「共有名義の不動産を手放したいけれど、他の共有者が売却に反対している」「自分の持分だけでも売れるのだろうか」と悩んでいる方もいるでしょう。
結論からいうと、自分が所有している共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。
一方、不動産全体を売却する場合には、基本的に共有者全員の同意が必要です。
また、共有持分だけを第三者へ売却する場合は、一般的な不動産売却とは買主や価格の考え方が異なります。不動産全体の市場価格に持分割合を掛けただけの金額で売れるとは限りません。
この記事では、共有持分を売却する方法、他の共有者の同意が必要なケース、売却相場の考え方、少しでも高く売る方法、売却前に確認したい注意点について解説します。
そもそも共有持分とは何か、共有状態にはどのような問題があるのかを詳しく知りたい方は、共有持分とは？共有することのリスク 正しい知識で売却も参考にしてください。
共有持分は自分の持分だけなら売却できる
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持っている所有権の割合です。
例えば、兄弟2人で実家を2分の1ずつ相続した場合、それぞれが「持分2分の1」を所有していることになります。
この場合、自分が持っている2分の1の持分については、自分の判断で売却することができます。
自分の共有持分だけを売却するのであれば、原則として他の共有者の承諾は必要ありません。
ただし、不動産全体を売却する場合には話が変わります。
| 行為 | 他の共有者の同意 |
|---|---|
| 自分の共有持分だけを売却する | 原則不要 |
| 他の共有者へ自分の持分を売却する | 売却相手との合意のみで可能 |
| 不動産全体を売却する | 共有者全員の同意が必要 |
| 共有物に大きな変更を加える | 原則として他の共有者の同意が必要 |
| 共有物の管理に関する事項 | 原則として持分価格の過半数で決定 |
| 保存行為 | 各共有者が単独で行える |
民法では、共有物の変更については原則として他の共有者の同意が必要で、共有物の管理に関する事項は持分価格の過半数で決めるとされています。
詳しい条文については、e-Gov法令検索「民法」でも確認できます。
共有持分を売却する主な4つの方法
共有持分を手放す方法は1つではありません。
他の共有者との関係や、不動産の状態によって選びやすい方法は変わります。
1．共有者全員で不動産全体を売却する
共有者全員が売却に納得しているのであれば、不動産全体を売却する方法が最も分かりやすいでしょう。
不動産全体を一般市場へ売却できるため、共有持分だけを売却する場合よりも買主を見つけやすく、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
売却代金は、それぞれの持分割合や共有者間の合意に応じて分けます。
ただし、共有者のうち1人でも売却に反対している場合には、この方法をそのまま進めることはできません。
2．自分の持分を他の共有者に売却する
他の共有者がその不動産を使い続けたい場合は、自分の持分を共有者に買い取ってもらう方法があります。
例えば兄弟2人で2分の1ずつ所有している場合、自分の2分の1をもう一方の共有者へ売却すれば、その人は不動産を単独所有できるようになります。
共有者側にもメリットがあるため、条件が合えば比較的高い価格で売却できる可能性があります。
一方、相手に購入資金がない場合や、共有者同士の関係が悪化している場合には難しい方法です。
3．土地を分筆して単独所有にする
共有している不動産が土地であり、広さや接道条件などに余裕がある場合には、土地を分筆してそれぞれ単独所有にする方法もあります。
共有状態を解消したあと、それぞれが自分の土地を自由に売却できるようになります。
ただし、土地の形状や面積、接道条件によっては分筆すると利用価値が下がることもあります。
戸建てやマンションなど、物理的に分割することが難しい不動産では使いにくい方法です。
4．自分の共有持分を専門の買取会社へ売却する
共有者全員の意見がまとまらない場合でも、自分の共有持分だけを不動産会社へ売却する方法があります。
共有持分は一般の個人が購入しても自由に利用しにくいため、通常の仲介では買主を見つけるのが難しい傾向があります。
