江東区の不動産買取ガイド｜マンション・借地権・北砂の古い家の売り方と相場の調べ方【2026年版】

江東区で、住み替えや相続をきっかけにマンションや戸建て、借地の上の家を手放したいと考えている方は少なくありません。「築年数の古いマンションは売れるのか」「借地権の家はどう売ればよいのか」といった相談もよく寄せられます。

江東区は分譲マンションの管理や修繕を支える制度を設けているほか、北砂三・四・五丁目地区では木造住宅の密集した地域の不燃化を進めています。マンションと木造住宅という二つの顔を持つ区だからこそ、物件の種類によって売り方の考え方が変わります。

この記事では、江東区で不動産を買取してもらう仕組み、マンションを売るときのポイント、借地権付き建物の売り方、北砂の不燃化特区、相場の調べ方までを順に整理します。

区の制度や数値は、江東区や東京都、国の公式ページで確認できた範囲だけを載せています。ご自身の物件の種類に当てはめながら読み進めてください。

江東区で不動産を買取してもらうとは？仲介との違い

不動産の「買取」とは、不動産会社が売主から物件を直接買い取る方法です。一般の買い手を探す工程がないため、内覧の対応や売れるまでの待ち時間を減らせます。

仲介は、相場に近い価格を狙いやすい方法です。人気のあるマンションなら仲介でも買い手が見つかりやすい一方で、築年数の古い物件や借地権付きの建物は、買い手が住宅ローンや将来の修繕を気にして時間がかかりがちです。

買取では、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額として確定します。仲介手数料もかかりません。

たとえば、江東区内のマンションに住みながら住み替え先を決めた方が、引っ越しの時期に合わせて引き渡し日を調整できる買取を選んだケースがあります。何を優先するかで、向いている方法は変わります。

江東区のマンションを買取してもらうときのポイント

江東区でマンションを売るときは、専有部分の状態に加えて、建物全体の管理の状況が評価に影響します。区のページを見ると、管理組合の運営や計画的な修繕を後押しする制度が整えられていることがわかります。

その一つが、東京都の条例に基づく管理状況届出制度です。昭和58年（1983年）12月31日以前に新築された分譲マンションで、住戸が6戸以上のものは、管理組合が管理の状況を届け出る必要があります。届出は5年以内ごとに更新が必要で、届出がない場合は条例に基づいて調査や指導勧告が行われることがあります。

また、江東区には、建築後7年以上たった耐火建築物の民間マンションを対象に、大規模修繕に向けた調査費の3分の1を助成する制度があります。修繕計画が立てられているかどうかは、買い手にとっても大きな判断材料です。

たとえば、築40年を超えるマンションで、修繕積立金の値上げが総会で決まっていた住戸の売却では、その情報を早めに伝えたことで査定の話がスムーズに進んだケースがあります。管理規約や総会の議事録は、手元にそろえておくと安心です。

出典：江東区｜マンション管理状況届出制度
　　　江東区｜マンション計画修繕調査支援事業

築年数の古いマンションと市場の動き

築年数の古いマンションを売る前に、全国と東京の市場の動きを押さえておきましょう。国土交通省によると、分譲マンションのストックは2025年末で約723.6万戸です。

このうち築40年以上のマンションは約158.8万戸で、10年後には約2.0倍、20年後には約3.2倍に増える見込みとされています。

東京の取引では、令和7年7月から令和8年6月までの東京都の中古マンションの成約件数が25,601件で、前年同期比11.6%の増加でした。中古マンションの取引は活発ですが、築年数や管理状況によって売れ行きは分かれます。

なお、税法上の法定耐用年数は鉄筋コンクリート造の住宅用で47年ですが、これは減価償却のための年数で、建物の寿命そのものではありません。たとえば、築45年でも修繕が行き届いたマンションなら、十分に買取の対象になります。

出典：国土交通省｜分譲マンションストック数の推移
　　　国土交通省｜築40年以上の分譲マンション数の推移
　　　東京都｜令和8年東京都基準地価格の概要
　　　国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

借地権付きの建物を江東区で売却するには

江東区では、借地の上に建つ家の売却についての相談も寄せられます。借地権付きの建物は、土地を借りる権利と建物をセットで売るため、所有権の物件とは進め方が違います。

借地上の建物を第三者に売るときは、原則として地主の承諾が必要です。借地借家法第19条では、地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られない場合、借地人の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えられると定めています。この申立てがあったときは、地主が自ら建物と借地権を買い取る旨を申し立てることもできます。

売却の進め方には、地主に買い取ってもらう、地主の承諾を得て第三者に売る、借地権の扱いに慣れた会社に売る、地主と協力して底地と同時に売る、といった方法があります。

たとえば、地主との付き合いが代替わりで薄くなっていた方が、地代の支払い記録と契約書をそろえたうえで、交渉を含めて買取会社に任せたという進め方があります。いきなり裁判所の手続きに進むより、まずは話し合いで条件を整えるのが一般的です。

出典：e-Gov法令検索｜借地借家法

北砂三・四・五丁目の不燃化特区と古い木造住宅

江東区は、災害時に火災延焼の危険性が高い北砂三・四・五丁目地区（三丁目の一部、四丁目、五丁目の一部）を不燃化特区として、まちの燃えにくさを示す不燃領域率70%の実現を目指しています。特区内で新築などを行う場合は、東京都建築安全条例に基づく新たな防火規制が適用されます。

