「相続した古民家を仲介に出しても、なかなか買い手がつかない」「築100年近い家でも買い取ってもらえるのか」といったご相談は少なくありません。古民家は思い出の詰まった資産である一方、放置すれば固定資産税や管理の負担が重くのしかかります。
結論から言えば、仲介での売却が難しい古民家であっても、買取という方法であれば手放せる可能性は十分にあります。古材や梁を活かした再生ノウハウを持つ会社であれば、一般の買い手がつきにくい物件にも価値を見いだせるためです。
この記事では、古民家がなぜ仲介で売れにくいのか、買取という選択肢がなぜ現実的なのか、買取価格の決まり方、保有し続けるリスク、権利関係の整理、買取の流れまでを順に整理します。
仲介での売却を検討する前に、まずは仲介と買取それぞれの特徴を知り、ご自身の物件に合った手放し方を見つけましょう。
古民家の買取とは｜仲介での売却が難しい理由
古民家の買取とは、不動産会社が直接、その古民家を買い主として引き取る方法です。仲介のように一般の買い手を探す工程がないため、早期の現金化が見込めます。
古民家が仲介での売却で苦戦しやすいのは、建物の老朽化や耐震性への不安に加え、立地が地方や郊外に偏りやすいためです。一般の住宅購入層は、大規模な改修費用を織り込んで判断するため、候補から外れやすくなります。
さらに、接道義務を満たさず再建築不可となっているケースや、増改築を繰り返して権利関係が複雑になっているケースも珍しくありません。こうした事情が重なると、仲介会社も積極的に売り出しにくく、長期間売れ残ることがあります。
たとえば、築120年の茅葺き屋根の古民家が、仲介では1年以上買い手が見つからなかったものの、古民家の再生を手がける会社への直接買取によって数か月で現金化できたというケースもあります。仲介で難航している古民家こそ、買取という選択肢を検討する価値があります。
仲介と買取では、査定の視点そのものが異なります。仲介会社は一般の住宅購入層に販売できるかどうかを基準に見る一方、買取を行う会社は自社で再生・運用できるかどうかを基準に価値を判断します。この視点の違いが、仲介では評価されにくい古民家に価格がつく理由になっています。
古民家を手放す方法の選択肢｜仲介・買取・再生前提の直接買取
古民家を手放す方法は一つではありません。それぞれの特徴を理解したうえで、物件の状態に合った方法を選ぶことが大切です。
仲介で売却する場合、相場に近い価格を狙える可能性がある一方、古民家は買い手が限られるため、売却までに時間がかかりやすい傾向があります。空き家バンクへの登録という方法もありますが、成約までの期間や条件は自治体や地域の需要によって差があります。
一方、古材や梁を活かす再生ノウハウを持つ会社による直接買取であれば、買い手を探す工程がなく、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定します。解体前提ではなく、建物を活かした再生を見据えて査定するため、一般の仲介市場では評価されにくい古民家にも価値がつきやすいのが特徴です。
下の表は、それぞれの方法の特徴を整理したものです。ご自身の状況に照らして比べてみてください。
| 手放す方法 | スピード | 手取りの考え方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介で売却 | 数か月〜1年以上かかることもある | 売却価格から仲介手数料を差し引く | 時間に余裕があり、再生希望者を待てる |
| 直接買取（再生前提） | 数日〜数週間が目安 | 提示された査定額がそのまま手取り | 早く確実に手放したい・再建築不可 |
| 空き家バンクへの登録 | 地域や需要により変動 | 交渉次第で決まる | 移住希望者とのマッチングを待てる |
いずれの方法でも、古民家に強い会社かどうかで結果は大きく変わります。査定額の根拠を確認したうえで、その物件タイプに強い会社を選ぶことが大切です。
たとえば、囲炉裏や土間、太い梁が残る古民家は、一般の買い手には使いにくさとして映る一方、古民家宿や店舗への転用を見据える会社にとっては魅力的な資源になります。同じ物件でも、誰が査定するかで評価が大きく変わる点を押さえておきましょう。
古民家の買取価格はどう決まる？相場の考え方
古民家の買取価格は、一般的な築年数基準の査定だけでは測れません。建物そのものの価値はほぼゼロと評価されることが多く、土地の価値や再生の可能性が価格を左右します。
土地の評価額の目安を知る方法としては、国税庁の路線価図で、その道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を確認する方法があります。あわせて、不動産情報ライブラリでは、周辺の成約価格や地価を地図から調べることができます。
たとえば、路線価が1㎡あたり8万円の道路に面した100坪(約330㎡)の古民家であれば、単純計算で約2,640万円が土地の価値の目安になります。ただし、建物の状態や再建築の可否によって調整されるため、実際の金額は査定で確認するのが確実です。
国土交通省の地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しており（全国26,000地点の調査）、土地の価格は全国的に底堅く推移しています。ただし、これは全国的な傾向であり、古民家が多い地方や郊外では、地域ごとの需要差が大きい点に注意が必要です。
出典：国土交通省｜令和7年地価公示 国税庁｜路線価図・評価倍率表 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
古民家を保有し続けるコスト・リスク
「手放すべきか迷っている」という理由で、古民家をそのままにしている方も少なくありません。しかし、住む予定がなくても、所有しているだけで費用と手間はかかり続けます。
代表的な負担が、毎年の固定資産税と都市計画税です。加えて、遠方に住んでいる場合は、定期的な換気や庭木の手入れのために現地へ通う手間も発生します。
管理が行き届かず老朽化が進むと、自治体から「特定空家」に指定され、固定資産税の軽減が外れて負担が増える可能性もあります。倒壊や部材の落下といった安全面のリスクも見過ごせません。
