不動産を売ると決めたとき、多くの方が最初に不安を感じるのが税金です。「売れた金額から、どれだけ持っていかれるのか」。ここが読めなければ、住み替えの資金計画も相続の分け方も決められません。
最初に押さえておくべき前提があります。売却価格そのものに課税されるわけではありません。税金がかかるのは、売却価格から購入にかかった費用と売却の経費を差し引いた「譲渡所得」に対してのみです。ここがマイナスであれば、税金はかかりません。
そして、多くの方が使える特例があります。自分が住んでいた家であれば、譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度です。これだけで課税されない水準まで下がるケースは珍しくありません。
この記事では、不動産売却でかかる税金の種類から、譲渡所得の計算、所有期間による違い、使える特例、確定申告の進め方、物件タイプごとの注意点までを順に整理します。
不動産売却でかかる税金の種類
売却にともなって発生する税金は複数あります。ただし、金額が大きく動くのは譲渡所得に対する課税だけです。
| 税金の種類 | 課税されるタイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売却した翌年の確定申告 | 売却益が出た場合のみ課税。他の所得と分けて計算する |
| 復興特別所得税 | 同上 | 所得税に上乗せして課される |
| 印紙税 | 売買契約時 | 売買契約書に貼付する。契約金額に応じて決まる |
| 登録免許税 | 決済時 | 住宅ローンが残る場合の抵当権抹消登記に必要 |
| 固定資産税・都市計画税 | 決済時に精算 | 引き渡し日を基準に日割りで買主と分担するのが通例 |
譲渡所得に対する課税は、給与所得などとは合算せずに計算します。これを分離課税といいます。会社員の方が売却益を得ても、給与にかかる税率が引き上げられることはありません。
このうち譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の三つをまとめて、実務では「譲渡所得税」と呼んでいます。印紙税や登録免許税は金額としては小さく、資金計画に大きく影響することはありません。
一方で、分離課税であるがゆえの制約もあります。不動産の譲渡で損失が出ても、原則として給与所得などと相殺できません。相殺できるのは、一定の要件を満たすマイホームの売却損などに限られます。
たとえば、投資用の土地を売って損失が出た場合、その損失を給与所得から差し引いて所得税を減らすという使い方は、原則としてできません。誤解されやすい点です。
譲渡所得の計算方法
税額を知るには、まず譲渡所得を求めます。計算そのものは順を追えば難しくありません。
譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引き、さらに使える特別控除を引いた金額です。取得費は買ったときにかかった費用、譲渡費用は売るためにかかった費用を指します。
取得費に含められるのは、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税などです。増改築にかけた費用も、資本的支出にあたるものは加えられます。
ここで見落としやすいのが減価償却です。建物部分の取得費は、経過年数に応じて目減りしていきます。購入時に払った金額をそのまま使えるわけではありません。土地は減価償却の対象外なので、取得費が目減りしないという違いがあります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、建物の解体費、借家人への立退料が含まれます。一方、引っ越し代や家具の購入費は譲渡費用になりません。
購入時の契約書を紛失していて取得費がわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費より低くなることがほとんどで、そのぶん譲渡所得が大きく計算されます。売却を決めたら、まず書類を探すことが最も効果の大きい節税策になります。
所有期間で変わる税額
譲渡所得が同じでも、その不動産をどれだけの期間持っていたかで税額は変わります。売却時期の判断に直結する部分です。
区分は所有期間で決まります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。長期のほうが適用される税率は低く、短期は高く設定されています。
注意すべきは起算点です。判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。購入から実際に5年が経過していても、その年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期として扱われます。引き渡しを年明けまで待つだけで扱いが変わる場面があります。
相続や贈与で取得した不動産は、前の所有者の取得日を引き継いで計算します。親から相続した土地を相続直後に売っても、親が長く持っていたのであれば長期譲渡所得として扱われます。
さらに、マイホームで所有期間が10年を超える場合には、軽減税率の特例が用意されています。長期譲渡よりさらに税率が下がり、後述する3,000万円の特別控除と併用できます。
たとえば、2021年4月に購入した不動産を2026年7月に売却する場合、購入から5年3か月が経過しています。しかし2026年1月1日時点では4年9か月であり、短期譲渡所得となります。翌年に引き渡していれば長期でした。
不動産売却で使える主な特例
譲渡所得が出ても、特例を使えば税負担を大きく減らせます。自分のケースで使えるものを確認しておきましょう。
| 特例 | 主な要件 | 効果 |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | 自分が住んでいたマイホームであること | 譲渡所得から3,000万円を差し引ける |
| 軽減税率の特例 | マイホームで所有期間10年超 | 長期譲渡よりさらに税率が下がる。3,000万円控除と併用可 |
| 取得費加算の特例 | 相続税を納め、相続開始から3年10か月以内に売却 | 納めた相続税の一部を取得費に加算できる |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 一定要件を満たすマイホームで売却損が出た場合 | 他の所得と相殺し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せる |
影響が最も大きいのが3,000万円の特別控除です。自分が住んでいた家やマンションであれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けます。多くのケースでは、これだけで課税されない水準まで下がります。
ただし、賃貸に出していた投資用の物件は対象外です。また、住まなくなってから売却するまでの期間にも要件があるため、住み替えの順序には注意が必要です。
相続した不動産については、相続税を納めていれば取得費加算の特例が使える可能性があります。相続開始から3年10か月以内という期限があるため、売却の時期を判断する材料になります。
売却損が出た場合には、譲渡損失の損益通算と繰越控除という仕組みがあります。一定要件を満たすマイホームであれば、他の所得と相殺し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せます。
いずれの特例も、確定申告をして初めて適用されます。控除の結果として納税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。申告を忘れると特例が使えず、本来不要だったはずの納税が生じます。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
