「築50年の実家を相続したが、こんな古い家に買い手がつくのだろうか」。木造住宅で築50年ともなると、売却をあきらめかけている方は少なくありません。雨漏りやシロアリの心配があり、住むには相応の手入れが必要な状態も多いためです。
結論から申し上げると、築50年の戸建てでも手放すことは十分に可能です。ただし、そのときの価格は建物ではなく、ほぼ土地の価値で決まります。この構造を理解しているかどうかで、判断の質が変わります。
この記事では、築50年の戸建てが売れにくいといわれる理由、手放すための選択肢、価格の決まり方と調べ方、保有し続けた場合の負担、そして解体すべきかどうかの考え方までを順に整理します。
古い家をそのままにしておくと、傷みが進むだけでなく、税制上の負担が増える可能性もあります。まずは仕組みを知り、納得のいく形で手放す準備を始めましょう。
築50年の戸建てが売れにくいといわれる理由
築50年の木造住宅が敬遠されるのには、はっきりした理由があります。感覚の問題ではなく、制度と実務に根ざしたものです。
まず、税務上の扱いがあります。木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築50年ともなればとうに経過しています。建物の評価額はほとんど残らず、査定においても建物部分の価値は限りなくゼロに近づきます。
次に、耐震基準の問題です。1981年（昭和56年）6月に建築基準法の耐震基準が改正されました。それ以前に建築確認を受けた住宅は旧耐震基準で建てられており、築50年の家はこれに該当します。住宅ローンの審査で不利になったり、買主が耐震改修の費用を織り込んで検討したりするため、実需の買い手が限られます。
さらに、設備と構造の傷みがあります。給排水管の劣化、シロアリ被害、雨漏り、基礎のひび割れなど、外から見えない部分に問題を抱えていることが多く、買主にとっては見えないリスクになります。
たとえば、内装をきれいにリフォームした築50年の戸建てでも、シロアリ被害が判明した時点で商談が止まってしまうことがあります。表面を整えるだけでは解決しない、というのが実情です。
築50年戸建てを手放す方法の選択肢
手放す方法はいくつかあり、家の状態や急ぎ具合によって向き不向きが変わります。まずは全体像を押さえましょう。
| 手放す方法 | スピード | 手取りの考え方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 古家付き土地として仲介 | 数か月〜半年以上 | 売却価格から仲介手数料を差し引く | 立地がよく、時間に余裕がある |
| 解体して更地で仲介 | 解体後さらに数か月 | 売却価格から解体費と手数料を差し引く | 更地のほうが買い手がつく立地 |
| 直接買取 | 数日〜数週間 | 訪問査定の提示額がそのまま手取り | 早く確実に手放したい・状態が悪い |
| 隣地所有者へ売却 | 交渉次第 | 交渉で決まる | 隣地に買う動機がある |
仲介で古家付き土地として売り出す場合、買主は解体費用を見込んだうえで検討します。そのため、提示できる価格は土地の相場から解体費相当を差し引いた水準になりやすく、しかも買い手が現れるまで時間が読めません。
解体してから売る方法は、更地のほうが買い手の想像が働きやすいという利点があります。ただし解体費が先に出ていくうえ、更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる点に注意が必要です。
直接買取であれば、家が建ったままの状態で引き取れます。解体や片付けを済ませる必要がなく、訪問査定で提示された金額がそのまま手取りになります。
築50年戸建ての相場と調べ方
築50年の戸建ての価格は、ほぼ土地の価値で決まります。したがって、調べるべきは建物ではなく土地の水準です。
全国的な傾向としては、国土交通省の不動産価格指数が参考になります。直近では住宅地が120.7、戸建が118.6という水準です（2010年平均を100とした値）。また令和7年地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続の上昇が確認されています。土地の価格は全国的に底堅く推移しているといえます。
個別の土地については、国税庁の路線価図で、その道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を確認できます。あわせて、不動産情報ライブラリでは実際の成約価格や地価を地図から調べられます。
たとえば、路線価が1㎡あたり12万円の道路に面した40坪（約132㎡）の土地であれば、単純計算で約1,584万円が一つの目安になります。ここから、建物の解体費相当や、土地の形状・接道の条件による調整が入ります。実際の金額は査定で確認するのが確実です。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
国土交通省｜令和7年地価公示
国税庁｜路線価図・評価倍率表
国土交通省｜不動産情報ライブラリ
築50年戸建てを保有し続けるコスト・リスク
「売れないなら置いておけばよい」と考えて、そのままにしている方もいらっしゃいます。しかし古い戸建ては、持ち続けることで負担が増えていきます。
毎年の固定資産税と都市計画税は、住んでいなくても課税されます。加えて、屋根や外壁の補修、庭木の手入れ、通風のための定期的な訪問など、維持のための手間と費用がかかり続けます。
特に注意したいのが、管理が行き届かない状態が続いた場合です。倒壊のおそれがあるなど周囲に悪影響を及ぼす状態と判断されると、自治体から特定空家に指定される可能性があります。指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が大きく増えます。総務省の住宅・土地統計調査でも、空き家は増加傾向にあることが示されています。
たとえば、遠方に住む方が相続した築50年の実家を数年放置した結果、台風で瓦が飛んで近隣に被害を及ぼし、その対応と修繕に追われたという例があります。建物が古いほど、放置のリスクは高まります。
築50年戸建てを買取で手放すときの注意点
買取を進めるうえでは、いくつか確認しておきたい点があります。契約を急ぐ前に目を通しておきましょう。
まず、解体費を売主が負担する前提になっていないかを確認してください。買取であれば、建物が残ったまま引き取るのが原則です。解体してから持ってくるよう求められた場合、その費用は先に自己負担となり、結果的に手取りが減ります。
次に、相場からかけ離れた高い査定額を示す会社には注意が必要です。国民生活センターは、高額な金額を提示したあとに値下げを迫る手口について、繰り返し注意を呼びかけています。金額の根拠を書面で示してもらうことが第一歩です。
また、契約不適合責任の扱いも確認しておきましょう。築50年の建物は、引き渡し後に不具合が見つかる可能性が高いものです。買取では原則として免責となる場合が多いのですが、契約書にどう書かれているかが実際の効力を決めます。
