越境している土地は売却できる？越境の種類・売る前の対処法・買取という選択肢【2026年版】

土地を売ろうとして測量をしたら、隣の家の屋根やブロック塀がこちらの敷地にはみ出していた。あるいは、自分の家の給湯器や樹木の枝が隣地に越えていた。こうした「越境」は、長年気づかれないまま放置されていることが少なくありません。

越境があっても土地を売ること自体はできますが、買主にとっては将来のトラブルの種になるため、一般の市場では敬遠されやすくなります。説明が不十分なまま売却すると、引き渡し後に責任を問われるおそれもあります。

この記事では、民法の規定をもとに、越境の種類と売却への影響を整理します。売る前にできる確認と対処法、隣地所有者との取り決め、境界がはっきりしない場合の制度、そして越境を解消しないまま買い取ってもらう方法まで解説します。

越境は隣人との関係もからむ問題です。焦らず順を追って整理していきましょう。

土地の越境とは｜建物・塀・枝などが境界を越えている状態

越境とは、建物や工作物、植物などの一部が、土地の境界線を越えて隣の土地にはみ出している状態をいいます。目に見える大きなものだけでなく、地中の配管や基礎など、ふだんは気づかない部分で起きていることもあります。

越境には、隣地のものが自分の土地に入ってきている場合と、自分の土地のものが隣地に出ている場合の2つの方向があります。どちらの場合も、売却の際には買主に正しく伝える必要があります。

たとえば、古い住宅地では、昔ながらのブロック塀が境界線の上に建っていて、どちらの所有物かはっきりしないケースもあります。売却を考えたら、まず越境があるかどうか、どちらのものかを確認することが出発点です。

越境の主な種類と民法のルール

越境の内容によって、民法の考え方や対応の仕方が変わります。代表的なものを確認しておきましょう。

樹木の枝・根の越境

民法233条は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、土地の所有者は竹木の所有者にその枝を切除させることができると定めています。さらに、竹木の所有者に切除を求めても相当の期間内に切除しないとき、竹木の所有者やその所在がわからないとき、急迫の事情があるときは、土地の所有者が自分で枝を切り取ることができるとされています。根が境界線を越えるときは、土地の所有者が自分で切り取ることができます。

たとえば、空き家になった隣家の庭木の枝が自分の土地に伸びてきている場合でも、まずは所有者に切除を求めるのが基本です。所有者がわからないときなどは、自分で切り取れる場合があります。

建物・塀などの越境

建物については、民法234条が、建物を築造するには境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならないと定めています。違反して建築しようとする人がいるとき、隣地の所有者は建築を中止させたり変更させたりできますが、建築に着手した時から1年を経過したり、建物が完成した後は、損害賠償の請求のみができるとされています。

たとえば、すでに完成して何十年もたつ隣家の庇が越境している場合、すぐに取り壊しを求めるのは現実的ではありません。売却にあたっては、現状を確認したうえで、隣地所有者と将来の扱いを取り決めておく方法が考えられます。

出典：e-Gov法令検索｜民法

越境があると土地の売却にどう影響するか

越境がある土地は、売れないわけではありませんが、一般の買主からは次のような点を心配されやすくなります。

• ●使える土地が狭くなる：隣地の塀や建物がはみ出していると、その部分を自由に使えません
• ●建て替えの計画が立てにくい：建物の配置や、住宅ローンの担保評価に影響することがあります
• ●隣地所有者とのトラブル：引き渡し後に撤去や費用負担をめぐって争いになるおそれがあります
• ●長い間放置された越境の扱い：民法162条は、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を20年間占有した人は所有権を取得すると定めており（善意・無過失なら10年）、長期間の越境では権利関係の確認が必要になることがあります

たとえば、住宅ローンを使って土地を買いたい個人の買主の場合、越境の状況によっては金融機関から説明や取り決めの書面を求められ、購入をあきらめてしまうこともあります。その結果、売却期間が長引いたり、価格の調整を求められたりしやすくなります。

出典：e-Gov法令検索｜民法

売る前にやっておきたい確認と対処法

越境がある土地を売る前に、次の順番で状況を確認・整理しておくと、買主への説明がしやすくなります。

たとえば、自分の家のエアコンの室外機が隣地に少し出ているだけなら、売却前に位置を移すことで解消できることがあります。一方、隣家の建物の一部が越境している場合は、すぐに撤去するのは難しいため、取り決めの書面を作る方法が現実的です。

越境の覚書を交わす

越境をすぐに解消できない場合は、隣地所有者と「越境に関する覚書」を交わしておく方法がよく使われます。覚書には、越境している物と範囲、現状のままとすること、建て替えなどの際には越境を解消すること、土地を売ったときは新しい所有者にも内容を引き継ぐことなどを盛り込みます。

たとえば、「隣家の塀が10センチメートル越境しているが、塀を作り直す際には境界線の内側に建てる」と取り決めておけば、買主も将来の見通しを立てやすくなります。書面の作成にあたっては、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談すると安心です。

