一棟アパートを所有していると、「利回りが下がってきた」「空室が増えて手間がかかる」「築年数が進んで先行きが不安」といった悩みが出てきます。区分マンションと違い、一棟物件は規模が大きく、売り方によって手取りや期間が大きく変わります。
このページでは、一棟アパートやマンションを手放すときの考え方を、相場の見方・利回りを軸にした評価・満室と空室の影響・築古物件の扱い・買取によるスピード現金化という切り口で整理します。いずれも公的な統計や制度をふまえた一般的な内容です。
一棟物件は、入居状況や建物の状態、収益力といった複数の要素が価格に絡みます。だからこそ、何が評価されるのかを知っておくと、相場とかけ離れた判断を避けやすくなります。ご自身の物件に当てはめながら読み進めてみてください。
なお、本記事は一般的な情報をまとめたものです。最終的な判断は、立地や入居状況など個別事情をふまえた相談をおすすめします。ご不明な点があれば、記事末尾のフォームからお気軽にお問い合わせください。
一棟アパート買取とは？売却で押さえたい4つの論点
一棟アパート買取とは、不動産会社が一棟まるごとの物件を直接買い取る売却方法です。仲介のように買い手を探す期間が不要で、入居者がいる状態でもそのまま引き継いで取引を進めやすいという特徴があります。規模の大きい資産を、短い期間で現金化したい場合に向いた手段です。
たとえば築25年の木造アパートを所有している方であれば、「相場はいくらか」「利回りはどう見られるか」「満室か空室かで価格は変わるか」「築古でも買い手はつくか」といった問いを同時に検討することになります。論点を整理しておくと、どこから手をつければよいかが見えやすくなります。
以下の表は、一棟アパートの売却で押さえておきたい代表的な論点と、それが価格や売りやすさにどう影響しやすいかをまとめたものです。あくまで一般的な傾向であり、エリアや物件によって例外はありますが、最初の見取り図として役立ちます。
| 論点 | 見るべきポイント | 価格・売りやすさへの影響 |
|---|---|---|
| 相場 | 不動産価格指数・近隣の成約 | 価格設定の根拠になる |
| 利回り | 賃料収入と還元利回り | 収益評価の中心になる |
| 入居状況 | 満室か空室か | 収益力の見え方を左右する |
| 築年数 | 建物の状態・耐用年数 | 融資や評価方法に影響する |
このように並べると、一棟アパートでも検討すべき手は複数あるとわかります。次の章から、それぞれの論点を個別に掘り下げていきます。
一棟アパートの相場の考え方｜不動産価格指数で全体像をつかむ
個別の物件価格は、市場全体の相場に影響されます。相場が上向きの局面では、一棟アパートも比較的売却しやすくなります。逆に落ち着いている時期は、価格交渉が入りやすい傾向があります。まずは市場全体の温度を客観的に把握しておきましょう。
市場全体の動きを示す指標として、国土交通省が公表する「不動産価格指数」があります。直近の令和7年9月分では、住宅総合の指数は145.4（2010年平均＝100）と高い水準にあります。マンション（区分所有）は222.2と上昇が目立ち、住宅地は120.7という水準です。不動産全体として、底堅い相場が続いていることがうかがえます。
また、令和7年地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇したと公表されています。土地の比重が大きい一棟アパートでは、こうした地価の動きが評価を下支えすることもあります。たとえば築古の物件でも、土地値の高いエリアであれば、相応の評価につながる可能性があります。
下の表は、相場を確認するときに役立つ情報源と、それぞれの特徴を整理したものです。複数の視点から相場を見ておくと、価格設定の根拠が固まります。なお、エリア別の細かな上昇率などは公表値の範囲を超えるため、本記事では具体的な数値には踏み込みません。
| 情報源 | わかること | 使い方の目安 |
|---|---|---|
| 不動産価格指数 | 全国の住宅価格の推移 | 市場全体の温度を測る |
| 不動産情報ライブラリ | エリアの取引・成約の傾向 | 近隣相場の確認に使う |
| REINS（成約動向） | 流通・成約の全体傾向 | 市況の方向感をつかむ |
