住宅ローンを滞納するとどうなる？督促から競売までの流れと今すぐできる対処法【2026年版】

住宅ローンの引き落としに間に合わなかったとき、「このあと何が起きるのだろう」と不安になる方は少なくありません。収入の減少や病気、教育費の増加など、返済が苦しくなるきっかけは誰にでも起こりえます。

住宅ローンの滞納は、放置するほど選べる手段が減っていきます。督促の段階であれば返済方法の見直しで立て直せる場合がありますが、一括請求や競売の段階に進むと、自分の意思で進められることが限られてしまいます。

この記事では、住宅ローンを滞納したときに起こることを段階ごとに整理し、それぞれの段階で取れる対処法を解説します。返済方法の変更、任意売却、買取による売却まで、判断の材料になる情報をまとめました。

一人で抱え込まず、まずは現状を知ることが解決への第一歩です。落ち着いて読み進めてください。

住宅ローンの滞納とは｜1回の遅れでも放置は禁物

住宅ローンの滞納とは、約定の返済日に返済額が口座から引き落とされず、支払いが遅れている状態を指します。残高不足でたまたま1回引き落とされなかった場合も、形式上は滞納に当たります。

1回の遅れであれば、金融機関から連絡が来て、指定された方法で支払えば大きな問題にならないことが多いようです。ただし、遅れた日数に応じて遅延損害金がかかる契約が一般的で、支払う総額は増えていきます。遅延損害金の利率は契約書（金銭消費貸借契約書）に書かれているため、手元の書類で確認しておくと安心です。

たとえば、ボーナス月の返済額を見落として残高が足りなかったケースでは、気づいた時点ですぐに金融機関へ連絡し、入金方法を確認すれば早期に解消できます。問題になるのは、払えない状態が続き、連絡も取らずに放置してしまうケースです。

滞納が続くと、金融機関は「この先も返済を続けられるか」を厳しく見るようになります。連絡を絶つことは、自ら選択肢を狭める結果につながりかねません。

滞納するとどうなる？督促から競売までの流れ

住宅ローンの滞納は、一般に次のような段階を経て進みます。何回の滞納でどの段階に進むかは、金融機関や保証会社、契約の内容によって異なります。具体的な扱いは契約書と金融機関からの通知で確認してください。

表のとおり、早い段階ほど取れる手段が多く、後になるほど限られていきます。どの段階にいるのかを把握することが、次の一手を考える出発点です。

期限の利益の喪失と一括請求

住宅ローンは本来、毎月決まった額を長い期間をかけて返していく契約です。この「分割で返してよい」という権利を「期限の利益」といいます。滞納が続くと、契約で定められた条件に従ってこの権利が失われ、残っている借入金を一括で返すよう求められます。

たとえば残債が2,500万円ある場合、期限の利益を失うと、その2,500万円をまとめて返済するよう請求されることになります。毎月の返済が難しい状況で一括返済に応じるのは現実的ではないため、多くの場合は次の段階に進んでしまいます。

保証会社による代位弁済

住宅ローンを借りる際、多くの方は保証会社の保証を付けています。一括請求に応じられない場合、保証会社が借主に代わって金融機関に残債を支払います。これを代位弁済といいます。

代位弁済が行われると借金が消えるわけではなく、返済の相手が金融機関から保証会社に変わります。保証会社は立て替えた金額を回収するため、抵当権に基づいて家を売却する手続きに進むのが一般的です。たとえば、この段階で保証会社と話し合い、任意売却に同意を得て売却するケースもあります。

競売の申立てと退去

保証会社や金融機関が裁判所に申し立てると、家は競売の手続きに入ります。裁判所による現況調査や評価を経て、入札によって買受人が決まります。

競売では、売却価格や引き渡しの時期を自分で決めることができません。たとえば、子どもの学期の区切りに合わせて引越したいと考えていても、手続きの進み方によっては希望どおりにならないことがあります。競売になる前に手を打つことが大切だといわれるのはこのためです。

