【家の査定を徹底解説】机上・訪問の違いから査定額の決まり方まで徹底解説

家の売却を考え始めた方が、最初に直面するのが査定のステップです。査定は売却の出発点であり、その後の取引の成否を左右する重要な工程でもあります。

ただ、査定額は会社によって算出方法や評価軸が異なるため、「どの金額を信頼すればよいのか」「無料でできるのはなぜか」など、戸惑う場面も多いはずです。

この記事では、家の査定の基本から机上査定・訪問査定の違い、査定額の決まり方、減額されやすい要因、査定書の読み方まで網羅的に整理します。読み終えたときには、自分の家がどう評価されるかを把握する準備が整います。

【基礎】家の査定とは?無料でできる理由を3分で解説

家の査定は、不動産売却を考え始めた方が最初に触れる工程です。まずは「査定とは何か」「不動産鑑定との違い」「なぜ無料で受けられるのか」という基本3点を順番に整理していきます。

家の査定の定義

家の査定とは、不動産会社が「今この家を売り出したら、いくらで売れそうか」を算出することです。あくまで売却の見込み額であり、その価格で必ず売れる保証ではありません。

似た言葉に「不動産鑑定」があります。こちらは国家資格の不動産鑑定士が、法的効力のある価格を算出するもので、相続税や裁判で使われます。一般の売却で利用するのは「査定」の方です。

無料で受けられる仕組み

査定は基本的に無料で受けられます。査定をきっかけに売却の相談につなげたい不動産会社側の事情があり、売主に費用負担は発生しない仕組みになっているためです。

「仲介査定」と「買取査定」で扱いが変わる

家の査定額の位置づけは、売却方法によって異なります。仲介の場合、査定額はあくまで売り出しの参考価格で、最終的な成約価格は買主との交渉で変動します。

一方、買取の場合は訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定します。買主は不動産会社自身のため、その後の交渉で金額が下がることはありません。「査定額＝手取り額」になるのが買取の大きな特徴です。

査定の位置づけが見えたところで、家の査定には2種類あることを確認します。

家の査定には2種類ある｜机上査定と訪問査定の違い

家の査定は、大きく「机上査定」と「訪問査定」に分かれます。それぞれに向き不向きがあり、タイミングで使い分けるのが定石です。以下では2種類の特徴と使い分けの考え方を整理します。

種類	特徴	所要時間	精度	向いている人
机上査定(簡易)	物件情報のみで概算	最短即日〜数日	±10〜15%目安	相場を知りたい段階
訪問査定(詳細)	現地確認込みで算出	1週間〜10日	実売に近い	売却意思が固まった人

机上査定(きじょうさてい)

住所・間取り・築年数・面積などの情報と、周辺の取引事例をもとに算出します。自宅に担当者を入れる必要がなく、メールやWebで完結するのが特長です。

ただし建物の状態や日当たり、室内の傷みなどは反映されません。精度はざっくりとしたレンジのイメージになるため、「売るか迷っている段階」「相場だけ掴みたい」というシーンに向いています。

訪問査定(ほうもんさてい)

実際に担当者が現地を訪れ、建物の状態・設備・近隣環境を確認したうえで算出します。机上査定より精度が高く、売り出しの参考価格としてそのまま使えるのが訪問査定です。

所要時間は現地で30〜60分、結果提示まで1週間〜10日ほどかかります。売却の意思が固まってきたタイミングで、机上査定から切り替えるとスムーズに進みます。

種類の違いが分かると、「金額は何を根拠に算出されるのか」が気になってきます。ここからは家の査定額の算出ロジックを見ていきましょう。

家の査定額はどう決まる?3つの評価手法

家の査定額は感覚で決まるものではなく、業界で共通して使われている3つの評価手法をもとに算出されます。家の場合は土地と建物の両面で評価されるのが特徴で、物件タイプによって主軸となる手法が変わります。

① 取引事例比較法｜土地・マンション部分で多用

周辺で実際に売買された類似物件の価格を参考に算出する方法です。マンションや戸建て査定で最も一般的に使われる手法とされています。

例えば、同じエリアで半年前に3,200万円・土地150㎡・築15年の成約事例があったとします。自分の家が土地160㎡・同じ築年数なら、面積比で約3,400万円が基礎値になります。そこから建物の状態・接道・形状で加減して最終金額が決まります。

② 原価法｜戸建ての建物部分で多用

「今、同じ建物を新しく建てたらいくらか」を計算し、経過年数に応じた価値の下落分を差し引く方法です。

木造住宅の法定耐用年数は22年とされています。築22年を超えると建物価値はほぼゼロ評価になり、土地価格がメインの評価対象に切り替わる傾向があります。

③ 収益還元法｜投資用物件で多用

将来得られる家賃収入をもとに算出する方法です。アパート・投資用ワンルームなど収益物件で使われ、居住用の家ではほぼ使われません。

評価手法を押さえたら、実際に家の査定で見られるポイントを整理します。

家の査定で見られる7つの評価ポイント

査定額は複数の要素から総合判断されます。土地・建物・立地・状態という4つの軸から、具体的に何が見られるかを7つに分解します。

① 立地(駅距離・アクセス)