そのため、実際には共有持分の買取を扱っている不動産会社が売却先になることが多くあります。
買取について詳しく知りたい方は、共有持分の売却は買取業者へ！買取の流れと注意点も参考にしてください。
共有持分の売却相場はいくら？
共有持分を売却するときに、特に気になるのが「いくらで売れるのか」という点でしょう。
まず基準になるのは、不動産全体の市場価格 × 自分の持分割合です。
例えば、不動産全体の市場価格が4,000万円で、持分が2分の1であれば、持分割合だけで考えた価格は2,000万円です。
ただし、実際に共有持分だけを第三者へ売却する場合、2,000万円でそのまま売れるとは限りません。
共有持分だけを購入しても、不動産を自由に売却・賃貸・建て替えできるわけではなく、他の共有者との権利調整が必要になるためです。
売却先によって共有持分の価格は変わる
| 売却方法 | 価格の考え方 |
|---|---|
| 共有者全員で不動産全体を売却 | 不動産全体の市場価格を基準に売却し、持分割合などに応じて分配 |
| 他の共有者へ持分を売却 | 「市場価格 × 持分割合」に近い金額でまとまる可能性がある |
| 第三者へ持分のみ売却 | 持分本来の価格から減額されることが多い |
| 専門の買取会社へ売却 | 物件価値・共有者との関係・権利調整の難易度などを考慮して査定 |
共有持分の専門業者などでは、目安として「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30～50％程度」と説明されることもあります。
ただし、この30～50％という数字が法律などで決まっているわけではありません。
実際の価格は、他の共有者との関係、誰が不動産を使用しているか、持分割合、共有者の人数、土地・建物の市場性などによって大きく変わります。
そのため、「共有持分なら必ず市場価格の〇％」と一律に考えない方がよいでしょう。
共有持分の売却価格を左右する5つのポイント
1．不動産全体の市場価値
共有持分の価格を考えるうえでも、まずは不動産全体の価値が基本になります。
同じ持分2分の1でも、都心の土地と地方の築古住宅では当然査定額が異なります。
2．持分割合
所有している持分割合も査定額に影響します。
一般的には、持分が大きいほど持分自体の金額も大きくなります。
自分の持分割合が分からない場合は、登記事項証明書の所有権に関する記載を確認しましょう。
共有持分の割合について詳しく知りたい方は、共有持分の割合を決める方法！相続時や購入時のケースも参考にしてください。
3．他の共有者との関係
共有持分の査定では、他の共有者と話し合いができる状態なのかも重要です。
共有者同士で連絡を取ることができ、将来的に全体売却や持分の集約が見込める場合と、完全に対立している場合では、買主側の負担が変わります。
4．誰が不動産を使用しているか
共有者の1人が建物に居住しているケースでは、第三者が共有持分を取得しても、そのまま自由に建物を利用できるとは限りません。
こうした利用状況も査定額に影響します。
5．権利調整にどの程度時間がかかるか
共有持分を購入した不動産会社は、その後、他の共有者との話し合いや全体売却など、共有状態を解消するための調整を行うことがあります。
調整に長い時間や費用がかかることが見込まれる場合、その分が査定価格にも反映されます。
共有持分を少しでも高く売却する方法
まず共有者全員で売却できないか話し合う
価格を重視するのであれば、まず検討したいのは不動産全体の売却です。
共有持分だけでは利用方法が限られますが、不動産全体であれば通常の不動産として市場へ売却できます。
他の共有者と話し合える関係であれば、最初から持分だけを売却するのではなく、全体売却について一度相談してみてもよいでしょう。
他の共有者へ買取を打診する
他の共有者が今後もその不動産を使いたいのであれば、持分を買い取ってもらう方法もあります。
共有者にとっては単独所有に近づけるメリットがあるため、第三者へ売る場合より価格条件が良くなる可能性があります。
共有持分の査定実績がある会社へ相談する
共有持分の査定は、通常の不動産査定と考え方が異なります。
単に「物件価格×持分割合」で算出するだけではなく、共有者の状況や将来の権利調整まで見て査定する必要があります。
持分だけを売却するのであれば、共有持分の取引実績がある会社へ相談した方が価格の根拠を確認しやすくなります。
