「実家を売ろうとしたら、権利書がどこにも見当たらない」「引っ越しのときに書類をまとめて処分してしまったかもしれない」。権利書が見つからないと、家を売れなくなるのではと不安になる方は少なくありません。
結論からいえば、権利書（登記済証）や登記識別情報をなくしても、不動産の所有権がなくなるわけではありません。再発行はできないものの、決められた手続きを使えば、紛失したままでも売却や登記を進めることができます。
この記事では、権利書と登記識別情報の違い、再発行できない理由、悪用が心配なときの対策、紛失したまま登記する3つの方法、相続のときの扱い、そして売却の流れまでを順に整理します。
権利書（登記済証）と登記識別情報の違い
一般に「権利書」「権利証」と呼ばれている書類の正式名称は、登記済証です。登記が完了したときに法務局から交付されてきた書類で、昔から不動産の所有者であることを示す大切な書面として扱われてきました。
その後、不動産登記法の改正により、登記済証に代わって登記識別情報の制度が導入されました。登記識別情報は、12けたの英数字の組み合わせでできた、いわば登記用のパスワードのようなものです。紙の書類そのものではなく、この符号を知っていることが本人確認の手段になります。
ただし、制度が変わったからといって、手元にある登記済証が使えなくなったわけではありません。すでに持っている登記済証は、これまでどおり登記申請に使えます。
| 項目 | 登記済証（権利書） | 登記識別情報 |
|---|---|---|
| 形式 | 登記済の印が押された書面 | 12けたの英数字の符号 |
| 位置づけ | 旧制度で交付されていた書類 | 現在の制度で通知される情報 |
| 今の登記での使用 | 手元にあれば引き続き使える | 登記申請の際に提供する |
| 紛失したとき | 再発行されない | 再通知されない |
たとえば、親が昭和の時代に購入した実家なら登記済証、ご自身が近年購入したマンションなら登記識別情報が通知されている、というように世帯のなかで両方が混在していることもあります。
権利書を紛失しても所有権はなくならない
権利書が見つからないと、「家が自分のものではなくなってしまうのでは」と心配になるかもしれません。しかし、権利証を紛失しても、登記記録上の権利には影響しません。所有者が誰であるかは、法務局の登記記録によって公示されているためです。
つまり、権利書はあくまで登記を申請するときに本人であることを確かめるための手段のひとつです。書類をなくしただけで、名義が勝手に変わることはありません。
ただし、権利書がないままでは、売却や贈与などで名義を移す登記を通常の方法で申請できなくなります。そのため、紛失に気づいたら、次の点を早めに確認しておくと安心です。
- ●登記事項証明書を取得し、現在の名義人が誰になっているかを確かめる
- ●権利書と一緒に保管していた可能性のある書類（売買契約書・重要事項説明書など）を探す
- ●盗難の可能性がある場合は、悪用を防ぐ手続きを検討する
たとえば、「紛失した」と思っていた権利書が、相続した実家の金庫や銀行の貸金庫から見つかったという例もあります。慌てて手続きに入る前に、心当たりをひととおり探してみましょう。
権利書・登記識別情報は再発行できない
権利書を紛失した方がまず考えるのが「再発行してもらえないか」ということでしょう。しかし、登記済証も登記識別情報も、紛失したからといって再発行される仕組みにはなっていません。登記識別情報は、再通知（再発行）されないとされています。
再発行できないのは、これらが「その登記名義人本人しか持っていないはずのもの」であることに意味があるためです。簡単に再発行できてしまうと、なりすましによる不正な登記を防ぐ役割が果たせなくなってしまいます。
では、再発行できない以上、権利書がない不動産は二度と売れないのかというと、そうではありません。不動産登記法には、登記識別情報を提供できない場合に備えた手続きが用意されています。次の章以降で、悪用を防ぐ手続きと、紛失したまま登記する方法を順に見ていきます。
また、再発行はできなくても、次に登記を受けたときには新しい登記識別情報が通知されます。たとえば、相続で名義を引き継いだ場合は、相続人に新たな登記識別情報が発行されます。
悪用が心配なときの対策｜不正登記防止申出と失効の申出
