自宅を売却しても住み続けられる。リースバックは、そう説明されると魅力的に映ります。引っ越しをせずにまとまった資金を得られるのですから、事情によっては有力な選択肢です。
しかし、契約してから「こんなはずではなかった」という声が上がりやすい仕組みでもあります。理由は単純で、得られるものと引き換えに手放すものがあるからです。所有権を失い、家賃という新しい支出が生まれます。
デメリットを知らずに契約すると、数年後に住まいを失うことにもなりかねません。逆に、仕組みを正確に理解したうえで選べば、期待どおりの働きをします。
この記事では、リースバックのデメリットを一つずつ具体的に整理し、契約前に確認すべき条件、避けたほうがよいケースと代わりの手段までをお伝えします。
リースバックの仕組みとデメリットの全体像
まず、何が起きているのかを確認しておきましょう。リースバックは二つの契約の組み合わせです。
自宅を買主へ売却して代金を受け取り、同時にその買主と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら住み続けます。所有権は買主へ移り、自分の立場は所有者から賃借人へ変わります。
この構造から、いくつかのデメリットが必然的に生まれます。
| デメリット | 内容 | 影響が大きい人 |
|---|---|---|
| 売却価格が低くなる | 賃貸物件として保有する前提で算定される | 少しでも高く売りたい人 |
| 家賃の負担が続く | 住み続けるかぎり毎月発生する | 収入が不安定・年金生活の人 |
| 居住期間が保証されない | 契約の種類によっては更新されない | 長く住み続けたい人 |
| 買戻しが難しい | 価格が高く設定され、期限もある | 将来取り戻すつもりの人 |
| 所有者の権利を失う | 増改築や自由な使用ができなくなる | 手を加えて住みたい人 |
重要なのは、これらが欠陥ではなく仕組み上の必然だという点です。買主は投資として購入する以上、利回りを確保する必要があります。その前提を理解しないまま「もっと高く売れるはず」「ずっと住めるはず」と期待すると、齟齬が生まれます。
たとえば、住宅ローンの返済が苦しくてリースバックを選んだ方が、家賃のほうが高くついて数年後に行き詰まった、という例があります。目先の資金だけで判断すると起こりうることです。
売却価格が市場相場より低くなる
最初に直面するのが金額の問題です。通常の売却より低い金額が提示されます。
理由は買主の立場を考えれば分かります。買主はその家を賃貸物件として保有し、家賃収入から利回りを得ることを前提にしています。空室リスクや将来の売却時の価格変動も織り込む必要があるため、市場相場そのままの価格では買えません。
さらに見落としやすいのが、売却価格と家賃が連動している点です。売却価格を高くしてもらえば、買主はその分の利回りを確保するために家賃を上げます。逆に家賃を抑えたければ、売却価格は下がります。どちらか一方だけを有利にすることはできません。
したがって「売却価格が高いほど得」という判断は成り立ちません。手元に入る一時金と、毎月出ていく家賃の両方を並べて、生活に合うほうを選ぶことになります。
自宅の市場相場を把握しておくと、提示額の位置づけが分かります。国土交通省の不動産価格指数では、マンション（区分所有）が222.2、住宅総合が145.4という水準です（2010年平均を100とした値）。実際の成約価格は不動産情報ライブラリで地図から確認できます。
住宅ローンが残っている場合は、さらに制約が加わります。売却代金でローンを完済できなければ抵当権を抹消できず、契約そのものが成立しません。残債が売却価格を上回るなら、不足分を補えるかどうかが実行の分かれ目になります。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
家賃の負担が続く｜収支が逆転することもある
売却で一時金を得たあと、毎月の家賃が始まります。ここが最も現実的なリスクです。
住宅ローンの返済が負担だった方にとって、家賃がローン返済額より安くなるとは限りません。むしろ高くなるケースもあります。ローンは元本の返済が進むほど残債が減っていきますが、家賃は払い続けても資産は増えません。
固定資産税や修繕費の負担がなくなる点は利点です。所有者ではなくなるため、これらは買主が負担します。ただし、その分も含めて家賃に織り込まれていると考えるのが自然です。
問題は、家賃の支払いが滞ったときに何が起きるかです。所有者であれば多少の遅れは自分の判断で吸収できますが、賃借人は違います。滞納が続けば契約を解除され、退去を求められます。住み続けるために選んだはずの仕組みで、住まいを失うことになります。