総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は増加傾向が続いています。古民家を含む老朽住宅の担い手不足が進むなかで、管理の負担は今後も増えていくことが見込まれます。たとえば、遠方に住む方が相続した古民家を数年放置した結果、屋根の一部が崩落し、近隣への対応に追われたというケースもあります。使う予定がないのであれば、早めに手放す判断が結果的に負担を抑えます。
借地権・共有名義・再建築不可など古民家特有の権利関係
古民家は、一般の住宅よりも権利関係が複雑になりやすい物件です。手放す前に、どのような権利関係を抱えているかを整理しておく必要があります。
代表的なパターンとしては、土地が借地権であるケース、相続によって名義が複数人の共有になっているケース、接道義務を満たさず再建築不可となっているケースなどが挙げられます。これらは仲介市場では敬遠されやすい一方、権利調整の経験を持つ会社であれば、買取につなげられる場合があります。
相続した古民家では、相続登記が済んでいないケースも見受けられます。相続登記の申請は2024年(令和6年)4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる点にも注意が必要です。
たとえば、兄弟姉妹の共有名義のまま放置されていた古民家を、権利関係の整理から一括で引き受けて買取につなげた例もあります。名義や登記が整っていない段階でも、まずは相談してみる価値があります。
古民家の買取で注意したいポイント
古民家の買取を進めるうえでは、いくつか気をつけておきたい点があります。契約を急ぐ前に、次のポイントを確認しておきましょう。
まず、相場よりも大幅に高い査定額を示す会社には注意が必要です。国民生活センターは、高額の査定を提示したあとに値下げを迫る手口について繰り返し注意を呼びかけています。金額の根拠を書面で確認することが、トラブルを避ける第一歩です。
また、買取では査定額がそのまま手取り額になるのが大きな特徴です。仲介のように、後から仲介手数料が差し引かれることはありません。提示額と手取り額が一致するかどうか、契約前に必ず確かめておきましょう。
自宅や土地の売却契約には、クーリング・オフが適用されません。その場での即決を求められても、いったん持ち帰り、内容を落ち着いて検討することが大切です。契約不適合責任の扱いについても、契約前に確認しておくと安心です。
古民家の買取の流れ
実際に買取を進める場合、どのようなステップで現金化に至るのかを知っておくと安心です。全体像を把握しておけば、必要な書類の準備も進めやすくなります。
下の表は、買取で現金を受け取るまでの一般的な流れと、所要時間の目安です。建物の状態や権利関係によって前後する点はご了承ください。
| ステップ | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 相談・概算回答 | 物件の状態や権利関係を伝え、概算の金額を確認する | 当日〜数日 |
| 現地調査・訪問査定 | 建物の状態や土地の接道を確認し、買取金額を提示 | 半日〜1日 |
| 契約 | 内容に合意し、売買契約を締結 | 1日 |
| 決済・引き渡し | 代金の入金と所有権の移転 | 数日〜数週間 |
必要書類は、本人確認書類や登記識別情報(権利証)、固定資産税の納税通知書などが一般的です。相続した古民家の場合は、戸籍関係の書類や遺産分割協議書が加わることもあります。手元にある書類から先にそろえておくと、手続きがスムーズに進みます。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
古民家のように活用が難しい物件こそ、対応してきた実績と再生の力が問われます。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・共有名義・境界未確定など、権利関係が複雑な古民家の取扱い実績が豊富です。相続人や地主との交渉、境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・老朽化・傾斜地に建つ古民家など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる買取にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
古民家の買取に関するよくある質問
最後に、古民家の買取について寄せられることの多い質問にお答えします。
築100年を超える古民家でも買い取ってもらえますか
築年数が古くても、土地の価値や再生の可能性しだいで買取の対象になります。一般の仲介で難しいと言われた場合でも、再生ノウハウを持つ会社であれば価値を見いだせることがあります。
空き家のまま何年も放置していますが相談できますか
放置期間の長さにかかわらず、相談は可能です。老朽化が進んでいる場合も、現状のまま買取につなげられるケースがあります。まずは物件の状態を伝えてみましょう。
相続登記が済んでいなくても買取してもらえますか
相続登記が済んでいない状態でも、あわせてご相談いただけます。名義や書類が整っていない段階でも、必要な手続きの段取りからサポートします。
解体してから買い取ってもらったほうがよいですか
解体せずに、そのままの状態で買取のご相談が可能です。古材や梁を活かした再生を前提に査定するため、無理に解体費用をかける必要はありません。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
古民家は、老朽化や立地、権利関係の複雑さから、仲介での売却が難しくなりやすい物件です。しかし、再生ノウハウを持つ会社による直接買取であれば、手放せる可能性は十分にあります。
- ●古民家は老朽化・立地・権利関係の複雑さから仲介市場で動きにくい
- ●買取なら買い手を探す工程がなく、査定額がそのまま手取りになる
- ●買取価格は路線価や成約事例を組み合わせて確認する
- ●保有し続けると固定資産税や管理の負担が積み重なる
- ●高額査定後の値下げには注意し、金額の根拠を確認する
借地権や共有名義、再建築不可といった権利関係のある古民家も、マーキュリーは再生を前提とした直接買取で承ります。「仲介で断られた」「相続したまま放置している」という方こそ、お気軽にご相談ください。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