最寄駅からの徒歩分数、複数路線の利用可否、都心や中心地へのアクセスが評価に影響します。同じ間取りでも駅徒歩5分と15分では数百万円の差が出ることもあります。

② 土地の面積・形状・接道

整形地か変形地か、前面道路の幅員、接道義務(幅員4m以上の道路に2m以上接する)の充足を確認されます。整形地で接道条件が良いほど高評価になります。

③ 築年数と構造

木造22年、軽量鉄骨27年、鉄筋コンクリート47年が法定耐用年数の目安です。築年数が浅いほど建物評価は高くなりますが、新耐震基準(1981年6月以降)であるかも重要なポイントです。

④ 建物の状態

雨漏り・シロアリ・傾きの有無、内装・水回りの傷みが査定に影響します。インスペクション(建物状況調査)を実施していれば、その結果も評価に反映されます。

⑤ リフォーム履歴

水回りや外壁の大規模リフォーム履歴があれば、プラス評価になります。直近5〜10年のリフォームは買主にも「すぐ住める」印象を与えるため有利に働きます。

⑥ 周辺環境

学校区、商業施設、病院、ハザードマップ上の位置などが評価対象です。生活利便性が高いほど査定額も上がる傾向があります。

⑦ 境界確定の有無

境界が曖昧だと買主から減額交渉を受けやすくなります。測量費用は50〜100万円ですが、境界確定済みのほうがスムーズに売れるケースが多いです。

評価ポイントを押さえたら、実際の依頼フローを6ステップで確認しましょう。

【6ステップ】家の査定の依頼から結果受取までの流れ

家の査定は、依頼から結果受取まで基本的に6つのステップで進みます。各ステップで起こりやすい注意点と、押さえることで得られるメリットを整理しながら見ていきます。

STEP1｜査定方法を選ぶ(所要5分)

机上査定か訪問査定かを選びます。迷っている段階なら机上、売却を本格検討する段階なら訪問が基本です。

【注意点】最初から訪問査定を依頼すると、自宅に担当者を入れる手間が発生します。売却意思が固まっていない段階では負担です。

【メリット】机上から始めれば、相場感を掴んでから訪問に切り替えられるため、無駄なく進められます。

STEP2｜依頼先を決める(所要10〜30分)

自分の家のタイプやエリアに強みを持つ会社を選びます。権利関係が複雑な家や築古・再建築不可の家ほど、専門ノウハウのある会社に相談する方が査定精度も提案の幅も変わってきます。

【注意点】物件タイプへの専門性がない会社に依頼すると、査定額が低めに出たり、後から減額を持ち出されたりするリスクがあります。

【メリット】専門会社なら適正な評価と複数の売却選択肢を提示してもらえます。マーキュリーは権利調整・訳あり物件に強い会社です。

STEP3｜家の情報を伝える(所要1〜3分)

住所・間取り・面積・築年数・売却希望時期などを伝えます。正確な情報を入れるほど、査定精度も上がっていきます。

【注意点】不正確な情報を伝えると、訪問査定で金額が大きく変わるケースがあります。書類で確認できる範囲は正確に伝えてください。

【メリット】事前に建築確認済証や登記事項証明書を揃えておけば、訪問査定がスムーズに進み、精度も上がります。

STEP4｜机上査定の結果を受け取る(最短即日〜3日)

概算金額が提示されます。金額のレンジを把握し、そのまま訪問査定へ進むか判断する段階です。

【注意点】机上査定の金額をそのまま信用しないこと。建物の状態が反映されていないため、訪問査定で大きく変わる可能性があります。

【メリット】机上査定で相場感を持っておけば、後の交渉や判断時の基準値になります。

STEP5｜訪問査定を依頼(1週間〜10日)

