借地権は売却できる？相場・売却方法・地主の承諾や注意点を解説

「借地権は土地を所有しているわけではないのに、本当に売却できるの？」と疑問に思う方もいるでしょう。

結論からいうと、借地権は売却できます。

借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利であり、財産的な価値があります。そのため、借地上の建物と借地権をセットにして、地主や第三者、不動産会社へ売却することが可能です。

ただし、所有権の不動産と同じように自由に売却できるわけではありません。

第三者へ借地権を譲渡する場合は原則として地主の承諾が必要で、譲渡承諾料がかかることもあります。また、地代や契約期間、建替え条件などによって売却価格が大きく変わるのも借地権の特徴です。

この記事では、借地権を売却する方法、地主の承諾や承諾料、売却相場の考え方、少しでも高く売る方法、地主が売却を認めてくれない場合の対応まで順番に解説します。

借地権そのものの仕組みや種類について詳しく知りたい方は、旧法借地権とは？借地権の種類や特徴をわかりやすく解説も参考にしてください。

借地権は売却できる

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りて利用する権利です。

土地そのものの所有権を持っているわけではありませんが、借地権にも財産としての価値があるため、売買や相続の対象になります。

例えば、借りている土地の上に自分名義の住宅が建っている場合、その住宅だけを切り離して売るのではなく、通常は「建物の所有権＋土地を利用する借地権」を買主へ譲渡します。

有償で第三者へ譲渡すれば売買となり、無償で譲渡すれば贈与となります。

ただし、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合には、地主との契約関係も新しい借地権者へ引き継がれるため、地主の承諾が重要になります。

借地権を売却する3つの方法

借地権の主な売却方法は、大きく分けると次の3つです。

1．借地権を地主に買い取ってもらう

まず検討できるのが、土地の所有者である地主に借地権を買い取ってもらう方法です。

地主が借地権を取得すると、借地権と底地が一つになり、土地を完全な所有権として利用しやすくなります。そのため、地主側にも借地権を買い戻すメリットがあります。

第三者への譲渡ではないため、通常は譲渡承諾料を地主へ支払う必要もありません。

一方、地主には借地権を買い取る義務はありません。

借地権者が「売りたい」と申し出たからといって、地主が必ず買い取らなければならないわけではないため、売却価格や建物の取扱いなどについて話し合う必要があります。

建物を解体して土地を返すのか、建物が残った状態で買い取ってもらうのかによっても条件は変わります。解体費用を売主が負担する場合もあれば、その費用を売買価格から差し引いて地主側で解体する場合もあります。

地主への売却方法については、借地権を地主に買い取ってもらう方法とは？流れや注意点を解説でも詳しく紹介しています。

2．不動産会社に仲介を依頼して第三者へ売却する

一般的な不動産売却と同じように、不動産会社へ仲介を依頼し、借地権付き建物の買主を探す方法もあります。

立地が良く、建物の状態も比較的よい物件であれば、借地権付き住宅でも買主が見つかることがあります。

ただし、所有権の物件に比べると売却時に確認すべきことが多くなります。

• 第三者への譲渡について地主の承諾が必要
• 譲渡承諾料が必要になることがある
• 買主は購入後も地主へ地代を支払う
• 借地契約の残存期間を確認する必要がある
• 将来の建替えで地主の承諾が必要になる場合がある
• 金融機関によって住宅ローンの審査が厳しくなることがある
• 地主が抵当権設定について承諾しない場合、融資が難しくなることがある

また、地主との条件調整を十分に行わないまま買主を探してしまうと、買主が決まった後になって「譲渡を認めない」「承諾料の条件が合わない」といった問題が起こることがあります。

借地権の売却では、買主を見つける営業力だけでなく、地主との調整をどのように進めるかも重要です。

地主との間で起こりやすい問題については、借地権のトラブル！様々なトラブルが潜んでいますも参考にしてください。

3．借地権を専門に扱う買取会社へ売却する

仲介で一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接借地権を買い取ってもらう方法もあります。

買取会社自身が買主になるため、一般の購入希望者を探す期間が必要なく、早めに売却したい場合には検討しやすい方法です。

また、会社によっては次のような状態でも現況のまま買取を検討できます。

• 建物が老朽化している
• 荷物や残置物が残っている
• 賃借人が入居している
• 土地の確定測量が済んでいない
• 地主との譲渡条件が決まっていない
• 地主との間でトラブルを抱えている

