不動産の所有権とは？借地権・底地との違いをわかりやすく解説

不動産広告や売買契約書を見ていると、「所有権」「借地権」「底地」「区分所有権」といった言葉が出てきます。

一般的な土地や戸建てでは「所有権」の不動産が多いですが、土地を借りて建物を所有している場合は借地権、土地を貸している地主側の土地は底地と呼ばれます。

これらは、同じ不動産でも「誰が土地を所有しているのか」「誰が土地を利用する権利を持っているのか」が異なります。

この記事では、不動産における所有権の意味、借地権・底地との違い、土地・戸建て・マンションを売却するときに実際にどの権利を売るのかをわかりやすく解説します。

所有権とは？

所有権とは、物を法令の制限の範囲内で使用・収益・処分できる権利です。

民法206条では、所有者について「法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定めています。

不動産の場合、例えば土地の所有者であれば、法令や他人の権利による制限がない範囲で、次のようなことができます。

• 使用：自分で土地を使う、建物を建てる
• 収益：土地や建物を第三者へ貸して賃料を得る
• 処分：売却・贈与などを行う

ただし、所有権があるからといって何でも自由にできるわけではありません。

建築基準法や都市計画法などによる制限のほか、賃借権・抵当権・地役権など、第三者の権利が設定されている場合には、その影響を受けます。

所有権については、e-Gov法令検索「民法」でも確認できます。

不動産における所有権とは

不動産では、土地と建物はそれぞれ別の不動産として扱われます。

そのため、土地と建物を同じ人が所有している場合もあれば、土地は地主、建物は借地権者というように、所有者が異なる場合もあります。

一般的な土地付き戸建てで土地・建物の名義が同じであれば、所有者は土地の所有権と建物の所有権を持っています。

一方、土地を借りてその上に自分の建物を所有している場合、建物については所有権がありますが、土地について所有権はありません。

この土地を使用する権利が借地権です。

所有権・借地権・底地の違い

所有権・借地権・底地の関係を整理すると、次のようになります。

借地権とは

借地借家法2条では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義しています。

例えば、地主から土地を借り、その土地上に自分名義の戸建てを所有している場合、借地権者は次の2つの権利を持っていることになります。

• 建物の所有権
• 土地を利用する借地権

借地権付き建物を売却する場合は、通常、建物の所有権と借地権を一緒に買主へ譲渡します。

借地権の仕組みについては、旧法借地権とは？借地権の種類や特徴をわかりやすく解説も参考にしてください。

底地とは

底地とは、借地権などの負担が付いている土地を指す不動産実務上の呼び方です。

地主は土地の所有権を持っていますが、借地権者が土地を利用しているため、地主が自由にその土地を使用できるわけではありません。

そのため、底地を第三者へ売却する場合は、借地権の負担が付いた土地の所有権を売却することになります。

なお、「底地権」という言葉が使われることもありますが、借地借家法上の「借地権」のように独立した権利として定義されているものではありません。

底地について詳しくは、底地とは？借地権との関係や基礎知識をわかりやすく解説をご覧ください。

所有権と借地権では何が違う？

所有権の土地と借地権の土地では、土地に対する自由度が大きく異なります。

借地権は土地の購入費用を抑えられる場合がある一方、地代や更新、譲渡・建替え時の地主との調整など、所有権にはない条件があります。

土地を売る場合は何の権利を売却する？

土地を売却するときは、まずその土地を第三者へ貸しているか確認します。

土地を貸していない場合

土地を第三者へ貸しておらず、借地権などの利用権が設定されていない場合は、基本的に土地の所有権を売却します。

ただし、抵当権・地役権など別の権利が設定されている可能性もあるため、登記事項証明書を確認することが重要です。

建物所有目的で土地を貸している場合

土地を第三者へ貸し、その第三者が建物を所有している場合は、借地借家法上の借地権が設定されている可能性があります。

この場合、地主が売却するのは借地権の負担が付いた土地の所有権、いわゆる底地です。

底地を売却しても、借地権が当然になくなるわけではありません。

駐車場など建物所有目的ではない賃貸の場合

月極駐車場や資材置場など、建物所有を目的とせず土地を貸している場合は、通常、借地借家法上の借地権には該当しません。

その場合は、民法上の賃借権などの負担が付いた土地の所有権を売却することになります。

一般にこのような土地を借地借家法上の「底地」とは区別して扱います。

戸建てを売る場合は何の権利を売却する？

戸建てを売却するときは、土地と建物の所有者が誰なのかを確認します。

土地と建物の所有者が同じ場合

一般的な土地付き戸建てで土地と建物の所有者が同じ場合は、土地の所有権と建物の所有権を売却します。

土地が地主所有の場合

土地が第三者所有で、売主が借地上の建物を所有している場合は、通常、建物の所有権と土地の借地権を売却します。

いわゆる「借地権付き建物」の売却です。

土地賃借権を第三者へ譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要になるため、所有権の戸建て売却とは手続きが異なります。

