「自宅を売って現金をつくりたい。けれど、この家に住み続けたい」。相反するように見えるこの二つを両立させる方法が、リースバックです。
仕組みは単純です。自宅を不動産会社などに売却し、そのまま買主と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住み続けます。所有者は変わりますが、住まいは変わりません。
引っ越しをせずにまとまった資金を得られるため、老後資金、事業資金、住宅ローンの返済といった目的で選ばれています。近隣に知られることなく手続きを進められる点も、選ばれる理由のひとつです。
ただし、万能な仕組みではありません。家賃を払い続ける必要があり、売却価格は市場相場より低くなるのが一般的です。この記事では、リースバックの仕組みから、お金の流れ、買戻しの考え方、向いている人と向いていない人までを整理します。
リースバックとは｜仕組みをわかりやすく
まず、何が起きているのかを正確に押さえましょう。リースバックは二つの契約を組み合わせたものです。
一つ目が売買契約です。所有している自宅を買主へ売却し、代金を受け取ります。この時点で所有権は買主へ移り、登記も書き換えられます。固定資産税や都市計画税の負担も、買主へ移ります。
二つ目が賃貸借契約です。売却したその家について、買主を貸主、売主を借主とする賃貸借契約を結びます。これにより、売却後も同じ家に住み続けられます。立場としては、持ち家の所有者から賃借人へ変わることになります。
この二つを同時に行うのがリースバックです。決済と同じ日に賃貸借契約も締結するため、引っ越しは発生しません。外から見れば、住んでいる人は何も変わりません。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。売却代金がローン残債を下回る場合は、その差額を自己資金で補えるかどうかが実行の分かれ目になります。
たとえば、住宅ローンの返済が負担になっていた方が、リースバックで残債を完済し、以後は毎月の家賃を払う形に切り替えたという例があります。返済と家賃のどちらが軽いかは、条件次第で変わります。
リースバックのお金の流れ｜売却価格と家賃
判断の核心は金額です。リースバックでは、売却価格と家賃の二つが連動して決まります。
| 項目 | 考え方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 買主が賃貸物件として保有する前提で算定 | 市場での売却相場より低くなるのが一般的 |
| 家賃 | 売却価格に対する買主の利回りから逆算 | 売却価格が高いほど家賃も高くなる |
| 契約時の費用 | 印紙税、抵当権抹消費用など | 売却代金から差し引かれる |
| 敷金・礼金 | 賃貸借契約の条件による | 契約前に有無を確認する |
見落とされやすいのが、売却価格と家賃がトレードオフの関係にあるという点です。売却価格を高くしてもらえば、買主はその分の利回りを確保する必要があり、家賃も上がります。逆に家賃を抑えたければ、売却価格は下がります。
したがって「売却価格が高いほど有利」とは限りません。手元に入る一時金と、毎月出ていく家賃の両方を並べて、どちらの条件が生活に合うかで判断すべきものです。
相場の見当をつける材料として、国土交通省の不動産価格指数が参考になります。マンション（区分所有）が222.2、住宅総合が145.4という水準です（2010年平均を100とした値）。実際の成約価格は不動産情報ライブラリで確認できます。
たとえば、まとまった資金が必要で当面の収入に余裕がある方なら、売却価格を優先する選択があります。逆に、年金収入のなかから無理なく払える家賃に抑えたい方なら、売却価格を下げてでも家賃を軽くするほうが現実的です。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
買戻しはできるのか｜再売買の予約
「将来また買い戻したい」という希望を持つ方は少なくありません。買戻しは可能ですが、条件を正確に理解しておく必要があります。
買戻しの権利は、契約に定めがあって初めて発生します。リースバックをすれば自動的に買い戻せるわけではありません。再売買の予約や買戻特約といった形で、契約書に明記されているかを必ず確認してください。
確認すべき点は三つあります。第一に、買戻しができる期間です。期限が設けられているのが通例で、その期間を過ぎると権利は消滅します。第二に、買戻しの価格です。売却したときの金額ではなく、それより高い金額が設定されるのが一般的です。第三に、資金の調達方法です。買戻しの際に住宅ローンを組めるとは限りません。
