借地権の相続で要注意！相続と遺贈の違いを解説

借地権って相続できるの？

借地権は、不動産としての財産と認められているため、相続対象となります。
元々の借地権者（被相続人）が亡くなった場合、他の不動産や現金、その他金融資産と同様に相続人が借地権を相続することができ、借地上の建物も相続対象に含まれます。
ですが、借地権の相続には注意点があり、借地権と借地上の建物は一緒に、同一相続人が相続することを原則として手続きされることをお勧めします。
これは、借地権という権利が建物を所有する目的で土地を借りる権利ですので、借地権者と建物所有者が同一でなければ権利が成り立ちません。
借地権と建物を別の相続人がそれぞれ相続することは、その後の権利関係が複雑になり、トラブルに発展しかねません。
相続人複数人が共有で借地権と借地上の建物を相続される場合においては、借地権と建物の相続持分を同一にする必要があります。借地権と建物の共有持分（割合）が異なる場合においても、その後のトラブルに発展しかねませんので、遺産分割協議を行う際は、留意が必要です。

借地権の相続には地主さんの許可が必要？

原則として、相続は権利承継なので、土地の賃貸借契約書も相続人と地主とで新たに締結する必要はありません。
しかし、借地権（土地賃貸借契約）という20年間や30年間など長期にわたる契約期間の中で、地主と借地権者との土地賃貸借契約書を紛失していたり、昔からの契約でそもそも契約書自体を締結していなかったり、または、契約期間の中で、地主・借地権者互いに相続が発生し、契約書記載の当事者がお互いに代わっていたりする場合が少なくありません。
借地権は、相続により受け継がれていく権利ですので、相続を受けたときに新たに巻き直すのもいいかもしれません。

借地権の相続評価に関してはこちら

相続と遺贈ってなにが違うの？

相続は一定の関係人（妻、子、親、兄弟等）の法定相続人と言われる方に相続させる方法です。法定相続人以外には相続させることはできません。
遺贈とは、簡単に言うと遺言によって、無償で自分の財産の一部もしくは全部を相手に譲ることを言います。
この指名には法定相続人も法定相続人以外でも遺贈を受けることは可能です。
遺贈には特定位増と包括遺贈の２種類があり、特定遺贈は〇丁目〇番地〇番の不動産というように特定した不動産に対して行う遺贈の事を言います。
包括遺贈は、財産の全部もしくは３分の１など特定の割合で行う遺贈の事です。
借地権で気を付けなければいけないことは、遺贈は地主に対して承諾が必要になり法定相続人に遺贈をしてしまうと承諾料が必要になってしまう可能性があります。

相続には種類がある

相続には単純承認、限定承認、相続放棄の3つがあります。

単純承認

被相続人のプラスの資産やマイナスの資産（債務）などすべて相続する形です。
相続人が複数の場合、一人が単純承認をし、他の人が限定承認をすることはできません。相続放棄は可能です。

限定承認

被相続人のプラスの資産やマイナスの資産（債務）など様々です。債務の額など、どの程度あるのかわからない場合などに相続人がプラスの資産範囲で債務を相続する。プラスの資産の方が多ければ多い部分を相続できます。
相続を知った日から3か月以内に裁判所に申し立てを行い、相続人全員が限定承認をしないといけません。

相続放棄

被相続人の財産が明らかに債務の方が多い場合など相続放棄することにより、プラス、マイナスの財産すべてを相続することはありません。
この相続放棄は、単純承認とは違い、単独で行うことが可能です。
相続を知った日から3か月以内に裁判所に申し立てを行わないといけません。

借地権の相続に関する注意点

相続登記の義務化

2024年4月1日より施行されます。所有者が不明な不動産が数多くあり、その原因となっているのが相続登記がされないまま放置されている不動産です。
所有者の所在を明確化することによって所有者不明の不動産を無くすための法案になります。
所有者が亡くなってすぐに相続登記を行わなければならないというわけではなく、相続を知った日から3年以内と定められています。
正当な理由もなく相続登記を行わないと10万円以下の過料の対象となります。
また、住所変更登記も義務化される予定です。

