再建築不可でも建て替えできる？再建築可能にする方法と確認すべきポイント

再建築不可といわれた物件でも、絶対に建て替えられないとは限りません。

道路に接している幅が足りないのであれば隣地の一部を取得する、前面道路の幅員が不足しているのであればセットバックする、建築基準法上の道路に接していない場合でも43条2項の認定・許可を検討するなど、原因によっては再建築できる状態へ変えられる可能性があります。

ただし、方法だけを先に決めるのはおすすめできません。再建築不可になっている理由は物件ごとに違い、同じように見える土地でも自治体の判断が異なることがあります。

まず「なぜ再建築不可なのか」を確認し、その原因を解消できるか調べることが建て替えへの第一歩です。

再建築不可物件とは？なぜ建て替えできない？

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、その建物を取り壊した後に原則として新しい建物を建てられない不動産です。

住宅地で多いのは、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないケースです。

建築基準法43条では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2m以上接していなければならないと定められています。

代表的なのは次のような土地です。

参考：e-Gov法令検索「建築基準法」

見た目が道路でも建築基準法上の道路とは限らない

現地では普通の道路や通路に見えても、建築基準法上の道路として認められていないことがあります。

反対に、幅員が4m未満でも、建築基準法42条2項の道路、いわゆる「2項道路」として指定されていれば、必要なセットバックを行うことで建て替えられる場合があります。

そのため、道路幅だけを測って「再建築不可」と判断することはできません。

まず自治体の建築指導課などで道路種別を確認する必要があります。

再建築不可物件を建て替えられるようにする5つの方法

1．隣地の一部を取得して接道幅を2m以上確保する

道路へ接している部分が2m未満で再建築不可になっている場合は、隣地の一部を取得して必要な接道幅を確保する方法があります。

たとえば接道幅が1.8mなら、不足している0.2m以上の土地を隣地所有者から取得できれば、条件を満たせる可能性があります。

ただし、道路に接している入口だけ2mあればよいとは限りません。

旗竿地のように細い通路を通って奥の敷地へ入る土地では、通路部分についても必要な幅が確保されているか確認します。

隣地の一部を取得する場合には、土地代だけでなく、測量・分筆・所有権移転登記などの費用も考えておく必要があります。

2．セットバックして必要な道路幅を確保する

前面道路が幅員4m未満でも、建築基準法42条2項の道路として指定されている場合は、セットバックによって建て替えられることがあります。

一般的な2項道路では、基準時の道路中心線から2mまで敷地を後退させます。

セットバック部分は道路として扱われるため、建物や門・塀などを設置することはできません。

また、セットバックした面積は建ぺい率・容積率を計算する敷地面積から除かれるため、建て替え後の建物が想定より小さくなることがあります。

セットバックについては、別記事で詳しく解説しています。

セットバックが必要な土地の後退距離・費用・注意点

3．隣接地と一体化して再建築できる土地にする

自分の土地だけでは接道条件を満たせなくても、隣接する土地と一体で利用することで再建築できる場合があります。

隣地全体を購入するケースだけでなく、隣地所有者と双方の土地の一部を交換する方法を検討できる場合もあります。

ただし、隣地所有者が売却や交換に応じてくれるとは限りません。

また、必要な土地を取得したからといって、そのほかの建築条件まで自動的に満たすわけではないため、契約前に役所や建築士へ確認することが重要です。

4．建築基準法43条2項の認定・許可を検討する

建築基準法上の道路へ2m以上接していない場合でも、一定の条件を満たせば建築基準法43条2項による認定・許可を受け、建築できる場合があります。

大きく分けると、認定と許可があります。

以前は「43条ただし書き許可」と呼ばれていた制度に相当するものです。

注意したいのは、43条2項が再建築不可物件を自由に建て替えられる特例ではないということです。

自治体ごとに許可基準が設けられており、建物の用途・規模・通路の幅・避難経路などを確認したうえで判断されます。

また、過去に同じ土地で許可を受けているからといって、次回の建て替えでも自動的に許可されるとは限りません。

5．道路そのものを整備・整理できないか確認する

前面通路が建築基準法上の道路ではない場合、土地や周辺状況によっては位置指定道路など、道路として整理する方法を検討できることがあります。

ただし、関係地権者の同意、道路幅、隅切り、排水など、さまざまな条件があります。

個人の土地だけで解決できる方法ではないため、自治体や専門家への事前相談が必要です。

再建築できるか調べるときの順番

再建築不可物件では、いきなり隣地交渉や工事を始めるのではなく、順番に確認した方が無駄な費用を抑えられます。

1. 前面道路の種類を確認する
   自治体で建築基準法上の道路に該当するか確認します。
2. 接道幅と道路幅を確認する
   敷地が道路へ何m接しているのか、セットバックが必要なのかを調べます。
3. 再建築不可になっている原因を特定する
   間口不足なのか、道路種別なのか、袋地なのかを整理します。
4. 解消方法を検討する
   隣地取得、セットバック、43条2項など、使える方法を比較します。
5. 費用と建て替え後の価値を確認する
   解消費用をかけるメリットがあるか、不動産価格も含めて判断します。