売主側で解体や残置物の撤去、測量などを行わなくても売却できるのであれば、売却前の費用や手間を抑えられるメリットがあります。

ただし、不動産会社への買取であっても第三者への譲渡であることに変わりはないため、原則として地主の譲渡承諾が必要です。

借地権の買取を検討するときは、価格だけではなく、地主との条件調整や売却までの手続きをどこまで対応してもらえるのか確認しましょう。

借地権の売却には地主の承諾が必要

借地権を第三者へ売却するときに、特に重要になるのが地主の承諾です。

土地の賃借権は、原則として賃貸人である地主の承諾なく第三者へ譲渡・転貸することはできません。

借地権付き建物を売却すると、建物だけではなく、その建物を所有するために利用している土地の賃借権も新しい買主へ移るためです。

地主から見れば、それまで契約していた借地権者が別の人へ変わることになります。そのため、買主がどのような人なのか、地代を継続して支払えるのか、土地をどのように使う予定なのかといった点を気にする地主もいます。

売却を考え始めたら、買主が決まってから初めて地主へ相談するのではなく、できるだけ早い段階で地主の意向や譲渡条件を確認しておく方がスムーズです。

借地権を売却するときの譲渡承諾料はいくら？

地主から第三者への譲渡承諾を得る際には、「譲渡承諾料」を支払うことがあります。

名義変更料や名義書換料と呼ばれることもあり、一般的には借地権価格の10％程度が一つの目安とされています。

例えば、借地権価格が3,000万円の場合、10％で計算すると300万円です。

3,000万円 × 10％ ＝ 300万円

ただし、10％という割合が法律で一律に決められているわけではありません。

借地契約の内容、これまでの地主との関係、地域の慣行などによって実際の金額は変わります。

承諾料の種類や計算方法については、借地権の承諾料はいくら？譲渡・建替え・増改築の相場と計算方法を解説で詳しく紹介しています。

地主が借地権の売却を承諾しない場合はどうする？

借地権を売りたいと地主へ相談しても、「第三者への譲渡は認めない」と言われることがあります。

その場合でも、すぐに売却を諦めなければならないわけではありません。

まずは、地主がなぜ譲渡を承諾しないのか確認することが大切です。

買主への不安だけではなく、過去の地代や更新料、建替え条件など、別の問題が背景にある場合があります。条件を整理して改めて話し合うことで、譲渡を認めてもらえるケースもあります。

それでも地主から承諾を得られない場合には、一定の要件のもとで、裁判所へ地主の承諾に代わる許可を求める方法があります。

これが、借地借家法第19条に基づく土地賃借権譲渡・転貸許可の申立て、いわゆる借地非訟です。

ただし、申し立てれば必ず許可されるものではありません。

裁判所は、借地に関するこれまでの経緯や譲渡の必要性、譲受予定者の状況、地主への影響などを考慮して判断します。

また、譲渡許可を求める場合には具体的な譲受予定者が重要になるため、借地非訟を想定した売却では、買主となれる不動産会社などを早い段階で探しておくこともポイントです。

借地非訟の流れや代諾許可、地主の介入権については、借地非訟とは？地主が承諾しない場合の手続きをわかりやすく解説をご覧ください。

裁判所による制度の説明は、東京地方裁判所「借地非訟とは」でも確認できます。

借地権の売却相場はどうやって決まる？

借地権の売却について、「借地権割合が60％なら、更地価格の60％で売れるのでしょうか」という質問をいただくことがあります。

借地権価格を考えるうえで借地権割合は参考になりますが、借地権割合をそのまま実際の売却価格に当てはめることはできません。

借地権割合は、主に相続税や贈与税などの財産評価で用いられる割合です。

例えば、更地として1億円相当の土地で借地権割合が60％なら、税務上の借地権評価額を考える場合は6,000万円が一つの基準になります。

しかし、実際の売買ではそれだけでは決まりません。

借地権の売却価格には、主に次のような条件が影響します。

• 土地そのものの市場価格
• 借地権割合
• 借地面積や土地の形状
• 駅距離や周辺環境
• 建物の築年数・状態
• 毎月の地代
• 借地契約の残存期間
• 更新料の有無
• 地主が求める譲渡承諾料
• 建替え時の承諾条件
• 地主との関係
• 買主が住宅ローンを利用できるか

