離婚後も妻が家に住む場合の住宅ローンはどうなる？名義・返済・財産分与の注意点【2026年版】

離婚にあたって「子どもの学校を変えたくないので、妻と子が今の家に住み続けたい」と考えるご家庭は少なくありません。住み慣れた環境を守れる一方で、住宅ローンの名義や返済をどう扱うかという問題が残ります。

夫がローンの名義人で、離婚後は妻が住むという形は、取り決めがあいまいなままだと数年後にトラブルになりやすいといわれます。返済が止まって家を失う、売りたくても名義人の同意が得られない、といった事態も起こりえます。

この記事では、離婚後に妻が住み続ける場合の住宅ローンの扱いを、パターン別に整理します。名義と返済の組み合わせ、金融機関との関係、財産分与と税金、そして家を売却して整理する選択肢まで解説します。

夫婦それぞれの将来を守るために、離婚前に確認しておきたいポイントを押さえておきましょう。

離婚後に妻が住み続けるときに起こりやすい問題

離婚後も妻が家に住み続ける場合、最も多い悩みは「ローンの名義人と住む人が違う」ことから生じます。住宅ローンは借りた本人が住むことを前提に組まれているのが一般的で、離婚によってこの前提が崩れるからです。

起こりやすい問題には、次のようなものがあります。

• ●名義人である夫が返済を止めてしまい、妻と子が住む家が競売にかけられる
• ●夫が再婚や転職で資金が必要になり、家を売りたいと言い出す
• ●妻が将来家を売りたくなっても、名義人でないため自分では売れない
• ●連帯保証人やペアローンの関係が離婚後も残り、一方の滞納がもう一方に及ぶ

たとえば、離婚時に「養育費の代わりに夫がローンを払い続ける」と口約束したものの、数年後に夫の返済が滞り、妻のもとに督促が届くようになったというケースは珍しくありません。こうした事態を防ぐには、離婚前の段階で名義と返済の分担を具体的に決め、書面に残しておくことが大切です。

名義と返済のパターン別｜メリットと注意点

離婚後に妻が住み続ける場合の組み合わせは、主に次の4つに分けられます。どのパターンにも長所と注意点があります。

①と②は、名義人と住む人が分かれたままになるため、将来に不安が残りやすい形です。③は理想的に見えますが、妻の収入で新たにローンを組めるかどうかが前提になります。

たとえば、残債が2,000万円あり、妻の年収では借り換えの審査が通りにくいケースでは、③を選ぶのは難しくなります。その場合は、①や②を選ぶか、④の売却を含めて検討することになります。どのパターンが合うかは、残債額、お互いの収入、子どもの年齢などによって変わります。

夫が名義人のまま妻が住む場合の注意点

夫が名義人のまま妻と子が住む形は、もっとも選ばれやすい一方で、リスクも大きいパターンです。住宅ローンの契約には、本人やその家族が住むことを条件とする規定が置かれていることが多く、離婚後の住み方が契約の条件に合うかどうかを確認する必要があります。

たとえば、夫が家を出て別の住まいを借りる場合、金融機関によっては事情の説明や手続きを求められることがあります。黙ったままにせず、契約書の内容を確認したうえで、必要に応じて金融機関に相談しておくと安心です。

ペアローン・連帯保証がある場合の注意点

夫婦でペアローンを組んでいる、または妻が夫のローンの連帯保証人になっている場合は、離婚しても返済の責任は自動的には消えません。金融機関との契約は夫婦の離婚とは別の約束だからです。

たとえば、妻が連帯保証人のまま離婚し、夫が返済を滞らせると、金融機関から妻に一括で支払いを求められることがあります。連帯保証を外すには、代わりの保証人を立てる、借り換えるなど、金融機関の承諾が必要になるのが一般的です。

名義変更・借り換えで妻の名義にする方法

家を妻の名義にして、ローンも妻が返していく方法は、名義と住む人を一致させられる点で安心感があります。ただし、住宅ローンの名義人を変えるには金融機関の承諾が必要で、実際には妻が新たにローンを組んで夫のローンを完済する「借り換え」の形になることが多いようです。

