「親から土地を相続したけれど、名義変更の手続きがよくわからない」「家を買うときの登記費用はいくらかかるのだろう」。不動産の名義を変える場面では、所有権移転登記という手続きが欠かせません。
所有権移転登記の費用は、国に納める登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬、書類の取得費用などで構成されます。とくに登録免許税は、売買・相続・贈与といった登記の原因によって税率が大きく変わります。
この記事では、所有権移転登記の基本、費用の内訳と登録免許税の計算方法、必要書類、自分で申請する方法、相続登記の義務化、売却時の登記の進め方までを順に整理します。
「自分で申請できるのか」「専門家に頼むべきか」を判断する材料としてお役立てください。
所有権移転登記とは？売買・相続・贈与・財産分与で何が違う
所有権移転登記とは、土地や建物の所有者が変わったときに、登記記録の所有者を新しい人に書き換える手続きです。登記をしておくことで、自分が所有者であることを第三者に主張できるようになります。
登記をしないまま放置すると、将来の売却で手続きが進まなかったり、相続が重なって権利関係が複雑になったりするおそれがあります。所有権移転登記は、所有者が変わった理由（登記原因）によって必要書類や税率が変わります。
売買による所有権移転
不動産を売買したときの登記です。買主と売主の共同申請が原則で、実務では決済日に代金の支払いと同時に司法書士が申請する流れが一般的です。
相続による所有権移転
亡くなった方から相続人へ名義を移す登記で、「相続登記」と呼ばれます。相続人が単独で申請でき、2024年4月からは申請が義務になりました。
贈与による所有権移転
親から子へ土地を贈与するなど、無償で名義を移す場合の登記です。登録免許税に加えて、受贈者に贈与税がかかる場合があります。
財産分与による所有権移転
離婚にともなう財産分与で名義を移す登記です。売買・相続以外の原因による移転となるため、税率は国税庁の税額表で確認しておくと確実でしょう。
| 登記原因 | 主な場面 | 申請する人 | 注意したい点 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 家や土地の購入・売却 | 買主と売主の共同申請 | 決済と同時に申請するのが一般的 |
| 相続 | 親などが亡くなった | 相続人が単独で申請 | 3年以内の申請義務がある |
| 贈与 | 親から子への生前贈与など | 贈与者と受贈者の共同申請 | 贈与税がかかる場合がある |
| 財産分与 | 離婚にともなう名義変更 | 元夫婦の共同申請 | 税率は国税庁の税額表で確認 |
たとえば、東京都内の実家を父から長男が相続すれば相続登記、生前に名義を移せば贈与による移転登記となり、同じ不動産でもかかる税金が変わります。
所有権移転登記の費用の内訳｜登記費用の相場の考え方
登記費用は不動産の評価額や登記原因によって変わるため、一律の相場はありません。まずは内訳を知り、自分のケースに当てはめて考えることが大切です。
| 費用の種類 | 内容 | 金額の決まり方 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 登記の申請時に国に納める税金 | 固定資産税評価額×税率 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼した場合の報酬 | 司法書士ごとに異なる |
| 書類の取得費用 | 住民票・戸籍・評価証明書などの手数料 | 取得する書類の種類と数による |
登録免許税
費用のなかで大きな割合を占めやすいのが登録免許税です。課税標準となる「不動産の価額」は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格が使われます。
司法書士報酬
司法書士報酬には公的な目安が無く、金額は司法書士ごとに異なります。依頼する前に見積もりを出してもらい、報酬と実費の内訳を確かめておきましょう。
「土地の名義変更の費用」を見積もるときは、登録免許税を自分で計算し、司法書士の見積額と書類代を足して全体像をつかむとよいでしょう。たとえば相続登記なら、戸籍の枚数が多いほど書類代もかさみます。
登録免許税の税率と計算方法｜売買・相続・贈与の違い
登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算します。税率は土地と建物、登記原因によって異なり、売買の土地や住宅用家屋には期限付きの軽減措置があります。
| 対象 | 登記の原因 | 本則の税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 土地 | 売買 | 1,000分の20 | 1,000分の15（令和11年3月31日まで） |
| 土地 | 相続・法人の合併・共有物の分割 | 1,000分の4 | なし |
| 土地 | 贈与・交換など | 1,000分の20 | なし |
| 建物 | 所有権の保存 | 1,000分の4 | 住宅用家屋は1,000分の1.5（令和9年3月31日まで） |
| 建物 | 売買による移転 | 1,000分の20 | 住宅用家屋は1,000分の3（令和9年3月31日まで） |
| 建物 | 相続による移転 | 1,000分の4 | なし |
| 建物 | 贈与などによる移転 | 1,000分の20 | なし |
住宅用家屋の軽減を受けるには、床面積50㎡以上などの要件を満たし、市区町村の証明書を用意する必要があります。
計算例｜土地と住宅を売買で取得した場合
仮に、土地の固定資産税評価額が2,000万円、建物（住宅用家屋の要件を満たすもの）の評価額が1,000万円の中古戸建てを購入したとします。
- ●土地：2,000万円×1,000分の15＝30万円
- ●建物：1,000万円×1,000分の3＝3万円
- ●合計：33万円
同じ不動産を相続で取得すれば土地・建物とも1,000分の4で合計12万円、贈与なら1,000分の20で合計60万円です。登記原因によって、同じ評価額でも税額に大きな差が出ます。評価額は、固定資産税の納税通知書に同封された課税明細書で確認できます。
所有権移転登記の必要書類
必要書類は登記原因によって変わります。書類がそろわないと申請が受け付けられないため、早めに準備を始めましょう。
| 登記原因 | 主な必要書類 |
|---|---|
