「相続した古民家をどうすればよいか分からない」「築100年近い家でも買い手はつくのか」と悩む方は少なくありません。古民家は思い出の詰まった大切な資産である一方、空き家のまま放置すると維持費や固定資産税の負担が続きます。さらに老朽化や倒壊リスクも気になるところです。
古民家は一般的な中古住宅と比べて売却の難易度が高い物件です。立地が地方や田舎に偏りやすく、再建築不可や境界未確定といった権利上の問題を抱えるケースも目立ちます。しかし、売り方や相談先を工夫すれば、現金化できる可能性は十分にあります。
近年は古民家再生やリノベーションへの関心が高まり、古民家ならではの梁や柱を活かした活用も広がっています。「売れない」と決めつける前に、選択肢を整理することが大切です。
この記事では、古民家の売却方法・相場・売れにくい理由・再生活用・税金まで、公的データを交えながら分かりやすく解説します。処分か活用か迷っている方の判断材料としてお役立てください。
古民家は売れるのか｜売却・活用・処分の選択肢を整理
「古民家は売れない」というイメージを持つ方は多いですが、必ずしもそうとは限りません。築年数が古くても、立地・土地の広さ・状態しだいで需要は生まれます。たとえば観光地に近い地域では、宿泊施設やカフェへの転用を狙う買い手が現れることもあります。まずは売却に向けた選択肢を把握しましょう。
古民家を手放す・活かす方法は、大きく次のように分かれます。
- そのまま売却する：古民家として、または古家付き土地として売る
- 解体して更地で売る：建物を取り壊し、土地のみを売却する
- 再生・リノベして活用する：賃貸・宿泊施設・店舗などへ転用する
- 買取で売却する：不動産会社に直接買い取ってもらう
それぞれメリットと注意点が異なります。たとえば築80年の木造家屋を地方で売る場合、仲介では買い手が見つかりにくい一方、買取なら現状のままスピーディに現金化しやすい傾向があります。ご自身の事情に合った方法を選ぶことが、後悔しない売却の第一歩といえるでしょう。
古民家が売れにくいと言われる理由
古民家が一般的な住宅より売りにくいのは、いくつかの構造的な要因が重なっているためです。理由を理解しておくと、対策も立てやすくなります。ここでは代表的な要因を整理します。
立地が地方・田舎に偏りやすい
古民家の多くは地方や中山間地域に立地しています。公共交通や商業施設へのアクセスが限られ、一般の住宅購入層からは敬遠されがちです。たとえば最寄り駅から車で30分以上かかる集落の物件は、買い手の母数そのものが小さくなります。エリアの需要が価格に直結する点は理解しておきましょう。
老朽化・耐震性への不安
築50年、80年と経過した木造家屋では、雨漏り・シロアリ被害・基礎の劣化などが懸念されます。現行の耐震基準を満たさない建物も多く、購入後に大規模な改修費がかかる前提で見られがちです。買い手は数百万円規模のリフォーム費を織り込むため、価格が伸びにくくなります。
再建築不可・権利関係の問題
接道義務を満たさない土地は再建築不可となり、建て替えができません。古い集落では私道のみに接する敷地や、相続によって名義が複数人に分かれた物件も珍しくありません。境界が未確定なケースも多く、こうした権利の問題が売却のハードルを高めています。訳あり物件として扱われやすい点に注意が必要です。
【市況データ】空き家率は過去最高の13.8%
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。とくに地方圏での空き家増加が顕著で、古民家を含む老朽住宅の供給過多が進んでいます。買い手より売り手が多い地域では、価格が下がりやすく、売却に時間を要する傾向があります。一方で、自治体による空き家バンクや移住支援策も広がっており、需要を掘り起こす動きも見られます。
古民家の相場と価格を左右する要因
古民家の相場は、一般的な築年数基準の査定だけでは測れません。建物の価値がほぼゼロと評価される一方、土地の価値や希少性が価格を押し上げることもあるためです。価格を左右する主な要因を押さえておきましょう。
価格に影響する代表的なポイントは次のとおりです。
- 土地の面積と形状：広く整形な土地ほど評価が高まりやすい
- 接道状況：再建築可能か、私道か公道かで大きく変わる
- 建物の状態：雨漏り・傾き・シロアリ被害の有無
- 立地・需要：観光地や移住人気エリアは需要が見込める
- 古材・意匠の価値：太い梁や欄間など、再生需要に響く要素
