不動産売却時の媒介契約の種類！特徴や契約までの流れ

不動産を売却する際に不動産会社と交わす「媒介契約」には、3つの種類があります。それぞれ特徴が異なるため、自分に合った媒介契約を結ぶことが重要です。
媒介契約の特徴を知らずに不動産会社と契約すると、売却がスムーズに進まないおそれがあります。売却が長引けば、希望する金額で売れなくなる可能性もあるため注意が必要です。
そこでこの記事では「媒介契約の種類」「媒介契約の特徴」「媒介契約を交わすまでの流れ」や注意点などを詳しく解説します。媒介契約を選ぶ際の判断材料として役立ててください。
これから不動産売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時の媒介契約とは？

不動産売却時の媒介契約は、売主と不動産会社の間で結ぶ契約です。売主はこの契約によって、買主探しや取引の仲介を不動産会社に依頼します。
たとえば、以下のような売却業務全般を不動産会社が行います。

・不動産の査定
・不動産の販売活動
・契約条件の交渉
・売却に関する書類手続き

専任媒介契約と専属専任媒介契約には、3ヶ月という契約期間の上限があります。そのため不動産会社は、期間内に売却が成立するように活動するのが一般的です。なお、契約の種類によって依頼できる会社の数や、不動産会社が負う義務が異なることも知っておきましょう。

ただし、最終的な「売却価格」や「売却するかどうか」は売主が決めます。不動産会社と相談しながら、納得できる価格での売却を目指しましょう。

不動産売却時に媒介契約を交わす目的と必要性

不動産売却時に媒介契約を交わすことは、売主にとって大きな意味を持ちます。不動産会社は売却に関する専門知識と経験を持っており、適切な価格設定や効果的な販売方法を提案してくれるからです。
また、不動産会社がインターネットやチラシなどで広告を出し、販売活動を行うことで、多くの買い手に物件を紹介してもらえます。自分で買い手を探すよりも、スムーズな売却が期待できます。
さらに、媒介契約を書面で交わすことで、売主と不動産会社の責任や義務、報酬額が明確になり、トラブルを防ぎやすくなります。不動産売却は金額が大きく責任も重い取引のため、専門家のサポートを受けながら進めると安心です。

不動産売却時の3つの媒介契約

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。主な違いは、以下の通りです。

それぞれのメリットとデメリットは、以下の通りです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、1社または複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。複数の会社に依頼することで、物件を広い範囲に宣伝できます。売主が自分で買主を見つけて、直接取引することも可能です。
なお、一般媒介契約には、ほかに依頼している会社名を通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」があります。

一方で、不動産会社には販売活動の報告義務がありません。複数の会社が同時に販売活動を行うため、進捗状況の確認やコミュニケーションが難しくなる点に注意が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1つの不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。依頼した会社が責任を持って販売活動を行うため、売主との信頼関係を築きやすく、売却までのサポートを細かく受けられる利点があります。
不動産会社は、契約日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ物件を登録しなければなりません。また、売主に対して2週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務があります。報告内容の例は、以下の通りです。

・購入希望者からの問い合わせ状況
・内覧の実施状況
・広告や販売活動の状況

また、売主が自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を通さずに取引することも可能です。不動産会社が一貫して販売活動を行うため、情報を一元管理でき、売却までの流れもわかりやすくなります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、1つの不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。専任媒介契約との違いは、売主が自分で買い手を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して取引しなければならない点です。
不動産会社は、契約日から5日以内（休業日を除く）にレインズへ物件を登録しなければなりません。また、売主に対して1週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務があります。報告内容は専任媒介契約と同様、以下の通りです。

・購入希望者からの問い合わせ状況
・内覧の実施状況
・広告や販売活動の状況

専属専任媒介契約では、不動産会社が独占的に売却業務を担当します。報告の頻度が最も高く、不動産会社のサポートを最大限に受けられるため、売却を任せきりにしたい人や、手続きをスムーズに進めたい人に向いています。

