不動産に関する相談やお悩みは、誰にでも訪れることです。不動産を所有している人から、購入や売却を検討している人まで、多くの方々がさまざまな疑問や悩みを抱えています。
この記事では、不動産に関するご相談やトラブルについて、私たちが日々受けるお客様からの相談内容をもとに、具体的な事例や解決方法をご紹介いたします。
共有持分や私道に関するご相談、相続や後見人制度など、それぞれのテーマに分けて解説していきますので、解決への第一歩を共に進めましょう。
株式会社マーキュリーは、不動産にまつわるさまざまな疑問や問題に対して、経験豊富な専門家としてお手伝いさせていただきます。
もし個別に相談されたい方がいらっしゃいましたら、相談は無料ですので、どんな些細なことでもお気軽にお問い合わせいただければと思います。
不動産に関する相談
この項では不動産の共有持分や私道トラブルなどの相談事例をご紹介いたします。
共有持分トラブル相談事例について
不動産を共有名義で所有している場合、売却などの意思決定時や、修繕費用の負担、家賃収入の割合などに関して、共有者間でトラブルが発生する可能性があります。
事例① 共有持分
神奈川県の不動産を兄弟姉妹3人で共有しているお客様のお話です。
共有持分は、兄が50％、姉が30％、妹が20％でした。
不動産は古い家屋と100坪程度の敷地から成り立っており、家屋の老朽化に伴って大規模な修繕工事が必要となりました。
姉と妹は修繕工事に賛成だったのですが、兄は修繕に資金を出すことに反対しています。
姉と妹は修繕費用を持分比率に応じて分担するべきだと主張しています。
このため、意見の相違から紛争が発生しました。
解決方法
STEP1 協議と合意
共有者間での協議が最初のステップです。話し合いを通じて、修繕費用の分担方法について合意形成に努めました。兄姉妹の関係を維持しながら、公平かつ実現可能な解決策を見つけることがポイントです。
この合意形成についてはマーキュリーが仲介役として入り、感情的な対立を避けるよう促しました。
STEP2 弁護士へ相談
上記の合意形成では解決に至らなかったため、法的助言を受けることにいたしました。弁護士は共有持分に関する法律事項を説明し、裁判手続きが必要な場合にアドバイスを提供します。
STEP3 不動産の売却
法的なアプローチで弁護士を挟んで話し合っても合意が得られない場合、不動産の売却を検討するのも１つの解決策です。今回、最終的には対象不動産の売却をすることになり、マーキュリーが直接買取をさせていただきました。売却益は持分比率に応じて分配され、共有者間のトラブルを解消する一つの方法です。
解決
共有持分の不動産を賃貸している場合、修繕や管理に関するトラブルを回避するために、不動産管理会社を導入しておくと安心です。今回のように１つ１つステップを踏んで解決を促すことができます。マーキュリーは直接買取に非常に強いため、解決することができた一例です。
私道トラブル相談事例について
不動産を所有する際、私道を共有しているケースはよくあります。しかし、私道の共有に伴うトラブルもまた珍しくはありません。持分比率や私道の利用に関する意見の相違が生じ、トラブルに発展することがあります。
事例② 私道
横浜の郊外のお客様の例を挙げます。
AさんとBさんは隣接する土地の所有者で、その土地へのアクセスに私道を共有して利用していました。この私道は10年前にアスファルト舗装しましたが、最近、アスファルトにクラックが見られるようになり、所々で段差や凹みが生じてきました。
Aさんは車の運転が主な移動手段であり、道の劣化による車のダメージを懸念しています。一方、Bさんは主に徒歩や自転車での移動が多く、アスファルトの劣化をそれほど深刻に感じていません。
AさんはBさんに私道の修理を提案しますが、Bさんは現状では必要ないと考え、修理の費用を折半することに消極的です。
解決方法
STEP1 アスファルトの状態確認
Aさんはアスファルトの舗装会社に来てもらい、私道の現状と今後の劣化予想、および修理や再舗装にかかる費用を見積もってもらいました。
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STEP2情報共有と提案
AさんはBさんに舗装会社からの見積もりと説明内容を共有しました。安全のため、将来的な更なる劣化を避けるために早めの修理が賢明であると説明しました。
STEP3費用の分担検討
持ち分比率やBさんの使用頻度や利益を考慮し、修理費用の分担比率を再検討しました。例えば、Aさんが7割、Bさんが3割の負担とするなどです。
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STEP4中立的な第三者の介入
しかしながらAさんとBさんの意見が平行線でした。このタイミングでお客様からマーキュリーへご相談をいただきました。弁護士事務所を紹介し、介入させることにしました。
STEP5 長期的な取り決め
中立的な第三者が入ったことで話が前に進みました。
今後の私道の維持管理について、周期的な点検や必要に応じた修理・再舗装のタイミング、費用の分担方法などを書面にして合意形成が取れたのです。これにより、将来的なトラブルを防ぐことができたと考えております。
解決
