共有持分とは？できること・できないこと、トラブル・売却方法をわかりやすく解説

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有しているときに、それぞれの共有者が持っている所有権の割合です。たとえば3人が3分の1ずつ所有していれば、それぞれの共有持分は3分の1となります。

共有名義そのものに問題があるわけではありません。しかし、売却や建替えをしたいときに共有者の意見が合わない、相続によって共有者が増える、一人だけが不動産を使っているといった状況になると、思うように不動産を動かせなくなることがあります。

一方で、自分が所有している共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。

この記事では、共有持分の基本から、共有者が一人でできること・全員の同意が必要なこと、よくあるトラブル、共有状態を解消する方法、持分だけを売却する場合まで順番に解説します。

共有持分とは？

共有持分とは、一つの土地や建物を複数人で所有するときに、それぞれが持っている所有権の割合です。

たとえば夫婦で住宅を2分の1ずつ所有していれば、夫の持分が2分の1、妻の持分が2分の1です。

ここで注意したいのは、持分が2分の1だからといって「土地の右半分が自分のもの」という意味ではないことです。

各共有者は共有不動産全体について、持分に応じた権利を持っています。

共有持分の割合について詳しく知りたい方は、共有持分の割合を決める方法｜相続時・購入時の計算方法も参考にしてください。

共有持分が生まれる主なケース

不動産が共有名義になる代表的なケースは、次のとおりです。

• 兄弟姉妹で実家を相続した
• 夫婦で住宅を共同購入した
• 親子で資金を出し合って不動産を購入した
• 複数人で収益不動産を購入した

共同購入した時点では特に問題がなくても、年月が経って生活環境や考え方が変わると、売却・賃貸・建替えなどをめぐって意見が合わなくなることがあります。

共有持分でできること・できないこと

共有不動産については、「一人でできること」「持分価格の過半数で決めること」「原則として全員の同意が必要なこと」があります。

以前は「共有物を変更するにはすべて全員同意」と説明されることが多くありました。

しかし、2023年4月1日に施行された改正民法により、共有物の形状や効用を著しく変えない軽微な変更については、持分価格の過半数で決められるようになっています。

参考：e-Gov法令検索「民法」

自分の共有持分だけなら売却できる

共有不動産全体を売却するには原則として共有者全員の合意が必要ですが、自分が所有する持分だけなら話は別です。

たとえばA・B・Cの3人がそれぞれ3分の1ずつ持っている場合、Aは自分の3分の1について、BやCの同意を得ずに売却できます。

ただし、持分だけを購入しても不動産を自由に利用・処分できるわけではないため、一般の購入者は限られます。

共有不動産で起こりやすい問題

売却したくても共有者全員の意見が合わない

共有不動産で特に問題になりやすいのが、売却について意見が分かれるケースです。

たとえば3人で所有している不動産について、2人が「売りたい」と考えていても、残りの1人が反対すれば、不動産全体をそのまま第三者へ売却することは原則としてできません。

共有者の人数が多いほど、価格や売却時期などについて意見をそろえるのが難しくなる傾向があります。

一人の共有者だけが不動産を使用している

相続した実家に兄弟の一人だけが住んでいる、といったケースもよくあります。

共有者には共有物全体を使用する権利がありますが、2023年施行の改正民法では、別段の合意がない限り、共有物を使用する共有者は、自己の持分を超える使用について他の共有者へ対価を償還する義務を負うことが明文化されました。