現地確認のうえで、より精度の高い金額が提示されます。同時に、家の強み・弱みや売却方針についても具体的な提案を受けられます。

【注意点】訪問時には室内を整理しておくのが理想。生活感が出すぎていると、建物の状態評価で減点される可能性があります。

【メリット】訪問査定では担当者と直接対話できるため、家の特性・事情を伝えることで適切な戦略提案を受けられます。

STEP6｜査定書を確認し、売却方針を決定

査定書の金額だけでなく、根拠となる類似事例や売却戦略も確認してください。担当者と相談しながら、仲介・買取・その他の方針を選んでいきます。

【注意点】査定書の根拠が曖昧な会社は、後から金額調整するリスクがあります。事例・コスト内訳が明示されているか確認を。

【メリット】根拠ある査定書を受け取れば、売却戦略を冷静に判断でき、後悔のない選択につながります。

流れが見えたら、家の査定で失敗しないためのチェックポイントを整理します。

家の査定で失敗しない7つのチェックポイント

査定で損をしないために、押さえておきたいポイントを7つにまとめました。初めての家の売却でも、この7点を守るだけで大きな失敗は避けやすくなります。

① 査定額の根拠を必ず聞く

「なぜこの金額なのか」を質問してみてください。類似事例を具体的に提示できる会社は、信頼性が高いと考えられます。

② 相場を自分でも調べておく

国土交通省「不動産情報ライブラリ」やREINS Market Informationで成約事例を確認できます。自分で相場を把握しておくと判断精度が上がります。

③ 異常に高い査定額には慎重に

相場から大きく外れた高額提示には、必ず理由を聞いてください。根拠なく高い場合、契約獲得目的の「見せ金」の可能性があります。国民生活センターも、高額査定後の値下げ誘導について繰り返し注意喚起しています。

④ 担当者の対応を重視する

売却は数カ月にわたるパートナーシップ。レスポンスの速さ・説明の丁寧さ・質問への姿勢は重要な判断軸です。

⑤ 家のタイプへの専門性を確認

一般的な戸建てから、権利関係が複雑な家、再建築不可、相続絡みの家まで、家ごとに必要な知識は大きく異なります。自分の家に合う会社を選ぶことが大切です。

⑥ 売却方法の選択肢を提案してくれるか

仲介だけでなく、直接買取や買取保証など、家や事情に応じた複数の選択肢を提示してくれる会社は、提案の幅が広く安心です。

⑦ 売却方法によって査定額の意味が変わると理解する

仲介の場合、査定額はあくまで売り出しの出発点。買取の場合は、訪問査定の金額がそのまま買取価格として確定し、「査定額＝手取り額」になります。

マーキュリーは権利調整・訳あり物件・相続対策を得意分野とする不動産会社です。「他社では評価されにくい家」を抱えている方こそ、第三者的な視点で一度ご相談いただくと判断材料が増えます。

チェックポイントを押さえたら、相場早見表で水準感を見ていきましょう。

【相場早見表】エリア別・築年数別の家の査定額目安

家の査定額は、エリアと築年数で大きく変わります。代表的なパターンごとの目安を早見表にまとめました。以下では物件タイプ別に見ていきます。

マンション｜築年数別の目安単価

エリア	築10年以内	築20年前後	築30年超
都心3区	120〜180万円/㎡	100〜150万円/㎡	80〜130万円/㎡
東京23区周辺	80〜120万円/㎡	60〜90万円/㎡	45〜70万円/㎡
政令市中心部	55〜80万円/㎡	40〜60万円/㎡	30〜45万円/㎡
地方中核市	35〜55万円/㎡	25〜40万円/㎡	15〜30万円/㎡

戸建て｜土地評価が査定の主軸

戸建ては建物の築年数で評価が大きく下がる一方、土地価値は安定しています。築22年超の木造戸建ては、建物部分がゼロ評価となるケースが多く、実質「土地代＋古家のお付き合い価格」という構造になります。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家率は13.8%と過去最高。和歌山・徳島が21.2%、山梨が20.5%と、地域差が拡大しています。空き家率が高いエリアでは築古戸建ての流動性が落ち、査定額も下がりやすい点は押さえておきたい要素です。

相場感を押さえたら、独自視点で「査定額が減額される要因」を見ていきます。

【独自視点】家の査定で減額される7つの要因

査定額は加点要素と減点要素の積み重ねで決まります。減額される要因を事前に把握することで、対策を打てる項目もあります。以下では主な7要因を整理します。

① 旧耐震基準(1981年5月以前)

旧耐震マンションや戸建ては、住宅ローン審査が通りにくくなるため買主層が現金購入層に限定。減額幅は10〜20%にもなるケースがあります。

② 再建築不可

建築基準法の接道義務を満たさない物件は、建て替えできないため評価が大幅に下がります。減額幅は30〜50%が目安。

③ 雨漏り・シロアリ・傾き

建物の重大な不具合は、修繕費用相当の減額対象。査定時に発覚すると数百万円の減額になることもあります。

④ 境界未確定

土地の境界が曖昧だと、買主から減額交渉を受けます。測量費用50〜100万円相当の減額が一般的です。

⑤ 駅遠・バス便

駅徒歩15分以上やバス便のエリアは、買主層が狭まるため5〜15%の減額になりがちです。

⑥ 大規模リフォーム未実施

築20年超で水回り・外壁の大規模リフォームが未実施の場合、買主が追加投資を見込むため減額対象になります。

⑦ ハザードマップ上の高リスク

浸水想定・土砂災害警戒区域内の物件は、近年の災害多発で減額傾向が強まっています。

減額要因を押さえたら、もう一つの独自視点として査定書の読み方を整理します。

【独自視点】査定書の読み方｜根拠ある査定書のチェックポイント

不動産会社から受け取る査定書には、金額の根拠が記載されています。査定書の読み方を知っておくことで、提示額の妥当性を冷静に判断できます。以下では確認すべき5項目を整理します。