滞納が続くと起こる生活面の影響

滞納の影響は、家を失う可能性だけにとどまりません。日々の暮らしや将来の資金計画にも影響が及ぶことがあります。主な影響を確認しておきましょう。

• ●遅延損害金の発生：遅れた日数に応じて、通常の利息より高い率の損害金がかかるのが一般的です
• ●信用情報への登録：一定期間の延滞が信用情報機関に記録され、新たなローンやクレジットカードの審査に影響する場合があります
• ●連帯保証人・連帯債務者への請求：配偶者や親族が連帯保証人になっている場合、その方に支払いが求められることがあります
• ●団体信用生命保険の扱い：滞納が続いて期限の利益を失うと、保険の対象から外れることがあります

たとえば、夫婦でペアローンを組んでいる場合、一方の滞納がもう一方の信用や家計にも波及します。家族に知られたくないという理由で相談を先延ばしにすると、かえって影響が広がるおそれがあります。

影響の範囲は契約の内容によって変わるため、手元の契約書や団信の約款を確認し、わからない点は金融機関に問い合わせると安心です。

滞納する前・直後にできること｜まず金融機関に相談

返済が苦しくなりそうだと感じたら、滞納する前、あるいは滞納した直後に、借入先の金融機関へ相談することが最も重要です。金融機関によっては、返済期間の延長や一定期間の返済額の軽減などに応じてもらえる場合があります。

住宅金融支援機構（フラット35など）では、返済が困難になった方向けに、次のような返済方法の変更メニューを案内しています。

同機構の案内では、いずれも手数料は不要とされています。ただし、変更中と変更期間の終了後に返済を続けられるかの審査があり、希望どおりにならない場合や、変更の内容によって総返済額が増える場合があるとも説明されています。申請の手続きは、返済中の金融機関に連絡するよう案内されています。

たとえば、転職で一時的に収入が下がったものの、1年後には元の水準に戻る見込みがある場合は、一定期間だけ返済額を減らす方法が合うかもしれません。民間の金融機関の住宅ローンでも、同様の相談に応じてもらえることがあるため、まずは窓口に連絡してみてください。

出典：住宅金融支援機構｜月々の返済でお困りになったとき

返済方法の変更で立て直せないときの選択肢

返済額を見直しても返済を続けるのが難しい場合は、家を手放すことも含めて選択肢を考える段階に入ります。住宅金融支援機構の案内でも、ほかにも返済を抱えて返済の継続が難しい方には、個人版民事再生を利用する方法もあると紹介されています。

主な選択肢を比較すると、次のようになります。

たとえば、残債2,000万円に対して家の売却見込み額が2,300万円であれば、通常の売却で完済できる可能性があります。一方、残債が売却見込み額を上回る場合は、任意売却を検討することになります。どちらに当たるかは、残債額と売却見込み額を並べてみると判断しやすくなります。

任意売却と競売の違い

任意売却は、金融機関や保証会社と話し合い、同意を得たうえで通常の不動産取引に近い形で家を売る方法です。競売と比べると、売却の時期や引越しの段取りについて、ある程度自分の意向を反映しやすい点が特徴とされています。

たとえば、近所に事情を知られたくない方にとっては、通常の売却と同じように進められる点が安心材料になることがあります。ただし、任意売却には金融機関などの同意が必要で、競売の手続きが進みすぎると切り替えが難しくなります。検討するなら早めに動くことが欠かせません。

家を売って解決する場合の進め方

売却で解決を目指す場合は、次の順番で進めると状況を整理しやすくなります。

• ●残債額を確認する：返済予定表や残高証明書、金融機関への問い合わせで正確な金額を把握します
• ●売却見込み額を把握する：不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうかを確認します
• ●金融機関・保証会社に相談する：売却の意向を伝え、任意売却が必要かどうかを確認します
• ●売却方法を決める：時間をかけて買主を探すか、不動産会社に直接買い取ってもらうかを選びます

滞納が始まっている場合、時間との勝負になることが少なくありません。仲介で買主を探すと、売れるまでの期間が読みにくく、その間に手続きが進んでしまうおそれがあります。

不動産会社による直接買取であれば、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額の見通しが立てやすくなります。たとえば、査定額が2,300万円であれば、その金額をもとに残債の返済計画を組み立てられます。売却時期の調整がしやすい点も、引越しの準備を考えるうえで助けになります。

悪質な勧誘に注意｜自宅売却でクーリング・オフはできない

返済に困っているときは、判断を急がされやすい状況にあります。国民生活センターは、強引な勧誘によって安価で自宅を売却する契約をしてしまった、解約を申し出たら違約金を請求された、といった相談が寄せられていると注意を呼びかけています。