| 売買 | 登記申請書、登記原因証明情報（売買契約書など）、売主の登記識別情報または登記済証、売主の印鑑証明書、買主の住民票、評価額がわかる書類 |
| 相続 | 登記申請書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本と住民票、遺産分割協議書と印鑑証明書（協議した場合）、評価額がわかる書類 |
| 贈与 | 登記申請書、贈与契約書など、贈与者の登記識別情報または登記済証、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票、評価額がわかる書類 |
権利証（登記済証・登記識別情報）
売買や贈与では、名義を渡す側の権利証が必要です。権利証の正式名称は登記済証で、現在は12けたの英数字による登記識別情報の制度に代わっていますが、今ある登記済証もこれまでどおり使えます。
評価額がわかる書類
東京23区の物件は、区が固定資産の価格を法務局に電子通知しているため、原則として評価証明書は不要で、課税明細書の写しで足ります。ただし4・5月に申請する場合などは評価証明書が必要です。
出典：法務省｜新不動産登記法Q&A（登記識別情報）
東京都主税局｜固定資産の証明に関するよくあるお問合せ
所有権移転登記は自分でできる？申請の方法と流れ・注意点
所有権移転登記は、自分で申請することもできます。とくに相続登記は相続人が単独で申請できるため、書類集めに時間をかけられる方なら挑戦しやすい手続きです。
申請方法は書面とオンラインの2つ
申請方法には、書面申請とオンライン申請があります。申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。申請書の様式と記載例は法務局のサイトで公開されています。
自分で申請するときの流れ
- ●登記記録で現在の名義人と不動産の表示を確認する
- ●登記原因に応じた必要書類を集める
- ●法務局の様式を参考に登記申請書を作る
- ●登録免許税を計算し、納付の準備をする
- ●管轄の法務局に書面またはオンラインで申請する
自分で申請するときの注意点
売買では、代金の支払いと登記を同時に確実に行う必要があり、書類の不備が取引全体に影響します。双方の安全を考えると、売買の登記は司法書士に任せるのが一般的です。
相続でも、相続人が多い場合や遺言書の内容が複雑な場合は難しくなりがちです。たとえば兄弟4人で共有にするか単独名義にするか決まらないまま進めると、書き直しが必要になることもあります。
相続登記の義務化｜3年以内の申請と過料
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。これまで名義変更をせずに放置されてきた不動産も対象に含まれるため、「親の代から名義が変わっていない」という家は注意が必要です。
後回しにすると、相続人が亡くなってさらに相続が起き、関係者が増えていきます。たとえば、祖父名義のままの東京都内の土地を孫の世代で売ろうとすると、祖父から父、父から孫への相続関係を証明する戸籍がすべて必要になり、準備に時間がかかることがあります。
不動産を売却するときの所有権移転登記｜買取なら手続きもスムーズ
不動産を売却するときは、売主から買主への所有権移転登記が必要です。実務では、買主側が依頼した司法書士が売主・買主双方の書類を確認して申請する流れが一般的です。
売主は、権利証、印鑑証明書、本人確認書類などを用意します。登記簿上の住所が現在と違う場合は先に住所の変更登記が、住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消が必要です。
相続した不動産は、まず相続人名義への相続登記を済ませなければ売却できません。「売るつもりだから相続登記は不要」とはならない点に注意しましょう。
不動産会社による買取では、不動産会社が買主になるため、決済日の段取りや登記を買主側の司法書士と一緒に進められます。たとえば権利証が見つからない家でも、手順を整理すれば売却まで進められる場合があります。買取なら訪問査定の提示額がそのまま買取価格となり、手取り額を見通しやすいのも特徴です。
所有権移転登記でよくある質問
所有権移転登記について、よく寄せられる質問をまとめました。個別の事情で答えが変わる場合もあるため、迷うときは法務局や司法書士に確認することをおすすめします。
所有権移転登記の費用は誰が負担しますか
売買では、登録免許税や司法書士報酬を買主が負担するケースが多いとされています。売主側の住所変更登記や抵当権抹消の費用は売主の負担が一般的です。負担の分け方は契約前に確認しておきましょう。
所有権移転登記にはどのくらいの期間がかかりますか
法務局の混み具合や申請内容によって変わります。相続登記は戸籍の収集に時間がかかることが多く、準備期間を長めに見込んでおくと安心です。
贈与で名義変更すると登録免許税以外に税金はかかりますか
受贈者に贈与税がかかる場合があります。暦年課税の基礎控除は110万円で、1年間の贈与の合計がこれを超えると申告が必要です。不動産は評価額が大きくなりやすいため、事前に確認しましょう。
権利証を紛失していても売却できますか
権利証を紛失しても、登記記録上の権利はなくなりません。事前通知や、司法書士などによる本人確認情報の提供といった方法で登記を申請できます。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
名義変更や相続登記が済んでいない不動産ほど、権利関係を読み解き、手続きを前に進める力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
所有権移転登記は、売買・相続・贈与・財産分与など、不動産の所有者が変わったときに必要な手続きです。登記原因によって税率や必要書類が変わるため、まずは自分のケースを整理することから始めましょう。
- ●費用は登録免許税・司法書士報酬・書類の取得費用で構成される
- ●登録免許税は固定資産税評価額×税率で、売買の土地は令和11年3月31日まで1,000分の15
- ●書面申請とオンライン申請があり、自分で申請することもできる
- ●相続登記は相続を知った日から3年以内の申請が義務
- ●売却時は買主側の司法書士と連携して登記を進めるのが一般的
相続登記が済んでいない実家や、権利関係が複雑な土地の売却でお悩みの方は、マーキュリーへご相談ください。司法書士と連携し、登記の段取りから直接買取まで一貫して対応いたします。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