不動産の売買契約にクーリング・オフは原則として適用されません。その場での即決を求められても、いったん持ち帰って検討する時間を確保してください。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
国土交通省｜建設業・宅建業者等企業情報検索
解体・旧耐震・再建築不可などケース別の考え方
ひとくちに築50年の戸建てといっても、事情はさまざまです。代表的なパターンごとに考え方を整理します。
解体すべきか迷っている場合
先に解体すると、費用が自己負担になるうえ、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。売却が決まる前に解体する必要はありません。まずは家が建ったままの状態で査定を受け、比較してから判断しましょう。
旧耐震基準の建物
1981年6月より前の基準で建てられた住宅は、耐震改修を前提に評価されます。売主が改修してから売る必要はなく、その分を織り込んだ価格で買取が成立します。
再建築不可の土地に建っている場合
接道義務を満たさない土地では、解体すると建て替えができなくなります。この場合、建物を残したまま活用する方法を描ける会社でなければ買取が難しくなります。安易に解体しないことが重要です。
荷物が残っている・傷みが激しい場合
家財が残ったままでも、傷みが進んでいても、買取の相談は可能です。片付けや修繕を済ませてからでなければ売れない、ということはありません。
たとえば、再建築不可の土地に建つ築50年の戸建てを、建物を活かす前提で買い取った例があります。条件が厳しいほど、対応できる会社かどうかで結果が変わります。
築50年戸建ての買取の流れ
実際に買取を進める場合の段取りを確認しておきましょう。準備すべきものが見えてきます。
| ステップ | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 相談・概算回答 | 住所や土地の広さを伝え、概算の金額を確認 | 当日〜数日 |
| 現地調査・訪問査定 | 建物と土地の状態、接道を確認して金額を提示 | 半日〜1日 |
| 条件の確認・契約 | 引き渡し日や残置物の扱いを決めて契約 | 1〜3日 |
| 決済・引き渡し | 代金の入金と所有権の移転 | 数日〜数週間 |
必要書類は、本人確認書類、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書、測量図などが一般的です。相続した家であれば、戸籍関係の書類が加わります。相続登記が済んでいない場合は、その手続きから必要になります。
古い家では、境界が確定していないことも珍しくありません。隣地との境界が不明確な場合、確定測量に時間を要することがあります。早めに状況を確認しておくと、段取りが立てやすくなります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
築50年の戸建てのように条件の厳しい物件こそ、再生まで描ける相手を選ぶことが結果を左右します。マーキュリーが多くの方に選ばれている理由をご紹介します。
① 権利調整に対応
借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な物件の取扱い実績が豊富です。共有者との交渉や境界の調整まで自社で一貫して対応し、売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進めます。
② 再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可・違法建築・傾斜地・狭小地・ゴミ屋敷状態など、活用が難しい物件も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけており、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制です。
③ 相続対策をワンストップで
相続税の納税資金の確保、遺産分割、共有名義の整理など、単なる売却にとどまらないサポートが可能です。税理士や司法書士との連携により、税務・登記・売却を一括で進められます。
④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
自社で直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後の心配がありません。
築50年戸建ての売却に関するよくある質問
最後に、築50年の戸建てについてよく寄せられる質問にお答えします。
解体してから売ったほうが高く売れますか
一概にはいえません。解体費が自己負担になるうえ、更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。まずは建ったままの状態で査定を受け、比較してから判断されることをおすすめします。
建物の価値はゼロになってしまいますか
築50年の木造住宅では、建物部分の評価はほとんど残らず、土地の価値が中心になります。ただし、建物を活かした再生を前提とする会社であれば、評価の考え方が変わる場合があります。
雨漏りやシロアリがあっても売れますか
そのままの状態でご相談いただけます。修繕してから売る必要はありません。ただし、把握している不具合は事前にお伝えいただくほうが、引き渡し後のトラブルを防げます。
売却で税金はかかりますか
売却によって利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。ご自身が住んでいた家であれば、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率も変わります。
相続した家で登記が済んでいませんが相談できますか
登記が済んでいない状態でもご相談いただけます。名義を移す手続きが必要になりますが、その段取りからご案内します。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
国税庁｜長期譲渡所得の税額計算
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
築50年の戸建ては、建物ではなく土地の価値で評価されます。この前提を理解すれば、どう手放すかの判断はぐっとしやすくなります。
- ●築50年の木造住宅は建物評価がほぼ残らず、価格は土地の価値で決まる
- ●旧耐震基準に該当し、実需の買い手が限られる
- ●解体は売却が決まる前に急ぐ必要はなく、更地にすると固定資産税が上がる
- ●放置すると特定空家に指定され、税負担が増える可能性がある
- ●買取なら建ったままの状態で引き取れ、査定額がそのまま手取りになる
旧耐震の古家、再建築不可の土地に建つ家、荷物が残ったままの実家も、マーキュリーは直接買取で承ります。「解体したほうがよいか迷っている」という段階でも構いません。査定は無料で、ご相談だけでも歓迎いたします。
