土地の査定はどう決まる？査定方法・見られるポイント・査定前の準備を解説【2026年版】

「相続した土地を売りたいが、いくらになるのか見当がつかない」「土地の査定では、どこを見て価格が決まるのか知りたい」。建物がない、あるいは古家が残っているだけの土地は、家やマンションに比べて価格のイメージがつかみにくいものです。

土地の査定では、周辺の取引事例や公的な価格を手がかりにしながら、接道や形状、用途地域、境界の状況といった土地ならではの条件を一つずつ確かめていきます。同じ広さでも、条件次第で評価は大きく変わります。

この記事では、土地の査定の方法、価格を確かめるための公的指標、査定で見られるポイント、査定前に準備しておきたい書類、そして買取で査定を受ける場合の考え方までを順に整理します。

査定の仕組みを知っておけば、提示された金額の根拠を自分で確かめられるようになります。納得して売却を進めるための準備として、ぜひ参考にしてください。

土地の査定とは｜価格の見込みを根拠とともに示すもの

土地の査定とは、不動産会社がその土地の価格の見込みを調べ、売主に示すことです。国家資格者が法律にもとづいて行う「不動産鑑定」とは異なり、売却の相談に応じて不動産会社が行うのが一般的です。

宅地建物取引業法では、宅建業者が売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。つまり、査定額は「なんとなくの数字」ではなく、取引事例や土地の条件にもとづいた説明がともなうべきものです。

不動産鑑定は、不動産鑑定士だけが鑑定業者の業務として行える鑑定評価で、相続や裁判など、価格の客観的な証明が必要な場面で使われます。売却を目的とする場合は、まず不動産会社の査定を受け、その根拠を確認するのが現実的な進め方です。

たとえば、相続した土地の遺産分割で、共有者のあいだで公平な価格を示す必要がある場合は鑑定を、売却の判断材料がほしい場合は査定を、と目的に応じて使い分けます。

出典：e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法
　　　国土交通省｜不動産鑑定評価ポータルサイト

土地の査定方法｜取引事例をもとに公的価格で裏付ける

土地の査定では、近隣で実際に取引された土地の価格を手がかりにする方法が中心になります。立地や広さ、形状が近い事例を集め、取引時期や条件の違いを補正して、対象の土地の価格を見込みます。

あわせて、地価公示や基準地価、路線価といった公的な価格も参照します。取引事例は数が少ない地域もあるため、公的価格と照らし合わせることで、見込み額が相場からかけ離れていないかを確かめられます。

古家が建っている土地の場合は、建物に価値がつくかどうかも検討します。築年数が古い木造住宅などは、建物の価値をほとんど見込まず、土地として評価することが少なくありません。解体が必要になる場合は、その費用を考慮して価格を調整することもあります。

たとえば、駅から徒歩10分の住宅地にある約100㎡の土地を査定する場合、同じ町内や隣の町で過去に取引された同規模の土地を探し、道路の幅や形の違いを補正して価格を見込みます。

実際の成約価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリでも地図から調べられます。査定を受ける前に周辺の取引価格を見ておくと、提示額の根拠を理解しやすくなります。

出典：国土交通省｜不動産情報ライブラリ（成約価格・地価）

土地の価格を確かめる公的指標｜地価公示・基準地価・路線価

土地には、目的の異なる複数の公的な価格があります。それぞれの性格を知っておくと、査定額の妥当性を自分でも確かめやすくなります。

地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の価格を3月に公表するものです。基準地価（都道府県地価調査）は、都道府県知事が毎年7月1日時点の価格を調査・公表するもので、地価公示とは時期と地点の両面で補い合う関係にあります。

路線価は、国税庁が相続税・贈与税の財産評価に使う価格で、道路ごとに1㎡あたりの価格が示されています。固定資産税評価額は、毎年届く課税明細書で確認できます。

市況としては、令和8年地価公示で全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、東京圏の住宅地は4.5％の上昇でした。令和8年の東京都基準地価でも、区部の住宅地は8.7％の上昇です。ただし、これは地域全体の傾向であり、個別の土地の価格は条件によって変わります。

出典：国土交通省｜地価公示（制度の概要）
　　　国土交通省｜都道府県地価調査（制度の概要）
　　　国税庁｜路線価図・評価倍率表
　　　国土交通省｜令和8年地価公示の概要
　　　東京都｜令和8年東京都基準地価格の概要

土地の査定で見られるポイント｜接道・形状・用途地域・境界

土地の査定では、立地や広さに加えて、その土地にどんな建物を建てられるかが大きく評価を左右します。家やマンションの査定では建物の状態が重視されますが、土地では法的な条件や形の影響がより大きくなります。

なかでも重要なのが接道です。建物を建てるための接道の条件を満たしていない土地は、建て替えができない「再建築不可」となり、住宅ローンが使いにくくなるため、買い手が限られます。

