地主から底地を買うには？購入価格・メリット・交渉方法・費用を解説

借地に家を建てている方は、地主から底地を買い取ることで、土地を借りている状態から自分で所有する状態へ変えることができます。

土地を取得すれば、これまで支払っていた地代がなくなり、借地契約によって必要だった建替えや売却時の地主承諾も原則として必要なくなります。将来売却するときも、借地権付き建物ではなく、土地・建物を所有権として売却できるようになります。

ただし、地主から提示された価格が妥当かどうかは、借地権割合だけでは判断できません。底地を買うか迷ったときは、購入価格だけでなく、取得後の土地の価値や今後支払う地代なども含めて比較することが大切です。

地主から底地を買うとどうなる？

借地に建物を所有している場合、土地と建物の所有者は別々です。

土地は地主が所有し、借地人は借地権によってその土地を利用しています。

借地人が地主から土地を買い取ると、この関係が次のように変わります。

つまり、地主から底地を買うことで、これまで別々だった土地と建物の権利を一つにまとめられます。

ただし、土地を自分で所有したからといって自由に何でもできるわけではありません。建替えなどを行う際には、これまでと同様に建築基準法や都市計画法などの制限を確認する必要があります。

地主から底地を買うメリット

地代の支払いがなくなる

土地を買い取れば自分の所有地になるため、それ以降は地主へ地代を支払う必要がありません。

毎月の地代だけを見るとそれほど大きな金額に感じなくても、10年、20年と支払い続ければまとまった金額になります。

今後も長く住む予定であれば、底地の購入価格と将来支払う地代の総額を比較してみると判断しやすくなります。

更新料や承諾料の負担がなくなる

借地契約によっては、契約更新時に更新料が発生する場合があります。

また、借地権を第三者へ譲渡したり、建物を建て替えたりするときに地主の承諾が必要となり、承諾料を支払うケースもあります。

土地を取得すれば借地契約に基づくこうした費用は原則として発生しなくなります。

借地権の承諾料については、借地権の承諾料はいくら？譲渡・建替え・増改築の相場と計算方法を解説も参考にしてください。

建替えや増改築を進めやすくなる

借地契約では、建物の建替えや増改築について地主の承諾を必要とすることがあります。

家が古くなり建て替えたいと思っても、地主との交渉から始めなければならないこともあります。

土地を自分で所有すれば、借地契約上の地主承諾は不要になります。

将来売却しやすくなる

借地権付き建物を購入する人は、物件価格だけでなく、地代や契約期間、更新条件なども確認する必要があります。

借地権の種類によっては、売却時に地主の譲渡承諾が必要になるケースもあります。

土地と建物をまとめて所有していれば、一般的な所有権の不動産として売却できるため、借地権付きの状態より購入を検討できる人が増えやすくなります。

相続するときの権利関係が分かりやすくなる

借地権も相続できますが、相続後も地主との借地関係は続きます。

土地を取得しておけば、土地と建物をまとめて相続できるため、将来の権利関係を整理しやすくなります。

地主から底地を買う場合、価格はいくら？

地主から底地を買うときに、もっとも気になるのが購入価格ではないでしょうか。

底地には「この金額で売買しなければならない」という法律上の価格基準はありません。

実際の交渉では、次のような条件を確認します。

• 所有権としての土地価格
• 路線価
• 借地権割合
• 現在の地代
• 借地契約の内容
• 契約期間や更新条件
• 土地の形状や接道状況
• 地主が売却を希望する事情
• 借地人が土地を必要としている事情

