土地の相続税はいくら？評価額の調べ方・計算例・特例と払えないときの対処法【2026年版】

親から土地を相続することになったとき、「相続税はいくらかかるのか」「そもそも申告が必要なのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。土地は現金と違って価格がわかりにくく、税額の見当をつけにくい財産です。

土地の相続税は、まず土地の評価額を求め、ほかの財産と合計したうえで、基礎控除を超えるかどうかで決まります。評価には路線価方式や倍率方式という決まった方法があり、条件を満たせば評価額を大きく減らせる特例もあります。

この記事では、国税庁の公表内容をもとに、土地の相続税の仕組みを順を追って解説します。評価額の調べ方、計算の流れと税率、小規模宅地等の特例、申告期限、そして相続税が払えないときに土地を売って納める方法まで整理しました。

相続の手続きには期限があるものも多いため、全体像を早めにつかんでおくと安心です。

土地の相続税の基本｜かかるかどうかは基礎控除で決まる

相続税は、亡くなった方から相続や遺贈で取得した財産の合計が、一定の金額を超えたときにかかる税金です。この「一定の金額」を遺産に係る基礎控除額といいます。

国税庁によると、基礎控除額は次の式で計算します。

• ●基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

法定相続人の数は、相続を放棄した人がいても、放棄がなかったものとして数えるとされています。また、養子は実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までを含めます。

たとえば、相続人が配偶者と子2人の3人なら、基礎控除額は4,800万円です。土地と預金などを合わせた課税価格の合計がこれ以下であれば、原則として相続税はかかりません。ただし、後で説明する小規模宅地等の特例を使って基礎控除以下になる場合は、申告が必要になる点に注意が必要です。

出典：国税庁｜相続税の計算

土地の相続税評価額の調べ方｜路線価方式と倍率方式

相続税を計算するときの土地の価格は、実際に売れる価格ではなく、国税庁が定めた方法で求める「相続税評価額」を使います。宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2つがあります。

国税庁は、路線価方式は路線価が定められている地域の土地を評価する方法、倍率方式は路線価が定められていない地域の土地を評価する方法と説明しています。都市部の住宅地は路線価方式、郊外や農村部は倍率方式になることが多いようです。なお、建物（家屋）は固定資産税評価額に1.0を掛けた金額で評価するとされています。

たとえば、路線価が30万円の道路に面した100㎡の整った形の宅地なら、おおよそ30万円×100㎡＝3,000万円が目安になります。実際には、奥行きや間口、角地かどうかなどで補正が入ります。

路線価や評価倍率は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。財産評価基準は、その年の1月1日から12月31日までに相続などで取得した財産の評価に使われるため、亡くなった年の分を確認しましょう。

出典：国税庁｜土地家屋の評価
　　　国税庁｜路線価図・評価倍率表

相続税の計算の流れと税率

相続税は、いきなり各人の財産に税率を掛けるのではなく、いくつかの段階を経て計算します。国税庁が示す流れを簡単にまとめると、次のとおりです。

• ●①各人の課税価格を出す：取得した財産から非課税財産・債務・葬式費用を差し引き、一定の贈与財産を加える
• ●②相続税の総額を出す：課税価格の合計から基礎控除額を引き、法定相続分で分けたと仮定して税率を掛け、合計する
• ●③各人の税額を出す：相続税の総額を、実際に取得した財産の割合で按分する
• ●④納付税額を出す：配偶者の税額軽減などの税額控除を差し引く

②で使う税率は、次の速算表のとおりです。

計算例｜土地6,000万円・預金1,000万円の場合

相続人が配偶者と子2人、遺産が土地（相続税評価額6,000万円）と預金1,000万円のケースで、相続税の総額を計算してみます。特例は使わないものとします。

課税価格の合計は7,000万円、基礎控除額は4,800万円なので、課税遺産総額は2,200万円です。これを法定相続分で分けると、配偶者が1,100万円、子がそれぞれ550万円になります。

速算表に当てはめると、配偶者分は1,100万円×15％−50万円＝115万円、子の分はそれぞれ550万円×10％＝55万円です。合計した225万円が相続税の総額になります。実際に各人が納める額は、取得した財産の割合で按分したうえで、配偶者の税額軽減などを差し引いて決まります。

出典：国税庁｜相続税の計算
　　　国税庁｜相続税の税率

小規模宅地等の特例｜自宅の土地は評価額を最大80％減額

亡くなった方が住んでいた自宅や、事業に使っていた土地には、「小規模宅地等の特例」を使える場合があります。一定の要件を満たすと、土地の評価額を限度面積まで大きく減らせる制度です。

たとえば、自宅の土地（200㎡・評価額6,000万円）が特定居住用宅地等に当たれば、330㎡以内なので全体が80％減額され、評価額は1,200万円になります。先ほどの計算例に当てはめると、課税価格の合計は2,200万円となり、基礎控除額4,800万円を下回ります。

ただし、この特例は自動的には適用されません。国税庁は、特例を受けようとする旨を申告書に記載し、計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付する必要があると説明しています。また、原則として相続税の申告期限までに遺産が分割されていることが必要です。相続人どうしの話し合いがまとまらないと特例が使いにくくなるため、早めに分け方を決めることが大切です。

出典：国税庁｜相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

申告・納付の期限と相続登記の義務化

相続税の申告と納付には期限があります。国税庁によると、申告は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行い、納税も同じ期限までに行うことになっています。申告書は、被相続人の住所地を所轄する税務署に提出します。

あわせて押さえておきたいのが、相続登記の義務化です。2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得した人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