相場は日々動くものですが、公的な指標を押さえておけば、感覚に頼らない判断ができます。エリアごとの成約相場は、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで確認するとよいでしょう。次は、一棟物件の評価の中心となる「利回り」を見ていきます。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
一棟アパートは利回りで評価される｜収益還元の考え方
一棟アパートの価格は、居住用の戸建てやマンションとは評価の軸が異なります。投資物件である一棟アパートは、その物件がどれだけの収益を生むか、つまり利回りを中心に評価されるのが一般的です。買い手は、家賃収入と購入価格のバランスを見て判断します。
評価の基本となるのが、収益還元という考え方です。物件が生み出す年間の純収益を、想定する利回りで割り戻すことで、おおよその評価額を導きます。家賃収入が高く、空室や経費が少ないほど純収益は大きくなり、評価額も上がりやすくなります。逆に、収益が細っている物件は評価が伸びにくくなります。
たとえば年間の家賃収入から管理費や修繕費を差し引いた純収益が高い物件は、同じ築年数でも評価されやすい傾向があります。買い手が重視するのは「いくらで買えば、どれだけの利回りが得られるか」という点です。そのため、賃料設定や入居状況を整えておくことが、評価を保つうえで役立ちます。
利回りで評価されるということは、収益力を高めるか、収益力を正しく伝えるかが価格に直結するということです。家賃の根拠となる賃貸借契約や、収支の実績を整理しておくと、査定の場で説得力が増します。次は、その収益力を大きく左右する「満室と空室」の違いを見ていきます。
満室と空室で評価はどう変わるか｜入居状況の見極め
一棟アパートの評価で、利回りと並んで重要なのが入居状況です。満室の物件と空室が多い物件とでは、買い手が見込める家賃収入が変わるため、評価額にも差が出ます。同じ建物でも、入居状況によって見え方が大きく変わる点を押さえておきましょう。
満室稼働の物件は、現に家賃収入が発生しているため、収益力をそのまま評価につなげやすいのが利点です。買い手にとっても、購入後すぐに想定どおりの収入が見込めるため、安心して検討しやすくなります。長く安定して入居が続いている物件であれば、その実績自体が強みになります。
一方、空室が多い物件は、現状の家賃収入が少ないため、収益還元での評価が下がりやすくなります。ただし、空室を埋めれば収益が伸びる余地があるとも言えます。たとえば、リフォームや募集条件の見直しで満室に近づけてから売る方法と、現状のまま早く売る方法のどちらが有利かは、費用と時間を見比べて判断することになります。
入居状況の見極めでは、現在の入居率だけでなく、退去予定や賃料の妥当性もあわせて確認しておくと安心です。空室が多いからといって売れないわけではなく、土地の価値や再活用の余地が評価されるケースもあります。判断に迷うときは、その物件タイプに強い会社に相談すると、より具体的な見通しが立てられます。
築古の一棟アパートをどう売るか｜耐用年数と融資の関係
一棟アパートを売るうえで避けて通れないのが、築年数の論点です。築年数が進むと、建物の評価が下がるだけでなく、買い手が融資を受けにくくなる場合があります。とくに木造アパートでは法定耐用年数を超えると、金融機関の融資姿勢が慎重になることがあります。
買い手のローンが組みにくいと、購入できる層が限られ、結果として売れるまでに時間がかかりやすくなります。たとえば築30年を超える木造アパートでは、現金で購入できる投資家や、土地としての価値に着目する事業者が主な買い手になりやすい傾向があります。買い手の層が変わることを理解しておくと、売り方の方針を立てやすくなります。
ただし、築古だからといって売れないわけではありません。立地が良ければ、建て替えや再活用を見込んだ需要が生まれることもあります。土地の比重が大きい一棟物件では、建物が古くても土地値で評価される場面があります。地価公示が4年連続で上昇している局面では、土地としての価値が評価を支えることも期待できます。
重要なのは、自分の物件がどの買い手層に響くのかを見極め、その層に届く売り方を選ぶことです。建物の修繕履歴や、これまでの賃貸実績を整理しておくと、買い手や査定担当者への説明がスムーズになります。次は、こうした築古や空室の物件でも進めやすい「買取によるスピード現金化」を見ていきます。
買取でスピード現金化する｜仲介との違いを整理する