① 採用した評価手法

「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」のどれを採用したかが記載されています。家の場合は①と②の併用が一般的。査定書に明記されているか確認しましょう。

② 参照した類似事例

比較対象の物件名・所在地・成約価格・成約時期が示されているか。具体的な事例が3〜5件示されていれば、根拠ある査定と判断できます。

③ 価格の補正項目

「築年数による減価△」「リフォーム履歴+」「日当たりプラス」など、加減の項目が具体的に書かれているかチェック。曖昧な総額のみは要注意です。

④ 査定の有効期限

査定額には通常3カ月程度の有効期限があります。期限を超えると相場が変動するため、再査定が必要になります。

⑤ 売却戦略の提案

査定額に加えて、「いつ・どの方法で・いくらで売り出すか」の戦略が提案されているか。戦略が具体的な会社は、後の売却活動も期待できます。

査定書の読み方を押さえたら、マーキュリーの強みについてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜権利調整・築古・相続にも強い

マーキュリーは、一般的な家はもちろん、「他社で断られた」「どう売ればいいか分からない」といった複雑な家にも対応できる不動産会社です。以下では、家の査定で特に役立つ強みを4点ご紹介します。

① 権利調整のプロフェッショナル

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な家の取扱い実績が豊富です。地主との交渉、他の共有者との調整、承諾料の設計などを自社で一貫対応。売主の負担を最小限に抑えて取引を前に進められます。

② 再建築不可・訳あり物件の再生ノウハウ

再建築不可物件、築古のリノベーションなど、一般業者では扱いきれない家も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手掛けているため、買取後の再販・活用まで自社で完結できる体制です。

③ 相続対策までワンストップ対応

相続税の納税資金確保、遺産分割、空き家となった実家の整理など、単なる売却に留まらないサポートが可能です。税理士・司法書士との連携体制で、税務・登記・売却をワンストップで進められます。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。

マーキュリーの強みを押さえたら、よくある質問をまとめておきます。

家の査定のよくある質問｜Q&A 8選

Q1. 査定を受けたら必ず売らないといけませんか?

いいえ、査定だけで終わっても問題ありません。契約を結ばない限り、費用も義務も発生しない仕組みです。

Q2. 個人情報はどこまで必要ですか?

基本は氏名・連絡先・物件所在地の3点です。収入や家族構成などの深い情報までは通常求められません。

Q3. 住みながら査定はできますか?

可能です。訪問査定も居住中のまま実施できます。生活感がある状態でも問題ありません。

Q4. ローンが残っていても査定できますか?

査定自体は可能です。ただし売却時はローン残債の把握が必要になります。事前に残高を確認しておくとスムーズです。

Q5. 査定結果はどれくらいで届きますか?

机上査定は最短即日〜3日、訪問査定は1週間〜10日が目安です。会社や物件の特性で前後する場合があります。

Q6. 査定額がそのまま売却額になりますか?

買取の場合は、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定します。「査定額＝手取り額」になります。仲介の場合は売り出しの参考価格として使われます。

Q7. 築古や訳あり物件でも査定してもらえますか?

マーキュリーは権利関係が複雑な家や、再建築不可、相続物件などの査定・買取も承っています。お気軽にご相談ください。

Q8. 査定費用はかかりますか?

机上査定・訪問査定ともに無料です。査定後に売却するかどうかも自由です。

疑問が解消できたところで、最後に要点を整理しておきましょう。

まとめ｜家の査定のご相談はマーキュリーへ

• ●査定は無料で受けられる
• ●机上査定→訪問査定の2段階が効率的
• ●金額の高さではなく根拠と担当者で判断する
• ●家のタイプに専門性のある会社を選ぶ
• ●減額要因を事前に把握すれば対策できる
• ●査定書の根拠の具体性で会社の信頼度がわかる
• ●買取なら査定額＝手取り額、仲介は参考価格という違いを理解する

「売るか迷っている」段階でも、相場を知ることは十分に意味があります。数字が見えてから、売却・保有・賃貸の3つを冷静に比べてみてください。

マーキュリーは、権利調整・再建築不可・相続物件など、他社では対応が難しい家にも強みを持つ不動産会社です。机上査定・訪問査定はもちろん無料、売却方針の相談や権利関係の整理まで、一貫してサポートいたします。