再建築不可の売却 売却しづらい理由や注意点を解説

再建築不可物件の流通はあるのか？売却が難しい理由

流通がないわけではありません。
ですが、市場性が薄いのも確かです。それは購入者側の負担が大きくデメリットが多数あるから売却が難しいといわれます。
「売りたい」と思ってもなかなか思惑通りにはいかないのが不動産売却ですが再建築不可物件であれば、なおさらその難易度は上がります。
再建築不可物件とは、建築法上の問題により、現在の建物の建て替えができない物件のことです。
再建築不可物件は、建て替え不可であることや、住宅ローンがおりにくいことからなかなか「売れない」物件のひとつです。

再建築不可物件で売却しづらい理由

再建築不可物件は売却しづらいというのは、再建築不可物件は不動産としての価値が大幅に減少してしまうため、いわゆる一般取引相場の近いような高い金額では売却できず、一般取引相場に比べて金額が低くなってしまう。
また、一般のエンドユーザー様が再建築不可物件を買いたいと欲している方が極端に少なく、購入検討者を探すことが難しいということから、このような表現がされることが多いです。
なぜ、再建築不可物件は、不動産としての価値が減少してしまうのでしょうか。

購入側のデメリットは何があるのか

土地の有効活用がしづらい

不動産の価値は、土地の利用価値で決まるといっても過言ではありません。その土地でどのような有効活用ができるのか。
戸建を建てて住む、アパートを建てる、ビル・マンションを建てるなど、その土地の最有効利用の価値によって土地の価値・価格が決まります。
戸建用地として利用することが前提だとしても、将来20年後・30年後建替えして次世代の家にするなど、有効活用に幅があります。
しかし、再建築不可物件については、土地上の建物を取壊してしまうと新たに建物を建てることができません。
新築することはできないのです。
今現状の建物を利用していくことしかできない不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうのです。



建物が古く築年数が経っている物件が多く、多額なリフォーム費用が掛かる

再建築不可物件は、建築基準法施行以前に建築されている建物や新築から相当な年数が経過している建物が多いです。
建築基準法が施行されたのが昭和25年（1950年）ですから、施行日以前であれば、接道義務などのルールがなかったわけです。
築年数が相当年経過している建物は、住宅設備や建物躯体などが老朽化していることが多く、リフォーム等の修繕費用が大きな負担となってしまいます。
今後も建物を維持管理・修繕していく費用を鑑みると、不動産としての価値が低くなってしまうのです。
また、リフォームをする場合、建物にたどり着くまでの道が狭く重機が入りにくいこともあり費用としては上がる傾向にあります。



住宅ローンが組みずらく現金で購入しなければならない

不動産を購入される方の多くは、金融機関のローンを利用されます。
金融機関は借入を行う方の収入等の属性に加え、不動産の担保評価を査定し、融資の可否を判断します。
しかし、多くの金融機関は再建築不可物件に不動産としての担保評価を見てもらえません。
万が一、ローン返済の滞納などにより、抵当権を実行（競売など）した場合、融資した金額を回収できる見込みが小さいからです。
銀行融資が受けられない（受けづらい）不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうということです。
※アパートなどの収益不動産の場合は、収益還元方式に基づき、担保評価として見る金融機関等もあります。

上記のような理由により一般的に売却する際には時間が掛かったり売却価格も低くなったりし、流通性は低くなってしまいます。
いずれにしても、再建築不可物件は売れる物件ではあるのですが、売れにくく高値が付きにくい、という特徴があるので売り主としては「早く」そして「高く」売るために最適な方法を選びましょう。

再建築不可物件を少しでも高く売却する方法は？

再建築不可物件だからと言って諦める必要はありません。
再建築不可物件を再建築できるように売却したりする方法もあります。

隣地の方に売却する

再建築不可の場合、隣接する土地も同じように再建築不可となっている可能性があります。
同じような境遇の場合、一方を取得すれば再建築が出来る可能性があり、再建築不可のまま他に売却するより高く売れる可能性があります。
また、同時に売却することで再建築不可を再建築可能な不動産として売却できます。

隣地の土地の一部を購入し再建築できるようにする

再建築不可物件のほとんどが間口不足といわれる道路に接している宅地部分が2m未満の場合が多いです。
そういった場合に道路に出るための通路（敷き延部分）となっている所を2m以上にすれば再建築ができるようになります。
その為に、隣接している土地の一部分を譲ってもらうことにより再建築が可能な物件として一般的な不動産と同様の相場として売却できます。

43条2項1号 認可 43条2項2号 許可制度を受ける

建築基準法には下記のように記載されています。
43条2項1号　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

43条2項2号　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
参照：e-gov https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_43_2

再建築不可物件を売却する際に普段から注意しなければいけない事

再建築不可の場合、物件の状態によって金額がかなり左右されます。
普段からこまめに掃除や空気の入れ替えなどで物件の管理状態を良好にしておけば査定額も高くなる可能性はあります。
人が住んでいない物件はすぐに傷んできます。

こまめに空気の入れ替えを行う

日本の家屋のほとんどが木造住宅で作られています。
木というのは空気中の水分を吸収し、そのまま放っておくと腐食していきます。
腐食を防ぐためにも2週間に1回ぐらいは部屋の換気は行っておくといいでしょう。

排水管に水を流す

排水管は水を流さないと今までたまっていた水が気化し排水管に水がない状態となってしまいます。
排水管に水がない状態だと、錆びてきてしまい放置すると穴が開き水漏れの原因となります。
また、下水からの臭いが排水管を通して上ってきて部屋に異臭が漂ってしまいます。
こちらも2週間に1回ぐらいは水を流すなど行っておくのがいいでしょう。