境界も見落とせません。隣地との境界標がない、測量図が古いといった場合は、売却の前後で測量や立ち会いが必要になることがあります。

たとえば、間口が狭い旗竿地は、同じ面積の整形地と比べて評価が下がる傾向があります。一方で、再生や活用のノウハウがある会社であれば、こうした土地にも価値を見出せる場合があります。

机上査定と訪問査定の違い｜土地は現地確認が欠かせない

査定には、資料やデータだけで見込み額を出す机上査定と、担当者が現地を見て確認する訪問査定があります。それぞれに向いている場面があるため、目的に応じて使い分けましょう。

机上査定は、所在地や面積などの情報から、取引事例や公的価格をもとにおおよその価格を示すものです。手軽に目安を知りたい段階に向いています。ただし、接道の実際の状況や高低差、越境物の有無などは、書類だけでは把握しきれません。

訪問査定では、前面道路の幅や境界標の有無、隣地との高低差、古家の状態などを現地で確かめます。土地は、図面上では問題がなくても、現地で初めてわかる事情が評価を大きく左右することがあります。

たとえば、机上では整形地に見えた土地が、現地では道路より1m以上高く、擁壁のやり直しが必要とわかった例があります。売却を具体的に考えるなら、訪問査定で条件を確かめてもらうのが確実です。

査定前に準備しておきたい書類と情報

土地の査定をスムーズに進め、根拠のある価格を出してもらうためには、手元の書類を事前にそろえておくことが役立ちます。すべてがそろっていなくても査定は受けられますが、情報が多いほど評価の精度は上がります。

相続した土地で相続登記がまだの場合は、売却の前に登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。

たとえば、親から相続した土地で権利証や測量図の所在がわからない場合でも、登記事項証明書と課税明細書があれば、おおよその査定は始められます。足りない書類は、査定の担当者に相談しながら集めていきましょう。

出典：法務省｜相続登記の申請義務化

買取で土地の査定を受ける場合｜提示額がそのまま買取価格になる

土地を手放す方法には、不動産会社が買い手を探す仲介と、不動産会社が自ら買い取る買取があります。買取の場合は、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。仲介手数料はかかりません。

仲介では、買い手が見つかるまで売却の時期が読めません。一方、買取であれば、買い手を探す期間がないため、数日から数週間を目安に現金化を見込めます。古家や残置物が残ったまま、境界や接道に課題がある土地でも、現況のまま相談できるのが一般的です。

買取で査定を受けるときは、提示額の根拠を書面で確認し、その土地のタイプに強い会社を選ぶことが大切です。たとえば、再建築不可の土地や借地権付きの土地は、活用のノウハウを持つ会社のほうが条件を前向きに評価できる場合があります。

土地の査定についてよくある質問

土地の査定について、よく寄せられる質問にお答えします。査定を依頼する前の確認にお役立てください。

土地の査定に費用はかかりますか

不動産会社の査定は、無料で受けられるのが一般的です。一方、不動産鑑定士による鑑定評価は費用がかかり、金額は依頼内容によって異なります。売却が目的なら、まず査定を受けて根拠を確認するのが現実的です。

古家が建ったままでも土地の査定は受けられますか

受けられます。古家の状態や解体の要否も含めて評価されます。解体してから売るべきかどうかは、費用や固定資産税への影響も含めて判断が必要なため、査定の際にあわせて相談するとよいでしょう。

路線価がわかれば土地の価格はわかりますか

路線価は相続税・贈与税の評価に使う価格で、実際の取引価格とは目的が異なります。目安の一つにはなりますが、接道や形状などの個別の条件は反映されないため、価格は査定で確かめるのが確実です。

境界が確定していなくても査定を受けられますか

査定自体は受けられます。ただし、境界が未確定だと、売却の際に測量や隣地との立ち会いが必要になることがあります。買取の場合は、境界が未確定のままでも相談できることがあります。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ

接道や形状、権利関係に課題がある土地ほど、条件を正しく読み解き、活用の道を描ける力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。

① 権利調整に対応

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生

再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策をワンストップで

相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。

まとめ｜マーキュリーへご相談ください

土地の査定は、取引事例と公的価格を手がかりに、接道・形状・用途地域・境界といった土地ならではの条件を反映して行われます。仕組みを知っておけば、提示額の根拠を自分で確かめられます。

• ●宅建業者は、価格について意見を述べるときに根拠を明らかにする義務がある
• ●査定は取引事例が中心で、地価公示・基準地価・路線価などで裏付ける
• ●土地では接道・形状・境界・高低差など、建てられる建物に関わる条件が評価を左右する
• ●売却を具体的に進めるなら、現地を確認する訪問査定が確実
• ●買取なら、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格になる

再建築不可の土地、古家や残置物が残った土地、相続したまま手つかずの土地も、マーキュリーは直接買取で承ります。「この土地にどのくらいの価値があるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。