このケースはマーキュリーが紹介した弁護士さんに入ってもらうことで解決することができた一例です。
相続トラブル相談事例について
不動産の相続は、しばしば家族や相続人間で複雑な問題を引き起こすことがあります。その中でもよくあるトラブルの一つが、「相続分の不均等」に関するものです。相続人間で不動産の分割や利用について異なる意見が生じ、紛争が発生することがあります。
事例③ 相続
神奈川県にある大規模な土地と建物を相続したAさんとBさんのケースです。
不動産は両親からの相続であり、AさんとBさんは兄弟です。
しかし、Aさんはその不動産を売却し、相続財産を現金化したいと考えています。
一方、Bさんはその土地と建物を保存し、将来の利用を検討しています。
この相続の運命についての意見の相違から、AさんとBさんの間で争いが勃発しています。
解決方法
STEP1 協議と合意
最初に、AさんとBさんは協議を行いました。
マーキュリーが仲介に入り、相続財産の使途について合意を形成する努力をしたのですが、解決はしませんでした。公平かつ実現可能な解決策を見つけるために、お互いの立場や要望を理解することが大切です。-
STEP2 弁護士の助言
協議が難しい場合、弁護士の助言を受けることが重要です。協議にて解決しなかったため、不動産専門の弁護士をご紹介し、法的アプローチでの解決に臨みました。弁護士は相続法や不動産法に精通しており、法的な観点から解決策を提供します。相続財産の評価や売却に関する法的手続きを説明し、紛争を和らげることを目的に入っていただきます。
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STEP3 不動産の売却
上記の弁護士を交えた協議により、不動産を売却する方向で合意形成をとることができました。今回、マーキュリーが提案した買取価格や買取りまでのスピードをご評価いただき、Bさんにご納得を頂くことができました。
解決
相続に関するトラブルは感情的になりやすく、複雑な問題を含むことがあります。しかし、冷静な対応と専門家の協力によって、公平で持続可能な解決策を見つけることが可能です。相続人間の信頼関係を損なわず、不動産資産を適切に扱うために、適切なステップを踏んで問題を解決しましょう。
相続トラブル相談事例について
相続に関するトラブルは非常に多い為、もう１つ事例を挙げます。
事例④ 相続
都内にある高級住宅を相続したAさんとBさんのケースです。
この不動産は相続税評価額が高額で、相続税の支払いが課せられました。AさんとBさんは、課せられた相続税の負担に関して意見が異なります。Aさんは、相続財産を売却して相続税を支払う立場をとり、即時に現金を手に入れたいと考えています。
一方、Bさんは不動産を保有し、将来の価値の上昇を期待しているため、相続財産を売却して相続税を支払うことに反対しています。
解決方法
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STEP1 協議と合意
これまでの内容と同様ですが、やはりまずは当事者間で協議ができるならば実施をすべきです。相続税の支払いについて合意を形成するために、双方の立場や考えを共有しましょう。今回もマーキュリーが仲介に入って協議をいたしましたが、解決には至りませんでした。
STEP2 税理士への相談
協議にて解決しなかった為、税理士をご紹介いたしました。マーキュリーからご紹介させていただく税理士は不動産を専門に扱っているので経験が豊富です。
また、節税策を検討し、相続税の負担を軽減する方法についてもご提案いたしました。結果、不動産を売却するのではなく、保有しながら相続税を支払う形で合意形成をいたしました。-
STEP3 分割払いの検討
方向性が定まったのですが、相続税の支払いが困難だった為、分割払いを検討しました。
分割払いにより、不動産を売却しないまま相続税を支払うことができ、Bさんの希望に合致させることができました。
解決
相続税に関するトラブルは、不動産価値や相続人の希望に応じて多岐にわたり、当然個々の状況によって解決方法やアプローチ方法も異なります。マーキュリーでは無料相談にてお客様に合った解決方法を提案させて頂きますのでお気軽にお問い合わせください。
不動産買取に関する相談
次に不動産の買取に関するご相談を紹介します。不動産を売却するときのトラブルや、親族間の権利関係での内容なので、実際に売りたい不動産をお持ちの方は興味深いかもしれません。
これからご紹介する内容は全てマーキュリーにてお手伝いをさせて頂いた内容です。
相続トラブル相談事例について
事例① 後見制度
お客様の両親が所有している不動産についてのご相談で、親が認知症で施設に入居中でした。
今後の施設入居費用に充当するために、不動産を早急に売却したいというご相談でした。
解決方法
該当の不動産の所有者は親ですが、認知症になっているため、正常な判断ができない場合があります。このような場合は、後見制度を活用します。
まず、後見人の申し立てを裁判所に行い、被後見人の親に対する適切なケアと財産の保護を確保しました。また、被後見人が不動産を居住のために使用している場合、裁判所の許可が必要でした。
そのため、マーキュリーは提携している弁護士と連携し、適切な手続きを行い、不動産の買取を実現しました。
