地主様が抱える問題解決
更新・地代・建替え等様々な問題が有ります。人対人の為、感情が入り交じり拗れてしまうケースが多いようです。
マーキュリーではその問題を第三者視点で捉え双方にメリットが有るようなご提案をさせていただきます。
更新料の問題
更新料は地代と違い、金額が大きくなるため借地権者様が支払えない、払いたくない等、地主様を悩ませる問題の一つとなっております。
解決法としましては、地代に更新料の金額を上乗せする方法が有ります。
例えば、100万円の更新料だった場合、旧法であれば更新期間が20年となりますので100万÷20年÷12ヶ月＝4,167円で更新料の月額の金額が出ますので、その分を地代に上乗せする等です。
こういった方法を取られる場合は、後々のトラブル回避のために合意書等を作成し締結しておいたほうが良いかもしれません。
地代の滞納
地代の滞納をされているので、借地権の解除ができるか？と言う相談をよく受けます。
地代未払での借地権解除の場合は、相当の期間の滞納（信頼関係が破壊されている）が無いと認められません。
期間がどれくらいかと言われますと、一概には言えませんが最低でも半年の滞納が目安になるのでは無いでしょうか？
その期間内に催告（内容証明など）を借地人に送っているか等も重要視されます。
建替え問題
借地権者が勝手に建て替えてしまったというご相談を受けたことが有ります。これは立派な契約違反となります。
ただし、土地賃貸借契約書の中に建て替え及び増改築の禁止に関する条文が入っているのが前提になります。
入っていない場合は、建て替え・増改築は自由にできる事になってしまいます。
ご相談者は契約書に禁止の条文が入っているとのことでしたので、借地権者様に契約書をお見せして建て替え承諾が必要なこと、それに伴い承諾料が必要なこともお話して解決していくのが懸命かと思います。
底地を売却
借地権者に底地を買い取ってもらいたい。借地権割合で買い取ってもらえますか？借地権割合はあくまで相続税などを算出する時の割合ですので、最終的にはお話し合いで金額を決めていく形になります。
ただ、参考資料として使うのはいいと思います。
専門家による底地管理
近年、地主様から底地の管理を任せたいとお問い合わせを数多くいただきます。
アパートやマンションなどの賃貸管理を専門に取り扱う不動産会社に比べ、底地管理を取り扱う不動産会社は多くはありません。
それは、借地権という特殊な権利をよく理解していないと問題点の洗い出しや改善提案・交渉ができず、適切な維持管理ができないためです。
創業以来、借地権・底地の専門家として様々な借地権者様・地主様とお付き合いをさせていただいてきた当社が、地主様の底地の問題整理・維持管理、適切な運営を全面的にサポートいたします。
よくある問題①
- 底地を相続したがそもそも内容が全然わからない。
親が亡くなり底地を相続しました。土地のことは親が管理しており、自分はまったくノータッチでした。
仕事も不動産業とは全く関係ない職種であり不動産のことはまったくわからない。借地権って何？底地って何？そんなレベルです。
契約書もどこにあるのかもわからない・・・ 貸地は一生返してもらえないとも聞いたことがあるけど、実際はどうなのでしょうか？
とりあえず、借地人の方々にも迷惑をかけないようにしたいが、何から手をつければいいのかわからない。
一から借地権・底地について教えてほしい。 - まずは借地権という権利の特徴・特性をよく理解することが大切です。
一般的に借地権とは、“借地借家法”の適用を受ける“賃借権”もしくは“地上権”のことを言います。このうち、土地賃貸借契約に基づく“賃借権”が多く見受けられます。
前記の内容を端的にいいますと、借地権とは、『建物を所有する目的で土地を借りる権利』です。また、その借地権が設定されている土地のことを“底地”と言います。
借地権は、法律的に自動更新（法定更新）が認められています。
建物が存在する限り、借地権は存続し、半永久的に主張できる権利ともいえます。 地主様と借地人様との関係は、半永久的に続くということです。
そのため、地主様が土地（底地）をどのように運用をしたいのか、地主様のご意向を踏まえ、借地権者様とうまくお付き合いをしていく必要があります。
