「相続した区分マンションを手放したい」「投資用に持っていた1室を売りたい」——区分マンションの売却を考え始めると、相場や手続き、税金など気になることが次々に出てきます。同じマンションでも、自宅として住んでいた部屋と、賃貸に出している投資用の部屋では、売却の進め方が大きく変わります。
区分マンションとは、1棟まるごとではなく「○○マンション305号室」のように一室単位で所有する形態を指します。建物全体を所有する一棟物件とは、管理のしくみや売却時の評価ポイントが異なります。この所有形態の特性を理解しておくことが、納得のいく売却への第一歩になるでしょう。
本記事では、区分マンションを売りたい方に向けて、売却の選択肢、相場の調べ方、手続きの流れ、管理費・修繕積立金や税金の扱い、そしてオーナーチェンジ売却の注意点までを整理します。国土交通省やREINSの公的データも交えながら、自宅区分・投資用区分の両面から解説していきます。
判断に迷ったときは、区分マンションの取り扱いに慣れた専門会社へ早めに相談することをおすすめします。一室ごとの事情に合わせた現実的な進め方が見えてきます。
区分マンションとは｜一室単位の所有形態を理解する
区分マンションとは、分譲マンションの一室を単独で所有する「区分所有」という形態の物件です。建物の専有部分（室内）を所有しつつ、エントランスや廊下といった共用部分を他の所有者と共有します。この権利関係は「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」で定められています。
一棟マンションとの最大の違いは、管理組合の存在です。区分所有では、所有者全員で管理組合を構成し、管理費や修繕積立金を出し合って建物を維持します。たとえば月々の管理費が1万2,000円、修繕積立金が1万5,000円といった負担が、売却時まで毎月続きます。
この所有形態は、自宅としても投資用としても広く使われています。売却にあたっては、専有部分の状態だけでなく、管理組合の財政状況や大規模修繕の履歴も評価対象になる点が特徴です。建物全体の管理状態が、あなたの一室の価値にも影響を与えます。
区分マンション売却の選択肢｜仲介と買取
区分マンションを売る方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法で、買取は不動産会社が直接買主となる方法です。それぞれに向き不向きがあり、所有形態や急ぎ具合によって適した手段が変わります。
仲介は市場での売却となるため、時間をかければ相場に近い価格を狙える可能性があります。一方で、買主が見つかるまで数か月かかることもあり、内見対応や引き渡し時期の調整が必要です。買取は会社が直接買い取るため、早期に現金化でき、引き渡し時期も柔軟に決めやすい特長があります。
買取の場合、提示された査定額がそのまま手取り額になります。仲介手数料が発生せず、買主探しの不確実性もありません。「いつ売れるか分からない状態を避けたい」「相続や転勤で期限がある」といったケースでは、買取が現実的な選択肢になります。
下表で両者の違いを整理します。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の購入希望者 | 不動産会社 |
| 売却までの期間 | 数か月かかることも | 短期間で完了しやすい |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 査定額と手取り | 売却額から手数料を差し引く | 査定額がそのまま手取り |
| 内見対応 | 必要 | 原則不要 |
会社を選ぶ際は、提示された査定額の根拠をきちんと確認することが大切です。区分マンションに強い会社であれば、管理状況や立地を踏まえた説明ができます。
自宅区分と投資用区分の違い｜売却で押さえるポイント
同じ区分マンションでも、自宅として住んでいた部屋と、賃貸に出している投資用の部屋では、売却の論点が異なります。自宅区分は「住み心地」や「立地の利便性」が評価の中心です。買主も自分が住むことを前提に検討するため、室内の状態や周辺環境が価格を左右します。
投資用区分の場合は「収益性」が重視されます。家賃収入と物件価格から算出する利回りが重要な指標です。たとえば年間家賃96万円、価格1,600万円なら表面利回りは6.0%となります。買主は利回りや入居状況を見て購入を判断するため、賃貸借契約の内容が価格に直結します。
税金面でも違いがあります。自宅区分には後述する「3,000万円の特別控除」が使える可能性がありますが、投資用区分は原則として対象外です。この差は手取り額に大きく影響するため、所有形態の確認は欠かせません。
| 比較項目 | 自宅区分 | 投資用区分 |
|---|---|---|
| 評価の中心 | 住み心地・立地 | 利回り・収益性 |
| 主な買主 | 居住目的の個人 | 投資家・賃貸経営者 |
| 入居者の有無 | 空室で引き渡し | 入居者付き（オーナーチェンジ）も多い |
| 3,000万円特別控除 | 使える可能性あり | 原則対象外 |
