賃貸マンションやビルを持っていると、家賃の入金確認、入居者からの連絡、設備の点検と、細かな仕事が次々に出てきます。借地を貸している地主さんなら、地代の集金や更新の話し合いも欠かせません。
一つひとつは小さな仕事でも、本業がある方や遠方に住んでいる方、相続で急に引き継いだ方が全部を自分でこなすのは大変です。
このページでは、弊社がオーナー様・地主様に代わってお引き受けしている管理業務の内容を、「賃貸物件の運営」「建物の維持管理」「土地（借地・底地）の管理」の3つに分けてご紹介します。
プロパティマネジメント業務
プロパティマネジメント（PM）は、賃貸物件の運営をオーナー様に代わって行う仕事です。
入居者を募集して契約を結び、毎月の家賃を管理し、退去後は次の入居者を探す。こうした流れを一手にお引き受けし、空室や滞納を減らして、物件の収益と資産価値を保てるようお手伝いします。
主な業務内容
- ●賃料の提案、入居者募集の戦略づくり
- ●賃貸借契約の更新手続き
- ●解約・退去の手続き
- ●家賃の集金とオーナー様への送金
- ●入出金の管理
- ●修繕・原状回復工事の手配と管理
- ●入居者や近隣からの苦情・トラブルへの対応
- ●家賃滞納の督促
- ●入居者や関係者との各種交渉
- ●空室の管理
- ●設備トラブルへの対応
毎月の家賃の入金状況や、工事・修繕にかかった費用は、送金明細書にまとめてご報告します。何にいくら使われたのかを、オーナー様がいつでも確認できる形にしています。
ビルメンテナンス業務
建物は、使っていれば少しずつ傷んでいきます。設備によっては法律で定期的な点検や検査が義務づけられており、怠ると行政から指導を受けることもあります。
ビルメンテナンス業務では、建物の用途に合わせた法定点検・任意点検の手配から、日々の清掃、修繕やバリューアップ工事のご提案までを行い、建物を安全できれいな状態に保ちます。
①設備管理業務
給排水や電気、消防、エレベーターなどの設備を、それぞれの資格を持つ専門業者が点検・管理します。法律で定められた点検や検査を行い、必要な報告は行政などの関係機関へ提出します。
どの点検が必要になるかは、建物の用途や規模、設置されている設備によって変わります。主なものは次の通りです。
主な法定点検・検査
- ●消防用設備等点検（消火器や自動火災報知設備などの機器点検・総合点検）
- ●防火対象物定期点検（防火管理の状況などの点検）
- ●給水設備の点検（受水槽・高置水槽の清掃、水質検査）
- ●排水設備の点検（雑排水槽・浄化槽の清掃、点検・検査）
- ●昇降機（エレベーター）の定期検査・保守点検
- ●ボイラー・圧力容器の定期点検
- ●電気設備の点検（自家用電気工作物の点検・検査）
- ●特定建築物定期調査（敷地、構造、防火、避難設備などの調査）
- ●建築設備定期検査（換気設備、排煙設備、非常用照明設備、給排水設備の検査）
- ●防火設備定期検査（防火扉、防火シャッター、耐火クロススクリーン、ドレンチャーなどの検査）
その他の業務
- ●設備トラブルへの対応
- ●電気・水道メーターの検針（集計、請求書の作成・送付を含む）
②清掃業務
エントランスや階段、廊下などの共用部を定期的に清掃し、敷地内の植栽の剪定も行います。共用部がきれいかどうかは、内見に来た人の第一印象を大きく左右します。入居者に長く住んでもらうためにも、手を抜けない部分です。
主な清掃内容
- ●日常清掃（掃き掃除や拭き掃除が中心です）
- ●定期清掃（日常清掃ではできない機械洗浄やワックスがけを、年1〜4回ほど行います）
- ●特別清掃（高所の窓ガラス清掃や植栽の剪定など、必要に応じてスポットで行います）
③遠隔監視・機械警備業務
設備の警報盤や受信盤、貸室内の空間センサーなどを24時間体制で遠隔監視します。異常を知らせる信号が入ったら、必要に応じて現地を確認し、設備業者と連携して早めに対処します。
夜間や休日にポンプが止まった、火災報知器が鳴ったといった場合でも、オーナー様が駆けつける必要はありません。
主な監視・警備の対象
- ●貯水槽・雑排水槽
- ●消防用の警報設備
- ●エレベーター
- ●防犯カメラ
- ●室内の空間センサー
土地（借地・底地）の管理業務
