「買取保証」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。不動産の売り方には「仲介」と「買取」がありますが、買取保証はその2つを組み合わせた仕組みです。「買取保証付き仲介」「売却保証」などと呼ばれることもあります。
仲介で相場に近い価格を狙いながら、「もし売れなくても買い取ってもらえる」という安心感があるため、住み替えや転勤など期限のある売却で利用されています。一方で、保証される価格の水準や、利用するための条件をよく知らずに契約すると、思ったほどの金額にならないこともあります。
この記事では、買取保証の仕組みと流れ、メリット・デメリット、契約前に確認したいポイント、向いているケースまでわかりやすく解説します。
買取保証とは？仕組みをわかりやすく解説
買取保証とは、決められた期間内に仲介で買主が見つからなかった場合、不動産会社があらかじめ約束した価格で買い取ることを保証する仕組みです。
利用するには、その不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結ぶのが一般的です。ほかの会社にも同時に依頼できる一般媒介契約では、ほとんどの場合利用できません。専任系の媒介契約は有効期間が最長3カ月と法律で決まっているため、仲介で売り出す期間も3カ月程度に設定されることが多くなっています。
通常の仲介・直接買取との違い
| 売却方法 | 概要 | 売却価格 | スピード | 確実性 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介 | 市場に出して買主を探す | 相場に近い価格 | 3〜6カ月程度 | 買主が見つからない可能性がある |
| 直接買取 | 不動産会社が直接買う | 相場の7〜9割程度 | 数日〜1カ月程度 | 条件が合えば確実に売れる |
| 買取保証 | まず仲介で売り、売れなければ買取 | 仲介で売れれば相場並み、買取になれば保証価格 | 最長で仲介期間＋買取の手続き期間 | 保証期間が終われば確実に売れる |
買取保証は「仲介で高く売れればそれでよし、売れなくても買い取ってもらえる」という二段構えの仕組みです。仲介と買取の基本的な違いは不動産の買取と仲介の違いで詳しく解説しています。
買取保証の流れ
STEP1：査定・買取保証価格の決定
まず不動産会社が物件を査定し、仲介で売り出す価格と「買取保証価格」を提示します。買取保証価格は、売れなかった場合に買い取ってもらえる金額で、仲介の売り出し価格より低く設定されます。
STEP2：媒介契約と買取保証の契約を結ぶ
専任媒介契約（または専属専任媒介契約）とあわせて、保証価格、保証期間、買取になった場合の決済時期、保証が外れる条件などを書面で取り決めます。口約束ではなく、必ず書面に残してもらいましょう。
STEP3：仲介で売り出す（保証期間中）
保証期間（3カ月程度が一般的）の間は、通常の仲介と同じように広告を出し、内覧に対応しながら買主を探します。途中で反響を見ながら売り出し価格を見直すこともあります。
STEP4-A：仲介で売れた場合
保証期間中に買主が見つかれば、通常の仲介と同じ流れで売却が完了します。多くの場合、買取保証価格より高い金額で売れます。この場合は仲介手数料がかかります。
STEP4-B：仲介で売れなかった場合
保証期間内に売れなければ、事前に約束した買取保証価格で不動産会社が買い取ります。不動産会社が買主になるため、一般的に仲介手数料はかかりません。決済の時期は事前の取り決めに沿って進みます。
買取保証のメリット
① 売れなくても期限までに確実に売却できる
最大のメリットは、期限が来れば必ず売れるという確実性です。転勤、住み替え、相続税の納税など、いつまでに売らなければならないかが決まっている場合には特に心強い仕組みです。
② 仲介で相場に近い価格を狙える
最初は仲介で市場に出すため、相場に近い金額で売れるチャンスがあります。最初から買取だけを選ぶよりも、高く売れる可能性が残ります。
③ 資金計画が立てやすい
「最低でもこの金額では売れる」という下限が決まるため、次の家の購入や引越しの資金計画が立てやすくなります。住み替えでは、住宅ローンの審査や新居の契約の判断材料にもなります。住み替えの進め方は住み替えは売り先行と買い先行どっち？で解説しています。
④ 買取になった場合は手間とリスクが減る
買取に切り替わった場合は、仲介手数料がかからず、引渡し後の契約不適合責任も免除されるのが一般的です。売れ残りが長引いて値下げを繰り返す、という事態も避けられます。
買取保証のデメリット・注意点
① 買取保証価格は相場より低い
保証価格は、通常の査定額より低く設定されるのがほとんどです（目安は相場の7〜8割程度）。不動産会社は買い取ったあとにリフォームや再販の費用、売れるまでのリスクを負うため、その分が差し引かれます。仲介で売れなかった場合は、この金額で売ることになります。