借地権の売却については、借地権は売却できる？相場・売却方法・地主の承諾や注意点を解説も参考にしてください。

建物を第三者へ貸している場合

売主が建物を所有していても、その建物を第三者へ賃貸している場合があります。

この場合、売買の対象は建物の所有権ですが、建物には賃借人の賃借権が存在します。

賃借人が入居した状態で売却する場合は、一般に「オーナーチェンジ物件」などと呼ばれます。

買主は建物の所有権を取得するとともに、賃貸人としての地位などを引き継ぐことになります。

マンションの所有権はどうなっている？

分譲マンションでは、戸建てとは少し権利関係が異なります。

マンションの所有者は、自分の部屋にあたる「専有部分」について区分所有権を持っています。

さらに、マンションが建っている土地について「敷地利用権」を持ちます。

敷地が所有権の場合

一般的な分譲マンションでは、土地を区分所有者全員で共有しており、それぞれの専有部分に応じた土地の共有持分を持っているケースが多くあります。

この場合、マンションを売却すると、専有部分の区分所有権と土地の敷地利用権を一緒に買主へ移転します。

敷地が借地権の場合

マンションが地主から借りた土地の上に建っている場合は、敷地利用権が借地権となります。

この場合、マンション所有者は専有部分の区分所有権と借地権に基づく敷地利用権を持っており、売却時にはこれらを一緒に譲渡します。

一般定期借地権などを利用しているマンションは「定期借地権付きマンション」と呼ばれます。

区分所有権と敷地利用権は原則として別々に売れない

分譲マンションについては、区分所有法22条により、一定の場合には専有部分とその敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。

つまり、通常は「部屋だけ売って土地の権利は残す」といった売却はできません。

マンションを売却するときは、専有部分とそれに対応する敷地利用権が一体となって移転します。

区分所有法については、e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」で確認できます。

借地権と底地を合わせると所有権になる？

借地権者と地主が別々に権利を持っている土地について、借地権者が底地を取得する、または地主が借地権を取得すると、土地の利用権と所有権が同じ人に集約されます。

このような状態は一般に「所有権化」と呼ばれることがあります。

また、借地権者と地主が協力し、借地権と底地を同じ買主へ同時に売却する方法もあります。

買主は土地の完全な所有権を取得できるため、借地権や底地をそれぞれ単独で売却するより市場性が高くなることがあります。

同時売却については、同時売却って？底地と借地権を同時に売却するメリットも参考にしてください。

「所有権物件」でも他人の権利が付いていることはある

不動産広告などでは、借地権物件に対して「所有権物件」という表現が使われることがあります。

ただし、「所有権物件＝一切の権利負担がない不動産」という意味ではありません。

土地・建物の所有権を持っていても、次のような権利や負担が存在することがあります。

• 住宅ローンなどの抵当権
• 賃借人の賃借権
• 土地の地役権
• 共有者の共有持分
• 差押えなどの登記

そのため、不動産を売却するときは「所有権か借地権か」だけでなく、登記事項証明書や契約書を確認し、どのような権利関係になっているか把握することが重要です。

不動産の所有権に関するよくある質問

不動産の所有権とは何ですか？

所有権とは、法令の制限の範囲内で、所有している土地や建物を使用・収益・処分できる権利です。不動産の場合は、土地と建物それぞれについて所有権が成立します。

所有権と借地権の違いは何ですか？

所有権は土地そのものを所有する権利ですが、借地権は地主が所有する土地を建物所有の目的で利用する権利です。借地権者は地主へ地代を支払い、譲渡や建替えなどで地主との調整が必要になる場合があります。

底地は所有権ではないのですか？

底地も土地の所有権です。ただし、借地権者が土地を利用しているため、地主が自由に使用できないという負担があります。そのような借地権付き土地の所有権を実務上「底地」と呼びます。

借地権付き建物を売ると何を売却することになりますか？

通常は、借地上にある建物の所有権と、その土地を利用する借地権を一緒に買主へ譲渡します。土地そのものの所有権は地主に残ります。

マンションでは土地の所有権も持っていますか？

一般的な分譲マンションでは、専有部分の区分所有権に加え、敷地について共有持分などの敷地利用権を持っています。一方、借地上に建つマンションでは敷地利用権が借地権になっている場合があります。

借地権と底地を一緒に売ることはできますか？

地主と借地権者の双方が合意すれば、底地と借地権を同じ買主へ同時に売却することができます。買主は土地の所有権を一体として取得できるため、借地権や底地を単独で売却するより売却しやすくなる場合があります。

まとめ｜不動産売却では自分が何の権利を持っているか確認する

所有権とは、法令の制限の範囲内で、土地や建物を使用・収益・処分できる権利です。民法206条にその基本的な内容が定められています。

一般的な土地付き戸建てでは土地・建物の所有権を売却しますが、借地上の戸建てでは建物の所有権と借地権を売却します。

一方、地主が借地人へ貸している土地を売却する場合は、借地権の負担が付いた土地の所有権、いわゆる底地を売却することになります。

マンションの場合は、専有部分の区分所有権と敷地利用権が売買の対象になります。

このように、同じ「不動産を売る」という行為でも、物件の状況によって売却する権利は異なります。

売却を検討するときは、登記事項証明書や土地賃貸借契約書などを確認し、自分が土地・建物についてどのような権利を持っているのか整理しておきましょう。