「あと20cm足りないだけだから簡単に直せる」と思っても、隣地所有者が土地を売ってくれなければ進みません。

逆に、長年「再建築不可」と思われていた物件でも、道路調査を行った結果、別の方法で建築できる可能性が見つかることがあります。

再建築可能にするにはどんな費用がかかる？

再建築不可を解消する方法によって費用は大きく変わります。

隣地所有者との交渉が必要なケースでは、金額だけでなく時間もかかります。

そのため、建て替えるための費用だけを見るのではなく、

を比較して判断するとよいでしょう。

再建築不可物件を建て替える前に解体してはいけない

再建築不可物件で特に注意したいのが、建物の解体です。

古い建物を見ると、「先に更地にしてから考えよう」と思うかもしれません。

しかし、現在の建物を壊した後で再建築できないことが分かると、土地だけが残り、住宅として利用できなくなる可能性があります。

建物が残っていれば、修繕しながら住む、賃貸する、古家付きのまま売却するといった選択肢があります。

解体は、道路調査や建築士・行政との確認を行い、建て替えできる見通しが立ってから検討する方が安全です。

再建築不可でもリフォームはできる？

再建築不可物件だからといって、すべてのリフォームが禁止されているわけではありません。

クロスの張り替え、設備交換、屋根・外壁の修繕など、現在の建物を維持するための工事は可能なケースがあります。

一方、増築・改築や大規模な修繕・模様替えでは、建築確認が必要になる場合があります。

2025年4月から木造住宅の建築確認ルールが変わった

ここは元記事から大きく制度が変わった部分です。

2025年4月1日から、建築確認・検査の対象となる建築物の範囲が見直されました。

たとえば、一般的な木造2階建て住宅は「新2号建築物」となり、大規模の修繕・大規模の模様替えを行う場合にも建築確認が必要です。

そのため、以前の「小規模な木造住宅だから大規模リフォームでも確認申請不要」という考え方を、そのまま現在の工事へ当てはめることはできません。

参考：国土交通省「令和4年改正 建築基準法について」

再建築不可物件では、建築確認が必要な工事を行う際に接道条件が問題になることがあります。

そのため、「建替えはできないから全面リフォームすればいい」と単純に考えず、工事内容を設計士や自治体へ事前に確認してください。

再建築不可物件のリフォームで注意したいポイント

建て替えるべきか、そのまま売却するべきか

再建築可能にできるからといって、必ず自分で条件を整えてから建て替え・売却した方がよいとは限りません。

たとえば隣地を購入するために大きな費用が必要だったり、交渉に長期間かかったりするケースでは、現況のまま売却した方が結果的に負担を抑えられることがあります。

再建築可能にした後の価値を先に査定する

隣地購入や測量などに数十万円、数百万円と費用がかかるのであれば、その費用を使う前に現在の価格と再建築可能になった場合の価格を比較した方がよいでしょう。

たとえば、

• 現在の再建築不可の状態での査定価格
• 接道条件を改善した後の想定価格
• 条件改善に必要な費用

を並べれば、費用をかけて条件を整える意味があるか判断しやすくなります。

再建築不可物件の売却方法

建て替えが難しい場合でも、再建築不可物件そのものを売却することはできます。

主な方法は次のとおりです。

• 現在の建物を利用したい人へ仲介で売却する
• 投資家へ売却する
• 隣地所有者へ売却する
• 再建築不可物件を扱う不動産会社へ直接売却する

一般的な中古住宅と比べると購入者が限られるため、住宅ローンを利用しにくいことや、建物の状態などによって売却期間が長くなる場合があります。

一方、専門の買取会社であれば、隣地との調整、建物の再生、賃貸運用などを前提に取得できるため、現況のまま買取対象になることがあります。