そのため、「共有者だから無料で一人で住み続けて当然」とは一概にいえません。

実際に使用料を請求できるか、いくらになるかについては、これまでの合意や利用状況なども関係するため、個別に確認が必要です。

相続によって共有持分が細分化する

共有者が亡くなると、その人が持っていた共有持分も相続の対象になります。

たとえばA・B・Cの3人が3分の1ずつ所有しており、Cが亡くれて妻と子3人が相続すれば、Cの3分の1がさらに分かれることになります。

さらにAやBに相続が発生すれば、共有者はますます増えていきます。

共有者が増えるほど、売却や管理について全員で話し合うことが難しくなります。

共有持分を相続したときの対処法を詳しく見る

共有者が共有不動産に対してできること

共有物を使用する

民法249条では、各共有者は共有物全体について、その持分に応じた使用ができるとされています。

持分2分の1だから建物の半分しか使えない、という意味ではありません。

ただし、他の共有者の権利を無視して独占的に使用してよいわけではありません。

保存行為を行う

共有物の価値や状態を維持するための保存行為は、各共有者が一人で行えます。

たとえば建物の雨漏りを防ぐための応急修理などが考えられます。

管理について決める

共有物の管理に関する事項は、原則として共有者の人数ではなく、持分価格の過半数で決めます。

たとえばAが2分の1、BとCが4分の1ずつ所有している場合、単純に「3人のうち2人」で決めるという意味ではありません。

自分の持分を売却・贈与する

共有者は、自分自身の共有持分を売却したり、贈与したりできます。

自分の持分を処分するだけであれば、原則として他の共有者の同意は必要ありません。

ただし、不動産全体を売却する場合とは扱いが異なります。

2023年の民法改正で共有不動産のルールはどう変わった？

2023年4月1日に施行された改正民法では、所有者不明土地問題などを背景として、共有制度が見直されました。

軽微な変更は過半数で決められるようになった

共有物の形状や効用を著しく変える変更については、現在も原則として共有者全員の同意が必要です。

一方、形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更については、持分価格の過半数で決定できるようになりました。

所在不明の共有者がいても進められる制度ができた

相続を繰り返した不動産では、共有者の一人と連絡が取れなかったり、現在どこにいるのか分からなかったりすることがあります。

現在は一定の要件を満たせば、裁判所の関与のもと、所在等が分からない共有者を除いて管理・変更について意思決定できる制度があります。

また、裁判所の決定を得たうえで、所在等不明共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者へ譲渡したりできる制度も設けられています。

参考：法務省「共有制度の見直し」

共有持分で実際に起こりやすいトラブル

収益物件を売りたい人と持ち続けたい人に分かれた

AさんとBさんが2分の1ずつ収益物件を所有しているケースを考えてみます。

購入当初は2人で管理していましたが、次第にBさんが管理会社との連絡や設備トラブルへの対応をほとんど行うようになりました。

Bさんは負担を減らすために物件を売却したいと考えましたが、Aさんは家賃収入を受け取り続けたいとして反対しました。

このように、購入時には考えが一致していても、時間の経過とともに仕事・家族・資産状況が変わり、共有者それぞれの希望が変わることがあります。

相続した実家に兄弟の一人だけが住んでいる

兄弟2人で実家を相続し、弟だけがその家に住み続けているケースです。

兄は別に自宅を持っており、実家を売るか賃貸にして収益を得たいと考えています。一方、弟はこれまでどおり実家へ住み続けたいと考えています。

こうした場合、「弟も共有者なのだから出ていってもらえばよい」と単純にはいきません。

一方で、弟が共有不動産を持分を超えて使用している場合には、別段の合意がなければ使用対価の問題が生じることがあります。

共有者間で話がまとまらない場合は、売却・持分買取・共有物分割などを検討することになります。

共有持分で起こりやすい売却トラブルを詳しく見る

共有状態を解消する5つの方法

共有関係に問題があるからといって、すぐに裁判をする必要があるわけではありません。

まずは現在の状況に合わせて、次の方法を比較します。

共有者全員で不動産を売却する

全員が売却に同意できるのであれば、不動産全体を一般の市場で売却する方法が最も分かりやすいでしょう。

売却代金を持分割合などに応じて分配できます。

共有者同士で持分を売買する

不動産を使い続けたい共有者がいるなら、その人がほかの共有者の持分を買い取る方法があります。

持分を一人へ集められれば、共有関係そのものを解消できます。

ただし、買い取る側に資金が必要であり、持分価格について合意できなければ成立しません。

自分の共有持分だけを売却する

共有者全員での売却が難しい場合でも、自分自身の共有持分であれば単独で売却できます。

ただし、第三者が持分だけを取得しても、不動産全体を自由に利用したり売却したりできません。

そのため、持分だけの市場価格は、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低くなる場合があります。