同じ町内にあり、土地面積や建物の築年数がほぼ同じ借地権でも、地主が異なり、地代や譲渡条件が違えば売却価格が変わることがあります。

借地権の相場について詳しくは、借地権の売却相場とは？価格の目安と下がる要因を解説も参考にしてください。

借地権だけを売却すると価格が下がりやすい理由

借地権は財産価値のある権利ですが、底地と分かれた状態では、所有権の不動産に比べて買主が受ける制約が多くなります。

購入後も地代を支払い続ける必要があり、契約更新や建替えの際には地主との調整が必要になることがあります。

売却時には譲渡承諾料が必要になることもあり、買主側から見ると所有権の不動産より手続きが複雑です。

このような制約があるため、借地権だけを単独で売却する場合は、借地権割合から単純計算した金額より実際の売却価格が低くなることがあります。

底地だけを売却する場合も価格は下がりやすい

これは地主が持っている底地も同じです。

底地は土地の所有権ではありますが、借地権者がその土地を利用しているため、地主が自由に建物を建てたり、自分で土地を使用したりすることはできません。

そのため、底地だけを第三者へ売却する場合も、完全な所有権の土地と比較すると価格が低くなりやすい傾向があります。

借地権を少しでも高く売る方法

地主へ買い取ってもらえるか確認する

地主に借地権を買い取ってもらえるのであれば、第三者へ単独で借地権を売るより条件が良くなる可能性があります。

地主にとっても、借地権を取得することで土地が完全な所有権に戻り、利用・売却しやすくなるためです。

地主と底地・借地権を同時売却する

地主も底地を売却したいと考えている場合は、借地権と底地を同じ買主へ同時に売却する方法があります。

買主から見ると、借地権と底地の両方を取得することで完全な所有権になるため、借地権だけを購入する場合より利用の自由度が高くなります。

借地権者側も第三者への借地権単独譲渡とは異なる形で取引を組めるため、単独売却より総額を高くできる可能性があります。

ただし、地主と借地権者の両方が同じタイミングで売却に合意する必要があります。

同時売却については、同時売却って？底地と借地権を同時に売却するメリットで詳しく解説しています。

地主との関係を悪化させない

借地権の売却は、地主から譲渡承諾を得られるかどうかが大きなポイントになります。

地代や更新料をめぐって長期間トラブルになっている場合、売却時の話し合いにも影響する可能性があります。

日頃から地代をきちんと支払い、契約に関する話をするときには地主の意向にも耳を傾けておくことが、結果的に売却を進めやすくすることにつながります。

借地権の取扱実績がある不動産会社へ相談する

借地権は、近隣の成約事例だけを見れば査定できる不動産ではありません。

地主との契約条件や承諾条件、地代、更新、残存期間などを確認したうえで査定する必要があります。

そのため、売却を依頼するときには一般的な不動産売買だけではなく、借地権の取扱経験がある会社へ相談することをおすすめします。

借地権を売却する流れ

借地権の売却では、通常の不動産売却に加えて地主との調整が必要になります。

大まかな流れは次のとおりです。

1. 借地契約書や登記事項証明書を確認する
2. 借地権の査定を依頼する
3. 地主へ売却の意向を伝える
4. 譲渡承諾料や新しい借地条件などを確認する
5. 地主への売却・仲介・買取など売却方法を決める
6. 買主と売買条件を調整する
7. 地主から譲渡承諾書などを取得する
8. 売買代金の決済・建物の所有権移転などを行う