自分の物件がどちらに当てはまるかを整理してから売却活動を始めると、進め方の判断がしやすくなります。
区分マンション売却の相場の調べ方
相場を把握することは、納得のいく売却の土台になります。区分マンションの相場は、立地・築年数・面積・管理状態などで変わります。まずは公的データで全体の傾向をつかみ、次に自分の物件に近い条件で具体的な水準を確認していくと精度が上がります。
【市況データ】マンション価格は高水準を維持
国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月分）」によると、マンション（区分所有）の価格指数は222.2となり、2010年平均（=100）の2倍を超える水準です。区分マンションの資産価値は全国的に底堅く推移していることが分かります。
【市況データ】地価も全国で上昇傾向
国土交通省「令和7年地価公示」では、全国平均の地価が前年比＋2.7%と上昇しました。土地価格の上昇は、立地の良い区分マンションの評価を下支えする要因になります。
実際の取引水準を知るには、東日本不動産流通機構（REINS）が公表する「Market Watch」が参考になります。エリア別・築年数別の成約価格や成約㎡単価が確認でき、自分の物件と条件の近い事例を探せます。たとえば同じ駅圏・同じ築20年前後の成約㎡単価が分かれば、おおよその目安が立てられます。
ただし、公的データはあくまで平均値です。同じマンションでも階数や向き、リフォーム履歴で価格は変わります。最終的な水準は、区分マンションに強い会社の査定で具体的に確認するのが確実です。
区分マンション売却の流れ｜6ステップ
区分マンションの売却は、おおまかに次の流れで進みます。全体像を知っておくと、各段階で何を準備すべきかが見えてきます。買取の場合は、内見対応や買主探しの工程が省けるため、より短い期間で完了しやすくなります。
- ①情報収集・査定依頼：相場を調べ、区分マンションに強い会社へ査定を依頼します。
- ②査定・価格提示：物件と管理状況を確認し、査定額が提示されます。根拠を確認しましょう。
- ③契約条件の調整：価格・引き渡し時期・残置物の扱いなどを取り決めます。
- ④売買契約の締結：契約書を取り交わし、手付金を受け取ります。
- ⑤決済・引き渡し：残代金を受け取り、所有権を移転します。
- ⑥確定申告：売却益が出た場合、翌年に確定申告を行います。
必要書類として、登記識別情報（権利証）、管理規約、管理費・修繕積立金の確認資料、固定資産税納税通知書などをそろえておくとスムーズです。投資用区分の場合は、賃貸借契約書やレントロール（家賃明細）も必要になります。
たとえば仲介では契約から決済まで含めて数か月単位を見込むのが一般的です。買取であれば、条件が整えば短期間で決済まで進められるケースもあります。スケジュールに制約がある場合は、早めに相談しておくと安心です。
管理費・修繕積立金と税金｜売却時の費用を整理
区分マンションの売却では、毎月の維持費と売却時の税金の両方を理解しておく必要があります。管理費と修繕積立金は、引き渡し日まで売主が負担するのが原則です。決済時には、その月分を日割りで精算するのが一般的な扱いになります。
修繕積立金は、これまで積み立ててきた分が買主に引き継がれ、原則として売主に返金されません。たとえば毎月1万5,000円を10年積み立てても、その残高は管理組合の財産として残ります。この点は誤解しやすいので、事前に把握しておきましょう。
売却益が出た場合は「譲渡所得税（所得税・住民税）」がかかります。税率は所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が大きく異なります。
| 区分 | 所有期間（売却年1月1日時点） | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
※上記には復興特別所得税を含みます。
自宅として住んでいた区分マンションを売る場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使える可能性があります。これは譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度で、適用されれば税負担を大きく軽減できます。投資用区分は原則対象外となるため、混同しないよう注意が必要です。税制の適用判断は税務署や税理士への確認をおすすめします。
オーナーチェンジ売却の注意点｜投資用区分を売るとき
投資用区分を入居者が住んだまま売却することを「オーナーチェンジ」と呼びます。賃貸借契約をそのまま新オーナーへ引き継ぐ売り方で、買主は購入直後から家賃収入を得られます。空室にする必要がなく、収益物件として売りやすい点がメリットです。
一方で、オーナーチェンジには固有の注意点があります。買主は室内を内見できないことが多く、入居中の状態が分かりにくいため、価格は利回りと入居状況で判断されます。たとえば想定利回り6%を求める買主にとっては、家賃と入居の安定性が価格の決め手になります。