持分割合が2分の1だからといって、不動産全体が6,000万円なら必ず3,000万円で売れる、というわけではありません。

共有持分の売却方法・価格の考え方を詳しく見る

話し合いでまとまらない場合は共有物分割請求という方法もある

民法256条では、各共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できるとされています。

共有者同士で分割方法について話がまとまらない、または協議そのものができない場合には、裁判所へ共有物分割を請求することができます。

現物分割

土地などを物理的に分け、それぞれの共有者が単独所有する方法です。

土地の形状や接道状況によっては分割できないこともあります。

賠償分割

共有者の一人または複数人が不動産を取得し、持分を失う共有者へ金銭を支払って清算する方法です。

不動産を残したい共有者がいる場合に考えられますが、取得する側に支払い能力が必要です。

競売による分割

現物分割や賠償分割による解決が難しい場合には、裁判所が共有物の競売を命じ、売却代金を分配する方法があります。

競売になると通常の市場売却とは条件が異なるため、共有物分割請求へ進む前に、任意売却や持分の売買で解決できないか確認することも大切です。

共有持分だけを売却するなら誰に売る？

自分の持分だけを売る場合、主な売却先は「ほかの共有者」と「第三者」です。

他の共有者へ売却する

まず検討しやすいのが、すでに不動産を共有している人への売却です。

持分を取得することで単独所有になったり、所有割合が増えたりするため、一般の第三者より価値を感じてもらえる場合があります。

ただし、相手に購入資金がない場合や共有者同士の関係が悪化している場合には、交渉が難しくなることがあります。

共有持分を扱う不動産会社へ売却する

共有者への売却が難しい場合は、共有持分を直接取り扱う不動産会社へ相談する方法があります。

一般の個人が共有持分だけを購入するケースは限られるため、共有不動産の権利調整や再流通を行っている会社が主な買主になります。

共有持分を買取会社へ売却するときの流れ・注意点

共有持分の査定では何を見られる？

共有持分の価格は、持分割合だけで決まるわけではありません。

査定では、たとえば次のような点を確認します。

• 不動産全体の市場価格
• 持分割合
• 共有者の人数
• 誰が不動産を使用しているか
• 共有者同士の関係
• 土地・建物の状態
• 賃料収入の有無
• 抵当権などの権利関係
• 将来、共有関係を解消できる可能性

たとえば同じ2分の1の持分でも、空き家になっている不動産と、もう一人の共有者が長年居住している不動産では評価が異なることがあります。

そのため、「持分割合×不動産価格」だけで売却価格を判断しない方がよいでしょう。

マーキュリーの共有持分買取・権利調整実績

マーキュリーでは、共有持分のみの直接買取から、共有関係の整理、その後の不動産の再流通まで行っています。

実際に公式サイトでは、共有持分買取として次のような実績を公開しています。

マーキュリーの共有持分買取実績を見る

共有持分は、単純に「何分の何を持っているか」だけでは査定できません。

マーキュリーでは、共有者の状況や不動産の利用状況なども確認し、共有持分の買取から権利整理・再流通まで一貫して対応しています。

マーキュリーの共有持分事業について詳しく見る

共有持分を手放すか迷ったら、まず査定から

共有持分を所有しているからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

ほかの共有者と話し合って不動産全体を売却できるのであれば、その方が条件のよいケースもあります。

一方、

• 共有者が売却に応じてくれない
• 共有者と長期間連絡を取っていない
• 自分だけ固定資産税や管理費を負担している
• 相続で取得した持分を使う予定がない
• 離婚後も元配偶者との共有名義が残っている
• 共有者同士の話し合いから離れたい

といった場合は、自分の共有持分だけを売却する方法も検討できます。

マーキュリーでは、まだ売却を決めていない段階でも共有持分の査定をご相談いただけます。

共有持分に関するよくある質問

共有持分を持っているだけでも固定資産税を負担する必要がありますか？

共有不動産の固定資産税は共有者全員に関係します。共有者間では、原則として持分に応じて費用を負担することになります。ただし、自治体からの納税通知や実際の支払い方法と、共有者間で最終的に誰がいくら負担するかは別の問題になることがあります。

共有者の一人が勝手に大規模なリフォームをしてもいいですか？

工事内容によって異なります。共有物の形状や効用を著しく変更する工事は原則として他の共有者全員の同意が必要です。一方、2023年の民法改正により、形状・効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は持分価格の過半数で決められるようになりました。

自分の共有持分を家族へ贈与できますか？

自分が所有する共有持分を贈与することはできます。ただし、不動産の持分が移転するため所有権移転登記が必要になるほか、贈与税や登録免許税、不動産取得税など税金の確認も必要です。贈与前に税理士や司法書士へ確認しておくとよいでしょう。

共有不動産を賃貸に出す場合は全員の同意が必要ですか？

賃貸借の内容や期間によって扱いが異なります。共有物の管理にあたる範囲であれば、原則として持分価格の過半数で決められる場合があります。一方、長期間にわたり共有者の権利へ大きな影響を与える契約などは別の判断が必要になるため、具体的な契約内容を確認してください。

共有者が亡くなったら、その人の持分はどうなりますか？

共有者が亡くなると、その人の共有持分も相続財産になります。相続人が複数いる場合には、持分がさらに細分化することがあります。共有者が増えると不動産の売却や管理について合意を取りにくくなるため、相続時に誰が持分を取得するのか整理しておくことが大切です。

共有物分割請求をすれば必ず不動産を売却できますか？

共有物分割請求は共有関係の解消を求める制度ですが、必ず競売によって売却されるわけではありません。裁判所は物件の状況などを踏まえ、現物分割や、共有者の一人などが不動産を取得して他の共有者へ金銭を支払う方法を検討し、それらによる分割が難しい場合などに競売を命じることがあります。