支援制度の事業期間は令和13年3月まで延長されました。耐用年数の3分の2を経過した老朽建築物の除却費や、不燃化建替えの設計費・監理費・建築工事費の一部が助成されます。令和8年4月からは、親世帯と子世帯などが同居するための建替えへの加算助成も始まっています。

借地の上の古い家に関係するのが、住替えの助成です。老朽建築物の取り壊しによって住み替える所有者（借地人のみ）または賃借人に、費用の一部が助成されます。除却後の土地の固定資産税等の減免には、区の適正管理証明を受けたうえで都税事務所へ申請する手続きが必要です。

たとえば、北砂の借地に建つ古い家に住む方が、建替えるか売るかを決める前に、区の相談窓口で助成の対象かどうかを確かめたうえで査定を受ける、という順序が考えられます。

出典：江東区｜不燃化特区推進事業 事業概要
　　　江東区｜不燃化特区支援制度のご案内

江東区の不動産買取相場の調べ方と注意点

江東区の相場は、物件の種類や駅からの距離、マンションなら築年数や管理状況によって大きく変わります。条件による差が大きいため、この記事では区内の具体的な相場額は示しません。

市況の大きな流れとしては、令和8年地価公示で全国の全用途平均・住宅地・商業地がいずれも5年連続で上昇しました。令和8年東京都基準地価格では、区部の住宅地が平均8.7%の上昇で、江東区を含む「その他区」18区の平均は8.1%でした。個別の水準は、国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の成約価格を確かめるのが確実です。

注意したいのは、相場より大幅に高い査定額を示したあとで値下げを迫る手口です。国民生活センターも、不動産の売却をめぐるトラブルについて注意を呼びかけています。金額の根拠を書面で確認し、依頼先の免許は宅建業者等企業情報検索で確かめましょう。

たとえば、同じ江東区のマンションでも、駅から近く修繕が行き届いた物件と、修繕積立金に不安がある物件とでは評価が分かれます。近隣の事例を見たうえで訪問査定を受けると、提示額の根拠をたずねやすくなります。

出典：国土交通省｜令和8年地価公示の概要
　　　国土交通省｜不動産情報ライブラリ
　　　国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
　　　国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索

江東区の不動産買取の流れと相続時の手続き

買取の流れを知っておくと、必要な書類や準備を前もって整えられます。下の表は、相談から代金の受け取りまでの一般的な流れです。物件の状態や権利関係によって期間は前後します。

相続した不動産を売る場合は、名義の整理が先になります。2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

マンションなら管理規約や長期修繕計画、借地権付きの建物なら土地の賃貸借契約書や地代の領収書をそろえておくと、査定が進めやすくなります。たとえば、相続したマンションで管理会社から重要事項の資料を先に取り寄せておいたことで、査定から契約までが短期間で済んだケースがあります。

出典：法務省｜相続登記の申請義務化

江東区の不動産買取についてよくある質問

江東区で不動産の買取を検討している方から、よく寄せられる質問にお答えします。

築40年を超えるマンションでも買い取ってもらえますか

築年数が古いマンションでも、買取の対象になります。管理組合の運営や修繕積立金、大規模修繕の履歴などをもとに評価します。管理規約や総会の議事録があれば、査定の際にご用意ください。

借地権付きの家は地主の承諾がないと売れませんか

第三者に売る場合は、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続きもあります。借地権に慣れた会社であれば、地主との調整を含めて対応できる場合があります。

住んだままの状態で査定を受けられますか

住んだままでも査定を受けられます。買取は訪問査定のみで進められるため、何度も内覧に対応する必要はありません。

北砂の古い家は解体してから売ったほうがよいですか

一概にはいえません。不燃化特区内なら除却費の助成や土地の減免を受けられる可能性がありますが、手続きと時間が必要です。建物付きのまま買い取れる場合もあるため、解体の前に査定を受けて比べると判断しやすくなります。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

築年数の古いマンションや借地権付きの建物のように、事情を抱えた不動産ほど、対応してきた実績と再生の力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。

① 権利調整に対応

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策をワンストップで

相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

江東区には、管理の状態が評価を左右するマンションと、北砂のような木造住宅の密集した地域の両方があります。物件の種類と事情に合わせて、仲介と買取を選び分けることが大切です。

• ●買取は内覧の負担が少なく、査定額がそのまま手取りになる
• ●マンションは管理組合の運営や修繕計画が評価に影響し、区も管理・修繕を支援している
• ●借地権付き建物の売却は原則として地主の承諾が必要で、権利調整に強い会社を選ぶ
• ●北砂三・四・五丁目の不燃化特区では、除却・建替え・住替えの助成がある
• ●相場は地価公示・基準地価の傾向を押さえ、近隣の成約事例で確かめる

築年数の古いマンションや借地権付きの家、相続した木造住宅も、マーキュリーは直接買取で承ります。「管理や修繕の状況が気になる」「地主との話し合いが不安」という方こそ、まずは現状のままご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。