引き継ぐべき書類も多くなります。賃貸借契約書、敷金の預かり状況、家賃の入金履歴、管理委託契約の有無などを正確に整理する必要があります。敷金は新オーナーへ引き継ぐのが原則で、決済時に精算します。これらが曖昧だと、トラブルや価格交渉の材料になりかねません。
入居者との関係や契約内容によっては、売却の進め方に工夫が必要なケースもあります。賃貸中の区分マンションは、収益物件の取り扱いに慣れた会社へ相談すると、現実的な進め方が見えてきます。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
区分マンションの売却では、物件ごとの事情に合わせた柔軟な対応が欠かせません。マーキュリーは、自宅区分から投資用区分、相続物件まで幅広く対応しています。ここでは、選ばれている4つの理由をご紹介します。
①複雑な権利関係も調整できる対応力
共有名義や持分、賃借人との関係など、区分マンションには権利関係が絡むケースがあります。マーキュリーは、こうした調整を必要とする物件にも対応してきた実績があります。専門知識を活かし、当事者間の整理から売却までを一貫してサポートします。
②再建築不可・訳あり物件の再生力
旧耐震基準の物件や、管理状況に課題のある区分マンションも、価値を見出して再生につなげます。一般市場で売りにくい物件でも、再生のノウハウを活かして直接買い取れる点が強みです。「他では難しいと言われた」物件こそ、ご相談いただきたい領域です。
③相続対策までワンストップ
相続した区分マンションの売却では、名義変更や税金など複数の手続きが絡みます。マーキュリーは、相続に関する相談から売却までをワンストップで支援します。窓口を一本化することで、何度も別々に相談する手間を減らせます。
④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーは買主を探す仲介ではなく、自社で直接買い取ります。そのため仲介手数料は一切かかりません。提示する査定額がそのまま手取り額になるため、資金計画が立てやすくなります。査定額の根拠も明確にお伝えします。
よくある質問（Q&A）
Q. 区分マンションは投資用でも売却できますか？
はい、可能です。入居者が住んだままのオーナーチェンジとしても、空室にしてからでも売却できます。投資用区分は利回りや入居状況が評価されるため、賃貸借契約書やレントロールを整理しておくとスムーズです。
Q. 管理費や修繕積立金を滞納していても売れますか？
滞納がある場合でも売却は可能ですが、滞納分は引き渡しまでに精算するのが原則です。滞納額は管理組合に確認できます。早めに状況を把握し、相談時に伝えておくと進めやすくなります。
Q. 相続した区分マンションを売る場合、何から始めればよいですか？
まず相続登記で名義を相続人へ変更する必要があります。その上で査定を依頼し、売却方針を決めます。マーキュリーでは相続に関する相談から売却までワンストップで対応しているため、手続きの流れを一緒に整理できます。
Q. 築年数が古い区分マンションでも査定してもらえますか？
はい、対応しています。旧耐震基準の物件や管理に課題のある物件でも、再生のノウハウを活かして査定します。一般市場で売りにくい物件こそ、直接買取のメリットが活きる場合があります。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
区分マンションの売却は、自宅区分か投資用区分かによって、相場の見方も税金の扱いも変わります。管理費・修繕積立金の精算、譲渡所得税や3,000万円の特別控除、オーナーチェンジの注意点など、押さえるべきポイントは少なくありません。
公的データでは、マンション（区分所有）の価格指数は高水準を維持し、地価も全国で上昇傾向にあります。資産価値が底堅い今だからこそ、ご自身の物件の価値を正しく把握することが大切です。区分マンションに強い会社で、査定額の根拠を確認しながら進めましょう。
マーキュリーは、権利調整・訳あり物件の再生・相続対策のワンストップ対応・直接買取による仲介手数料ゼロを強みに、あらゆる区分マンションの売却をサポートします。査定額がそのまま手取り額になるため、安心してご相談いただけます。
まずはお気軽にお問い合わせください。フリーダイヤル 0120-127-444（受付時間 9:30〜20:00）にて、専門スタッフが対応いたします。
参考資料・出典
- 国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月分）」マンション（区分所有）222.2 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
- 東日本不動産流通機構（REINS）Market Watch https://www.reins.or.jp/library/
- 国土交通省「令和7年地価公示」全国平均＋2.7% https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
