「年の途中で家を売ったら、その年の固定資産税は誰が払うのか」「売却後に納税通知書が届いたけれど、払わなければいけないのか」。不動産の売却では、固定資産税の扱いについての疑問がよく寄せられます。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者にその年度の1年分が課税されます。そのため、売買の実務では、売主と買主のあいだで税額を日割りなどで精算するのが一般的です。ただし、この精算は法律で決まっているものではなく、契約で取り決める商慣習です。
この記事では、売却した年の固定資産税の扱い、日割り精算の仕組み、起算日の違いによる計算の差、受け取った精算金の税務上の扱いまでを順に整理します。
精算のルールを知っておくと、売買契約の内容を落ち着いて確認でき、売却後の確定申告で慌てることもなくなります。
不動産売却と固定資産税の基本｜1月1日の所有者に1年分が課税される
固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を持っている人にかかる税金です。市街化区域内の土地や家屋には、固定資産税とあわせて都市計画税もかかります。
納税義務者は、1月1日（賦課期日）現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人です。東京都主税局は、1月2日以降に所有権の移転があっても納税義務者は変わらないと案内しています。つまり、年の途中で売却しても、その年度の固定資産税の納税通知書は売主のもとに届きます。
税額は「課税標準額×税率」で計算します。固定資産税の税率は1.4％、都市計画税は0.3％です。土地の課税標準額は、住宅用地の特例や負担調整措置を反映して決まります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税の基準日 | 毎年1月1日（賦課期日） |
| 納税義務者 | 1月1日現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人 |
| 年の途中で売った場合 | その年度の納税義務者は売主のまま変わらない |
| 税率 | 固定資産税1.4％・都市計画税0.3％ |
| 課税する団体 | 23区内は東京都、23区以外は各市町村 |
売却した年の固定資産税は誰が払う？納税通知書と納期の流れ
納税義務者が売主のままである以上、役所に固定資産税を納めるのは売主です。東京23区では、6月・9月・12月・2月の年4回が納期で、第1期の納付月に納税通知書が送られてきます。土地と家屋については、課税明細書も同封されます。
一方で、引き渡し後の期間に相当する税額まで売主が負担するのは不公平だと考えるのが一般的です。そこで、売買契約で「引き渡し日以降の分は買主が負担する」と定め、買主から売主へ精算金を支払う形をとります。役所への納付は売主、負担の調整は当事者同士という二段構えです。
精算金は残代金の決済時に受け取るのが通例です。たとえば、2月に引き渡す場合は新年度の納税通知書が6月まで届かないため、前年度の課税明細書の税額をもとに精算し、差額は求めないと契約で決めておく例がよく見られます。
| 時期 | 売主の手続き | 精算との関係 |
|---|---|---|
| 1月1日 | この時点の所有者が納税義務者になる | 精算の前提が決まる |
| 決済・引き渡し | 買主から精算金を受け取る | 契約で定めた方法で計算 |
| 6月 | 納税通知書・課税明細書が届く（23区） | 新年度の税額を確認できる |
| 6月・9月・12月・2月 | 各納期限までに納付する（23区） | 一括で納める方法もある |
日割り精算とは｜法律ではなく売買契約で決める商慣習
日割り精算とは、その年度の固定資産税・都市計画税を、売主と買主がそれぞれの所有期間に応じて負担し合う方法です。引き渡し日を境に、それより前を売主、引き渡し日以降を買主の負担とするのが一般的です。
大切なのは、この精算が法律上の義務ではないという点です。東京都主税局は、日割り等で精算する商慣習があるものの、地方税法上で規定されているものではなく、負担割合を含む精算は当事者間の合意によると明記しています。精算するかどうか、どの方法で計算するかは、売買契約書の条項で決まります。
そのため、契約前に次のような点を確認しておくことが大切です。
- ●精算の起算日を1月1日とするか、4月1日とするか
- ●引き渡し日当日をどちらの負担とするか
- ●新年度の税額が未確定のとき、どの年度の税額を使うか
- ●都市計画税も精算の対象に含めるか
たとえば、売主が個人で、買主も個人の仲介取引であれば、不動産会社が用意する契約書のひな形に精算条項が入っているのが通常です。ひな形だからと読み飛ばさず、起算日と基準となる税額だけは自分の目で確かめておきましょう。
精算の起算日の違い｜1月1日起算と4月1日起算
日割り精算で結果が大きく変わるのが起算日です。実務では、暦年にあわせて1月1日を起算日とする方法と、地方税の年度にあわせて4月1日を起算日とする方法の2つが使われています。どちらを採るかは地域の慣行や不動産会社によって異なり、契約で定めます。
| 起算日 | 精算の対象期間 | 考え方 |
|---|---|---|
| 1月1日起算 | 1月1日〜12月31日 | 賦課期日から1年間を所有期間で按分する |
| 4月1日起算 | 4月1日〜翌年3月31日 | 地方税の年度（4月〜翌3月）で按分する |
同じ税額・同じ引き渡し日でも、起算日が変わると買主が負担する日数が変わり、精算金の額が変わります。年税額12万円の物件を2026年7月1日に引き渡し、引き渡し日以降を買主負担とした場合で比べてみましょう。
| 項目 | 1月1日起算 | 4月1日起算 |
|---|---|---|
| 売主の負担期間 | 1月1日〜6月30日（181日） | 4月1日〜6月30日（91日） |
| 買主の負担期間 | 7月1日〜12月31日（184日） | 7月1日〜翌3月31日（274日） |
| 買主から受け取る精算金 | 12万円×184/365≒60,493円 | 12万円×274/365≒90,082円 |
この例では、4月1日起算のほうが売主の受け取る精算金が3万円ほど多くなります。また、1月から3月に引き渡す場合は新年度の税額がまだ確定していないため、どの年度の税額を基準にするかといった計算の前提も、契約で決めておく必要があります。損得よりも、契約書の条項どおりに計算されているかを確認する姿勢が大切です。
精算金は税務上どう扱われる？譲渡価額に含める点に注意
売主が受け取った固定資産税の精算金は、「税金を返してもらったお金」ではありません。税務上は、不動産の売却代金の一部として扱われます。