年金収入や不安定な収入のなかから家賃を払う場合、まず「何年払い続けられるか」を試算してください。得た一時金を家賃に充てるつもりなら、それが何年分にあたるのかも計算すべきです。
さらに、家賃は改定される可能性があります。契約に改定の条件が定められていれば、数年後に値上げされることもあります。
たとえば、受け取った一時金を生活費に充てながら家賃を払い続けた結果、数年で資金が尽きて退去に至ったという例があります。一時金は収入ではなく、資産を現金に換えたものにすぎません。
住み続けられる期間が保証されないことがある
「ずっと住める」と思い込んでいると、最も深刻なずれが生じる部分です。
賃貸借契約には二つの種類があります。普通借家契約と定期借家契約です。この違いが、住み続けられる期間の安定性を決定的に分けます。
普通借家契約であれば、借地借家法による保護が働きます。貸主から更新を拒絶するには正当な事由が必要で、賃借人の立場は比較的安定します。
一方、定期借家契約は期間が満了すると契約が終了します。更新という概念がなく、住み続けるには貸主との間で再契約が必要です。再契約に応じる義務は貸主にありません。契約期間が数年で設定されていれば、その時点で退去を求められる可能性があります。
リースバックでは定期借家契約が用いられることも少なくありません。契約書のどこにも「一生住めます」とは書かれていないのに、口頭の説明だけで安心してしまうケースがあります。
確認すべきは三点です。契約の種類がどちらか、契約期間は何年か、再契約の条件はどう定められているか。長く住み続けたいのであれば、この確認は最優先です。
買戻しは想像より難しい
「いずれ買い戻せばいい」と考えて契約する方は多くいらっしゃいます。しかし、実際に買い戻せるケースは限られます。
まず、買戻しの権利は契約に定めがあって初めて発生します。リースバックをすれば自動的に買い戻せるわけではありません。再売買の予約や買戻特約といった形で、契約書に明記されているかを確認してください。
次に価格です。買戻し価格は、売却したときの金額ではなく、それより高い金額が設定されるのが一般的です。買主は保有していた期間のコストと利益を上乗せするためです。
そして期限があります。買戻しができる期間は限定されているのが通例で、その期間を過ぎると権利は消滅します。
資金の調達も課題です。買戻しの際に住宅ローンを組めるとは限りません。年齢や収入によっては、審査を通らないこともあります。
つまり、売却時より高い金額を、限られた期間内に、住宅ローンなしで用意できるかという話になります。そのあいだ家賃も払い続けているのですから、現実には相当高いハードルです。
買戻しを前提に契約するのであれば、資金の目処が具体的に立っているかを冷静に確認してください。「たぶん何とかなる」では、数年後に後悔します。
契約前に確認すべき条件
デメリットの多くは、契約書を丁寧に読めば事前に把握できます。確認すべき項目を整理します。
| 確認項目 | 見るべき点 | 見落とすとどうなるか |
|---|---|---|
| 賃貸借契約の種類 | 普通借家か定期借家か | 数年後に退去を求められる |
| 契約期間と再契約の条件 | 期間の長さ、再契約の可否 | 住み続けられる保証がない |
| 家賃の改定条件 | 改定の時期と基準 | 数年後に負担が増える |
| 修繕の負担区分 | 設備故障時に誰が負担するか | 想定外の出費が生じる |
| 買戻しの有無と条件 | 価格・期限・方法 | 買い戻せると誤解する |
| 敷金・礼金・更新料 | 契約時と更新時の一時金 | 手取りが想定より減る |
あわせて、契約する相手が宅地建物取引業の免許を受けている事業者かどうかを、国土交通省の検索システムで確認しておきましょう。行政処分の履歴も調べられます。
国民生活センターは、不動産取引において高額な金額を提示したあとで条件を変更する手口について、繰り返し注意を呼びかけています。当初の説明と契約書の記載が一致しているかは、必ず突き合わせてください。
そして、不動産の売買契約にクーリング・オフは原則として適用されません。その場での即決を求められても、書面を持ち帰って確認する時間を確保してください。急がせる相手ほど慎重に見るべきです。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索
リースバックを避けたほうがよいケースと代わりの手段
デメリットを踏まえると、リースバックが適さない場面がはっきりします。