現実には、買戻しに至るケースは多くありません。売却価格より高い金額を用意する必要があり、そのあいだ家賃も払い続けているためです。買戻しを前提に契約を結ぶのであれば、資金の目処が具体的に立っているかを冷静に確認すべきです。
たとえば、数年後に退職金で買い戻すつもりだった方が、買戻し価格と支払った家賃の合計を試算した結果、断念したという例があります。感情ではなく数字で判断すべき部分です。
リースバックに向いている人・向いていない人
仕組みを理解したうえで、自分に合うかどうかを見極めましょう。判断の軸ははっきりしています。
向いているのは、引っ越しを避けたい理由が明確にある方です。子どもの学区を変えたくない、介護や通院の都合で住環境を変えられない、長年住んだ地域から離れたくないといった事情があるなら、リースバックの価値は大きくなります。
自宅の売却を周囲に知られたくない場合にも適しています。売り出しの広告も内見もなく、外形上は住み続けているためです。
一方、向いていないのは、家賃を継続して払う見通しが立たない方です。所有者でなくなる以上、家賃の支払いが滞れば退去を求められます。ローン返済の負担が重くて選んだはずが、家賃でさらに苦しくなるようでは本末転倒です。
また、住み替えを前提としている方にも適しません。いずれ引っ越すのであれば、通常の売却か買取で手放したほうが、家賃の負担がないぶん手元に残る金額は大きくなります。
たとえば、住宅ローンの返済に行き詰まっていた方が、家賃のほうが安くなると聞いてリースバックを選んだものの、収入の減少が続いて家賃も払えなくなった、という例があります。収支の見通しは慎重に立てる必要があります。
リースバックと売却・任意売却との違い
似た仕組みと比較しておくと、判断の輪郭がはっきりします。
| 方法 | 住み続けられるか | 手取りの考え方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| リースバック | 住み続けられる（家賃が必要） | 売却代金から諸費用を差し引く | 引っ越したくない事情がある |
| 通常の売却・買取 | 住み続けられない | 売却代金がそのまま資金になる | 住み替える予定がある |
| 任意売却 | 原則として住み続けられない | 残債の返済に充当される | ローンの返済が滞っている |
| リバースモーゲージ | 住み続けられる | 融資であり売却ではない | 高齢者が自宅を担保に借りたい |
通常の売却や買取との最大の違いは、家賃が発生するかどうかです。住み続ける必要がないのであれば、家賃を払わない方法のほうが合理的です。
任意売却は、住宅ローンの返済が滞り、金融機関の同意を得て売却する手続きです。競売を避けるための方法であり、原則として引き渡しが前提になります。ただし、任意売却とリースバックを組み合わせ、返済を整理したうえで住み続ける形を取れる場合もあります。
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受ける仕組みで、売却ではありません。所有権は自分に残りますが、借入である以上は返済義務が生じます。
住宅ローンの返済が現に滞っている場合は、選択肢が限られてきます。日本銀行が公表する金融システムレポートでも金融環境の動向が示されていますが、個別の状況は金融機関との協議が先です。返済が滞る前に相談を始めるほど、選べる手立ては多く残ります。
リースバックの手続きの流れと確認すべき契約条件
実行に移す前に、手続きの流れと契約書で確認すべき点を押さえておきましょう。
流れとしては、まず相談と査定を受け、売却価格と家賃の条件が提示されます。条件に納得できれば売買契約と賃貸借契約を結び、決済で代金を受け取ります。住宅ローンがあれば同時に完済し、抵当権を抹消します。決済後はそのまま居住を続け、翌月以降に家賃の支払いが始まります。
契約書で必ず確認したいのが、賃貸借契約の種類です。普通借家契約か定期借家契約かで、住み続けられる期間の安定性が大きく変わります。定期借家契約は期間が満了すると契約が終了し、更新が保証されません。長く住み続けたいのであれば、この点は最優先で確認すべきです。
次に、家賃の改定条件です。何年ごとに見直すのか、どのような基準で改定されるのかを確認します。修繕の負担区分も重要です。設備が故障したとき、貸主と借主のどちらが費用を負担するのかを取り決めておきます。
さらに、契約時には宅地建物取引業の免許を受けている事業者かどうかを、国土交通省の検索システムで確認しておくと安心です。国民生活センターも、不動産取引をめぐるトラブルについて注意を呼びかけています。不動産の売買契約にクーリング・オフは原則として適用されません。その場での即決は避け、書面を持ち帰って検討する時間を確保してください。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索