境界がはっきりしないときは筆界特定制度も

越境があるかどうかを判断するには、そもそも境界がどこにあるのかがはっきりしている必要があります。境界標がない、古い測量図しかないといった場合は、まず隣地所有者と立ち会って境界を確認するのが一般的です。

話し合いで境界が確認できないときは、法務省の筆界特定制度を利用する方法もあります。筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見をふまえて、現地における筆界の位置を特定する制度です。新たに筆界を決めるのではなく、もともとの筆界を明らかにするもので、所有権の範囲を特定するものではないとされています。

たとえば、申請人の土地と隣の土地の価格の合計が4,000万円の場合、申請手数料は8,000円と案内されています。測量が必要な場合は、別に測量費用がかかります。申請先は、対象の土地を管轄する法務局・地方法務局の筆界特定登記官です。

出典：法務省｜筆界特定制度

越境を隠して売るのは危険｜契約不適合責任に注意

越境があることを知りながら買主に伝えずに売却すると、引き渡し後に大きなトラブルになるおそれがあります。民法562条は、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は売主に対して修補などの履行の追完を請求できると定めています。

越境の事実を説明し、売買契約書や物件状況の報告書に記載しておけば、その内容を前提とした契約になります。逆に、説明しないまま売ってしまうと、買主から追完や代金の減額、損害賠償などを求められる可能性があります。

たとえば、「隣家の雨どいが少し越境しているが、覚書を交わしてある」と契約前に伝えておけば、買主は納得したうえで購入を判断できます。越境は隠すのではなく、事実と取り決めの内容を正しく伝えることが、売主自身を守ることにつながります。

出典：e-Gov法令検索｜民法

越境を解消しないまま売るなら買取という選択肢

隣地所有者との話し合いが進まない、測量や撤去に時間や費用をかけられない、といった場合は、越境がある状態のまま不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

たとえば、相続した実家の土地に隣家のブロック塀が越境していて、隣人とも疎遠になっている場合、買取であれば越境の整理を不動産会社に任せられることがあります。訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となるため、手取り額の見通しも立てやすくなります。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

越境のある土地は、隣地所有者との調整や境界の確認など、ふつうの売却より手間がかかる不動産です。当社は、こうした事情を抱えた不動産にも向き合い、価値ある形で次につなぐことを大切にしています。

ここでは、当社が選ばれている4つの理由をご紹介します。

①権利調整に対応

越境や境界の問題は、隣地所有者との調整が欠かせません。当社は権利調整の経験を生かし、状況を一つずつ確認しながら売却までの道筋を整理します。

たとえば、隣家の塀が越境している土地でも、現状と取り決めの有無を確認したうえで、買取を検討します。

②再建築不可・訳あり物件の再生

越境のある土地や再建築不可の土地など、一般の市場では敬遠されやすい不動産も、当社は再生の視点で価値を見いだします。

たとえば、境界がはっきりしないまま長年使われてきた土地でも、現状のまま査定し、買取を検討します。

③相続のワンストップ対応

相続した土地で初めて越境に気づくケースは少なくありません。当社は相続登記や相続人間の調整を含め、相続に関わる課題をまとめてお手伝いできる体制を整えています。

たとえば、相続登記が済んでいない土地でも、手続きの流れを確認しながら売却まで一貫してサポートします。

④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

当社は不動産を直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。訪問査定でご提示した金額がそのまま買取価格となり、手取り額の基準になります。

たとえば、査定額が2,500万円であれば、その金額をもとに次の住まいや資金の計画を立てられます。査定額の根拠もていねいにご説明します。

越境している土地の売却に関するよくある質問

越境している土地の売却について、よくある質問をまとめました。個別の判断は専門家にご確認ください。

越境があっても土地は売れますか

売ることはできます。ただし、買主に越境の事実を正しく伝える必要があり、一般の買主からは敬遠されやすくなります。覚書を交わす、越境を解消する、不動産会社に買い取ってもらうなどの方法を検討しましょう。

隣の木の枝が越境している場合、自分で切ってもよいですか

民法233条では、まず竹木の所有者に切除させるのが基本です。所有者に求めても相当の期間内に切除しないとき、所有者やその所在がわからないとき、急迫の事情があるときは、自分で切り取ることができるとされています。根は自分で切り取れます。

越境の覚書は必ず必要ですか

法律で義務づけられているわけではありませんが、越境をすぐに解消できない場合は、将来のトラブルを防ぐために交わしておくのが望ましいとされています。売却後も新しい所有者に引き継がれる内容にしておくと安心です。

境界がわからない場合はどうすればよいですか

まずは隣地所有者と立ち会って境界を確認します。話し合いで確認できない場合は、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

越境している土地も売却はできますが、買主にとって不安材料になるため、事前の確認と整理が大切です。何がどちらに越境しているかを確かめ、境界を確認し、隣地所有者と話し合ったうえで、必要に応じて覚書を交わしておきましょう。

越境の事実は隠さずに買主へ伝えることが、契約後のトラブルを防ぐことにつながります。話し合いや撤去が難しい場合は、越境がある状態のまま不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

当社は、権利調整や相続、訳あり物件の再生にも対応し、直接買取により査定額がそのまま手取りとなる形でご提案します。越境や境界の問題でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。