権利書を空き巣に盗まれた、あるいはどこかに置き忘れたかもしれない、という場合に心配なのが悪用です。権利書だけで勝手に名義を移されるわけではありませんが、実印や印鑑証明書などとあわせて悪用されるおそれを考えると、早めに手を打っておくほうが安心です。
不正登記防止申出
不正登記防止申出は、登記名義人本人が法務局に申し出ておくことで、不正な登記を防ぐ制度です。対象になるのは、申出から3か月以内に申請された不正な登記です。申出の方法や必要な書類は、不動産の所在地を管轄する法務局で確認できます。
効力は3か月に限られるため、盗難直後など緊急性の高い場面で使う制度といえます。
登記識別情報の失効の申出
登記識別情報については、失効の申出という制度もあります。失効させた登記識別情報は、その後の登記申請に使えなくなるため、誰かに符号を知られたかもしれない場合の備えになります。
| 制度 | 対象 | ポイント |
|---|---|---|
| 不正登記防止申出 | 登記済証・登記識別情報のどちらでも | 申出から3か月以内の不正な登記を防ぐ |
| 失効の申出 | 登記識別情報 | 失効させた符号は以後の登記に使えなくなる |
たとえば、自宅に空き巣が入り、権利書と印鑑をしまっていた引き出しが荒らされていた場合は、警察への届け出とあわせて、管轄の法務局に相談するのが現実的な対応です。
出典：法務局｜登記済証（権利証）を紛失した場合
法務局｜登記識別情報を紛失した場合
法務省｜新不動産登記法Q&A（登記識別情報）
権利書を紛失したまま売却・登記する3つの方法
権利書や登記識別情報がなくても、所有権移転などの登記を申請する方法は3つあります。事前通知、資格者代理人による本人確認情報の提供、公証人の認証です。いずれも、権利書の代わりに「本当に登記名義人本人による申請か」を確かめるための手続きです。
① 事前通知
事前通知は、登記の申請後、登記名義人の住所に法務局から本人限定受取郵便が届き、本人が2週間以内に「申請に間違いない」と申出をする方法です。手数料はかかりません。
一方で、申出が済むまで登記は完了しないため、代金の支払いと名義の移転を同時に行いたい売買では、買主側が不安を感じることもあります。
② 本人確認情報の提供
司法書士などの資格者代理人が登記名義人と面談し、本人であることを確認したうえで本人確認情報を作成し、登記申請とあわせて提供する方法です。作成には手数料がかかる場合がありますが、決済と同じ日に登記を申請しやすいため、売買の場面で選ばれることが多い方法です。
③ 公証人の認証
登記申請の委任状などについて、公証人から登記名義人本人であることの認証を受ける方法です。公証役場に出向く必要があります。
| 方法 | 手続きの流れ | 費用の考え方 | 向いている場面 |
|---|---|---|---|
| 事前通知 | 本人限定受取郵便で通知が届き、2週間以内に申出 | 手数料はかからない | 急がない登記、自分で手続きを進めたい場合 |
| 本人確認情報 | 司法書士などが面談して本人確認情報を作成 | 作成の手数料がかかる場合がある | 売買の決済と同時に登記したい場合 |
| 公証人の認証 | 公証役場で委任状などに認証を受ける | 公証役場での手続きが必要 | 公証役場に出向ける場合 |
売却を前提とするなら、依頼する司法書士に早めに紛失の事実を伝え、進め方を相談しておくと安心です。
出典：法務局｜登記識別情報を紛失した場合
e-Gov法令検索｜不動産登記法
相続のときの権利書の扱い
親が亡くなり、実家を相続したものの権利書が見つからないというご相談はとても多くあります。
相続による名義変更（相続登記）では、原則として亡くなった方の権利書の提出は求められません。相続登記は相続人が申請する登記のため、権利書が見つからなくても手続きを進められる場合がほとんどです。そして相続登記が完了すると、新たな名義人となった相続人に新しい登記識別情報が通知されます。
注意したいのは、相続登記の申請義務化です。2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務づけられました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります。
たとえば、権利書を探しているうちに期限が迫ってしまうこともありえます。相続した不動産を売却する場合も、まず相続登記を済ませることが前提になるため、権利書の有無にかかわらず早めに着手しましょう。
権利書を紛失した不動産を売却する流れ