売却益が出た場合の税金
リースバックであっても、自宅を売却したことに変わりはありません。売却益が出れば課税の対象になります。
課税されるのは売却価格そのものではなく、そこから取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。取得費は購入時の代金や諸費用で、建物部分は経過年数に応じて目減りします。ここがマイナスであれば税金はかかりません。
自分が住んでいた自宅であれば、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除を使える可能性があります。適用できれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、多くのケースで課税されない水準まで下がります。
所有期間も税額に影響します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われ、適用される税率が異なります。
これらの特例は自動的には適用されません。確定申告をして初めて使えます。納税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜長期譲渡所得の税額計算
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
リースバックは、売買と賃貸の両方が絡む取引です。条件の設計を任せられる相手かどうかで、その後の暮らしやすさが変わります。
① 権利調整に対応
共有名義、相続人が複数いる、抵当権が複数付いているといった状態でもご相談いただけます。権利関係を整理したうえで条件をご提案します。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
旧耐震の建物、再建築不可の土地、築年数の経った住宅も対象です。一般の市場で敬遠される条件でも、再生を前提に評価いたします。
③ 相続対策をワンストップで
将来の相続を見据えて自宅を現金化したい、相続登記が済んでいないといった段階からご相談いただけます。司法書士や税理士と連携して進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
買主を探すのではなく、当社が直接買い取ります。仲介手数料はかからず、訪問査定で提示した金額がそのまま手取り額になります。家賃の条件とあわせて、無理のない設計をご提案します。
リースバックに関するよくある質問
リースバックについて、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
家族や近所に知られずに手続きできますか
できます。売り出しの広告も内見もなく、引っ越しも発生しないため、外形上は今までと変わりません。
住宅ローンが残っていても利用できますか
売却代金でローンを完済できることが前提です。残債が売却代金を上回る場合は、差額を補えるかどうかが実行の分かれ目になります。
家賃はいつまで払い続けることになりますか
賃貸借契約の内容によります。普通借家契約か定期借家契約かで住み続けられる期間の安定性が変わるため、契約前に必ず確認してください。
将来買い戻すことはできますか
契約に定めがあれば可能です。ただし買戻し価格は売却時より高く設定されるのが一般的で、期限も設けられています。資金の目処を具体的に立てたうえで判断してください。
固定資産税は誰が払うことになりますか
所有権が移るため、決済後の固定資産税は買主が負担します。売主は家賃を支払う立場に変わります。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられる仕組みです。引っ越しを避けたい事情がある方にとって、有力な選択肢になります。
- ●売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ仕組み。所有者は変わるが住まいは変わらない
- ●売却価格と家賃は連動する。価格を上げれば家賃も上がるトレードオフの関係
- ●買戻しは契約に定めがあって初めて可能。価格は売却時より高く、期限もある
- ●普通借家契約か定期借家契約かで、住み続けられる期間の安定性が変わる
- ●引っ越す予定があるなら、家賃のかからない通常の売却や買取のほうが手元に残る
自宅に住み続けたまま現金化したい方、住宅ローンの負担を整理したい方は、マーキュリーへご相談ください。売却価格と家賃の両面から、無理のない条件をご提案します。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