よくある問題②
- 適正な地代や更新料、承諾料がわからない。
もうすぐ契約更新をむかえる借地があり、更新料はいくらぐらい請求していいものなのか？ 地代はもう何十年も安い金額のままで改定していないし、可能であれば更新料は多くもらいたい。
しかし、借地人さんとの関係もあるので、どのように話しをしたらいいのかもわからない。
また、借地人さんの建物も老朽化してきているので、将来建替えしたいなどの相談があるかもしれない。そのようなときに、どのように対応したらいいのか、教えてほしい。 - 地主様と借地権者様との間で授受される地代、更新料、承諾料等の金員は、原則、お互いの合意によって決定します。
更新料については、契約更新自体が20年や30年に一度のことですし、まとまった金額の請求が想定されますので、地主様も借地権者様も互いに事前の準備が必要です。
前述したとおり、地主様・借地権者様の互いの合意が必要である以上、金額については、金額の交渉を行うこととなります。
一般的に授受されるいわゆる“相場価格”を把握しながら、現実的に互いの合意できる金額をすり合わせしていくことが必要です。
お金の話しはなかなか互いにしづらい部分があるかと思います。
しかし、借地関係である以上、更新料や地代・承諾料については、互いに重要な事柄ですので、きちんと合意できるよう互いにお話し合いを重ね、取決めを行うことが大切です。
よくある問題③
- 底地を次世代に引き継ぐためにきちんと整理をしたい。
先祖代々引き継がれてきた底地がある。自分はある程度借地権のことを理解し、苦労しながらも地主業を続けてきた。
借地人さんとの付き合いも長く、良い関係を築けてきたと思っている。 しかし、自分の子供の代になったらと思うと少し心配。
子供達は底地にあまり関心もなさそうだし…次の世代に同じような苦労をかけたくない。次の世代に引き継ぐことになっても困らないような状況に整理をしたい。 - 借地・底地の関係は、借地権上に建物が存在している限り、半永久的に続きます。
地主様も借地権者様も借地関係が次世代・次々世代へと引き継がれていくということになります。
底地の整理において、もっとも重要なことは契約書をきちんと整備することです。
契約書とは、地主様・借地権者様とのお約束事を記した重要な書面です。
この書面における約束事が法律的に有効な内容かどうか、また、法律的に有効な範囲において、どこまで詳細な取決め（約束事）ができるのかを踏まえて、契約書を整備している必要があります。 例えば、更新料や承諾料の取決めや計算方法、地代改定のルールなど法律的に有効な範囲で整備することも可能です。
地主様がどのように底地を次世代に残していきたいのか、また、受け継がれる世代が底地をどのように運用等をしたいのかによって、底地整理の方法は変わります。
よくある問題④
- 借地人と地代や更新料、承諾料で揉めている。
地代の値上げを要求したが、断られてしまった。今まで更新料もそれほどもらってないし、地主としては地代を上げたい。互いに感情的にもなっているし、あまり直接話したくもない。
地代や更新料は互いの合意が必要というが、実際のところ、合意できない場合は地主が泣き寝入りするしかないのでしょうか。 - 既述のとおり、地代・更新料・承諾料等については、互いの合意が原則となります。
直接お話しが困難な状況であれば、管理会社や弁護士等の第三者を通じてお話し合いを行い、地主様の要望・事情と借地権者様の要望・事情のすり合わせを行います。 互いの妥協できる範囲の調整を含め、地代と更新料・承諾料の各金額とのバランスを考えながら、テクニカルな交渉が必要です。
それでもお話しがまとまらない場合は、法的手段を検討します。現在の地代が、近隣相場や現在の固定資産税・都市計画税等の地主様が負担する必要経費に比べ、極端に安い金額などの場合は、地代の増額請求（調停）を行うことが可能です。
人対人の関係でありますから、双方の言い分だけを言い合っても解決はいたしません。裁判をするのは簡単ですが、お互いの関係悪化にもつながるのでお話し合いで解決することを強くおすすめいたします。
マーキュリーでは地主様の抱える問題のご相談も 受けておりますのでお気軽にご相談ください。