「賃貸中の部屋があるアパートを手放したいが、入居者にどう話を切り出せばよいかわからない」。オーナーの方から、こうした相談が寄せられることは少なくありません。建て替えや老朽化を理由に明け渡しをお願いしたくても、入居者の生活がかかっているだけに、切り出し方ひとつで関係がこじれてしまうこともあります。
立ち退き交渉は、法律の細かい条文よりも、実務としての段取りと相手への配慮が結果を左右します。焦って一方的に通知を送ってしまうと、交渉が長期化したり、思わぬトラブルに発展したりすることもあります。
この記事では、賃借人がいる物件を売却・買取してもらう際に押さえておきたい立ち退き交渉の進め方、立退料の考え方、そしてトラブルを避けるための注意点を、実務の流れに沿って整理します。
交渉に時間や労力をかけたくない場合は、入居者がいる状態のまま買い取ってもらうという選択肢もあります。まずは全体像をつかみ、ご自身に合った進め方を見極めましょう。
賃借人がいる物件は売却できる？基本の考え方
賃借人がいる物件であっても、売却そのものは可能です。考え方は大きく二つに分かれます。ひとつは、入居者がいる状態のまま「オーナーチェンジ物件」として売却する方法。もうひとつは、立ち退き交渉を行って空室にしてから売却する方法です。
建て替えを予定している、更地に近い状態で買い取ってほしいという事情がある場合には、後者の立ち退き交渉が必要になります。一方で、家賃収入をそのまま引き継いでもらえればよい場合は、交渉の手間をかけずに済むオーナーチェンジという選択肢も有力です。
たとえば、相続で受け継いだアパートの1室に長年住み続けている入居者がいて、建物の老朽化から取り壊しを検討しているケースでは、まず入居者に明け渡しを打診するところから話が始まります。どちらの進め方が向いているかは、物件の状態や売却を急ぐ事情によって変わってきます。
立ち退き交渉が必要になるケースとは
立ち退き交渉が必要になる場面は、オーナーごとの事情によってさまざまです。代表的なものを知っておくと、自分の状況に当てはめて考えやすくなります。
まず多いのが、建物の老朽化を理由に建て替えや解体を計画しているケースです。耐震性への不安や設備の劣化が進み、このまま貸し続けるのが難しいと判断した場合に、入居者への明け渡し交渉が必要になります。
次に、更地や空室の状態でなければ売却が進めにくい場合です。買い手が自ら住む目的で物件を探している、あるいは大規模なリフォームを予定しているといった事情があると、入居者がいたままでは条件が合わないことがあります。
また、相続した物件を整理したいものの、入居者との関係が希薄で管理の負担だけが重くのしかかっているケースもあります。たとえば、遠方に住む相続人が、面識のない入居者との交渉に不安を感じ、専門会社に相談しながら進めたという例も見られます。
立ち退き交渉の進め方｜基本的な流れ
立ち退き交渉は、思いつきで話を切り出すのではなく、段取りを踏んで進めることが大切です。おおまかな流れを事前に把握しておくと、見通しを持って対応できます。
まず行うのは、入居者への事情説明と明け渡しの打診です。建て替えなど、明け渡しをお願いする理由を丁寧に伝え、いきなり期限を切るのではなく、相手の状況をうかがう姿勢が欠かせません。
次に、退去の時期や条件についてすり合わせを行います。引っ越し費用の負担や立退料など、条件面の話し合いはこの段階で進みます。合意に至ったら、口頭だけで終わらせず、合意書として書面に残しておくことが後々のトラブル防止につながります。
最後に、実際の退去と物件の明け渡しです。原状回復の範囲や敷金の精算についても、あわせて確認しておくと安心です。下の表は、一般的な進め方の目安を整理したものです。
| 段階 | 主な内容 | 進め方のポイント |
|---|---|---|
| 事情説明・打診 | 明け渡しの理由を伝え、意向を確認する | 一方的な通告を避け、時間をかけて説明する |
| 条件のすり合わせ | 退去時期・立退料・引っ越し費用等を協議 | 誠実な対応で信頼関係を保つ |
| 合意書の取り交わし | 合意内容を書面化する | 口頭合意のままにしない |
| 退去・明け渡し | 原状回復・敷金精算を経て引き渡し | 退去後の確認まで丁寧に行う |
急いでいるからといって手順を飛ばすと、かえって交渉が長引く原因になります。落ち着いて段階を踏むことが、結果として早期の解決につながります。
立退料の考え方｜相場ではなく交渉で決まる仕組み
立退料は、法律で金額が定められているものではありません。個々の事情に応じて、当事者間の交渉によって金額が決まる性質のものです。ここを誤解していると、話し合いの入り口でつまずいてしまいます。
金額を考えるうえでの視点としては、入居者が新居を探す際の引っ越し費用、契約が残っている場合の不利益、生活や事業への影響の大きさなどが挙げられます。これらを踏まえながら、双方が納得できる着地点を探っていくのが実務の進め方です。
たとえば、長年住み続けてきた入居者に対しては、新しい住まいを探す負担や生活環境の変化への配慮を示すことで、交渉がスムーズに進んだという例もあります。金額だけでなく、誠意ある対応そのものが交渉の行方を左右します。
なお、立退料の支払いだけで一方的に退去を求められるわけではなく、話し合いの経過や物件の使用状況なども含めて総合的に判断される点は、押さえておきたい前提です。細かな法解釈よりも、まずは相手の事情に耳を傾けることが交渉の出発点になります。
オーナー自身で立ち退き交渉を進めるリスク
立ち退き交渉は、オーナー自身で進めることも不可能ではありません。しかし、実務に慣れていないまま進めると、思わぬ負担やリスクを抱えることになりがちです。
まず、交渉には相応の時間がかかります。入居者の意向を確認し、条件をすり合わせ、書面を整える一連の流れには、数か月単位の時間を要することも珍しくありません。仕事や日常生活と並行して対応するのは、想像以上に負担が大きいものです。
