「ワンルームマンションをそろそろ手放したいけど、相場がよく分からない」「投資用と居住用では売却のやり方が違うの？」
ワンルームマンションの売却は、居住用の物件とは異なる注意点があります。投資用か自己居住用か、ローン残債の有無、売却タイミング、税金の計算方法など、把握すべきポイントは複数あります。
この記事では、ワンルームマンション売却の方法・相場・流れ・費用・税金・よくあるケースを、公的データとともに解説します。
【市況データ】ワンルーム・区分マンションの市況は
国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月分）」ではマンション（区分所有）の指数が222.2（2010年平均=100）と大幅上昇。東日本不動産流通機構（REINS）によると、2025年の首都圏中古マンション成約㎡単価は67カ月連続で上昇しており、ワンルームを含む区分マンションの相場も底堅い水準が続いています。
マーキュリーは、投資用・居住用を問わずワンルームマンションの直接買取に対応しています。査定は無料、ご相談だけでも歓迎です。
ワンルームマンション売却の2つのパターン
ワンルームマンションには大きく「居住用（自分で住んでいた）」と「投資用（賃貸に出していた）」の2パターンがあり、税金の扱いや売却のポイントが異なります。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 適用可能 | 原則不可 |
| 減価償却の扱い | なし（マイホームのため） | 取得費から控除される |
| 売却益の課税 | 特例で軽減可能 | 譲渡所得として課税 |
| 節税の余地 | 大きい | 相対的に少ない |
投資用ワンルームを売却する場合、減価償却累計額が取得費から差し引かれるため、税計算が複雑になります。事前に税理士への相談を強くお勧めします。
仲介と買取の比較｜どちらが向いているか
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場 | 相場の7〜9割 |
| 期間 | 3〜6カ月 | 1週間〜1カ月 |
| 仲介手数料 | 必要（売価×3%+6万円+税） | 不要 |
| 入居者がいる場合 | 売りにくいケースもある | 買取業者は対応可能なことも |
| 売却確実性 | 売れない場合もあり | 契約成立で確実 |
投資用で入居者がいる状態（オーナーチェンジ物件）は、仲介では買主が見つかりにくいことがあります。買取業者（特に投資物件に強い業者）なら、そのままの状態で売却できるケースがあります。
ワンルームマンション売却の流れ｜STEP1〜5
▍ STEP1｜相場調査（1〜2週間）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」やREINSマーケットインフォメーションで、同エリア・同築年数のワンルームマンション成約価格を確認します。
▍ STEP2｜査定依頼（1〜2週間）
仲介・買取の複数社に査定を依頼します。投資用なら、利回り計算ができる業者・収益物件に強い業者を選ぶことが重要です。
▍ STEP3｜売却方針の決定（1日〜1週間）
急ぎかどうか・入居状況・ローン残債・税金の影響を踏まえて、仲介か買取かを決めます。
▍ STEP4｜売却活動または買取交渉（1週間〜3カ月）
仲介なら広告掲載・内覧対応、買取なら条件交渉が中心です。買取は最短1〜2週間で完了することもあります。
▍ STEP5｜売買契約・決済・引渡し
条件確定後、売買契約書を締結して残代金を受領します。ローン残債がある場合、この日に完済と抵当権抹消を同時に行います。
ワンルームマンション売却でかかる費用
| 費用項目 | 金額目安（2,000万円売却の場合） | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約72万円 | 売価×3%+6万円+税（買取なら不要） |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書に貼付 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜2万円 | ローンがある場合 |
| 司法書士報酬 | 2〜5万円 | 登記手続き |
| 譲渡所得税 | 状況により変動 | 居住用は特例で軽減可能 |
マーキュリーの直接買取を選択すると、仲介手数料が丸ごと不要になります。
税金の注意点｜居住用と投資用の違い
居住用ワンルームの場合
自分が住んでいたワンルームを売却する場合、3,000万円特別控除が適用できます。多くのケースでは税負担が大幅に軽減されます。また所有期間が10年超の場合、売却益6,000万円以下の部分に軽減税率（14.21%）が適用される特例もあります。
投資用ワンルームの場合
投資用の場合、3,000万円特別控除は原則使えません。また、物件保有中に計上した減価償却費の累計額が取得費から差し引かれるため（取得費の圧縮）、売却益が大きくなりやすい構造です。「購入価格と売却価格が同じでも税金が発生する」ケースもあるため、事前の試算が重要です。
売却タイミング｜いつ売るのが最適か
2025〜2026年は区分マンション相場が高水準を維持しており、比較的売りやすい時期です。以下のケースでは早めの売却を検討しましょう。