土地の評価額の目安を知るには、国税庁の路線価図・評価倍率表が参考になります。路線価は公示地価のおおむね8割程度が目安とされ、土地のおおよその価値を把握する手がかりになります。たとえば150坪の土地に築90年の古民家が建つ場合、建物評価はほぼ加味されず、土地値を基準に価格が決まることが多いです。
【市況データ】地価は二極化が進む
国土交通省「令和7年地価公示」では、全国平均が前年比+2.7%と上昇しました。ただし上昇は都市部や再開発エリアが中心で、地方圏は横ばいや下落が残る二極化傾向が続いています。古民家が多い地方では、地価が伸び悩む地域も少なくありません。エリアごとの市況を踏まえて、現実的な価格感を持つことが大切です。
古家付き土地で売る vs 解体して売る
古民家を土地として売る場合、「古家付き土地のまま売る」か「解体して更地で売る」かの判断が必要です。どちらが有利かは、解体費・需要・売却スピードによって変わります。それぞれの違いを比較してみましょう。
| 項目 | 古家付き土地で売る | 解体して更地で売る |
|---|---|---|
| 初期費用 | かからない | 解体費がかかる |
| 売却スピード | 買い手次第 | 更地は比較的売りやすい |
| 固定資産税 | 住宅用地の軽減が継続 | 更地化で増える場合あり |
| 買い手の幅 | 再生希望者・投資家 | 一般の住宅購入層も対象 |
| 古材活用 | 残せる | 失われる |
解体には費用がかかります。木造家屋の解体費の目安は次のとおりです。あくまで一般的な水準であり、立地や付帯工事で変動します。
| 建物の規模・構造 | 解体費の目安（木造） |
|---|---|
| 30坪程度 | 約120万〜180万円 |
| 50坪程度 | 約200万〜300万円 |
| 蔵・離れ等の付帯解体 | 別途数十万円〜 |
たとえば立地の悪い地方で築100年の古民家を抱える場合、解体して更地にしても買い手がつかず、解体費だけが先行するリスクがあります。一方、更地のほうが用途が広がり売れやすい地域もあります。判断に迷うときは、古民家・訳あり物件に強い会社に相談し、解体せずに買い取ってもらえるかを確認すると無駄な出費を避けやすくなります。
再生・リノベ・活用という選択肢
「売る」以外にも、古民家を活かす道があります。古民家ならではの太い梁や土間、伝統的な意匠は、現代の住宅にはない魅力です。近年はこうした価値に着目した再生・リノベーションの需要が広がっています。手放す前に活用の可能性も検討してみましょう。
代表的な活用方法は次のとおりです。
- 住居としてのリノベーション：耐震・断熱を補強し快適に住む
- 宿泊施設への転用：古民家宿やゲストハウスとして運営する
- 店舗・カフェへの活用：観光地での集客資源として活かす
- 賃貸物件としての貸し出し：移住者向けに賃貸運用する
ただし、再生には相応の費用と時間がかかります。たとえば築90年の古民家を宿泊施設へ転用する場合、耐震改修や水回りの更新で1,000万円超の投資が必要になることもあります。投資回収の見通しが立たないケースでは、無理に活用するより、再生ノウハウを持つ会社へ売却するほうが現実的です。買取後の活用まで見据えた会社であれば、現状のままでも価値を見いだしてもらえる可能性があります。
古民家売却の流れと税金
古民家を売却する際は、手続きの流れと税金を事前に把握しておくと安心です。とくに相続した物件では、名義変更や権利関係の整理が必要になることがあります。準備を怠ると、売却のタイミングを逃しかねません。
一般的な売却の流れは次のとおりです。
- 相談・査定：物件情報を伝え、査定額の根拠を確認する
- 権利関係の整理：相続登記・境界確定などを進める
- 契約条件の確認：価格・引き渡し時期・契約不適合責任を確認
- 売買契約・引き渡し：契約後、決済と引き渡しを行う
税金面では、売却益が出た場合に譲渡所得税がかかります。一方、相続した空き家を売る際は「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除」が使える場合があり、一定の要件を満たせば最大3,000万円の控除を受けられます。たとえば相続した実家の古民家を要件内で売却すれば、税負担を大きく抑えられる可能性があります。適用条件は細かいため、売却前に確認しておきましょう。