床下などを確認し腐食やシロアリ被害がないか確認

床下などの点検はプロに任せないと難しいかもしれませんが、これを怠ると家の傾きの原因などになります。
腐食だけの場合は補修だけで問題ありませんが、シロアリの場合には補修だけではすみません。
その後の発生を予防するため床下全体へ薬剤の散布などが必要になるので注意が必要です。
床下の定期点検は1年ごとぐらいに行い、シロアリの薬剤散布は5年に1度行うのがいいでしょう。

再建築不可物件の売却先候補

買主によって契約条件などが違ってきます。
一般的な契約条件を見ていきましょう。また、買主となる候補は大きく分けて2つです。
エンドユーザーと不動産会社です。それぞれの条件の違いを見ていきましょう。

エンドユーザーに売却

エンドユーザーの場合、自己使用や投資など購入用途は様々です。一般的にエンドユーザが購入する場合、第一印象が大事になってきます。
そうするとリフォームや掃除など行わなければならなくなります。
また、契約不適合責任※も負うことになるため売却後の不安は拭えません。

不動産会社に売却

不動産会社が購入する場合、賃貸に出して保有するか、再販売が目的となります。不動産会社が買主となる場合、多くはリフォーム前であっても購入は可能になります。
また、一番のメリットは契約不適合責任※が免責になることです。
リフォーム費用が掛からなかったり、契約不適合責任が免責になるためエンドユーザーより結果的に売却価格が高くなる可能性はあります。

※契約不適合責任とは

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
参照：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089#Mp-At_566

簡単に言うと、売主は売り渡した物件に契約不適合責任を負い、買主は契約上不適合となる箇所（雨漏り、シロアリ、地中埋設物など）を発見した場合には、発見した日から1年以内に売主に通知した場合、売主の責任と負担において修理や改修を行わなければなりません。
しかし、売主が契約に不適合となる箇所を知っていた場合、もしくは重大な過失があって知らなかった場合には知った日から1年以内というのは適用されません。

マーキュリーの買取条件

不動産の買取強化中

弊社では下記のような不動産を買取強化中です。
また、借地権や底地などの権利関係が複雑な不動産、再建築不可、共有持ち分など売却しづらいといわれる不動産も強化買取中です。

• 土地（所有権、狭小地、不整形地、底地 etc…）
• 戸建・アパート(所有権、借地権、再建不可、共有持ち分）
• 1棟マンション・区分マンション(所有権、借地権、共有持ち分）
• 1棟商業ビル(所有権、借地権、共有持ち分）

上記はあくまで一例です。お気軽にご相談ください。

再建築不可物件の相談は専門の会社に

再建築不可物件は、今まで記述しているとおり、再建築不可物件を買いたいと考えている一般のエンドユーザー様が少なく、また、ローンの問題から、一般のエンドユーザー様に向けた売却活動は売却できる金額が低いにも関わらず、時間も要します。
また、ようやく再建築不可物件を購入したいと考える一般のエンドユーザー様の購入検討者が現れたとしても、再建築不可物件は築年数が相当年経過している建物が多く、ご所有者様の売主として契約不適合責任（瑕疵担保責任）の不安も残ります。
そのため、再建築不可の買取を行っている業者に相談をされることをお勧めしています。
再建築不可を得意としている不動産会社であれば、不動産売却までのスピードが速く、ご所有者様の売主としての契約不適合責任（瑕疵担保責任）も負わない契約不適合責任を免責という条件で買い取ってくれるケースが多いです。
もちろん、買取金額含むその他の条件も踏まえて、検討を行う必要があります。

再建築不可物件の売却時の注意点・ポイント

再建築不可物件を売却するにあたり、注意点・ポイントとして以下の３つを挙げます。

1. 再建築不可の理由をきちんと把握する

ご自分の所有している不動産が再建築不可だとわかったとき、その理由を正しく理解し、きちんと把握しましょう。
その理由は、再建築不可の要因（原因）が解消できる問題であれば、再建築可能になる場合があるからです。
また、単に接道幅が足りないのか、前面道路が建築基準法に定める道路でないのか、袋地なのかなど、その再建築不可の理由によって、売却できる金額に差がでる可能性があるためです。

2. 安易に建物を解体してはいけない

再建築不可物件を解体してしまうと、建物が建てることができません。
再建築不可物件とは、“再建築”ができないのであって、現状の建物を取り壊さなければいけない物件ではありません。
再建築不可物件を解体してしまうと、建物利用価値がなくなり、評価額に大きな影響がでる可能性があるためです。
再建築不可物件の売却を検討した場合、建物の適切な維持管理を行いながら、売却活動や買取相談を行うことをお勧めします。

3. 売却査定において、建物の内見はほぼ必須

再建築不可物件は、“建替え”ができない物件ですが、リフォーム等は可能です。
再建築不可物件の有効活用例として、“建物のリフォーム等を行い、不動産としての価値を高める”ことがあります。
このため、不動産会社に相談を行い、不動産会社が査定を行う際、修繕工事の必要性、またリフォーム工事にかかる費用を算出するために、建物の内見を行うことが多いです。
不動産査定だからといって、近隣の取引相場が〇〇万円／坪くらいだから、概算で〇〇〇万円くらい？というように簡易的に査定できるものではありません。
同じエリア・同じ大きさの再建築不可物件でも、建物の維持管理状況によって価格に大きな差がでてしまうのが再建築不可物件です。