囲い込みには注意する

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、「囲い込み」が起こりやすい点がデメリットの一つです。
囲い込みとは、売却の依頼を受けた不動産会社が、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社からの購入希望者を排除する行為です。
たとえば、他の不動産会社からの問い合わせに対して、実際にはまだ契約が成立していないにも関わらず、「すでに申込みが入っている」「商談中」などと事実と異なる説明をして紹介を断るケースがあります。
囲い込みにより購入希望者が限られると、売主は適正な価格での売却が難しくなり、売却期間も長引きやすくなります。

囲い込みを防ぐには、レインズの取引状況を売主自身で確認する方法が有効です。2025年1月からは、不動産会社がレインズに物件の取引状況（「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」）を登録することが義務になりました。不動産会社から受け取る登録証明書の確認用IDとパスワード（または2次元コード）を使えば、売主自身で取引状況を確認できます。
依頼していないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていないかを確認し、あわせて信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産売却の媒介契約までの3ステップ

不動産の媒介契約は、以下の3つのステップで進めるのがおすすめです。ここでは、それぞれ詳しく解説していきます。

ステップ1. 売却不動産の査定を依頼する

最初のステップは、売却したい不動産の査定を複数の不動産会社に依頼することです。不動産の価値は、立地条件や物件の状態などによって大きく異なります。
不動産会社は「近隣エリアの不動産市場の動向」や「類似物件の成約価格」などをもとに、売れる見込みのある価格を算出します。リフォームや修繕が必要な場合は、その費用も考慮して査定するのが一般的です。
複数社の査定額を比べることで、相場の目安がつかみやすくなります。

ステップ2. 媒介を依頼する不動産会社を決める

査定結果が出たら、売却の媒介を依頼する不動産会社を選びましょう。不動産会社を選ぶ際には、信頼できるかどうかの見極めが必要です。
たとえば、不動産売却の実績やインターネットの口コミを参考にしましょう。査定額が高いことだけで選ぶのではなく、その価格の根拠をきちんと説明してくれるかも確認すると安心です。
査定価格や販売方法、仲介手数料などをあらかじめ比較検討することが重要です。

ステップ3. 媒介契約を交わす

売却活動を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を交わしましょう。媒介契約書には、契約の種類や期間、売り出し価格、報酬額などが記載されます。契約内容を十分に理解し、納得したうえで締結することが大切です。
媒介契約が成立すると、不動産会社は売却活動を開始し、買い手を見つけるための活動を行います。

媒介契約を交わす際のポイント

建物状況調査を検討する

中古住宅を売却する場合、媒介契約書には、建物状況調査（インスペクション）を実施する業者をあっせんするかどうかを記載することになっています。
建物状況調査とは、専門の資格を持つ建築士が、建物の基礎や外壁、屋根などの劣化や不具合を調べるものです。事前に建物の状態を把握しておけば、買い手に正確な情報を伝えられ、安心して購入を検討してもらえます。
調査を行うかどうか、必要に応じて修繕を行うかどうかを、不動産会社と相談しておきましょう。

物件状況の報告を行う

建物の状態とあわせて、物件の状況を不動産会社に正確に伝えることが必要です。たとえば、以下のような内容です。

・今まで近隣住民とのトラブルはないか
・事故や事件が近辺や物件内で発生したことがないか
・隣地との境界は確定しているか
・雨漏りやシロアリ被害などの不具合はないか

物件のよい点だけでなく、不具合や気になる点も伝えておくことで、買い手が安心して購入できます。売却後に「聞いていなかった」というトラブルや、契約不適合責任を問われるリスクを減らすことにもつながります。

販売価格や方法を決めておく

媒介契約を交わす際には、売り出し価格や販売方法を明確に決めておくことが必要です。適切な価格設定や販売方法を選ぶことで、効果的な売却活動が行えます。
たとえば、以下のような内容です。