ローン残債が多く、毎月の持ち出しがある投資用物件
空室率が高く、賃料収入でローンをカバーできていない
老朽化・設備劣化でリフォーム費が膨らみそうな物件
相続税の納税資金として早期に現金化したい
一方で、1〜3月の需要期（転勤・進学シーズン）は仲介での成約が活発になる時期です。
【最新データ】ワンルームマンションの相場感
| 条件 | 仲介想定価格（目安） | 買取相場（7〜9割） |
|---|---|---|
| 都心・築10年以内・駅近 | 3,000〜5,000万円 | 2,100〜4,500万円 |
| 首都圏・築20年前後 | 1,000〜2,500万円 | 700〜2,250万円 |
| 地方都市・築15〜25年 | 300〜800万円 | 210〜720万円 |
※あくまで目安です。エリア・築年数・管理状況・ローン残高等により大きく変動します。
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
マーキュリーは、投資物件・相続物件・訳あり物件など複雑なケースにも対応できる不動産会社です。
① 投資用・収益物件の取扱い実績
オーナーチェンジ物件・空室物件・サブリース付き物件など、投資用ワンルームの売却実績が豊富です。利回り計算・収益分析に基づいた査定で、適正な価格をご提示します。
② 仲介手数料ゼロ
直接買取のため、売価×3%+6万円+税の仲介手数料が不要です。
③ 契約不適合責任が原則免責
引渡し後に設備不具合が発覚しても、買取なら原則として売主の責任を問われません。
④ 最短1週間〜1カ月でスピード決済
急いで現金化したい投資家のニーズにも対応します。
✦ マーキュリーの対応物件
ワンルーム（居住用・投資用）／マンション全般／戸建て／土地／収益物件／借地権・底地／共有持分／相続物件
ケース別｜ワンルームマンション売却でよくある悩み
入居者がいる状態（オーナーチェンジ）で売りたい
仲介では買主が見つかりにくいケースもありますが、買取業者（投資物件専門）なら対応可能なことがほとんどです。まずは複数業者に相談してみましょう。
ローン残債が売却価格を上回っている（オーバーローン）
この場合、自己資金での補填か任意売却が必要です。金融機関との協議が必要なため、早めに専門家へ相談することをお勧めします。
節税目的で法人に移したいが、個人の物件を整理したい
個人から法人への売却は譲渡所得税が発生します。売却タイミングや税額を試算したうえで、税理士と連携して進めることが重要です。
よくある質問｜ワンルームマンション売却 Q&A
▍ Q1. 投資用ワンルームを売るときも3,000万円控除は使えますか？
原則として使えません。居住用財産（自分が住んでいた物件）にしか適用されないため、投資用物件には別途の税計算が必要です。
▍ Q2. ローンが残っている状態でも売れますか？
売却代金で残債を完済できれば可能です。完済できない場合（オーバーローン）は金融機関との協議が必要です。
▍ Q3. 空室状態の投資用ワンルームは売りにくいですか？
空室でも売却は可能です。ただし収益物件として評価されにくくなるため、「土地・建物の資産価値」ベースで判断する買取業者への相談が適しています。
▍ Q4. 売却にかかる税金はどう計算しますか？
「譲渡所得＝売却価格−（取得費+諸費用）−特別控除」で計算します。投資用は減価償却控除後の取得費を使うため、購入時より取得費が低くなる点に注意が必要です。事前に税理士に試算してもらうことをお勧めします。
▍ Q5. 売却するか保有し続けるか迷っています
賃貸収益・ローン返済・管理コスト・将来の売却予想価格を総合的に判断することが重要です。マーキュリーでは無料相談で売却プランをご提案します。
まとめ｜ワンルームマンション売却はマーキュリーへ
居住用と投資用で税制が大きく異なる
投資用は減価償却の影響で税額が大きくなりやすい
オーナーチェンジ物件・オーバーローンは買取が現実的な選択肢
マーキュリーは投資物件・相続物件の直接買取に対応・仲介手数料ゼロ
「投資用ワンルームを早く処分したい」「相場より高く売れるか確認したい」——どんなご相談でも、マーキュリーにお気軽にお問い合わせください。
✦ お問い合わせ
フリーダイヤル：0120-127-444（営業時間9:30〜20:00）／メール相談・オンライン面談も可能です。査定無料・ご相談だけでも大歓迎。
参考資料・出典
・国土交通省｜不動産価格指数（令和7年9月分） https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
・国土交通省｜令和7年地価公示 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000086.html
・東日本不動産流通機構（REINS）｜Market Watch https://www.reins.or.jp/library/
・国税庁｜マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
・国税庁｜譲渡所得の計算のしかた https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
