「相続した多摩地域の土地が市街化調整区域だと言われた」「売りに出したいが、家を建てられない土地だと聞いて不安になった」。市街化調整区域の土地をめぐっては、こうしたご相談が少なくありません。
市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑えるべき区域とされ、建物を建てるには原則として許可が必要です。そのため一般の住宅購入者には敬遠されやすく、売却に時間がかかる傾向があります。
ただし、売却できないわけではありません。区域のルールを理解し、土地の現況や建物の経緯を確認したうえで、その土地を必要とする相手や、活用のノウハウを持つ会社に売ることで、手放せる可能性は十分にあります。
この記事では、東京都内では多摩地域が対象になる点をふまえ、市街化調整区域の基本、開発許可と建築の制限、売れにくい理由、売却前の確認事項、そして売却先の選び方までを順に整理します。
市街化調整区域とは？市街化区域との違い
都市計画法では、無秩序な市街化を防ぎ、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることができます。この区分を「区域区分」と呼び、俗に「線引き」ともいわれます。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。これに対して、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定められています。
つまり、市街化区域が「街をつくる区域」であるのに対し、市街化調整区域は「当面は街を広げない区域」です。道路や下水道などの整備も、市街化区域が優先される傾向にあります。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 法律上の位置づけ | 既成市街地と、おおむね10年以内に市街化を図る区域 | 市街化を抑制すべき区域 |
| 建物の建築 | 用途地域などのルールの範囲で建てられる | 原則として許可が必要 |
| 一般の買い手 | 住宅用地として探されやすい | 建築の制限から対象外になりやすい |
たとえば、隣り合う二つの土地でも、線引きの境界をはさんで一方が市街化区域、もう一方が市街化調整区域ということがあります。見た目が同じでも、建てられる建物や売りやすさは大きく変わります。
都内の市街化調整区域は多摩地域にある
東京都で市街化調整区域の土地を売るという場合、その土地は多摩地域にあると考えてよいでしょう。東京都都市整備局の資料によると、23区の都市計画区域は、多摩川・荒川・江戸川などの主要な河川や河川敷、海面を除いて市街化区域となっています。
一方、多摩部では、無秩序な市街地の拡散を抑えるため、緑として保全する区域や農業を振興する区域などが市街化調整区域とされています。同じ資料では、市街化調整区域は原則として宅地造成などの開発行為ができない区域と説明されています。
区部の例として、文京区は区のホームページで「区内は全域が市街化区域」と案内しています。23区内の土地であれば、市街化調整区域の制限を気にする場面はほとんどありません。
たとえば、多摩地域の丘陵地に先代が持っていた山林や畑を相続し、固定資産税の通知で初めて市街化調整区域だと知った、というケースはよくあります。お持ちの土地が該当するかは、各市町の都市計画の窓口や都市計画図で確認できます。
出典：東京都都市整備局｜東京の都市計画（土地利用計画・区域区分）
文京区｜文京区の都市計画
開発許可と建築の制限｜都市計画法のルール
市街化調整区域の土地の価値を左右するのが、都市計画法の開発許可と建築の制限です。ここを押さえておくと、買い手が何を気にしているのかが見えてきます。
都市計画区域内で開発行為をしようとする人は、あらかじめ都道府県知事（指定都市・中核市ではその市長）の許可を受けなければなりません。市街化調整区域では、この開発許可を出せる場合が、周辺に住む人の日常生活に必要な店舗や、農業用の建物など、法律で列挙されたものに限られています。
さらに、開発許可を受けた区域以外では、許可を受けなければ建物を新築したり、建物を改築して用途を変えたりできません。農業・林業・漁業に使う建物や、農林漁業を営む人の住宅など、一部は例外とされています。
建て替えができるかは個別に確認が必要
すでに建物が建っている土地でも、その建物がどのような経緯で建てられたかによって、建て替えの扱いが変わることがあります。許可を受けて建てたものか、区域区分の前から建っていたものかなどで判断が分かれるため、各市町の開発指導の窓口で確認するのが確実です。
たとえば、農家住宅として許可を受けて建てられた家は、農業を営まない人が買って住むことが想定されていない場合があります。買い手の属性によって使い方が制限される点は、売却を考えるうえで見落とせません。
出典：e-Gov法令検索｜都市計画法（第29条・第34条・第43条）
市街化調整区域の土地が売れにくい理由
市街化調整区域の土地は、仲介で売り出しても買い手が見つかりにくいといわれます。その理由は、主に次の点にあります。
一つ目は、家を建てられる人が限られることです。一般の方がマイホーム用地として買っても、許可が得られなければ家を建てられません。この時点で、多くの買い手が候補から外れてしまいます。
二つ目は、住宅ローンが利用しにくいことです。建築に制限がある土地は担保として評価されにくく、金融機関の審査が通りにくい場合があります。現金で買える人に限られると、買い手の数はさらに減ります。
三つ目は、農地であれば農地法の手続きが加わることです。農地を農地以外の用途にするために売買する場合は、都道府県知事等の許可が必要です。農地のまま売る場合も、農業委員会の許可が必要になります。
四つ目は、道路や上下水道などのインフラが整っていない場合があることです。造成や引き込みの費用を見込む必要があるため、買い手は慎重になります。
たとえば、多摩地域の市街化調整区域にある畑を、地元の不動産会社に仲介で依頼したものの、1年近く問い合わせがなかったというケースもあります。売れない理由を知ったうえで、売り方を選び直すことが大切です。
売却前に確認したいこと
市街化調整区域の土地を売る前に、手元の資料と役所の情報で確認しておきたい項目があります。事前に整理しておくと、相談や査定がスムーズに進みます。
| 確認項目 | 確認する場所・資料 | 売却への影響 |