借り換えにあたっては、妻の収入や勤務先、ほかの借入状況などをもとに審査が行われます。審査に通れば、借り換えで夫のローンを完済し、家の名義を財産分与によって妻に移す流れになります。

たとえば、残債1,500万円に対して妻の収入で同程度の借入が見込めるなら、借り換えによって名義を一本化できる可能性があります。逆に、残債が大きく借り換えが難しい場合は、ほかの方法を考えることになります。

財産分与と税金の基本

離婚にともなって家を妻に渡す場合は、財産分与として扱われます。財産分与にはいくつか税金のルールがあり、事前に知っておくと思わぬ負担を避けやすくなります。

まず、受け取る側について、国税庁は、離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはないと説明しています。ただし、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額などを考慮しても多すぎる場合や、離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合は、贈与税がかかるとされています。

次に、渡す側については、財産分与が土地や建物で行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われ、分与した時の時価が譲渡所得の収入金額になると説明されています。たとえば、夫が購入時より値上がりした家を妻に分与した場合、夫に譲渡所得税がかかる可能性があります。

また、分与を受けた人は、分与を受けた日にその時の時価で取得したことになり、のちに売却するときの長期・短期の判定もその日を基準にするとされています。妻が数年後に家を売る可能性があるなら、この点も覚えておくとよいでしょう。

出典：国税庁｜離婚して財産をもらったとき
　　　国税庁｜離婚して土地建物などを渡したとき

2026年4月施行の民法改正｜財産分与の請求期間が5年に

父母の離婚後の子の養育に関するルールを見直す民法等の改正が、令和8年（2026年）4月1日に施行されました。法務省の概要資料によると、この改正で財産分与の請求期間が2年から5年に伸ばされ、考慮要素も明確化されています（婚姻中の財産の取得・維持に対する寄与の割合を原則2分の1ずつとする）。

請求できる期間が延びたことで、離婚後に落ち着いてから財産分与を話し合う余地は広がりました。ただし、家とローンの扱いは時間がたつほど複雑になりやすく、施行前に離婚した場合の扱いなど細かな点もあります。

たとえば、離婚から数年たって夫の返済状況が変わり、そのときになって家の分け方を話し合おうとしても、相手と連絡が取りにくくなっていることがあります。家に関する取り決めは、できるだけ離婚の時点でまとめておくのが安心です。個別の扱いは弁護士などの専門家に確認してください。

出典：法務省｜民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について
　　　法務省｜民法等の一部を改正する法律の概要

取り決めは書面に｜公正証書で残すポイント

夫がローンを払い続ける、妻がいつまで住むといった取り決めは、口約束ではなく書面に残すことが大切です。離婚協議書を作り、さらに公正証書にしておくと、内容を証明しやすくなります。

書面に盛り込みたい主な項目は次のとおりです。

• ●誰がいつまでローンを返済するのか
• ●妻と子がいつまで住むのか（子の卒業までなど）
• ●固定資産税や修繕費を誰が負担するのか
• ●将来家を売るときの条件と、売却代金の分け方
• ●返済が滞った場合の対応

たとえば「子どもが高校を卒業するまで妻と子が住み、その後は売却して残った代金を折半する」と決めておけば、将来の話し合いの土台になります。取り決めの内容によっては、金融機関との契約と食い違う場合もあるため、契約書の確認とあわせて進めてください。

住み続けるのが難しいときは売却も選択肢

名義や返済の調整がうまくいかない場合や、将来のトラブルを避けたい場合は、家を売却して住宅ローンを整理する方法もあります。売却代金で残債を完済できれば、夫婦の間にローンの関係が残らず、すっきりと再出発しやすくなります。