実際には、地主への相談をどの段階で行うか、先に買主候補を決めるかなどは案件によって変わります。

大切なのは、買主との売買条件と地主からの譲渡条件を別々に進めるのではなく、両方を確認しながら進めることです。

借地権を売却するときの注意点

借地契約書を最初に確認する

まず確認したいのが現在の借地契約書です。

契約期間、地代、更新、増改築・建替え、譲渡に関する条項などを確認しておきましょう。

古くから続く借地では、契約書が紛失している場合や、地主・借地権者双方で相続が起き、契約書の名義が現在の当事者と異なっている場合もあります。

譲渡承諾料を含めて手取りを計算する

借地権の売却価格だけを見て判断すると、実際の手取り額との差が大きくなることがあります。

譲渡承諾料のほか、仲介であれば仲介手数料、登記関係費用、場合によっては測量や建物の解体費用などがかかることがあります。

無断で譲渡しない

地主の承諾が必要な賃借権について、承諾を得ないまま第三者へ譲渡してしまうと、地主との間で重大なトラブルになる可能性があります。

「先に売買契約だけ結んで、あとで地主の承諾を取ればよい」と安易に進めず、売買契約の条件と譲渡承諾の取得方法を事前に整理しておきましょう。

借地権を相続したタイミングで売却するケース

借地権を売却するきっかけとして多いのが相続です。

借地権も財産であるため、建物とともに相続の対象になります。

通常の相続によって借地権を取得する場合、第三者への売買による譲渡とは異なり、原則として地主の承諾や譲渡承諾料は必要ありません。

ただし、相続した人がその建物を利用する予定がなければ、地代や建物の管理費用だけが継続して発生することになります。

例えば、親が住んでいた借地上の住宅を子どもが相続したものの、すでに自宅を所有していて住む予定がない場合です。

建物が老朽化していれば、空き家として維持するにも修繕や管理の負担が生じます。

そのため、相続をきっかけに借地権付き建物を売却する方もいます。

相続した借地権の手続きや遺贈との違いについては、借地権の相続で要注意！相続と遺贈の違いを解説も参考にしてください。

借地権の売却を検討しやすいタイミング

借地権を売却する理由は人によって異なります。マーキュリーへのご相談でも、次のようなタイミングで売却を考える方がいます。

両親の介護や住み替えが必要になったとき

借地上の建物に高齢の両親が住んでいるものの、介護施設への入居や子どもとの同居を検討するようになり、建物を使わなくなるケースです。

介護施設への入居費用や引っ越し費用など、まとまった資金が必要になることから、借地権付き建物を売却して現金化したいというご相談があります。

建物の維持管理が負担になったとき

借地権を所有している間は、地主への地代のほか、建物の固定資産税や修繕・管理費なども負担しなければなりません。

賃貸している建物で入居者が決まらない、家賃の滞納がある、建物が老朽化して多額の修繕費が必要になった、といった事情から売却を考える方もいます。

建物を今後使う予定がなく、維持費だけがかかっているのであれば、修繕に大きな費用をかける前に現在の状態で売却できないか確認してみるのも一つの方法です。

マーキュリーでは借地権を現況のまま買取できます

借地権の価格は、近隣の不動産相場だけで決まるものではありません。

地主の譲渡条件、地代、借地契約の残存期間、土地の形状、建物の状態など、さまざまな条件を確認して査定する必要があります。

また、実際に売却するときは、譲渡承諾料だけではなく、新しい借地権者の地代や契約条件、将来の建替え条件などについて地主との調整が必要になることもあります。

こうした条件がまとまらなければ、買主が見つかっていても売却を進められないことがあります。

マーキュリーでは、借地権・底地など権利関係が複雑な不動産を取り扱っており、借地権のみの直接買取も行っています。

物件の状況によっては、売主様側で事前に測量や残置物撤去、建物解体などを行わず、現況のまま買取を検討することも可能です。

また、マーキュリーが直接買主となる買取では仲介取引ではないため、マーキュリーへの仲介手数料は発生しません。

「地主から譲渡を断られている」「建物が古くて一般の買主が見つからない」「借地権を相続したが使う予定がない」といった場合も、まずは現在の状況をご相談ください。

借地権の売却に関するよくある質問

借地権は本当に売却できますか？

はい。借地権には財産的な価値があり、借地上の建物とあわせて売却できます。

ただし、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要です。

地主に内緒で借地権を売却できますか？

土地賃借権の譲渡では原則として地主の承諾が必要になるため、地主に知らせずに進めることはおすすめできません。

地主が承諾しない場合には、一定の要件のもとで裁判所へ譲渡許可を求められる制度があります。

借地権の相場は借地権割合で計算できますか？

借地権割合は価格を考える際の参考になりますが、それだけで実際の売却価格が決まるわけではありません。

地代、契約期間、譲渡承諾料、建替え条件、建物の状態なども考慮して査定します。

地主に借地権を買い取ってもらえますか？

地主と合意できれば売却可能です。

ただし、地主には借地権を買い取る義務はないため、売却価格や建物の処理方法などについて話し合う必要があります。

借地権の譲渡承諾料はいくらですか？

一般的には借地権価格の10％程度が一つの目安とされています。

ただし、法律で10％と決められているわけではなく、地主との協議や契約内容によって変わります。

地主が売却を承諾してくれない場合は売れませんか？

地主から承諾を得られない場合でも、一定の要件を満たせば、借地非訟によって裁判所へ地主の承諾に代わる許可を求められる場合があります。

ただし、申立てをすれば必ず許可されるわけではありませんので、まずは地主との話し合いを検討します。

建物が古くても借地権を売却できますか？

売却できる可能性はあります。

ただし、一般の買主へ仲介で売却する場合は建物の状態が売れやすさに影響します。

借地権を取り扱う買取会社であれば、建物が老朽化した状態でも買取を検討できる場合があります。

まとめ｜借地権は地主との条件を確認してから売却を進める

借地権は財産的な価値があるため、売却することができます。

売却方法としては、地主に買い取ってもらう方法、仲介で第三者へ売却する方法、不動産会社へ直接買い取ってもらう方法が代表的です。

ただし、第三者へ土地賃借権を譲渡する場合には原則として地主の承諾が必要で、譲渡承諾料が発生することもあります。

また、借地権の売却価格は借地権割合だけで決まるものではありません。地代、契約期間、譲渡・建替え条件、建物の状態、地主との関係などによって大きく変わります。

できるだけ高く売りたいのであれば、地主への売却や、底地と借地権の同時売却についても検討するとよいでしょう。

一方、地主との交渉が進まない、建物が老朽化している、相続したものの利用予定がないという場合には、借地権を専門に取り扱う不動産会社への買取も選択肢です。

借地権は一件ごとに契約条件が異なるため、まずは借地契約書や地代、地主との関係などを整理したうえで、自分の物件にはどの売却方法が合っているのか比較することが大切です。