国税庁は、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払いを受けた場合、その額は譲渡価額に算入されると説明しています。確定申告で譲渡所得を計算するときは、売買代金に精算金を足した額を収入金額として記入する必要があります。
譲渡所得は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。精算金を含め忘れると、譲渡所得を少なく申告してしまうことになるため注意が必要です。
たとえば、売買代金4,000万円で精算金が6万円なら、譲渡価額は4,006万円です。マイホームの3,000万円特別控除などで税額がゼロになる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要なので、精算金を含めた正しい金額で申告しましょう。
| お金の種類 | 売主側の扱い |
|---|---|
| 売買代金 | 譲渡価額（収入金額） |
| 固定資産税・都市計画税の精算金 | 譲渡価額に含める |
| 売主が納めた固定資産税 | 所有期間中の税金として納める（精算金とは別） |
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
売却前に確認したい固定資産税のポイント｜課税明細書・住宅用地・空き家
精算をスムーズに進めるには、売却を考えた段階で固定資産税まわりの情報を整理しておくと役立ちます。次の3つの観点から確認しておきましょう。
課税明細書と評価証明書をそろえる
精算の基準になる税額は、毎年届く課税明細書で確認できます。紛失した場合や、過去の年度の価格を確認したい場合は、評価証明書を取得します。東京23区の物件であれば、23区内の都税事務所で申請できます。
住宅用地の特例が外れるタイミングに注意する
住宅が建っている土地は、住宅1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）の固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税は3分の1になる特例があります。判定は1月1日現在の状況で行われ、その日に住宅がない土地は原則として住宅用地になりません。
たとえば、売却前に建物を解体して更地にし、年をまたいで売れ残ると、翌年度から土地の税額が上がる可能性があります。精算額も高くなるため、解体の時期は慎重に決めましょう。
空き家の管理状態にも気を配る
管理が行き届かない空き家が「特定空家等」に該当すると、土地の固定資産税・都市計画税が高くなる可能性があります。売却まで時間がかかりそうな空き家は、早めに手放す方法を検討する価値があります。
出典：東京都主税局｜固定資産の証明・閲覧
東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
ケース別｜年末・年明けの売却、相続した不動産、買取の場合
固定資産税の精算は、売却の時期や物件の事情によって注意点が変わります。ご相談の多いケースごとに考え方を整理しておきましょう。
12月に引き渡す場合と1月に引き渡す場合
12月中に引き渡せば、翌年1月1日の所有者は買主になり、翌年度の納税義務は買主に移ります。一方、1月2日以降の引き渡しになると、売主がその年度の納税義務者になります。年末に決済を予定している場合は、日程がずれ込んだときの影響も確認しておくと安心です。
相続した不動産を売る場合
所有者が亡くなった後の固定資産税は、相続人が納めることになります。相続登記が済んでいないと、売却の手続きそのものが進められません。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。
買取で売る場合
不動産会社による直接買取でも、固定資産税の精算を行うのが一般的です。買取の場合は、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格になるため、精算金を含めた最終的な受取額も契約前に確定させやすくなります。たとえば、空き家を早く手放したい方が、年内の決済を目標に買取を選ぶケースもあります。
不動産売却の固定資産税についてよくある質問
不動産売却と固定資産税について、よく寄せられる質問にお答えします。契約や申告の前に確認しておきましょう。
売却後に届いた納税通知書は払わなければいけませんか
1月1日時点の所有者が納税義務者なので、売主が納付する必要があります。引き渡し後の期間に相当する分は、売買契約で定めた方法により、買主から精算金として受け取るのが一般的です。
日割り精算をしないこともできますか
日割り精算は地方税法で定められたものではなく、当事者の合意による商慣習です。そのため、精算しないと取り決めることも可能ですが、通常は精算する条項が入っています。契約書の内容をよく確認しましょう。
1月1日起算と4月1日起算はどちらが一般的ですか
どちらも実務で使われており、地域の慣行や不動産会社によって異なります。どちらで計算するかは売買契約書に書かれているので、契約前に起算日と基準となる税額を確認しておくと安心です。
受け取った精算金は確定申告に含める必要がありますか
含める必要があります。国税庁は、未経過固定資産税等に相当する額の支払いを受けた場合、その額は譲渡価額に算入されると説明しています。売買代金に精算金を足した額を収入金額として計算します。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
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② 再建築不可・訳あり物件の再生
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まとめ｜マーキュリーへご相談ください
不動産を売却した年の固定資産税は、1月1日時点の所有者である売主が納め、引き渡し後の分を買主との精算で調整するのが基本です。精算は法律ではなく契約で決まるため、条項の確認が欠かせません。
- ●固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税され、年の途中で売っても納税義務者は売主のまま
- ●日割り精算は地方税法の規定ではなく、当事者の合意による商慣習
- ●起算日は1月1日と4月1日の2通りがあり、精算金の額が変わる
- ●受け取った精算金は譲渡価額に含めて確定申告する
- ●住宅用地の特例は1月1日の状況で判定されるため、解体の時期に注意する
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