マンション買取相場の全貌｜築年数・エリア別の買取率と価格決定の仕組み【2026年版】

この記事では、マンション買取相場の構造を最新の公的データで詳しく解説します。築年数別の買取率、業者のコスト計算、仲介との手取り比較、相場を自分で調べる方法まで網羅的にまとめました。買取相場を正しく理解することで、提示額の妥当性を冷静に判断できるようになります。

マンション買取相場の基本｜仲介価格の7〜9割が目安

マンション買取の相場感を理解するには、仲介相場との関係を押さえることが第一歩です。買取は仲介で売った場合の7〜9割が一般的な目安とされていますが、この数字がどう決まるかを構造から見ていきます。

買取価格の基本式

買取価格 = 仲介での再販見込み − 業者の再生コスト − 業者の利益

つまり「買取は安い」のではなく「業者が再販リスクと再生コストを買い取っている」と捉えると理解しやすくなります。マンションの場合、業者はリノベ・販売活動・保有期間中の管理費を負担して再販するため、その経費を織り込んだ価格設定になります。

マンションが買取で安定しやすい理由

マンションは取引事例が豊富で、再販価格が読みやすい物件タイプです。同マンション内の直近成約事例を参考に再販見込みを立てられるため、業者にとってリスクが低く、買取率は戸建てより高めに設定される傾向があります。

試算例｜相場3,000万円のマンションの場合

項目	金額
仲介再販見込み	3,000万円
仲介手数料	−105万円
リノベ費用	−400万円
保有・金利コスト(6カ月)	−100万円
業者利益(10%)	−239万円
買取価格	約2,156万円(仲介相場の約72%)

試算からも分かる通り、業者は明確なコスト構造に基づいて価格を設定しています。提示額に違和感がある場合は、これらの内訳を業者に確認すると判断材料になります。

基本式を押さえたら、築年数別の買取率を確認します。

【築年数別】マンション買取率の詳細目安

マンションの買取率は、築年数によって明確な傾向があります。築年数が浅いほど建物評価が維持され、買取率も高くなる傾向です。以下では条件別の目安を整理します。

築年数別の買取率早見表

条件	買取率(仲介相場比)	備考
築10年以内・駅近	85〜90%	再販需要が強く高水準
築10〜20年・一般立地	80〜85%	リノベ再販想定
築20〜30年・一般立地	75〜80%	大規模修繕履歴で変動
築30年超・駅遠	70〜80%	土地価値中心
旧耐震(1981年5月以前)	65〜75%	耐震改修費を反映
訳あり(事故物件等)	50〜70%	告知義務発生

築20年が分水嶺

マンション買取率の分水嶺は築20年前後です。築20年までは比較的高い買取率を維持できますが、築20年を超えると大規模修繕の累積回数が増え、建物評価への影響が大きくなります。

旧耐震マンションの特殊性

1981年5月以前の旧耐震マンションは、住宅ローン審査が通りにくくなるため買主が現金購入層に限定されます。買取業者にとっても再販リスクが高く、買取率は通常より下がる傾向。一方で、耐震改修済みなら査定額が大きく上振れするケースもあります。

築年数別の相場感を押さえたら、エリア別の差を見ていきます。

【エリア別】マンション買取相場の地域差

マンションの買取相場は、立地によって大きく変わります。エリアごとに需要・成約スピード・再販価格が異なるため、買取率にも差が出ます。以下では代表的なエリア区分の傾向を整理します。

エリア別のマンション買取単価

エリア	築10年以内買取目安/㎡	築20年前後買取目安/㎡
都心3区(千代田/中央/港)	100〜160万円/㎡	85〜130万円/㎡
東京23区(周辺区)	70〜100万円/㎡	50〜80万円/㎡
政令市中心部	45〜70万円/㎡	35〜55万円/㎡
地方中核市	30〜45万円/㎡	20〜35万円/㎡

駅距離が買取率に与える影響

駅徒歩5分以内のマンションは買取率も高く、相場の85〜90%が出やすい水準。一方、駅徒歩15分超になると買取率が5〜10ポイント下がる傾向があります。同じ築年数・専有面積でも、立地で数百万円の差が出る点を押さえておきましょう。

地方マンションの特殊性

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家率は13.8%と過去最高。地方では人口減少と空き家増加が同時進行しており、マンション買取相場も都市部と比べて低めです。地方マンションを売却する場合は、その地域に対応実績のある会社選びが重要になります。

