「収益物件をそろそろ手放したいが、入居者がいる状態で売れる？」「利回りが下がってきたが、売り時はいつ？」
収益物件（アパート・一棟マンション・戸建て賃貸・区分投資マンションなど）の売却は、居住用物件とは異なる独自の評価基準・税金計算・売却戦略が必要です。
この記事では、収益物件の買取相場・評価方法・売却の流れ・税金・よくあるケースを、公的データとともに解説します。
【市況データ】収益物件市場の現状
国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月分）」では不動産全体で上昇トレンドが継続。日本銀行「金融システムレポート」でも不動産投資の活発化が報告されています。一方で金利上昇局面（2024〜2025年の日銀利上げ）で、投資家の利回り水準への要求も変化しており、収益物件の出口戦略を早めに検討することが重要です。
マーキュリーは、一棟アパート・マンション・区分投資物件など、収益物件の直接買取に対応しています。査定は無料、お気軽にご相談ください。
収益物件の買取と仲介｜どちらが向いているか
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場 | 相場の7〜9割 |
| 期間 | 3カ月〜1年以上 | 1カ月〜3カ月 |
| 仲介手数料 | 必要（売価×3%+6万円+税） | 不要 |
| 入居者への対応 | 売主が対応 | 引継ぎで対応可能 |
| 空室リスク | 売却中も発生 | 早期決済で回避 |
| 売却確実性 | 買主次第 | 契約成立で確実 |
一棟物件・入居者付き物件の仲介は、買主が融資審査を受ける必要があるなど時間がかかります。買取の場合、業者が自己資金や調達済み融資で買い取るため、スピードと確実性が高くなります。
収益物件の評価方法｜利回りと積算価値
収益物件は大きく「収益還元法」と「積算価値」の2軸で評価されます。
▍ 収益還元法（インカムアプローチ）
物件が生み出す賃料収益をベースに価値を算出する方法。
物件価格 ＝ 年間純収益（NOI）÷ 還元利回り
例：年間純収益200万円、還元利回り5%の場合 → 物件評価額 = 200万円 ÷ 5% = 4,000万円
空室率・管理費・修繕費が高いほど純収益が下がり、評価額も低くなります。
▍ 積算価値（コストアプローチ）
土地価格（路線価×面積）+ 建物の再調達原価（新築コスト）× 残存耐用年数割合で算出します。築古物件は積算価値が低くなる傾向がありますが、土地値の高いエリアでは積算価値ベースで評価されることもあります。
収益物件売却の流れ｜STEP1〜5
▍ STEP1｜収支の整理・相場調査（2〜4週間）
現在の賃料収入・空室率・管理費・修繕費を整理し、年間純収益（NOI）を算出します。国土交通省「不動産情報ライブラリ」でエリアの取引事例も確認しておきましょう。
▍ STEP2｜査定依頼（2〜4週間）
収益物件専門の業者・買取業者の複数社に査定を依頼します。収益還元法・積算価値の両面から評価してくれる業者を選ぶことが重要です。
▍ STEP3｜売却方針の決定
「高値を目指して仲介」か「確実に早く売る買取」かを、ローン残債・入居状況・税金の影響を踏まえて判断します。
▍ STEP4｜売却活動または買取交渉（1カ月〜3カ月）
仲介の場合は投資家向けに物件情報を公開します。買取の場合は条件交渉・デューデリジェンス（物件調査）を経て契約に進みます。
▍ STEP5｜売買契約・決済・賃借人への引継ぎ（1〜2カ月後）
契約後、入居者への家主変更通知・敷金の引継ぎを行い、決済・所有権移転・鍵の引渡しで完了です。
収益物件売却にかかる費用・税金
| 費用項目 | 金額目安（1億円売却の場合） | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約336万円 | 売価×3%+6万円+税（買取なら不要） |
| 印紙税 | 6万円 | 売買契約書に貼付 |
| 抵当権抹消 | 1〜3万円 | ローンがある場合 |
| 司法書士報酬 | 5〜10万円 | 所有権移転登記 |
| 譲渡所得税 | 状況により大きく変動 | 保有期間・取得費による |
収益物件の税金は複雑
投資用物件は保有中に計上した減価償却費が取得費から控除されるため、「売却価格＝購入価格」でも譲渡所得（売却益）が発生するケースがあります。必ず事前に税理士に試算を依頼してください。
保有期間によって税率が変わる
5年以下（短期）：譲渡所得×約39%（所得税30%+住民税9%）
5年超（長期）：譲渡所得×約20%（所得税15%+住民税5%）
保有期間の計算は「取得した年の1月1日から売却した年の1月1日まで」を基準とするため、年をまたぐタイミングで手取り額が大きく変わることがあります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