一棟アパートの売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は不動産会社が買い手を探す方法で、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法です。それぞれに向き不向きがあり、物件の状態や急ぎたい事情によって適した方法は変わります。
仲介は、時間をかけて買い手を探すぶん、市場の相場に近い価格で売れる可能性があります。一方で、一棟物件は価格が大きく、買い手の融資審査に時間がかかるため、いつ売れるかが読みにくいという面があります。空室や築古の物件では、買い手探しがさらに長引くこともあります。
これに対して買取は、不動産会社が直接買い取るため、買い手探しの期間が不要です。空室が多い物件や、築古で融資が通りにくい物件でも、現金化までの見通しを立てやすいのが特徴です。引き渡し後の不具合についても、買取では会社が引き受ける形になりやすく、売主の負担が軽くなります。
下の表は、仲介と買取の主な違いを整理したものです。どちらが正解ということではなく、ご自身の優先順位に合うほうを選ぶことが大切です。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却までの期間 | 買い手・融資次第で読みにくい | 比較的短く見通しやすい |
| 価格の傾向 | 相場に近づきやすい | 相場より控えめになりやすい |
| 空室・築古 | 買い手探しに時間がかかる場合 | 直接買い取りで進めやすい |
| 入居者への対応 | 売主が対応 | 引き継ぎで対応しやすい |
買取では、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格となり、それが手取り額になります。仲介手数料もかからないため、受け取れる金額がはっきりしている点も安心材料です。査定額の根拠を確認したうえで、一棟物件に強い会社を選ぶとよいでしょう。
一棟アパート売却にかかる税金｜譲渡所得の基本
一棟アパートを売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。投資物件では、保有中に計上した減価償却の影響で、取得費が想定より小さくなっている点に注意が必要です。
減価償却が進んでいると、「購入価格とほぼ同じ値段で売った」場合でも、計算上は利益が出て課税されることがあります。一棟アパートは建物の比重が大きく、減価償却の累計が大きくなりやすいため、手取り額を見誤らないよう事前の試算が大切です。
譲渡所得の税率は、物件を保有していた期間によって変わります。一般に、保有期間が5年を超える長期譲渡と、5年以下の短期譲渡とで税率が分かれ、長期のほうが税負担は軽くなります。保有期間は売却した年の1月1日を基準に数えるため、年をまたぐタイミングで手取りが変わることもあります。
たとえば、減価償却の累計や保有期間を確認しないまま売却を進めると、想定外の税負担に驚くことがあります。具体的な計算は個別事情で大きく変わるため、必要に応じて税理士に試算を依頼すると安心です。税金の見通しを立てておくことが、納得のいく売却につながります。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
相続した一棟アパートを売るとき｜手続きの順序を整える
一棟アパートは、相続をきっかけに売却を検討するケースも多く見られます。親が経営していたアパートを相続したものの、遠方に住んでいて管理が難しい、という相談は珍しくありません。相続した収益物件を売るときは、手続きの順序を整えておくことが大切です。
相続した不動産を売却するには、まず名義を相続人に変更する相続登記が必要です。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請することとされています。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる点にも注意が必要です。
たとえば相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いをまとめてから登記や売却に進む流れになります。一棟アパートは家賃収入を生む資産であるため、誰がどのように引き継ぐかを整理しないまま進めると、収益の扱いをめぐって手続きが滞りやすくなります。段取りを早めに描いておくと安心です。
一棟アパートの相続では、名義変更・遺産分割・入居者への対応・売却と、整えるべきことが重なりがちです。手続きの窓口が一つにまとまっていると、負担を軽くできます。相続にともなう売却に不安がある方は、相続の手続きから対応できる会社に相談すると進めやすくなります。