売却を考えるときは、まず残債額と売却見込み額を並べてみましょう。

たとえば、残債1,800万円で売却見込み額が2,200万円なら、完済後の約400万円を財産分与の対象として話し合えます。離婚の話し合いと並行して売却を進める場合は、引越しの時期や子どもの学校の区切りに合わせられるかも大事な点です。

不動産会社による直接買取なら、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となるため、手取り額をもとに分け方を決めやすくなります。売却の時期も相談しやすく、離婚の段取りに合わせて計画を立てられます。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

離婚にともなう家の整理では、共有名義やローンの調整、財産分与など、ふつうの売却より確認することが多くなります。当社は、こうした事情を抱えた不動産にも向き合い、それぞれの再出発を支えることを大切にしています。

ここでは、当社が選ばれている4つの理由をご紹介します。

①権利調整に対応

共有名義の家や、ペアローンが残る家の売却では、名義人それぞれの意向をそろえる必要があります。当社は権利調整の経験を生かし、関係者の状況を確認しながら進め方を整理します。

たとえば、元配偶者と直接やり取りしにくいケースでも、必要な手続きを一つずつ確認しながら売却までお手伝いします。

②再建築不可・訳あり物件の再生

築年数が古い家や再建築不可の土地など、一般の市場では売りにくい不動産も、当社は再生の視点で価値を見いだします。

たとえば、住みながら傷んだ部分が増えてしまった家でも、現状のまま査定し、買取を検討します。売却前のリフォームや片付けの負担を抑えられます。

③相続のワンストップ対応

親から相続した家が離婚の財産分与にからむなど、相続と離婚が重なるケースもあります。当社は相続に関わる課題をまとめてお手伝いできる体制を整えています。

たとえば、相続登記が済んでいない家でも、手続きの流れを確認しながら売却まで一貫してサポートします。

④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

当社は不動産を直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。訪問査定でご提示した金額がそのまま買取価格となり、手取り額の基準になります。

たとえば、査定額が2,200万円であれば、その金額をもとに残債の返済と財産分与の配分を考えられます。査定額の根拠もていねいにご説明します。

離婚と住宅ローンに関するよくある質問

離婚後に妻が家に住み続ける場合の住宅ローンについて、よくある質問をまとめました。個別の扱いは契約内容や状況によって異なるため、目安としてご覧ください。

夫名義のまま妻が住み続けることはできますか

できる場合はありますが、住宅ローンの契約上の条件に合うかを確認する必要があります。夫の返済が止まると家を失うおそれがあるため、返済の分担や滞った場合の対応を書面で取り決めておくことが大切です。

妻が連帯保証人のまま離婚するとどうなりますか

離婚しても連帯保証の責任は残ります。夫が返済を滞らせた場合、妻に支払いを求められる可能性があります。保証を外すには金融機関の承諾が必要になるのが一般的なので、離婚前に相談しておきましょう。

家を妻に渡すと贈与税がかかりますか

国税庁は、離婚により財産をもらった場合、通常、贈与税はかからないと説明しています。ただし、分与の額が多すぎる場合などは例外があります。一方、渡す側には譲渡所得の課税が行われることがあるため、税務署や税理士に確認してください。

ローンが残っていても家を売れますか

売却代金で残債を完済できれば、ローンが残っていても売却できます。完済できない場合は、差額を手元資金で補うか、金融機関と任意売却について協議することになります。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

離婚後も妻が家に住み続ける場合は、名義と返済をどう分けるかによって、将来のリスクが大きく変わります。夫名義のまま住む、妻名義に借り換える、売却して整理するなど、残債や収入に合わせて選ぶことが大切です。

取り決めは公正証書などの書面に残し、連帯保証やペアローンの扱いも金融機関と確認しておきましょう。財産分与には税金のルールもあるため、専門家への確認もあわせて進めると安心です。

当社は、権利調整や相続、訳あり物件の再生にも対応し、直接買取により査定額がそのまま手取りとなる形でご提案します。離婚にともなう家の扱いに迷ったら、まずは状況をお聞かせください。最適な進め方を一緒に考えます。