マーキュリーは、収益物件・相続物件・訳あり物件など複雑なケースにも対応できる不動産会社です。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。
① 収益物件の取扱い実績が豊富
一棟アパート・一棟マンション・区分投資マンション・戸建て賃貸など、様々な収益物件の買取実績があります。利回り計算・収支分析に基づいた適正査定を実施します。
② 仲介手数料ゼロ
直接買取のため、売価×3%+6万円+税の仲介手数料が不要です。1億円の物件なら約336万円のコスト削減です。
③ 入居者付きでもスムーズに対応
入居者のいる状態（オーナーチェンジ）での買取に対応しています。家主変更通知・敷金引継ぎまでサポートします。
④ 最短1カ月〜3カ月でスピード決済
ローン金利・空室リスクを最小化した早期決済が可能です。
✦ マーキュリーの対応物件
一棟アパート／一棟マンション／区分投資マンション（ワンルーム含む）／戸建て賃貸／商業ビル／借地権・底地／共有持分／相続物件
ケース別｜収益物件売却でよくある悩み
利回りが下がり持ち続けるか売るか迷っている
金利上昇局面では、キャッシュフローが悪化しやすくなります。「ローン金利 > 実質利回り」になっているならば売却を検討すべきサインです。まず収支を整理し、保有継続コストと売却益を比較することをお勧めします。
空室が増えて収入が減っている
空室率が高い物件は収益還元法での評価が下がります。リフォームして満室化してから売る方法と、現状で早期売却する方法のどちらが有利か、買取業者に相談して判断するのが現実的です。
相続で複数の収益物件を引き継いだ
相続した収益物件を複数抱えている場合、不動産管理の手間・税負担を考慮して整理することが多いです。相続登記の義務化（2024年4月〜）もあるため、早めに専門家に相談することをお勧めします。
ローンの金利が上がって返済負担が増している
変動金利型ローンを利用している場合、2024〜2025年の日銀利上げにより返済額が増加しているケースがあります。売却により残債を完済し、財務体質を改善する選択肢を検討してください。
よくある質問｜収益物件買取 Q&A
▍ Q1. 入居者がいる状態（オーナーチェンジ）でも買取してもらえますか？
可能です。投資家や不動産業者は入居者付きのまま購入するケースが多く、マーキュリーでも対応しています。
▍ Q2. 築古のアパートでも買取してもらえますか？
可能です。土地の価値・立地・賃料収入の有無によって査定額が変わります。建物が古くても、土地値や再活用可能性が評価されるケースがあります。
▍ Q3. 売却時に入居者に通知が必要ですか？
売買契約後（または引渡し時）に、旧オーナーから入居者へ「家主変更通知」を送ることが一般的です。事前に入居者へ通知する義務はありませんが、円滑な引継ぎのためにスムーズな対応が求められます。
▍ Q4. 減価償却で取得費が減っているか確認する方法は？
保有中の確定申告書（青色申告決算書の減価償却の計算欄）で累計減価償却額を確認できます。取得費 = 購入価格 − 減価償却累計額で計算されます。
▍ Q5. 売却か保有継続か、どうやって判断すればいいですか？
実質利回り・ローン金利・修繕費・将来の売却予想価格・税負担を総合的に比較することが必要です。マーキュリーでは無料相談で個別の試算をサポートします。
まとめ｜収益物件の買取はマーキュリーへ
収益物件は利回り・積算価値の2軸で評価される
投資用は減価償却の影響で税額が大きくなりやすい
保有5年超で税率が約半分になるタイミングを意識する
マーキュリーは入居者付き・築古・相続物件の直接買取に対応
「収益物件を早く手放したい」「利回りが下がってきた」——どんなご相談でも、マーキュリーにお気軽にお問い合わせください。
✦ お問い合わせ
フリーダイヤル：0120-127-444（営業時間9:30〜20:00）／メール相談・オンライン面談も可能です。査定無料・ご相談だけでも大歓迎。
参考資料・出典
・国土交通省｜不動産価格指数（令和7年9月分） https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
・国土交通省｜令和7年地価公示 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000086.html
・日本銀行｜金融システムレポート https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/index.htm
・国税庁｜譲渡所得の計算のしかた https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
・国土交通省｜不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