共有持分を売却するときの注意点
共有者へ事前に伝えるか検討する
自分の共有持分だけを売却する場合、法律上は他の共有者の同意を得なくても売却できます。
ただし、売却後は買主が新しい共有者になります。
家族や親族で共有している不動産の場合、何も知らせず第三者へ売却すると、その後の関係が悪化することがあります。
すでに関係が悪化しているなど事情がある場合を除き、事前に売却を検討していることを伝えるかどうかは慎重に判断した方がよいでしょう。
共有持分の売却で起こりやすい問題については、共有持分の売却トラブル3事例！失敗しない方法もご覧ください。
安すぎる価格で売却しない
共有持分は価格が分かりにくいため、提示された査定額が高いのか安いのか判断しづらい不動産です。
「共有持分だから安くて当然」と考えて、価格の根拠を確認せずに契約するのは避けた方がよいでしょう。
不動産全体の市場価格や持分割合、なぜその査定額になるのかを確認したうえで判断することが大切です。
契約条件まで確認する
売却価格だけではなく、契約条件も確認しましょう。
例えば、残置物の処理、登記費用、測量の必要性、契約不適合責任の扱いなどによって、売主の負担は変わります。
査定価格だけ高く見えても、後から売主負担の費用が多く発生すると、実際の手取り額が少なくなることがあります。
共有持分を売却すると税金はかかる？
共有持分を売却して利益が出た場合には、通常の不動産売却と同じように譲渡所得に対する所得税・住民税がかかる場合があります。
基本的な譲渡所得は、次の考え方で計算します。
売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
国税庁でも、土地や建物を売却した際の譲渡所得は、収入金額から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算すると案内しています。
詳しくは、国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」をご確認ください。
また、所有期間によって長期譲渡所得・短期譲渡所得に分かれ、税率が変わります。
相続で取得した共有持分などでは、取得費の確認が難しいケースもあるため、必要に応じて税理士へ相談すると安心です。
共有持分をそのまま持ち続けるリスク
売却するか迷っているうちに、共有状態を長期間そのままにしてしまうこともあります。
ただし、共有状態を長く続けることで問題が複雑になることがあります。
固定資産税や管理費の負担が続く
共有持分を所有している間は、不動産の固定資産税や管理費、修繕費などの負担が発生することがあります。
自分が住んでいない不動産でも、持分を所有しているだけで負担が続くケースがあります。
相続によって共有者が増える
共有者の1人が亡くなると、その持分は相続の対象になります。
複数の相続人が持分を相続すると、共有者の人数がさらに増えることがあります。
最初は兄弟2人の共有だったものが、次の相続、その次の相続と続くうちに、面識のない親族を含む多数の共有状態になってしまうこともあります。
共有持分を相続した場合の対応については、共有持分を相続することになったらどうする？一番スムーズな対処法とは？で詳しく解説しています。
売却や管理の話し合いが難しくなる
共有者が増えたり、それぞれが遠方に住むようになったりすると、売却や管理について話し合うこと自体が難しくなります。
「今は特に困っていないから」と共有状態を放置していると、将来的に問題が大きくなる可能性があります。
共有者と話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求という方法もある
共有者の中に売却へ反対する人がいるなど、共有状態を解消したくても話し合いがまとまらない場合があります。
民法では、原則として各共有者は共有物の分割を請求できます。
まず共有者同士で分割方法について協議し、話し合いで決まらない場合には、裁判所へ共有物分割を求めることもできます。
共有物分割には、不動産を物理的に分ける方法だけでなく、1人が不動産を取得して他の共有者へ金銭を支払う方法や、不動産を売却して代金を分ける方法などがあります。
ただし、裁判手続きになると時間や費用もかかります。