なお買取の場合、提示された査定額がそのまま手取り額になります。仲介のように、後から価格が下がる心配が少ない点も特徴です。費用や税金を含めて手元にいくら残るかを、早い段階で見通せる安心感があります。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
古民家や訳あり物件の売却では、対応力のある会社を選ぶことが何より大切です。マーキュリーは、一般の不動産会社が敬遠しがちな物件にも正面から向き合い、価値ある未来へとつなげてきました。ここでは選ばれる理由を4つご紹介します。
①複雑な権利関係もまとめて調整
再建築不可、共有名義、境界未確定など、古民家には権利上の課題がつきものです。マーキュリーは権利調整の経験が豊富で、こうした複雑な状況も整理しながら買取を進めます。相続で名義が分かれた物件でも、手続きの負担を抑えてご相談いただけます。
②再建築不可・訳あり物件の再生ノウハウ
マーキュリーは、一般市場で敬遠されやすい古民家や再建築不可物件にも、再生・活用のノウハウを持って対応します。買取後に住宅再生や宿泊施設への転用などを見据えるため、現状のままでも価値を見いだせるのが強みです。「売れない」と言われた物件でも、まずはご相談ください。
③相続対策までワンストップ
相続した古民家は、登記・税金・分割など複数の手続きが絡みます。マーキュリーは売却だけでなく、相続に関する課題までワンストップで対応します。窓口を一本化できるため、複数の専門家を個別に探す手間を省きながら、スムーズに売却を進められます。
④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーは直接買取を行うため、仲介手数料はかかりません。提示する査定額がそのまま手取り額となり、後から差し引かれる心配が少ないのも安心材料です。費用面の見通しが立てやすく、急いで現金化したい方にも適した方法といえます。
古民家売却に関するよくある質問（Q&A）
古民家の売却を検討する方から寄せられやすい質問をまとめました。判断の参考にしてください。
Q. 築100年を超える古民家でも売れますか。
築年数が古くても、土地の価値や立地、再生需要しだいで売却は可能です。一般市場で難しい場合でも、古民家・訳あり物件に強い会社への買取という選択肢があります。まずは査定で価値を確認しましょう。
Q. 再建築不可の古民家は処分できますか。
再建築不可でも処分は可能です。建て替えはできなくても、再生やリフォームによる活用を前提に買い取れるケースがあります。専門の会社へ相談することで、現状のまま手放せる可能性が高まります。
Q. 解体してから売ったほうがよいですか。
一概にはいえません。更地が売れやすい地域もあれば、解体費だけが先行するリスクもあります。解体せずに買取できる場合も多いため、解体の前に査定額の根拠を確認することをおすすめします。
Q. 相続した古民家にかかる税金が心配です。
相続した空き家を売る際は、要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が使える場合があります。適用条件は細かいため、売却前に確認しておくと安心です。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
古民家の売却は、立地・老朽化・権利関係といった要因が重なり、一般的な住宅より難しいことが少なくありません。しかし、古家付き土地として売る、解体して更地にする、再生・活用する、買取で現金化するなど、選択肢は複数あります。ご自身の事情に合った方法を選ぶことが、後悔しない売却につながります。
「売れないと言われた」「相続したまま放置している」「再建築不可で困っている」——そんな古民家こそ、マーキュリーにお任せください。複雑な権利調整から再生ノウハウ、相続対策まで、ワンストップで対応します。直接買取なので仲介手数料はかからず、査定額がそのまま手取り額になります。
まずはお気軽に無料査定をご利用ください。専門スタッフが、あなたの古民家を価値ある未来へとつなぎます。
お電話でのご相談：0120-127-444（受付時間 9:30〜20:00）
参考資料・出典
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html
- 国土交通省「令和7年地価公示」 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
- 国税庁「路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/