出典：法務省｜相続登記の申請義務化
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
一棟アパート売却で注意したいこと｜トラブルを避ける
一棟アパートの売却では、いくつか注意しておきたい点があります。取引額が大きいぶん、価格や条件を急いで決めてしまうと、あとから後悔につながることもあります。落ち着いて情報を確認し、納得したうえで進めることが大切です。
まず気をつけたいのは、相場とかけ離れた価格設定です。空室や築古を理由に過度に安く売り急いだり、逆に収益力を過大に見込んで高くしすぎたりすると、いずれも不利になりがちです。公的な指標で相場を確認し、収益の実績にもとづいた根拠のある価格で臨むことが、トラブルを避ける第一歩になります。
また、不動産取引をめぐっては、契約内容や費用の説明が十分でないことに起因するトラブルが報告されています。国民生活センターも、不動産売却に関する相談事例について注意を呼びかけています。契約前には、費用の内訳や引き渡し後の責任の範囲、入居者や敷金の引き継ぎ条件を、書面でしっかり確認しておきましょう。
たとえば、査定額の根拠があいまいなまま話を進めると、後になって条件が変わるといった不安が生じかねません。提示された金額が、どの賃料水準やどの入居状況を前提にしているのかを確認し、説明が丁寧な会社を選ぶことが、安心して売却を進めるコツです。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
一棟アパートの売り方を整理したあとは、どの会社に相談するかも大切な判断です。マーキュリーは、一般的な売却が難しい物件も含めて幅広く対応し、あらゆる不動産を価値ある未来へつなぐことを大切にしています。ここでは、選ばれている4つの理由をご紹介します。
① 複雑な権利関係も丁寧に調整
共有名義や借地権、隣地との境界など、権利関係が複雑な一棟物件は売却が難しくなりがちです。マーキュリーは、こうした権利調整の経験を重ねてきました。問題を一つずつ整理し、売却に向けた道筋を一緒に描いていきます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
築古や再建築不可の物件、空室の目立つアパートなど、いわゆる訳あり物件も、マーキュリーは積極的にお引き受けします。一般の市場では値がつきにくい物件でも、再生のノウハウを活かして価値ある形に変えていきます。あきらめる前に、まずはご相談ください。
③ 相続のお悩みをワンストップで
相続した一棟アパートは、名義変更や遺産分割、入居者への対応など、売却の前に整えるべきことが多くあります。マーキュリーは、相続にまつわる手続きから売却までをワンストップでサポートします。窓口が一つにまとまることで、負担を軽くできます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーは物件を直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。訪問査定で提示する査定額がそのまま買取価格となり、手取り額になりますので、手残りの金額が明確です。受け取れる金額がはっきりしていると、資金計画も立てやすくなります。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
一棟アパートの売却は、相場の見方・利回りを軸にした評価・満室と空室の影響・築古物件の扱い・売却方法という複数の論点を整理することがポイントです。築年数や空室だけで「売れない」と決めつけず、収益力や土地の価値といった強みに目を向けることで、売り方の選択肢は広がります。
とはいえ、これらをご自身だけで見極めるのは簡単ではありません。エリアの相場や入居状況、築年数や融資のつきやすさといった要素をふまえた判断には、専門家の視点が役立ちます。査定額の根拠を確認し、一棟物件に強い会社に相談することが、後悔の少ない売却への近道です。
マーキュリーは、権利調整や訳あり物件の再生、相続のワンストップ対応、そして仲介手数料ゼロの直接買取まで、幅広くお手伝いしています。訪問査定で提示する査定額がそのまま手取り額になるため、安心してご検討いただけます。一棟アパートのスピード現金化をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