・周辺の類似物件と比較して、競争力のある価格を設定する
・インターネットや不動産ポータルサイトを活用した広告宣伝を行う

これらのポイントを踏まえて媒介契約を交わすことで、スムーズな不動産売却が可能となります。しっかりと準備をして、理想の売却を目指しましょう。

媒介契約締結後に注意する5つのポイント

ここでは、媒介契約後の注意点を解説します。不動産の売却に向けて媒介契約を締結した後は、以下の5つのポイントに注意することが重要です。

媒介契約の期間を決めておく

専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は、3ヶ月が上限です。一般媒介契約には法律上の上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3ヶ月以内とされており、実務でも3ヶ月以内で結ぶのが一般的です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は自動更新されず、更新には売主からの申し出が必要です。そのため、期間が終わるタイミングで状況に応じて次の方針を選べます。たとえば、以下のようなパターンがあります。

契約期間を短めに設定すれば、売却方法を見直す機会を増やせます。
ただし、期間が短すぎると十分な販売活動ができない可能性があり、長すぎると不動産会社の販売意欲が下がるおそれがあります。媒介契約の期間は、売却活動のスケジュールを決める重要な要素です。
依頼する不動産会社と、しっかり計画を立てておきましょう。

レインズへの「登録証明書」を確認する

不動産業界では、レインズと呼ばれる不動産流通標準情報システムが利用されています。レインズに登録された物件情報は全国の不動産会社に共有されるため、幅広く買い手を探すことが可能です。
専任媒介契約では契約日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内（いずれも休業日を除く）に、不動産会社がレインズへ物件を登録することが義務づけられています。登録後、不動産会社は売主に「登録証明書」を渡さなければなりません。
登録証明書を受け取ったら、記載された確認用IDとパスワードで、物件の取引状況を確認してみましょう。

参考資料：国土交通大臣指定｜公益社団法人　東日本不動産流通機構

販売活動の方法を決めておく

媒介契約を締結する際に、以下のような販売活動の方法を明確に決めておくことが重要です。

・インターネット広告やチラシの配布
・不動産ポータルサイトへの掲載
・物件へののぼりや看板設置

売却することを近所に知られたくない場合は、チラシの配布や、現地への「のぼり」「看板」の設置を断ることもできます。
売主と不動産会社が販売戦略をしっかりと話し合い、売却に向けて協力することが大切です。

契約解除をした際のペナルティを確認しておく

媒介契約を解除する場合や、契約内容に反する取引をした場合のペナルティを、事前に確認しておくことが必要です。
たとえば専任媒介契約の期間中に、ほかの不動産会社の仲介で売買契約を成立させた場合、国土交通省の標準媒介契約約款では、以下のように違約金を請求できると定められています。

甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金として請求することができます。

参考資料：宅地建物取引業法関係
※ページ中段の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」に掲載されています

また、売主の都合で契約期間中に解除する場合は、それまでにかかった広告費などの費用を請求されることがあります。解除の時期や条件によって負担が変わる場合もあるため、契約書をよく読み、十分に理解しておくことが重要です。

仲介手数料の支払い時期を確認しておく

不動産売却が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
一般的には、売買契約時に半金、引き渡し時に残りの半金を支払うケースが多いですが、支払い時期は媒介契約書の内容に従います。手数料の金額とあわせて、事前に確認しておきましょう。

媒介契約後に知っておくとお得な2つのポイント

媒介契約を交わす目的は、あくまでも「不動産を売却すること」です。スムーズに売却するためにも、ここで解説する2つのポイントを知っておきましょう。

売却が滞ったら他の不動産会社への媒介契約を検討する

売却が思うように進まない場合は、同じ不動産会社との契約をそのまま続けるのではなく、他の不動産会社への依頼を検討することも有効です。不動産会社ごとに、抱えている顧客や販売方法が異なります。
たとえば、今の不動産会社がチラシなどのオフライン広告を中心にしている一方で、新しく依頼する会社はポータルサイトやSNSなどのオンライン広告を得意としているかもしれません。このように、販売戦略が変わることで売却の流れが変わる可能性があります。
また、依頼する会社によって「査定価格」や「売却方法」が異なる場合もあります。売却が滞ったら、契約期間が終わるタイミングで他の不動産会社への依頼を検討しましょう。