借地権を相続させるときの遺言書の注意点

上記でも書いたように借地権の相続と遺贈では大きく違ってきます。
法定相続人は相続権が発生するので普通は遺産分割協議などで相続登記が可能となりますが、遺言書の書き方ひとつで相続か遺贈かで分かれてしまいます。
例えば、「〇〇の借地権を相続太郎に相続させる」と「〇〇の借地権を相続太郎に遺贈する」と書いた場合、相続太郎が法定相続人であっても後者の遺贈させると書いてしまった場合、遺贈扱いになってしまい、地主に対して承諾及び承諾料の支払い義務が発生してしまいます。
滅多に書き間違えることはないと思いますが遺言書を作成する場合には注意が必要です。

相続と遺贈の登記簿謄本の違い

相続も遺贈も受けた後は所有権移転の登記を法務局で行います。
法務局で所有権移転の手続きを行うと下記のように甲区欄に遺贈や相続が所有権移転の原因として記載されます。

古家や空き家の借地権を相続した場合の注意点

借地権の古家や空き家を相続した時に一番大変なのが管理面です。
親が使用していたものを相続で受けた場合、借地上の建物は老朽化が進んでいることが多く見受けられます。
空き家や老朽化している場合の問題点は、火事、倒壊、窃盗などの災害や犯罪の危険性が高まるという事です。
また、空き家対策特別措置法の施行により特定空き家等と認定されてしまうと、所有者に対し必要な措置をとるように行政から勧告などの通知が来てしまいます。

相続人が複数いる場合の注意点

相続で土地賃貸借契約書を巻き直す場合の注意点

旧法賃借権（平成４年８月１日以前に借りている借地権）の場合は、相続を受けても旧法のまま相続されます。
地主によっては旧法から新法に切り替えようと言葉巧みに言ってくる可能性もありますので巻き直す際には慎重に行ったほうが良いと思います。

生前贈与に関しての注意点

借地権建物を生前贈与する場合、地主に対して名義変更料（通常かかる譲渡承諾料と同等のもの）が発生します。相続の場合には名義変更料はかかりません。
また、土地賃貸借契約書はAさん名義で借地上の建物をBさん名義にした場合に地主の承諾は必要ですか？とご質問を頂きますが、これは、土地の転貸に該当します。大体の土地賃貸借契約書の条文に土地の転貸は禁止するという条文が入っています。建物の転貸とは全く違う事になります。
トラブルの原因となるので必ず地主の承諾をもらったほうがいいと思います。

借地権の相続を考えて建物を子供名義にした場合

借地権は戦後から借りているなど長期にわたって土地賃貸借契約を締結していることが多く、建物も古く契約名義人（借地権者）もお年を召している方が多くいらっしゃいます。
こういった場合に、建物を建て替える際に子供名義にしてしまおうと考える方がいらっしゃいますが、これには注意が必要です。
前述したとおり、借地権は土地賃貸借契約書の名義人と建物の名義人が同一というのが原則となります。
それはなぜか？借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利だからです。
万一、親の名義の借地権上の建物を建て替えし、相続のことを考えて新築建物を子供名義にした場合（子供名義の建物を建築した場合）、土地（借地権）の転貸にあたる可能性がでてきます。
建物の所有者は、土地を利用する権原を有している必要があります。
例えば、借地権者（土地賃貸借契約の名義人）=建物所有者（建物名義人）の場合、建物所有者は土地賃貸借契約において、土地を利用する権原を有しています。
しかし、建替えによって建物所有者を子供にした場合、借地権者（土地賃貸借契約の名義）は親であることから、建物所有者である子供は土地を利用する権原を有しておりません。
この場合、地主から土地を借りている親から、子供が土地を借りている（転貸・転借）と認められてしまうケースがあり、土地の転貸と判断される場合があります。
後述いたしますが、地主に無断で土地の転貸を行うと、土地賃貸借契約書解除となるリスクがあります。
原則として、「借地権者（土地賃貸借契約の名義人）=建物の所有者（建物名義人）である」このことを忘れずに手続きをすることが大切です。