|---|---|---|
| 区域区分 | 市町の都市計画の窓口・都市計画図 | 市街化調整区域かどうかで買い手の層が変わる |
| 地目と現況 | 登記事項証明書・現地 | 農地なら農地法の許可が必要 |
| 建物の経緯 | 建築確認や許可の書類・市町の開発指導の窓口 | 建て替えや用途変更の可否が変わる |
| 接道とインフラ | 現地・市町の道路や上下水道の担当 | 造成や引き込み費用の見込みに影響 |
| 相続登記 | 登記事項証明書 | 名義が亡くなった方のままでは売却できない |
特に、相続した土地で名義が亡くなった方のままになっている場合は、まず相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
たとえば、祖父名義のまま何十年も放置されていた多摩地域の山林は、相続人が多数にのぼり、遺産分割の話し合いから始める必要がありました。早めに相続関係を整理しておくことが、売却の第一歩になります。
売却先の選び方｜誰に売るかで結果が変わる
市街化調整区域の土地は、「誰にとって価値があるか」を考えて売却先を選ぶことが大切です。一般の住宅購入者に向けて売るだけでは、なかなか結果が出ません。
一つは、隣地の所有者です。隣の土地とあわせて使えるため、耕作地や駐車場、資材置き場として買う動機がある場合があります。
二つ目は、許可の要件を満たす人や事業者です。たとえば、農地であれば農業を営む人、法律で認められた用途で建物を建てる事業者などが考えられます。
三つ目は、買取会社です。開発許可や農地法の手続き、活用方法の見通しを持つ会社であれば、現状のままでも価格を提示できる場合があります。訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、仲介手数料もかかりません。
どうしても売却先が見つからない相続土地については、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度もあります。ただし、引き取ってもらえる土地には政令で定められた要件があり、負担金の納付も必要です。
| 売却先 | 主な動機 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 隣地の所有者 | 敷地の拡大・一体利用 | 隣接地が耕作地や事業用地として使われている |
| 要件を満たす人・事業者 | 許可された用途での利用 | 農地や、用途が限られる建物がある |
| 買取会社 | 活用や再販の見通しがある | 早く現金化したい・手続きを任せたい |
| 国（国庫帰属制度） | 売却先がない相続土地の引き取り | 要件を満たし、負担金を払っても手放したい |
市街化調整区域の土地の売却で注意したいポイント
市街化調整区域の土地は、売れにくいという事情につけ込んだ勧誘にも注意が必要です。国民生活センターは、長時間の勧誘や強引な契約による不動産売却のトラブルについて注意を呼びかけ、自宅を不動産業者に売却した場合はクーリング・オフができないと案内しています。
また、「すぐに家が建てられるようになる」「近く市街化区域に編入される」といった根拠のない話には慎重になりましょう。区域区分の見直しは都市計画として決定されるもので、個人の土地だけが変わるものではありません。
契約前には、提示された金額の根拠と、引き渡しまでの条件を書面で確認することが大切です。特に、農地法の許可が得られなかった場合の扱いなど、許可を前提とした取引では、その条件を契約書でどう定めるかを確かめておきましょう。
たとえば、許可が下りることを前提に話を進めたものの、契約書に許可が下りない場合の取り決めがなく、手続きが宙に浮いてしまったというケースもあります。手続きと契約の内容をセットで確認しておくと安心です。
市街化調整区域の土地の売却についてよくある質問
市街化調整区域の土地の売却について、寄せられることの多い質問にお答えします。
市街化調整区域の土地は本当に売れますか
一般の住宅用地としては売れにくいものの、売却できないわけではありません。隣地の所有者や、許可の要件を満たす人、活用のノウハウを持つ買取会社など、その土地に価値を見出す相手を選ぶことで手放せる可能性があります。
23区内に市街化調整区域はありますか
東京都の資料では、23区の都市計画区域は、主要な河川・河川敷と海面を除いて市街化区域とされています。都内で市街化調整区域の土地を売る場合は、多摩地域の土地であることがほとんどです。
建物が建っている土地でも建て替えはできませんか
建物がどのような経緯で建てられたかによって、建て替えの扱いが変わることがあります。許可を受けた建物か、区域区分の前から建っていた建物かなどで判断が分かれるため、市町の開発指導の窓口で確認してください。
市街化調整区域の畑を売るには何が必要ですか
農地を農地のまま売る場合は農業委員会の許可、農地以外の用途にするために売る場合は都道府県知事等の許可が必要です。許可を前提とした契約になるため、手続きに詳しい相手と進めると安心です。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
市街化調整区域の土地のように、法律の制限を読み解いて活用を描く必要がある不動産こそ、経験と再生の力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
市街化調整区域の土地は、都市計画法で建築が制限されているため、一般の住宅用地としては売れにくい土地です。しかし、ルールを理解し、その土地に価値を見出す相手を選べば、手放す道は見えてきます。
- ●市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」で、建築には原則として許可が必要
- ●都内では23区はほぼ全域が市街化区域で、市街化調整区域は多摩地域にある
- ●建物の経緯や地目によって、建て替えの可否や必要な手続きが変わる
- ●売却先は、隣地の所有者・要件を満たす人・買取会社などから選ぶ
- ●根拠のない勧誘には注意し、許可を前提とした契約条件を書面で確認する
多摩地域の市街化調整区域にある土地や、相続した農地・山林も、マーキュリーは直接買取のご相談を承ります。「仲介では買い手がつかなかった」という方こそ、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