築年数とエリアを押さえたら、業者のコスト構造を解剖します。

なぜ買取は仲介より安いのか｜業者のコスト構造を解剖

「買取は仲介より安い」という現象には、業者側の明確なコスト構造があります。買い取った後にどんな経費を負担しているのか、ステップで見ていきましょう。

業者の典型的なコスト内訳

コスト項目	一般的な相場(マンション3,000万円再販)
リノベーション費用	300〜600万円
販売活動費(広告・仲介手数料)	売価の3〜6%
保有期間中のコスト(管理費・修繕積立金・固定資産税)	月3〜10万円
金利コスト	年2〜4%相当
利益(10〜20%を見込む)	−

業者は「時間を買う」ビジネスモデル

業者は買取後3〜6カ月以内に再販するのが標準的なビジネスモデル。その期間内に売れない場合は保有コストが膨らみ、利益が圧迫されます。リスクとコストを踏まえて、仲介相場の7〜9割という価格帯に着地している構造です。

マンション特有のコスト

マンションは管理費・修繕積立金が継続発生するため、業者の保有コストが戸建てより高くなる傾向があります。月3〜10万円の経費が積み上がるため、長期保有を避けたい業者は買取価格を慎重に設定します。

コスト構造を押さえたら、自分で相場を調べる方法を見ていきます。

マンション買取相場を自分で調べる4つの方法

業者の査定を受ける前に、自分でも相場を把握しておくと、提示額の妥当性を判断しやすくなります。公的データベースが整備されているため、無料で相場情報にアクセスできます。

① 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

国交省が運営する公的データベース。実際の成約価格データを匿名化したうえで公開しています。エリア・築年数・面積で絞り込めるため、仲介相場の把握に最適です。

② REINS Market Information

不動産流通機構が運営する一般向けデータベース。マンション・戸建ての匿名化された実取引価格を確認できます。業者間の成約データがベースのため、市場の実勢価格に近い情報が得られます。

③ 同マンション内の過去成約事例

マンションは同建物内の成約事例が最も精度の高い参考データになります。階数・向き・面積で類似する事例があれば、自分の部屋の相場が見えてきます。

④ 大手ポータルの売出価格

SUUMOやHOME’Sで、同マンション内・近隣の売出価格をチェック。ただし売出価格は成約価格より高めなので、2割程度割り引いて見るのが実勢に近い目安です。

相場の調べ方を押さえたら、仲介と買取の手取り比較を見ていきます。

【手取り比較】マンション仲介vs買取｜どちらが得?

買取価格だけ見ると仲介の方が有利に見えますが、手取りベースで比較するとイメージが変わります。仲介手数料・保有コスト・売れ残りリスクを含めて総合判断するのが重要です。

試算｜仲介相場3,000万円のマンションの場合

項目	仲介	買取
売却価格	3,000万円	2,400万円(80%)
仲介手数料	−105万円	0円
保有コスト(4カ月)	−40万円	0円
内覧対応	10回以上	1〜2回
契約不適合責任	売主が負う	原則免責
決済時の金額	交渉で変動	査定額がそのまま確定
実質手取り	約2,855万円	2,400万円

試算上は仲介の方が約455万円多い計算です。ただしこれは「順調に売れた場合」の話で、実際は売却期間が延びるケースも多くあります。

売れ残りリスクを織り込むと

マンションの平均売却期間は3〜4カ月。築古や駅遠のマンションは半年以上売れないこともあります。その間も管理費・修繕積立金・固定資産税が継続発生するため、売却期間が延びるほど手取り差は縮まります。

買取が手取りで有利になるケース

築古・旧耐震・訳ありマンションは、仲介で半年以上売れ残るリスクが高く、最終的に値下げするケースが多いです。こうした物件は、買取の方が結果的に手取り総額で有利になることが少なくありません。

手取り比較を押さえたら、買取価格を左右する要素を見ていきます。

【独自データ】マンション買取価格が業者で違う本当の理由

「同じマンションでもA社は2,200万円、B社は2,400万円」という査定額のズレは、業者の経営方針・在庫状況・再販戦略の違いから生まれます。読者にとって見えにくいこの「業者の事情」を、4つの観点で解説します。

① 業者のリノベ再販ノウハウの差

業者によって得意なリノベ工法・コスト効率が異なります。リノベ後の再販価格を高く見込める業者ほど、買取価格も強気に設定できます。リノベ実績が豊富な業者は同じ物件でも買取率が5〜10ポイント高いケースもあります。

② 業者の在庫状況

業者は一定の在庫を維持する必要があり、在庫が少ない時期は仕入れ意欲が高まります。特に1〜3月の需要期前は仕入れに積極的になり、買取価格が強気になる傾向があります。