引っ越しても構わない場合は、通常の売却か買取のほうが合理的です。家賃という継続的な支出がないぶん、手元に残る資金は大きくなります。住み替え先の目処が立つなら、そちらを検討すべきです。
家賃を払い続ける見通しが立たない場合も避けるべきです。収入が不安定なまま契約すると、滞納から退去という最悪の結果になりかねません。
住宅ローンの返済がすでに滞っている場合は、任意売却の検討が先になります。金融機関の同意を得て売却し、残債を整理する手続きです。競売より高い価格を狙え、引き渡し時期も調整できます。任意売却とリースバックを組み合わせられる場合もありますが、まず返済の整理が優先です。
自宅を担保に借りたいだけの場合は、リバースモーゲージという仕組みもあります。売却ではなく融資であり、所有権は自分に残ります。ただし借入である以上、返済義務は生じます。
売却して利益が出た場合の税金についても触れておきます。自分が住んでいた自宅であれば、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除を使える可能性があります。所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで、適用される税率も変わります。これらは確定申告をして初めて適用されます。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
リースバックが適さない場合でも、事情に合った出口はあります。選択肢を並べて提案できる相手を選ぶことが大切です。
① 権利調整に対応
共有名義、相続人が複数いる、複数の抵当権が設定されているといった状態でもご相談いただけます。権利関係を整理したうえで買い取ります。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
旧耐震の建物、再建築不可の土地、傷みの進んだ住宅も対象です。一般の市場で敬遠される条件でも、再生を前提に評価いたします。
③ 相続対策をワンストップで
将来の相続を見据えて自宅を現金化したい、相続登記が済んでいないといった段階からご相談いただけます。司法書士や税理士と連携して進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
買主を探すのではなく、当社が直接買い取ります。仲介手数料はかからず、訪問査定で提示した金額がそのまま手取り額になります。リースバックが適さない場合は、無理に勧めることはいたしません。
リースバックのデメリットに関するよくある質問
リースバックについて、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
売却価格はどれくらい低くなりますか
物件の条件と家賃の設定によって変わります。売却価格を高くすれば家賃も上がる関係にあるため、両方を並べて比較してください。
家賃はローンの返済額より安くなりますか
必ずしも安くなるとは限りません。むしろ高くなるケースもあります。契約前に金額を確認し、何年払い続けられるかを試算してください。
一生住み続けられますか
契約の種類によります。定期借家契約であれば期間満了で契約が終了し、再契約に応じる義務は貸主にありません。契約書で必ず確認してください。
家賃を滞納したらどうなりますか
契約を解除され、退去を求められる可能性があります。所有者ではなく賃借人の立場になるため、この点は通常の賃貸と同じです。
買い戻すことはできますか
契約に定めがあれば可能です。ただし価格は売却時より高く設定され、期限も設けられているのが一般的です。資金の目処を具体的に立てたうえで判断してください。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
リースバックは、引っ越しを避けたい事情がある方にとって有効な仕組みです。ただし、失うものを正確に把握したうえで選ぶ必要があります。
- ●売却価格は市場相場より低くなる。価格と家賃はトレードオフの関係にある
- ●家賃は資産にならない支出。ローン返済額より高くなることもある
- ●定期借家契約では期間満了で契約が終了し、住み続けられる保証がない
- ●買戻し価格は売却時より高く設定され、期限もある。実現は容易でない
- ●引っ越せるのであれば、家賃のかからない通常の売却や買取のほうが手元に残る
リースバックが自分に合うのか判断がつかない、他の方法も含めて検討したいという方は、マーキュリーへご相談ください。事情をうかがったうえで、適さない場合は率直にお伝えします。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