再建築不可物件の売却方法・注意点を詳しく見る

マーキュリーの再建築不可物件の買取・再生実績

マーキュリーでは、接道条件などに問題があり、そのままでは建て替えが難しい不動産も取り扱っています。

公式サイトでは、再建築不可物件の取扱実績として次のような物件を公開しています。

マーキュリーの不動産買取・再生実績を見る

再建築不可といっても、その原因は接道幅不足、道路種別、袋地など物件によって異なります。

マーキュリーでは、現在の状態だけで判断するのではなく、権利関係や道路状況を確認し、その不動産をどのように再生・活用できるかを検討したうえで査定しています。

再建築不可の建て替えで迷ったら、まず現況を調べる

再建築不可物件を所有している方の中には、「建て替えたいから隣地を買わなければ」「43条の許可を取れば大丈夫」と、解決方法を先に考えてしまう方もいます。

しかし、先に必要なのは原因の確認です。

マーキュリーでは、

• なぜ再建築不可なのか分からない
• 隣地を買えば建て替えられるのか知りたい
• 建て替え可能にしてから売るべきか迷っている
• 古い建物を解体するか迷っている
• 隣地との交渉を自分で行うのが難しい
• 再建築不可のまま売却したい

といった段階からご相談いただけます。

直接買取の場合は、物件の状況に応じて現況での買取、売主側での測量・解体不要、契約不適合責任免責でのご相談も可能です。

先に費用をかける前に、「現況ではいくらか」「再建築できる状態になればどの程度変わるのか」を確認してから判断する方法もあります。

再建築不可物件の建て替えに関するよくある質問

隣地を購入して接道幅を2mにすれば必ず建て替えできますか？

必ず建て替えられるとは限りません。接道幅だけでなく、前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、通路部分全体で必要な幅が確保されているか、用途地域などその他の建築条件も確認する必要があります。隣地を購入する前に自治体や建築士へ確認してください。

以前に43条2項の許可を受けて建てた家なら、次の建て替えも許可されますか？

過去に許可を受けた実績があっても、次回の建て替えが自動的に認められるとは限りません。現在の許可基準や建築計画などをもとに改めて判断されます。過去の許可書類が残っている場合は、役所へ相談するときの資料として用意しておくとよいでしょう。

私道に接していれば再建築できますか？

私道だから建築できない、または私道なら建築できると一律には判断できません。その私道が建築基準法上の道路としてどのように扱われているかを確認する必要があります。私道持分や通行・掘削の権利も別途確認しておくことが大切です。

建て替えられるか確認する前に古い家を解体しても大丈夫ですか？

おすすめできません。解体した後に再建築できないことが分かると、建物として利用できる価値を失ってしまいます。まず道路・接道条件や43条2項の可能性などを調べ、再建築できる見通しを確認してから解体を検討してください。

2025年の建築基準法改正で、再建築不可物件でも大規模リフォームできるようになりましたか？

いいえ。むしろ木造2階建て住宅などでは、2025年4月から大規模の修繕・模様替えに建築確認が必要となる範囲が広がっています。再建築不可物件では接道条件が建築確認の際に問題となることがあるため、大規模な工事を計画する場合は事前確認が重要です。

再建築可能にするための費用をかける前に査定できますか？

査定できます。現況の再建築不可物件としての価格と、接道条件などを改善した場合に想定される価格を比べれば、費用をかけて再建築可能にする意味があるか判断しやすくなります。隣地購入や測量を始める前に査定を受ける方法もあります。