権利書がなくても、売却そのものは可能です。ただし、売却時の登記では本人確認情報などの手続きが加わるため、通常よりも準備に少し時間がかかることがあります。売却を考え始めた段階で、紛失していることを不動産会社に伝えておくのが大切です。
不動産会社による直接買取であれば、買主が不動産会社となるため、提携する司法書士と連携しながら、本人確認の手続きと決済の日程をあわせて調整しやすくなります。買取では、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、手取り額になります。仲介手数料はかかりません。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 相談 | 物件の情報と、権利書を紛失していることを伝える | 相続の有無や名義人の状況もあわせて伝える |
| 登記の確認 | 登記事項証明書で名義人や権利関係を確認する | 相続登記が未了なら先に手続きを進める |
| 訪問査定 | 建物や土地の状態を確認し、買取金額を提示 | 提示額がそのまま手取り額になる |
| 契約 | 金額や引き渡しの条件に合意して売買契約を結ぶ | 本人確認の方法と日程を司法書士と調整 |
| 決済・引き渡し | 代金の支払いと同時に所有権移転の登記を申請 | 本人確認情報を使うのが一般的 |
ただし、契約を急がされたときは注意が必要です。国民生活センターは、不動産の売却で契約を急がされるトラブルへの注意を呼びかけています。権利書の紛失を理由に不安をあおられても、提示額の根拠や手続きの内容を書面で確認してから判断しましょう。
たとえば、相続した空き家の権利書が見つからず売却をためらっていた方が、買取の相談とあわせて本人確認情報の手続きを進め、引き渡しまで進んだ例もあります。
権利書の紛失でよくある質問
最後に、権利書や登記識別情報をなくした方から寄せられることの多い質問にお答えします。
権利書をなくしたら、まず何をすればよいですか
心当たりの場所を探したうえで、登記事項証明書で名義を確認しましょう。盗難のおそれがあるなら、法務局での不正登記防止申出を検討すると安心です。
権利書がないと、不動産は売れませんか
売れないわけではありません。事前通知や本人確認情報など、権利書の代わりになる手続きを使えば、売却に伴う登記を進められます。
登記識別情報の番号を忘れた場合も紛失と同じですか
通知書を失い、12けたの符号が確認できない状態であれば、紛失した場合と同じ扱いになると考えられます。再通知はされないため、代わりの手続きで登記を進めることになります。
本人確認情報の手数料はいくらかかりますか
本人確認情報の作成には手数料がかかる場合があり、金額は司法書士ごとに異なります。依頼する前に、見積もりや内訳を確認しておきましょう。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
権利書の紛失や相続が重なった不動産ほど、登記や権利関係を整理しながら取引を進める力が求められます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。地主や共有者との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
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自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
権利書や登記識別情報をなくしても、所有権そのものが失われることはありません。再発行はできませんが、決められた手続きを使えば、紛失したままでも売却や登記を進めることができます。
- ●権利書の正式名称は登記済証で、現在は登記識別情報の制度に代わっている
- ●紛失しても登記記録上の権利には影響しない
- ●悪用が心配なら不正登記防止申出や失効の申出を検討する
- ●紛失したまま登記する方法は、事前通知・本人確認情報・公証人の認証の3つ
- ●相続登記は権利書がなくても進められ、相続を知った日から3年以内の申請が必要
権利書が見つからない実家や、相続したまま名義変更が済んでいない不動産も、マーキュリーは司法書士と連携しながら直接買取で承ります。「書類がそろっていないけれど売れるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
