ |
たとえば、3,000万円控除後の課税長期譲渡所得が1,000万円なら、住民税は通常の5％で50万円のところ、軽減税率の4％で40万円になります。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例
東京都主税局｜個人住民税
住民税がかかるタイミング｜売却した翌年度に課税される
住民税で特に注意したいのが、課税のタイミングです。住民税の所得割は、前年の所得金額に応じて課税されます。そのため、不動産を売った年の住民税ではなく、売った翌年度の住民税に譲渡所得の分が上乗せされます。
課税するのは、売った翌年の1月1日現在に住所がある区市町村です。都民税と区市町村民税をあわせて、区市町村が徴収します。
| 時期 | 出来事 |
|---|---|
| 売却した年 | 引き渡し・代金受領 |
| 翌年2月〜3月 | 所得税の確定申告・納付 |
| 翌年6月ごろ | 住民税の税額が通知される |
| 翌年6月〜翌々年5月 | 給与天引き（特別徴収）または年4回の納付（普通徴収） |
このように、所得税の納付から数か月遅れて住民税の負担がやってきます。たとえば、売却代金を住み替え先の購入資金にすべて回してしまい、翌年の夏に住民税の通知を受けて資金繰りに困ったという例は珍しくありません。売却代金のうち、所得税と住民税の両方に相当する額を残しておくことが大切です。
出典：東京都主税局｜個人住民税
住民税の申告と納め方｜確定申告をすれば別の申告は原則不要
不動産の売却で譲渡所得が出た場合や、特例を使う場合は、売った翌年に所得税の確定申告を行います。住民税について、別に区市町村へ申告する必要があるのかと心配される方もいますが、確定申告をすれば原則として不要です。中央区は、税務署に確定申告書を提出する方は住民税の申告は不要と案内しています。
納め方は、働き方によって変わります。給与所得者は、6月から翌年5月までの毎月の給料から天引きされます（特別徴収）。それ以外の方は、区市町村から届く納税通知書で年4回に分けて納めます（普通徴収）。
会社員の場合の注意点
特別徴収では、譲渡所得の分が上乗せされた住民税が毎月の給与から差し引かれます。勤務先に売却を知られたくないという相談もありますが、住民税額の変化から気づかれる可能性はあります。
退職や引っ越しの予定がある場合
1月1日時点の住所地で課税されるため、売却後に転居しても、翌年度の住民税は1月1日に住んでいた区市町村から通知されます。年の途中で退職した場合は、残りの住民税を納税通知書で納めることになります。
出典：中央区｜特別区民税・都民税（住民税）の申告
東京都主税局｜個人住民税
住民税の負担に備えるポイント｜売却前に確認したいこと
住民税の負担を正しく見込むには、売却前の段階で次の点を確認しておくのが効果的です。
- ●売った年の1月1日時点で、所有期間が5年・10年を超えるか
- ●購入時の契約書や領収書など、取得費を証明する書類があるか
- ●仲介手数料や測量費など、譲渡費用になる支出を把握しているか
- ●3,000万円控除など、使える特例の要件を満たしているか
- ●売却代金のうち、所得税と住民税の分を確保できるか
とくに所有期間は、数か月の違いで税率が大きく変わります。取得日から数えて5年を少し過ぎた時点では、まだ短期の扱いになることもあります。売却時期に余裕がある場合は、1月1日をまたぐかどうかを含めて検討しましょう。
また、不動産会社による直接買取では、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格になり、仲介手数料もかかりません。手取り額が早い段階で確定するため、住民税を含めた納税額の見込みも立てやすくなります。たとえば、相続した実家を買取で売却し、契約前に税理士と納税額を試算してから決断した方もいます。
不動産売却の住民税についてよくある質問
不動産売却と住民税について、よく寄せられる質問にお答えします。申告や資金計画の前に確認しておきましょう。
不動産を売ったら住民税はいつ払うのですか
住民税は前年の所得に対して課税されるため、売った翌年度の住民税として納めます。会社員なら翌年6月から給与天引きで、それ以外の方は区市町村から届く納税通知書で年4回に分けて納めるのが基本です。
3,000万円控除で税金がゼロになる場合も申告は必要ですか
必要です。3,000万円の特別控除は、確定申告をしないと適用を受けられません。申告によって譲渡所得がゼロになれば、所得税も住民税もかからない扱いになります。
確定申告をしたら住民税の申告もしなければいけませんか
原則として不要です。税務署に確定申告書を提出すれば、別に区市町村へ住民税の申告をする必要はないと、自治体も案内しています。
売却で損失が出た場合、住民税はどうなりますか
譲渡所得が出ないため、譲渡所得に対する住民税はかかりません。土地や建物の譲渡所得は他の所得と分けて計算するため、損失の扱いには制限があります。マイホームの場合は特例があるので、税務署や税理士に確認しましょう。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
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自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
不動産売却で利益が出ると、所得税とあわせて住民税がかかります。住民税は売った翌年度に課税されるため、売却代金の使い道を決める前に納税分を見込んでおくことが大切です。
- ●住民税がかかるのは譲渡所得（利益）が出た場合で、給与などとは分離して計算する
- ●税率は長期（5年超）が5％、短期（5年以下）が9％
- ●マイホームは3,000万円控除と軽減税率（6,000万円以下の部分4％）を使える
- ●住民税は売った翌年度に、1月1日の住所地で課税される
- ●確定申告をすれば住民税の申告は原則不要
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