② 仲介で売れた場合は仲介手数料がかかる
保証期間中に仲介で売れた場合は、通常どおり仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限）がかかります。計算方法は仲介手数料はいくら？をご覧ください。
③ 内覧対応などの手間は仲介と同じ
保証期間中は通常の売却活動をするため、広告が出て、内覧の対応も必要です。近所に知られずに売りたい方や、内覧の負担を避けたい方には向きません。
④ 媒介契約が1社に限られる
専任系の媒介契約を結ぶため、保証期間中はほかの会社に仲介を頼めません。売れるかどうかは、その会社の販売力に左右されます。
⑤ 利用できる物件・条件が限られる
買取保証を扱っている会社は大手を中心に限られており、対象エリア、価格帯、築年数、建物の状態などの条件があります。築年数が古い家、立地に難がある物件、借地や共有名義など権利関係が複雑な物件は、対象外になることが多いです。
⑥ 保証が外れる条件を必ず確認する
「物件の状態が大きく変わった場合」「売主が売り出し価格の見直しに応じない場合」などに保証が外れる条件が付いていることがあります。契約前に、どんなときに保証がなくなるのかを確認しておきましょう。
契約前に確認したい5つのポイント
買取保証を使うかどうかを判断するときは、次の点を書面で確認しておくと安心です。
| 確認すること | チェックの視点 |
|---|---|
| 買取保証価格 | 査定額の何割か、その金額になった根拠は何か |
| 保証期間と売り出し価格 | 期間は何カ月か、途中で売り出し価格を下げる約束があるか |
| 買取時の決済時期 | 保証期間が終わってから何日以内に代金が支払われるか |
| 保証が外れる条件 | どんな場合に保証がなくなるか |
| 買取時の費用負担 | 仲介手数料、測量や残置物の処分費用を誰が負担するか |
「囲い込み」がないかも確認を
買取保証では、不動産会社にとって「保証期間が終わって安く買い取るほうが得」になる面もあります。そのため、ほかの会社から紹介された購入希望者を断る「囲い込み」がないかを気にする方もいます。
2025年1月からは、仲介を受けた不動産会社に、レインズ（不動産流通標準情報システム）への取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）の登録が義務づけられました。売主は、媒介契約のあとに受け取る「登録証明書」の二次元コードから、自分の物件がどう表示されているかを確認できます。売り出し中に一度は確認しておくと安心です。
出典：国土交通省｜レインズにおける取引状況の登録の義務化等について
買取保証が向いているケース・向かないケース
向いているケース
- ●住み替えを予定している：新居の購入と売却のタイミングを合わせたい方
- ●転勤・引越しで期限がある：3カ月程度の売り出し期間をとったうえで、期日までに確実に売りたい方
- ●築浅〜中程度の、売れやすい物件を持っている：保証の対象になりやすく、仲介で売れる可能性も高い方
- ●資金計画を固めたい：住宅ローンの返済計画や次の購入に備えたい方
向かないケース
- ●とにかく高く売りたい：保証のない通常の仲介で、時間をかけて売るほうが向いています
- ●急いでいる：仲介期間（3カ月程度）を経てから買取になるため、数日〜数週間で売りたいなら直接買取のほうが早く進みます（不動産買取のスピード）
- ●近所に知られずに売りたい：保証期間中は広告や内覧があるため、直接買取のほうが向いています
- ●築古・訳あり・権利関係が複雑な物件：買取保証の対象外になりやすいため、そうした物件を扱う買取会社に直接相談するのが近道です
- ●相続や離婚で話し合いが必要：関係者全員の同意や専任媒介契約が前提になるため、状況によっては直接買取のほうがまとまりやすいことがあります
買取保証と直接買取、どちらを選ぶべきか
| 優先するもの | おすすめの方法 |
|---|---|
| 売却価格を高くしたい | 仲介（または買取保証） |
| スピードを優先したい | 直接買取 |
| 価格と確実性のバランス | 買取保証 |
| 近所に知られたくない | 直接買取 |
| 築古・訳あり・権利関係が複雑 | 直接買取（専門の買取会社） |
「3カ月の売り出し期間を待てる」「できれば高く売りたいが、確実さもほしい」という方には買取保証が向いています。一方、「とにかく早く現金化したい」「複雑な事情がある」「そもそも保証の対象にならなかった」という方は、直接買取を検討しましょう。