確定申告の流れと必要書類
売却益が出た場合、あるいは特例を使う場合には確定申告が必要です。会社員の方でも、この申告はご自身で行うことになります。
申告するのは、売却した翌年の確定申告期間です。譲渡所得の内訳書を作成し、確定申告書とあわせて税務署へ提出します。所得税と復興特別所得税は、この申告にもとづいて同じ期間内に納付します。
住民税は時期が異なります。確定申告の内容が自治体へ通知され、売却した翌年度の住民税として課されます。所得税を納めたあとに住民税の請求が来るため、資金を残しておく必要があります。
必要になる主な書類は、購入時と売却時それぞれの売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、本人確認書類です。3,000万円控除を使う場合は、住民票など居住していたことを示す書類も求められます。
とくに重要なのが購入時の売買契約書です。取得費を証明する唯一の資料であり、これがないと概算取得費で計算せざるを得ません。手元にない場合は、購入した不動産会社や借入をした金融機関に写しが残っていないか問い合わせてみてください。
譲渡所得がマイナスで特例も使わないのであれば、申告は不要です。ただし繰越控除を使うなら申告が必要になります。判断に迷う場合は税務署か税理士に確認するのが確実です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
手取り額を左右する税金以外の費用
税金だけを見ていると、手取りの見積もりを誤ります。売却にともなう費用も差し引いて考えましょう。
仲介で売る場合、仲介手数料が発生します。売却価格に連動するため、価格が高いほど負担も大きくなります。直接買取であれば、この費用はかかりません。買主を探す工程がないためです。
そのほかに、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消の登記費用と司法書士報酬、土地であれば測量費、古家があれば解体費がかかります。マンションでは管理費と修繕積立金の日割り精算も発生します。
相場観をつかむ材料として、国土交通省の不動産価格指数が参考になります。マンション（区分所有）が222.2、住宅総合が145.4、住宅地が120.7、戸建が118.6という水準です（2010年平均を100とした値）。実際の成約価格は不動産情報ライブラリで確認できます。
買取では、訪問査定で提示された金額から抵当権抹消などの実費を除いた分が、そのまま手元に残ります。手取りが確定するため、納税分を見込んだ資金計画を立てやすくなります。
たとえば、売却価格3,000万円で諸費用が100万円ほどかかり、譲渡所得が3,000万円控除の範囲に収まったケースでは、税金は生じず手取りは約2,900万円という計算になります。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
物件タイプ・状況別の注意点
同じ売却でも、物件の種類や事情によって論点が変わります。代表的なパターンを整理します。
マンションを売る場合
建物部分の割合が大きく、減価償却による取得費の目減りが効いてきます。マイホームであれば3,000万円控除が使えますが、賃貸に出していた投資用の住戸は対象外です。
土地を売る場合
土地には減価償却がないため、取得費が目減りしません。長く保有していた土地は取得時の価格が現在より低く、その差額がそのまま売却益になりやすい構造です。先祖代々の土地では契約書が残っておらず、概算取得費で計算せざるを得ないケースも多く見られます。
相続した不動産を売る場合
まず登記名義を相続人へ移す必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。所有期間と取得費は亡くなった方から引き継ぎます。
共有名義の不動産を売る場合
譲渡所得は持分に応じて各共有者に配分され、それぞれが自分の分を申告します。3,000万円の特別控除も、要件を満たす共有者ごとに適用されます。全員をまとめて一件として申告するわけではありません。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
税額の見込みが立たないまま売却を進めると、あとから資金が足りなくなることがあります。事情ごと引き受けられる相手を選ぶことが、手取りを守ることにつながります。
① 権利調整に対応
共有名義、相続人が複数いる、借地権が絡むといった状態でもご相談いただけます。権利関係を整理したうえで買い取ります。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
旧耐震の建物、再建築不可の土地、事故のあった物件も対象です。一般の市場で敬遠される条件でも、再生を前提に評価いたします。
③ 相続対策をワンストップで
相続登記が済んでいない、話がまとまらないといった段階からご相談いただけます。司法書士や税理士と連携し、登記から売却までを一括して進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
買主を探すのではなく、当社が直接買い取ります。仲介手数料はかからず、訪問査定で提示した金額がそのまま手取り額になります。金額が確定するため、納税分を見込んだ資金計画が立てやすくなります。
不動産売却の税金に関するよくある質問
税金について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
売却価格に対して課税されるのですか
されません。課税されるのは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。ここがマイナスであれば税金はかかりません。
損が出た場合も確定申告は必要ですか
特例を使わないのであれば不要です。ただし譲渡損失の繰越控除を利用するのであれば申告が必要になります。
購入時の契約書をなくしましたがどうなりますか
売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得が大きく計算される点に注意が必要です。
3,000万円控除は投資用の物件にも使えますか
使えません。自分が住んでいたマイホームが対象で、賃貸に出していた物件は対象外です。
住民税はいつ支払うことになりますか
確定申告の内容にもとづき、売却した翌年度の住民税として課されます。所得税とは納付の時期が異なるため、資金を残しておく必要があります。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
不動産売却の税金は、売却価格ではなく譲渡所得にかかります。仕組みと特例を押さえておけば、手取りの見通しは立てられます。
- ●課税対象は売却価格ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得
- ●建物は減価償却で取得費が目減りするが、土地は目減りしない
- ●所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定する。年をまたぐ判断が税額を左右する
- ●マイホームなら3,000万円の特別控除が使える。投資用は対象外
- ●特例は確定申告をして初めて適用される。納税額がゼロでも申告は必要
税金の見込みも含めて手取りを把握したうえで売却を進めたい方、相続や共有名義で権利の整理が必要な方も、マーキュリーは直接買取で承ります。「まず今いくらになるのか知りたい」という段階でも構いません。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