優秀な不動産会社はレスポンスが早く連絡をマメにしてくれる

売却までの過程では、不動産会社のレスポンスが非常に重要です。売主や購入希望者への対応が早いほど、売却までのスピードも上がります。
たとえば、優秀な不動産会社は購入希望者とこまめにやり取りし、「購入意思の強さ」や「購入希望者の要望」を細かく報告してくれます。
買い手の考えを把握しやすくなるため、価格交渉などの判断もしやすくなります。
媒介契約を更新するかどうかは、レスポンスの早さや報告の丁寧さで判断するのもおすすめです。

媒介契約についてよくある質問

不動産売却の媒介契約について、よく寄せられる質問にお答えします。

3種類の媒介契約のうち、どれを選べばよいですか

人気のエリアや条件のよい物件で、多くの会社に広く紹介してもらいたい場合は一般媒介契約が向いています。1社に任せて、こまめな報告や手厚いサポートを受けたい場合は専任媒介契約、または専属専任媒介契約が向いています。物件の特徴や、売却をどのくらい急ぐかに合わせて選びましょう。

媒介契約の期間が終わると自動で更新されますか

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、期間の上限が3ヶ月です。更新するには売主からの申し出が必要で、自動では更新されません。期間が終わるタイミングで販売状況を振り返り、同じ会社で続けるか、別の会社や契約の種類に切り替えるかを判断できます。

契約期間の途中で解約することはできますか

不動産会社が報告義務やレインズへの登録義務を守っていない場合は、契約を解除できます。売主の都合で途中解約する場合は、それまでにかかった広告費などの実費を請求されることがあります。契約前に、契約書の解除条項を確認しておきましょう。

自分で見つけた買主と直接契約してもよいですか

一般媒介契約と専任媒介契約では、売主が自分で見つけた買主と直接契約できます。専属専任媒介契約では、自分で見つけた買主との取引でも、契約した不動産会社を通す必要があります。親族や知人に売る可能性がある場合は、契約の種類を選ぶ際に考えておきましょう。

仲介手数料はいつ、いくら支払いますか

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立したときに初めて支払います。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。売買契約時に半金、引き渡し時に残りの半金を支払うのが一般的です。

囲い込みをされていないか確認する方法はありますか

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からレインズの登録証明書を受け取れます。証明書に記載された確認用IDとパスワード（または2次元コード）を使えば、売主自身がレインズで物件の取引状況を確認できます。依頼していないのに「売主都合で一時紹介停止中」となっていないか、定期的に確認しましょう。

媒介契約を結ばずに不動産を売る方法はありますか

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」であれば、媒介契約は必要ありません。仲介手数料がかからず、短い期間で現金化できるのが特徴です。ただし、売却価格は仲介で売る場合より低くなる傾向があります。

まとめ

不動産を仲介で売却する際には、不動産会社と媒介契約を結びます。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの媒介契約には、それぞれメリットとデメリットがあるため、特徴をしっかり押さえておきましょう。
不動産会社を選ぶ際には、実績が豊富な会社や、報告やアドバイスなどのレスポンスが早い会社を選ぶのがおすすめです。媒介契約を結ぶ際には、契約期間、レインズへの登録状況、販売活動の方法などを細かく確認することが重要です。
万が一売却が滞った場合には、契約期間が終わるタイミングで別の不動産会社との契約を検討することが、スムーズな売却につながります。これから不動産売却を検討している人は、自分に合う媒介契約を信頼できる不動産会社と結び、円滑な売却を実現させましょう。