借地の管理は、アパートやマンションの賃貸管理とは勝手が違います。契約が何十年も前に結ばれていて契約書が残っていなかったり、地主・借地人の双方が代替わりしていたりと、事情が複雑になりやすいからです。
「親から底地を相続したけれど、何をすればいいのかわからない」「地代の集金や更新の話し合いを任せたい」。そんな地主様に代わって、日々の地代の管理から、更新や各種承諾の取りまとめまでお引き受けします。
主な業務内容
- ●地代などの集金
- ●地代滞納の督促
- ●建替えや譲渡などの承諾に関する提案・交渉
- ●契約の更新や締結の代行
- ●土地の定期巡回
- ●測量や引渡しなどへの立会い
管理事例
①北区神谷：底地を相続した地主様
地主だったお父様が亡くなり、底地を相続された方からのご依頼です。借地の知識がなく、ご自身で管理するのは難しいとのことでした。
あわせて、「子どもたちに相続で余計な手間をかけさせたくないので、自分が元気なうちに底地を借地人さんに売りたい」というご希望もお持ちでした。
管理をお引き受けしたあと、地主様と相談して販売価格を決め、各借地人様に底地の購入をご提案しました。購入を希望された方にはそのままご売却いただき、希望されなかった方とは、双方とも代替わりしていたことから契約書を巻き直したうえで、管理を続けています。
②品川区小山台：遠方にお住まいの地主様
相続後、ご自身で借地の管理を続けてこられた地主様です。遠方にお住まいで、年齢とともに管理の手間が負担になってきたところへ、借地人様のお一人から「借地を返したい」との申し出がありました。弊社が借地・底地を専門に扱っていることをホームページでご覧になり、お問い合わせをいただきました。
借地人様は、土地の上の建物を賃貸物件として使っていましたが、老朽化が進んでいました。契約の残り期間を考えると修繕するより契約を終えたほうがよいと判断され、できれば建物を今のまま引き渡したいというご希望です。
一方で地主様は、ほかの借地人様とは今後も長く契約を続けたいとお考えです。双方の事情を踏まえて話し合いを進めており、本記事の執筆時点では交渉が続いています。ほかにも相続で代替わりした借地人様が複数いらっしゃるため、あわせて契約書の巻き直しも進める予定です。
送金明細書の見本
不動産管理についてよくある質問
管理のご依頼を検討している方から、よくいただく質問をまとめました。
プロパティマネジメントとビルメンテナンスは何が違いますか
プロパティマネジメントは、入居者の募集や家賃の管理など、賃貸経営そのものを代行する仕事です。ビルメンテナンスは、設備の点検や清掃など、建物を良い状態に保つための仕事です。弊社ではどちらか一方だけでも、両方まとめてでもお引き受けしています。
建物の法定点検はどのくらいの頻度で必要ですか
点検の種類と建物の用途・規模によって異なります。たとえば消防用設備の点検は、機器点検が6ヶ月ごと、総合点検が1年ごとです。建築設備や防火設備の定期検査は原則として毎年、特定建築物の定期調査は自治体の定めにより1〜3年ごとに行います。どの点検が必要かは、建物ごとに確認してご案内します。
借地（底地）の管理だけを依頼することはできますか
できます。地代の集金や滞納の督促、更新や承諾の交渉など、地主様が抱えている業務をまとめてお引き受けします。賃貸物件の管理とあわせてご依頼いただくことも可能です。
借地人との契約書が古い、または見当たらない場合はどうすればよいですか
相続などで地主・借地人が代替わりしている場合は、現在の当事者の間で契約書を作り直す「巻き直し」をおすすめしています。地代や契約期間などの条件を書面で確認し直すことで、将来の更新や売却の際のトラブルを防ぎやすくなります。
管理を任せながら、底地を売却することもできますか
できます。借地人様に底地の購入をご提案し、希望される方には売却、希望されない方とは管理を続けるといった進め方も可能です。将来の相続に備えて、底地を少しずつ整理していきたいという地主様からのご相談も多くいただいています。
遠方に住んでいても管理を依頼できますか
はい。地代や家賃の集金、現地の巡回、入居者や借地人様とのやり取りは弊社が行い、入金や費用の状況は送金明細書でご報告します。物件の近くにお住まいでなくても、安心してお任せいただけます。