同センターは、自宅を不動産業者に売却した場合はクーリング・オフができないこと、よくわからないことや納得できないことがあれば解決するまで契約しないことなどを助言しています。

たとえば「今日契約すれば競売を止められる」と急かされたときは、その場で決めずに、契約内容や査定額の根拠を書面で確認しましょう。家族や専門家に相談してから判断しても遅くはありません。不安なときは消費生活センターに相談する方法もあります。

出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

住宅ローンの滞納がからむ売却は、残債や抵当権、保証会社との調整など、通常の売却より確認することが多くなります。当社は、こうした事情を抱えた不動産にも向き合い、お客さまの再出発を支えることを大切にしています。

ここでは、当社が選ばれている4つの理由をご紹介します。

①権利調整に対応

滞納が始まった家の売却では、抵当権の抹消や残債の扱いなど、権利に関わる調整が欠かせません。当社は権利調整の経験を生かし、状況を一つずつ確認しながら売却までの道筋を整理します。

たとえば、共有名義の家で一方の名義人と連絡が取りにくいケースでも、必要な手続きを確認しながら進め方をご提案します。

②再建築不可・訳あり物件の再生

築年数が古い家や再建築不可の土地など、一般の市場では売りにくい不動産も、当社は再生の視点で価値を見いだします。

たとえば、修繕が必要なまま住み続けてきた家でも、現状のまま査定し、買取を検討します。売却前のリフォームや片付けにお金をかけにくい状況でも、ご相談いただけます。

③相続のワンストップ対応

相続した家にローンが残っている、親名義のままの家に住んでいるといったケースでは、相続登記や相続人間の調整が必要になります。当社は相続に関わる課題をまとめてお手伝いできる体制を整えています。

たとえば、相続登記が済んでいない家でも、手続きの流れを確認しながら売却まで一貫してサポートします。

④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

当社は不動産を直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。訪問査定でご提示した金額がそのまま買取価格となり、手取り額の基準になります。

たとえば、査定額が2,300万円であれば、その金額をもとに残債の返済や引越し費用の計画を立てられます。査定額の根拠もていねいにご説明します。

住宅ローンの滞納に関するよくある質問

住宅ローンの滞納について、よく寄せられる質問をまとめました。個別の扱いは契約内容や金融機関によって異なるため、目安としてご覧ください。

1回滞納しただけで家を失うことはありますか

1回の遅れですぐに家を失うことは、一般的には考えにくいとされています。金融機関から連絡が来たら、遅れた理由と支払える時期を伝え、指示に従って入金しましょう。ただし、遅延損害金がかかる場合があるため、早めに解消することが大切です。

滞納していることを家族に知られずに解決できますか

金融機関からの郵便や連絡で家族が気づくことは少なくありません。連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、その方にも請求が及ぶ可能性があります。早い段階で家族に事情を共有し、一緒に対策を考える方が、結果として負担を抑えやすくなります。

競売の手続きが始まってからでも売却できますか

競売の申立てが行われた後でも、開札の前であれば任意売却に切り替えられる場合があります。ただし、金融機関や保証会社の同意が必要で、残された時間は限られます。通知が届いたら、すぐに相談先を探すことをおすすめします。

滞納中の家でも買い取ってもらえますか

滞納中の家でも、残債と抵当権の扱いを金融機関や保証会社と調整できれば、買取による売却は可能です。売却代金で残債を完済できない場合は任意売却の手続きが必要になるため、まずは残債額と査定額を確認するところから始めましょう。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

住宅ローンを滞納すると、督促、一括請求、代位弁済、競売へと段階的に進んでいきます。早い段階であれば、返済方法の変更や通常の売却など、自分で選べる手段が多く残っています。

大切なのは、滞納を放置せず、まず借入先の金融機関に連絡することです。返済方法を見直しても立て直しが難しい場合は、任意売却や買取による売却を含めて検討すると、競売を避けられる可能性が高まります。

当社は、権利調整や相続、訳あり物件の再生にも対応し、直接買取により査定額がそのまま手取りとなる形でご提案します。返済のことで不安を感じている方は、まずは状況をお聞かせください。最適な進め方を一緒に考えます。