共有物分割請求について詳しくは、共有物分割請求とは？知っておくべき注意点とリスクをご覧ください。
共有持分を早く売却したい場合は専門の買取会社も選択肢
共有者全員での売却や、他の共有者への売却ができれば、価格面では有利になりやすいでしょう。
しかし実際には、「共有者と連絡を取りたくない」「売却に反対されている」「長年話し合ってもまとまらない」というケースもあります。
そのような場合には、自分の持分だけを共有持分の買取を扱う不動産会社へ売却する方法があります。
自分の持分だけであれば、原則として他の共有者の同意がなくても売却できるため、共有関係から離れる方法の一つになります。
マーキュリーでは、相続や離婚、親族間のトラブルなどによって生じた共有持分についてもご相談を承っています。
他の共有者との話し合いがまとまっていない場合でも、持分割合や現在の利用状況、共有者との関係などを確認したうえで買取を検討します。
「持分だけならいくらになるのか知りたい」「他の共有者に知られず査定だけ受けたい」といった段階でも、まずは現在の価格を確認しておくと選択肢を比較しやすくなります。
共有持分の売却に関するよくある質問
自分の共有持分だけ売却できますか？
はい。自分が所有している持分の範囲であれば、原則として単独で売却できます。
ただし、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
共有持分を売るときに他の共有者の同意は必要ですか？
自分の共有持分だけを売るのであれば、原則として他の共有者の同意は必要ありません。
ただし、第三者へ売却するとその買主が新しい共有者になるため、親族関係などへの影響も考えて判断するとよいでしょう。
共有持分は市場価格の半分でしか売れないのですか？
一律に半分になるわけではありません。
売却先、持分割合、不動産の価値、共有者との関係、利用状況などによって査定額は変わります。
他の共有者へ売却する場合は持分割合に応じた価格に近づく可能性がありますが、第三者へ持分のみを売却する場合は価格が下がる傾向があります。
共有持分は一般の不動産会社でも売却できますか？
取り扱っている会社もありますが、共有持分のみの売却に対応していない不動産会社もあります。
一般の買主が見つかりにくく、他の共有者との権利関係など専門的な確認が必要になるためです。
共有者と揉めていても持分を売却できますか？
自分の持分だけであれば、共有者同士が揉めている場合でも売却自体は可能です。
ただし、共有者間のトラブル状況は査定価格や売却条件に影響することがあります。
共有持分を売却すると税金はかかりますか？
売却によって譲渡益が出た場合は、譲渡所得に対する所得税・住民税がかかる場合があります。
取得時の価格や売却にかかった費用、所有期間などによって税額は変わります。
相続した共有持分だけでも売れますか？
相続登記など必要な手続きを済ませ、自分の所有する持分が確定していれば売却できます。
相続人が多い場合や遺産分割が終わっていない場合は、状況によって必要な手続きが変わるため、事前に確認しましょう。
まとめ｜共有持分だけなら他の共有者の同意なしでも売却できる
共有名義の不動産でも、自分が所有する共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。
ただし、不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要です。
また、共有持分だけを第三者へ売却する場合は、通常の不動産とは価格の考え方が異なります。
不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額が一つの基準にはなりますが、実際の査定では、共有者との関係や物件の利用状況、今後の権利調整の難易度なども考慮されます。
そのため、まずは「共有者全員で不動産を売却できないか」「他の共有者に買い取ってもらえないか」を検討し、それが難しい場合に持分のみの売却を考えると整理しやすいでしょう。
一方、共有者との話し合いが難しい、早く共有関係から抜けたいといった場合には、共有持分を扱う買取会社へ自分の持分だけを売却する方法もあります。
マーキュリーでは、共有持分のみの査定・買取についてもご相談を承っています。共有者との関係が複雑な場合でも、まずは現在の持分がどの程度の価格になるのか確認してみてください。