そのため、「借地権割合が○％だから購入価格は○万円」と単純には計算できません。

路線価の借地権割合は価格を考える参考になる

底地について調べるときによく使われるのが、国税庁の路線価図に掲載されている「借地権割合」です。

たとえば借地権割合が70％の地域であれば、相続税・贈与税上の貸宅地評価では、自用地としての価額から借地権相当額を差し引いて評価します。

ただし、これはあくまで税務上の評価方法です。

地主と借地人が実際に売買するときの価格を、その割合で決めなければならないわけではありません。

参考：国税庁「貸宅地の評価」

借地人が買う場合は「限定価格」という考え方もある

借地人が底地を買うと、それまで別々だった借地権と底地が一つになります。

地代や地主承諾など借地特有の制約がなくなり、土地を所有権として利用・売却しやすくなるため、取得前より不動産全体の価値が高まることがあります。

不動産鑑定評価では、特定の当事者が取得することで経済価値が増加する場合に「限定価格」という考え方があります。

借地人が底地を取得し、借地権と底地を一体にするケースもその一例です。

つまり、一般の第三者から見た底地の価値と、その土地を現在借りている借地人から見た価値は必ずしも同じではありません。

参考：国土交通省「不動産鑑定評価基準等」

借地権割合を使った計算はあくまで目安

分かりやすくするため、土地の自用地としての価額を5,000万円、借地権割合を70％と仮定してみます。

この表を見ると、「1,500万円が底地の購入価格」と思うかもしれません。

しかし、実際に1,500万円で売買しなければならないわけではありません。

借地人が底地を買った結果、土地を自由に利用しやすくなり、所有権の不動産としての価値が高まるのであれば、その価値も価格交渉に影響します。

一方で、地主側に早く現金化したい事情がある、土地の条件があまり良くないといった場合には、別の価格でまとまることもあります。

このため、借地権割合は「購入価格を決める数字」ではなく「話し合いの参考になる数字」として考えた方がよいでしょう。

底地を買うべきか判断するときのポイント

購入するかどうかは、地主から提示された価格だけを見て決めない方がよいでしょう。

次の項目を並べて比較すると判断しやすくなります。

長く住む予定なら将来の地代も考える

今後も長期間住むのであれば、その間に支払う地代も無視できません。

底地の購入価格だけを見ると高く感じても、20年、30年分の地代や将来の更新料などまで含めると、購入するメリットが見えてくる場合があります。

近い将来売るなら購入後の査定価格を確認する

近い将来に不動産を売却する予定なら、底地を取得した後に土地・建物がどの程度の価格になるのか、あらかじめ査定を受けておく方法があります。

そのうえで、

を比べます。

査定価格は実際の成約価格を保証するものではありませんが、地主から提示された価格を検討する材料にはなります。

地主から底地を買うときの交渉ポイント

所有権だった場合の土地価格を確認する

まず調べたいのは、その土地が通常の所有権だった場合にどの程度の価格になるのかです。

路線価だけでなく、周辺の土地取引や不動産会社の査定なども参考にします。

地主の提示価格の根拠を聞く

地主から具体的な金額を提示されているなら、なぜその価格になったのか確認してみましょう。

路線価を基準にしているのか、不動産会社の査定を受けているのか、土地を所有権にした場合の価値まで考えているのかによって、交渉の前提が変わります。

借地権割合だけを根拠に交渉しない

「借地権割合が70％だから、30％で売ってほしい」という主張だけでは、地主側が納得しないことがあります。

反対に、地主から高い金額を提示されたからといって、その価格が妥当とも限りません。

双方が見ている価格の根拠を整理し、合意できる金額を探していく必要があります。

話がまとまらないときは第三者を入れる

地主と借地人は長い付き合いになっていることが多く、金額交渉をきっかけに関係が悪くなることもあります。

価格差が大きい場合や、直接交渉しづらい事情がある場合は、借地権・底地に詳しい不動産会社などへ相談する方法もあります。

地主から底地を買う流れ

1. 借地契約書と土地の権利関係を確認する
   借地契約書、登記事項証明書、公図、測量図などを確認し、現在借りている土地の範囲や所有者を整理します。
2. 土地の価格を調べる
   周辺の取引事例や不動産会社の査定などから、土地を取得した後の価値を確認します。
3. 地主と購入価格・条件を話し合う
   売買価格だけでなく、引渡し時期、固定資産税等の精算、境界の扱いなども確認します。
4. 土地売買契約を締結する
   双方が価格と条件に納得したら売買契約を結びます。
5. 代金の支払いと所有権移転登記を行う
   決済時に売買代金を支払い、地主から借地人へ土地の所有権を移します。

長年続いている借地の場合、契約上の借地面積と実際に使用している範囲が一致していないこともあります。

価格交渉を始める前に、まず「どの土地を購入するのか」を整理しておくことが大切です。

底地を購入する前に確認したい4つのこと

土地の名義

普段やり取りしている地主が、土地の単独所有者とは限りません。

相続によって兄弟などの共有名義になっていることもあります。

土地全体を購入するのであれば、原則として所有者全員との売買が必要になるため、登記事項証明書で確認しておきましょう。

購入する土地の範囲

昔から続く借地では、契約書に書かれている面積と実際に使用している範囲が異なることがあります。

公図や測量図、境界資料などを確認し、売買する土地を明確にしておきます。

抵当権などの権利関係

土地に抵当権などが設定されている場合は、その扱いも確認が必要です。

土地を取得するときにどの権利を抹消するのかなど、司法書士や不動産会社と確認しながら進めます。

購入資金を用意できるか

地主から突然購入を提案されても、すぐにまとまった資金を準備できるとは限りません。

融資を利用できるかは金融機関や物件、現在の借入状況などによって異なります。

購入を前向きに考える場合は、地主との交渉と並行して金融機関にも相談しておくとよいでしょう。

地主から底地を買うときにかかる費用

土地代以外にも、購入時にはいくつかの費用がかかります。

土地の売買による所有権移転登記には登録免許税がかかります。

2026年現在、土地の売買による所有権移転登記には一定期間、軽減税率が設けられています。税額は売買価格そのものではなく、原則として固定資産課税台帳に登録された価格をもとに計算します。