また、感情的な対立に発展しやすいという側面もあります。長年住み続けた入居者にとって、住まいを離れることは大きな出来事です。伝え方や対応を誤ると、話し合いが平行線をたどり、解決までの時間がさらに延びてしまうこともあります。
さらに、借地借家法における契約解除や更新に関する考え方は、専門的な判断を要する部分があります。細かな法解釈に踏み込むよりも、実務経験のある専門会社や弁護士に相談しながら進めるほうが、結果として円滑に事が運ぶケースが多く見られます。
立ち退き交渉で気をつけたいトラブルと注意点
立ち退き交渉を進めるうえでは、いくつか注意しておきたい落とし穴があります。急いで契約や合意を進める前に、次の点を確認しておきましょう。
まず、口頭だけの約束で済ませてしまうと、後になって「言った・言わない」の食い違いが生じやすくなります。退去時期や立退料の金額は、必ず書面に残し、双方が内容を確認したうえで署名・押印しておくことが大切です。
また、相場から大きく外れた条件を一方的に提示してくる相手には注意が必要です。国民生活センターは、不動産の売却をめぐって、強引な勧誘や不十分な説明によるトラブルが寄せられていると注意を呼びかけています。話を進める相手が信頼できるかどうかは、事前に見極めておきたいポイントです。
相談先を選ぶ際は、宅地建物取引業の免許を保有しているかどうかを、国土交通省が公開している検索サイトであらかじめ確認しておくと安心です。免許の有無や行政処分の履歴を調べられるため、初めて相談する相手であっても、一定の判断材料になります。
たとえば、急かされるまま条件も確認せずに合意してしまい、後になって話が食い違ったという相談も見られます。焦らず、記録を残しながら進める姿勢が、トラブルを避ける最大の防御策です。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起 国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索
賃借人がいるまま買い取ってもらうという選択肢
立ち退き交渉に時間や労力をかけたくない場合は、入居者がいる状態のまま専門会社に買い取ってもらうという方法もあります。オーナーチェンジ物件としての買取であれば、退去交渉そのものが不要になります。
この方法では、家賃収入を生む物件としての価値をもとに査定が行われ、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定します。入居者との関係を維持したまま、オーナーだけが入れ替わる形になるため、双方にとって負担の少ない手放し方といえます。
一方で、更地としての活用を前提とした売却を望む場合や、老朽化が進んで建て替えを急ぎたい場合は、立ち退きを済ませてから売却したほうが、買い手の選択肢が広がることもあります。下の表は、二つの進め方を比較したものです。
| 進め方 | 交渉の要否 | 手放すまでの期間 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 立ち退き後に売却 | 入居者との交渉が必要 | 交渉の長さに左右される | 更地化・建て替えを前提とした売却 |
| 入居者がいるまま買取 | 交渉不要 | 数日〜数週間が目安 | 家賃収入を引き継いでもらいたい場合 |
自分で交渉を進める自信がない、時間をかけたくないという場合には、賃借人がいる状態のままの買取から検討してみるのも一つの方法です。物件の状態や事情に応じて、活用ノウハウを持つ会社に相談してみましょう。
立ち退き交渉から売却完了までの期間の目安
立ち退き交渉から売却までにどれくらいの期間がかかるのかは、オーナーの方が気になる点のひとつです。あらかじめ目安を知っておくと、資金計画やスケジュールを立てやすくなります。
期間を左右する主な要因は、入居者の意向と契約形態です。転居先が見つかりやすい状況であれば話がまとまりやすい一方、長年住み続けている入居者や、高齢で転居先探しに時間がかかる方の場合は、相応の時間を見込んでおく必要があります。
また、契約が普通借家契約か定期借家契約かによっても、進め方の前提が変わってきます。契約の種類を確認したうえで、無理のないスケジュールを組むことが大切です。
たとえば、入居者との関係が良好で早期に合意に至ったケースでは、比較的短期間で明け渡しから売却まで進んだ例もあります。反対に、条件面で折り合いがつかず、長引いてしまうケースもあるため、余裕を持った見通しを立てておくと安心です。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
賃借人がいる物件のように、権利関係や交渉が絡む案件こそ、対応してきた実績と調整力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分に加え、賃貸借契約が絡む物件の取扱い実績が豊富です。入居者との交渉や条件の調整まで自社で一貫して対応し、オーナーの負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・老朽化した賃貸物件など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
賃借人がいる物件の売却は、立ち退き交渉という手間がネックになり、後回しにされがちなテーマです。しかし、進め方の段取りを押さえ、誠実に対応すれば、着実に前へ進めることができます。
- ●賃借人がいる物件は、立ち退き後の売却とオーナーチェンジでの売却の二つの道がある
- ●立退料は相場が決まっているものではなく、事情に応じた交渉で決まる
- ●口頭だけの合意は避け、条件は必ず書面に残す
- ●相談相手の免許や実績は、契約前に確認しておく
- ●交渉の手間を省きたい場合は、入居者がいるままの買取という選択肢もある
立ち退き交渉に不安がある方も、入居者がいる状態のままの買取をご希望の方も、マーキュリーは権利関係の調整から一貫してサポートいたします。「どちらの進め方が向いているかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