たとえば、相続人どうしで土地を誰が引き継ぐか決まらないまま時間がたつと、相続税の申告と相続登記の両方の期限が迫ってきます。土地を売って分けるのか、誰かが引き継ぐのかを早めに話し合っておくと、手続きを落ち着いて進められます。

出典：国税庁｜相続税の申告と納税
　　　法務省｜相続登記の申請義務化

相続税が払えないときは土地を売って納税する方法も

相続財産の大半が土地で、預金が少ない場合、相続税を現金で用意できないことがあります。そうしたときは、相続した土地を売却して納税資金に充てる方法が考えられます。

相続した土地を売ると、売却益に対して譲渡所得税がかかる場合がありますが、一定の期間内に売れば「取得費加算の特例」を使える可能性があります。国税庁によると、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることが要件の一つです。支払った相続税のうち売却した土地に対応する分を取得費に加えられるため、譲渡所得が減り、税負担を抑えやすくなります。

たとえば、申告期限までに納税資金が必要な場合は、申告期限より前に売却を終えるのが理想です。ただし、仲介で買主を探すと売れるまでの期間が読みにくく、期限に間に合わないおそれがあります。

不動産会社による直接買取であれば、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額と入金時期の見通しを立てやすくなります。納税の期限から逆算して売却を計画したい場合に向いている方法です。

出典：国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）

売りにくい土地を相続したときの考え方

相続した土地が、形がいびつ、道路に面していない、共有名義になっている、借地権や底地がからむといった事情を抱えていると、一般の市場では買い手が見つかりにくいことがあります。それでも相続税評価額にもとづいて税金はかかるため、持ち続けるほど負担が重く感じられるかもしれません。

こうした土地は、次のような視点で整理すると判断しやすくなります。

• ●自分や家族が今後その土地を使う予定があるか
• ●固定資産税や草刈りなどの管理費用が毎年どのくらいかかるか
• ●共有者や借地人など、売却に同意が必要な人がいるか
• ●境界が確定しているか

たとえば、兄弟3人で共有名義の土地を相続し、誰も使う予定がない場合は、早めに売却して代金を分ける方が、管理の負担や将来の相続での複雑化を避けやすくなります。権利関係が複雑な土地は、訳あり物件の扱いに慣れた会社に相談すると、選べる手段が広がります。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

相続した土地の売却では、相続登記や相続人間の調整、納税期限との兼ね合いなど、確認することが多くなります。当社は、こうした相続不動産にも向き合い、次の世代へ価値をつなぐことを大切にしています。

ここでは、当社が選ばれている4つの理由をご紹介します。

①権利調整に対応

共有名義の土地や、借地権・底地がからむ土地では、関係者の意向をそろえる権利調整が欠かせません。当社はその経験を生かし、状況を確認しながら売却までの道筋を整理します。

たとえば、共有者の一人と連絡が取りにくいケースでも、必要な手続きを確認しながら進め方をご提案します。

②再建築不可・訳あり物件の再生

道路に面していない土地や再建築不可の土地など、一般の市場では売りにくい不動産も、当社は再生の視点で価値を見いだします。

たとえば、古い家が建ったままの土地でも、現状のまま査定し、買取を検討します。解体費用を先に負担する必要はありません。

③相続のワンストップ対応

相続登記や相続人間の調整、売却後の税金の確認など、相続に関わる課題をまとめてお手伝いできる体制を整えています。

たとえば、相続登記が済んでいない土地でも、手続きの流れを確認しながら売却まで一貫してサポートします。相談の窓口をひとつにまとめられます。

④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

当社は不動産を直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。訪問査定でご提示した金額がそのまま買取価格となり、手取り額の基準になります。

たとえば、査定額が3,000万円であれば、その金額をもとに相続税の納税や相続人間の分配を計画できます。査定額の根拠もていねいにご説明します。

土地の相続税に関するよくある質問

土地の相続税について、よくある質問をまとめました。個別の判断は税務署や税理士に確認してください。

土地の相続税評価額と売却価格は同じですか

同じではありません。相続税評価額は路線価や固定資産税評価額をもとに国税庁の方法で求める価格で、実際に売れる価格とは異なります。売却を考える場合は、別に査定を受けて確認する必要があります。

小規模宅地等の特例を使えば申告は不要ですか

特例を使って相続税がゼロになる場合でも、特例を受ける旨を記載した申告書の提出が必要です。添付書類も求められるため、申告期限から逆算して準備しましょう。

相続税の申告期限はいつですか

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。納税も同じ期限までに行います。

相続した土地を売ると、さらに税金がかかりますか

売却益が出た場合は譲渡所得税がかかることがあります。相続税を納めた方が一定期間内に売却すれば、取得費加算の特例で税負担を抑えられる可能性があります。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

土地の相続税は、路線価方式や倍率方式で評価額を求め、ほかの財産と合わせて基礎控除を超えるかどうかで決まります。自宅の土地なら小規模宅地等の特例で評価額を大きく減らせる場合がありますが、申告書の提出や遺産分割が前提になります。

申告と納付の期限は10か月、相続登記の期限は3年です。預金が少なく納税資金が足りない場合は、相続した土地を売却して納める方法もあり、期限内に売れば取得費加算の特例を使える可能性があります。

当社は、権利調整や相続、訳あり物件の再生にも対応し、直接買取により査定額がそのまま手取りとなる形でご提案します。相続した土地の扱いに迷ったら、まずは状況をお聞かせください。最適な進め方を一緒に考えます。