参考：国税庁「登録免許税の税額表」

不動産取得税についても固定資産税評価額や適用される軽減措置によって金額が変わります。具体的な費用は、司法書士や税理士、都道府県税事務所などへ確認してください。

地主から底地を買うデメリット・注意点

まとまった資金が必要になる

地代がなくなる一方で、購入時にはまとまった資金が必要です。

「長く住めば地代より得になる」という理由だけで無理な資金計画を立てるのではなく、現在の家計や住宅ローンなども含めて判断しましょう。

高く買いすぎるとメリットが小さくなる

土地を自分で所有できるメリットは大きいものの、どの価格でも買った方がよいわけではありません。

特に将来売却する予定がある場合は、購入代金と諸費用を支払った結果、土地を取得することで増える不動産価値を上回ってしまわないか確認することが大切です。

購入後は土地の固定資産税等を負担する

借地人だったときは、土地の固定資産税や都市計画税は地主側が負担しています。

土地を購入すれば自分が所有者になるため、その後は土地にかかる固定資産税等を負担します。

地代がなくなる代わりにどの程度の税負担が増えるのかも確認しておきましょう。

地主が底地を売ってくれない場合はどうする？

借地人が「土地を買いたい」と希望しても、地主に売却の意思がなければ、通常は購入を強制することはできません。

その場合は、借地契約を続けるほか、地主との関係や今後の予定によって次の方法を検討できます。

借地権と底地を一緒に第三者へ売却する

借地人だけでなく地主も不動産を手放したいと考えているなら、借地権と底地を同じ買主へ売る「同時売却」という方法があります。

買主は土地を所有権として取得できるため、借地権と底地を別々に売却するより、購入を検討できる人が増える場合があります。

底地と借地権を同時売却するメリット

借地権と底地の一部を交換する

土地の広さや形状などの条件が合えば、借地権と底地の一部を交換し、地主と借地人がそれぞれ所有権の土地を持つ方法もあります。

いわゆる等価交換です。

税務上の特例を利用できる場合もありますが、適用には要件があります。実際に検討する場合は税理士などへ確認してください。

そのまま借地を続ける

地主との価格が合わなければ、無理に土地を買わず、これまでどおり借地契約を続ける選択肢もあります。

底地を買わなければ必ず損をするわけではありません。

今後どのくらい住むのか、建替えや売却の予定があるのか、地代がどの程度なのかを考えて判断しましょう。

地主から底地を買うか迷ったらマーキュリーへご相談ください

地主から底地の購入を持ちかけられたとき、「この価格で買っていいのか分からない」という方は少なくありません。

路線価や借地権割合を調べても、それだけでは実際の売買価格の妥当性までは判断できないためです。

マーキュリーでは、借地権・底地の権利調整や売買を取り扱っています。

たとえば、

• 地主から土地を買わないかと言われた
• 提示された購入価格が妥当か知りたい
• 土地を買ってから家を売った方がよいのか知りたい
• 地主と直接金額交渉するのが難しい
• 購入ではなく、借地権と底地の同時売却も検討したい
• 借地権そのものを手放したい

といった段階からご相談いただけます。

マーキュリーでは、借地権・底地を実際に取り扱った事例も公開しています。

マーキュリーの借地権・底地の事例を見る

買うかどうかを決める前に、現在の借地権付き不動産の価値と、土地を取得した後の価値を比べてみると判断しやすくなります。

地主から底地を買う場合のよくある質問

地主から底地を買うとき、値下げ交渉はできますか？

売買価格は地主と借地人の合意で決まるため、価格交渉は可能です。ただし、単に「高いので下げてほしい」と伝えるより、所有権としての土地価格、路線価、借地権割合、現在の地代などを整理して話し合う方が進めやすくなります。

地主から底地を買うときに譲渡承諾料は必要ですか？

借地権を第三者へ譲渡するときに支払う譲渡承諾料とは性質が異なります。借地人自身が地主から土地を購入する場合は、基本的に土地の売買代金や登記費用などを確認します。ただし、未払いの地代など精算すべきものがある場合は個別に整理が必要です。

底地の購入に住宅ローンは利用できますか？

利用できるかどうかは金融機関、現在の借入状況、土地・建物の担保評価などによって異なります。購入を検討している場合は、地主との価格交渉とあわせて金融機関にも相談しておくとよいでしょう。

地主の提示価格が路線価の底地割合より高いのですが、高すぎませんか？

路線価から計算した貸宅地の評価額を上回っているという理由だけで、高すぎるとは判断できません。借地人が土地を取得すると、借地権と底地が一つになり、不動産全体の利用価値が高まることがあるためです。土地を取得した後の市場価値まで確認して比較しましょう。

底地を買ったあと、すぐに土地建物を売ることはできますか？

原則として売却できます。土地を取得すれば、借地権付き建物ではなく土地・建物を所有権として売却できます。ただし、底地の購入費や登記費用などを負担してもメリットがあるか、購入前に売却査定を受けて確認しておくとよいでしょう。

地主が底地を第三者へ売る場合、借地人には優先的に買う権利がありますか？

通常、借地人であるという理由だけで底地を優先的に購入できる権利が当然に認められるわけではありません。地主は原則として底地を第三者へ売却できます。購入を希望する場合は、地主が第三者へ売却する前に条件を確認し、早めに話し合うことが大切です。