また、保証のない仲介で売り出したものの売れなかった場合でも、その時点で買取会社に相談すれば、買取保証と同じように「最後は買い取ってもらう」形をとることができます。仲介で売れずに悩んでいる方は家が売れない理由と対策もあわせてご覧ください。直接買取の仕組みは不動産買取とは、買取価格の目安は不動産買取相場の見方で解説しています。
マーキュリーの直接買取｜保証の対象外になりやすい物件もご相談ください
株式会社マーキュリーは、自社が買主になる不動産買取事業を行っている会社です（2004年設立、東京都知事（5）第84482号）。買取保証の対象になりにくい築古の家や、借地権・底地・共有持分・再建築不可・入居者付きといった物件も、現況のまま買い取っています。
使い道を考えたうえで買取価格を決めます
戸建て用地として新築する、マンションや店舗ビルを建てる、リフォームして再販するなど、権利調整・開発・再生を自社で手がけているため、ほかでは値段がつきにくい不動産にも価値を見いだして買い取れます。17坪ほどの小さな土地を戸建てとして再生した実績もあります。
仲介会社様からのご紹介による買取実績
仲介で買い手がつきにくい物件を、仲介会社様からのご紹介で買い取ることも多くあります。
- ●渋谷区宇田川町：6店舗が入居する古いビルを賃借人付きのまま買取。約10カ月・30回以上の話し合いを経て、すべてのテナントと明け渡しに合意
- ●渋谷区神宮前：事務所・住居あわせて15件が入居する古ビルを大手仲介会社様のご紹介で取得し、約6カ月で全件の明け渡しが完了
- ●文京区本駒込：借地権付き住宅が3件建つ底地を取得し、約3年かけて借地権をすべて買い取って所有権の土地に（事例を見る）
マーキュリーの直接買取の特徴
- ●当社が買主のため、仲介手数料はかかりません
- ●修繕・解体・入居者との明け渡しの話し合いは、買取後に当社が行います
- ●広告を出さないため、近所に知られずに売却できます
- ●権利調整の実績は426件。相続・離婚・共有名義など複雑な事情にも対応します
- ●売却後の税務申告は、ご希望に応じて税理士などの専門家によるサポートをご用意しています
「仲介で売り出しているが反響がない」「買取保証の対象外と言われた」という段階でも、お気軽にご相談ください。
買取保証に関するよくある質問
Q. 買取保証の保証価格はどのくらいですか？
会社や物件によって異なりますが、相場の7〜8割程度が目安です。買い取ったあとのリフォームや再販の費用、売れるまでのリスクを不動産会社が負うため、仲介で売る場合より低く設定されます。
Q. 買取保証の期間はどのくらいですか？
3カ月程度が一般的です。買取保証を利用するには専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶことが多く、これらの契約の有効期間が最長3カ月と決まっているためです。
Q. 買取になった場合も仲介手数料はかかりますか？
保証期間中に仲介で売れた場合は仲介手数料がかかりますが、不動産会社が買い取る場合は、会社が買主になるため一般的に仲介手数料はかかりません。契約前に、どちらの場合も費用がどうなるかを確認しておきましょう。
Q. 一般媒介契約でも買取保証は使えますか？
ほとんどの場合、使えません。買取保証は、その会社に売却活動を任せる専任媒介契約または専属専任媒介契約とセットで提供されるのが一般的です。
Q. 買取保証の対象外と言われたらどうすればいいですか？
築年数が古い、権利関係が複雑などの理由で対象外になった場合でも、そうした物件を専門に扱う買取会社なら直接買い取ってもらえることがあります。保証の有無にかかわらず、売れなかったときの選択肢として買取の金額を聞いておくと安心です。
Q. 買取保証と直接買取はどちらが早く売れますか？
直接買取のほうが早く売れます。買取保証は、まず3カ月程度の仲介期間をとってから買取に移るため、売れなかった場合は売却までに数カ月かかります。直接買取なら、条件が合えば数日〜1カ月程度で決済できます。
Q. マーキュリーの対応エリアはどこですか？
東京都内を中心に、首都圏で開発を行っています。
まとめ
買取保証は、仲介の「相場に近い価格を狙える」よさと、直接買取の「確実に売れる」よさを組み合わせた売り方です。
- ●仕組み：まず仲介で売り出し、売れなければ保証価格で買取
- ●条件：専任媒介・専属専任媒介契約が前提。保証期間は3カ月程度が一般的
- ●メリット：期限までに確実に売れる・資金計画が立てやすい・仲介価格も狙える
- ●デメリット：保証価格は相場の7〜8割程度・内覧などの手間がある・対象物件が限られる
- ●確認すること：保証価格の根拠、保証が外れる条件、買取時の決済時期と費用
築古の家や権利関係が複雑な物件など、買取保証の対象になりにくい不動産は、はじめから直接買取を検討するのが近道です。マーキュリーでは、現況のままの買取をご提案しています。どの売り方が合うか迷っている段階でも、お気軽にご相談ください。