③ エリアごとの販売網の強さ

業者によって得意エリアがあり、自社の販売チャネルで早く売れるエリアの物件は、買取価格も高く出せます。販売網が弱いエリアでは、買取自体を断られるケースもあります。

④ 業者の利益率設定

業者ごとに目標利益率が異なります。大手は10〜15%、中堅は15〜20%が一般的とされています。利益率設定が低い業者ほど、買取価格は高く出やすい構造です。

業者ごとの違いを押さえたら、買取価格を最大化する売主側の工夫を見ていきます。

【売主の工夫】マンション買取価格を最大化する5つのコツ

買取価格は業者が決めるものですが、売主側でできる工夫もあります。書類の準備や交渉材料の整理で、提示額が5〜10%変わるケースもあります。

① 管理規約・修繕計画を揃える

マンションは管理状態が査定に直結します。管理規約・長期修繕計画・修繕履歴を揃えて提示することで、業者の評価精度が上がり、強気の査定額を引き出しやすくなります。

② 同マンション内の事例を提示

「同じマンションの○○号室が△△万円で成約した」という事例を業者に伝えると、査定の根拠が明確になります。REINS Market Informationで自分でも調べられます。

③ リフォーム履歴を整理

水回りや内装の大規模リフォーム履歴があれば、見積書・領収書も含めて提示。プラス評価につながる可能性があります。

④ 引渡し時期を柔軟に

業者の希望時期に合わせて引渡しできる場合、価格上乗せ要因になります。「急ぐ必要がない」「業者の都合に合わせられる」と伝えることで交渉余地が生まれます。

⑤ 不要なリフォームはしない

売る前にリフォームすると、業者の再販戦略と合わずに無駄になるケースが多いです。査定前のリフォームは原則控え、現状渡しで査定を受けてください。

売主側の工夫を押さえたら、マーキュリーの強みについてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜マンション買取相場を正しく評価

マーキュリーは、一般的なマンションはもちろん、築古・旧耐震・共有名義など、専門ノウハウが必要なケースにも対応できる買取会社です。マンション買取相場を理解したうえで、適正な価格を提示する体制を整えています。

① 同マンション内の事例を踏まえた査定

同マンション内の直近成約事例を参照し、相場感に基づいた根拠ある査定を提示します。

② 築古・旧耐震マンションの再生ノウハウ

築40年超・旧耐震マンションも、リノベ・耐震改修ノウハウで再生して価値を生み出します。他社で買取を断られた物件にも対応可能です。

③ 権利調整・相続対策までワンストップ

共有名義の解消や相続対策まで、税理士・司法書士との連携でワンストップ対応します。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り

自社で直接買い取るため仲介手数料が不要。査定額がそのまま買取金額として確定し、契約不適合責任も原則免責です。

マーキュリーの強みを押さえたら、よくある質問をまとめます。

マンション買取相場のよくある質問｜Q&A 7選

Q1. マンション買取相場の最新動向は?

国交省の不動産価格指数では、マンション(区分所有)は2010年比2.2倍まで上昇。買取相場も連動して上昇基調にあります。

Q2. 査定額がそのまま買取金額になりますか?

はい、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定します。「査定額=手取り額」になります。

Q3. 旧耐震マンションでも買取できますか?

マーキュリーは旧耐震マンションの買取実績があります。買取率は通常より下がりますが、対応可能です。

Q4. 共有名義マンションも買取できますか?

共有者全員の同意があれば可能です。自分の持分のみの売却にも対応します。

Q5. 買取相場と査定額の妥当性は?

業者の査定根拠を確認することが重要です。同マンション内事例・コスト内訳・再販計画を具体的に説明できる業者を選びましょう。

Q6. 仲介と買取どちらが得?

売却期間に余裕があり、内覧対応も問題なければ仲介。築古や急ぎの場合は買取が手取り総額で有利になるケースがあります。

Q7. 買取価格は交渉できますか?

公的データの相場や他社事例を根拠に交渉可能です。引渡し時期の柔軟性も交渉材料になります。

疑問が解消したら、最後に要点を整理します。

まとめ｜マンション買取相場のご相談はマーキュリーへ

• ●マンション買取相場は仲介価格の7〜9割が基本
• ●築年数・エリア・管理状態で買取率は変動
• ●業者のコスト構造を理解すれば妥当性が見えてくる
• ●公的データ(国交省・REINS)で相場を自分でも確認
• ●築古・旧耐震は買取が手取り総額で有利なケースも
• ●買取なら査定額がそのまま手取り額として確定

マーキュリーは、築古・旧耐震・共有名義のマンションも直接買取で対応できる買取会社です。同マンション内事例とコスト計算に基づいた根拠ある査定をご提示します。