このように、後見制度を適切に活用することで、認知症の親が施設に入居中でも不動産を買取ることが可能となり、今後の施設入居費用に充当する資金を確保できました。後見制度を利用する際には、法的手続きや許可の取得が必要ですが、マーキュリーは専門知識を持っているため、スムーズな解決をサポートしました。
任意売却による買取相談
事例② 任意売却
住宅ローンの滞納があるお客様からのご相談です。
金融機関との協議を経て、任意売却による早期の売却を希望されていました。住宅ローンの滞納により差し押さえ手続きが始まったため、急いで不動産を売却し、差し押さえを回避したいとの切実な要望がありました。しかし、売却後に残債が残ることに対して懸念がありました。
解決方法
まずマーキュリーは金融機関との交渉を行いました。
まず、金融機関との協議において、売却額を返済後の支払いを最小限にする方向性を打ち出しました。これにより、お客様の負担を軽減し、任意売却に前向きに進むことができました。さらに、金融機関と売却後の支払い額や引っ越し費用を含む金額について詳細な調整を行いました。残債が残ってしまう形にはなりましたが、不動産の買取を実施し、お客様の要望に応じた解決を実現しました。このようなケースでは、金融機関との円滑なコミュニケーションと綿密な交渉が重要です。
ゴミ屋敷化した物件の買取相談（区分マンション）
事例③ ゴミ屋敷
区分マンションの１室を所有しているお客様からのご相談です。
お客様はこの部屋をご自身ではなく賃貸で貸し出していましたが、入居者がゴミ屋敷状態で住んでおり、管理組合や近隣住民からの苦情が寄せられました。
さらに、入居者が未払いの賃料を抱えており、お客様からは早急に売却したいという切実なご相談でした。
解決方法
お客様から早期に手放す（売却する）ことが最優先であることを考慮し、マーキュリーは以下の解決策を提案しました。
まず、入居者が住むままの状態での買取を提案し、早急な売却を実現しました。この提案により、オーナーからは大変喜ばれました。買取後に入居者との交渉を行い、退去条件を取り決めました。退去条件には未払いの賃料の支払いと、部屋の現状回復を免責について合意を含み、得ることができました。入居者がこれらの条件を承諾したため、スムーズに退去が実現し、退去後には、フルリノベーションを行い、物件を改善することもできております。これにより、市場価値を高め、将来の売却に備えました。
このように、ゴミ屋敷化した物件の買取相談においても、早急な解決策を提供し、オーナーの要望に応えることができました。
老朽化による買取相談
事例④ 老朽化
相続によって戸建て物件を取得したお客様からのご相談です。
ご相談いただいたお客様は相続人でした。お客様には別に住居があり、その物件を使用していなかったため、老朽化が進んでいました。さらに、他の仲介業者を通じて売り出していましたが、売却期間が長期化している物件でした。お客様は、この物件に関する手続きや維持にかかる負担を軽減し、早期の売却を希望されていました。
解決方法
マーキュリーはお客様の要望に合わせて、物件の現状を確認しました。物件を内覧した結果、リフォームなどができる状態ではないことが明らかとなりました。このため、建替えを前提とした買取提案をお客様に提示したところ、所有者自身も物件の現状を把握しており、提案を受け入れることに同意しました。その結果、建物の現状を考慮した建替えプロジェクトがスタートし、スムーズな買取が実現しました。
これらの事例はマーキュリーが提供する柔軟な解決策の一例です。お客様の状況や要望に合わせて、最適な方法を提供し、不動産の買取をスムーズに進めていますので是非無料相談をご利用下さい。
不動産の関係書類に関する相談
次に不動産の関係書類に関するご相談の事例をご紹介します。
不動産を売買したり賃貸に出したりする場合、賃貸借契約書や重要事項説明書など様々な書類が必要となりますが、これら関係書類が原因でトラブルになるケースもございます。
土地の賃貸借契約書に関する相談事例
相談事例① 賃貸借契約書
都内のお客様で、土地の賃貸借契約書に関するトラブルが発生していました。
具体的な相談内容は、賃貸借契約書に明記された賃料の支払い方法についてです。契約書には、毎月の賃料を振込むことが取り決められていましたが、お客様が海外に滞在中で振込が難しい状況にあり、支払い方法について問題が生じていました。賃料支払いの滞納を避けるために、お客様はアドバイスを求めて相談に来ました。
解決方法
まず、マーキュリーはお客様と共に契約書を詳細に確認し、どのような支払い方法が契約書に記載されているかを把握しました。その後、お客様の海外滞在中でもスムーズに賃料の支払いができる方法について協議し、解決策として、以下の方法を提案しました。
- 提案１：自動振込設定
- 提案２：代理人指定
- 提案３：契約書の改正
銀行を通じて自動振込を設定し、毎月の賃料を自動的に送金する方法を検討しました。これにより、お客様が海外にいても支払いが滞ることはありません。
お客様が信頼できる代理人を指定し、その代理人が賃料の受け取りと振込を行う方法も検討しました。代理人が国内に滞在している場合、支払いの円滑な手続きが可能です。
契約書の条件を再検討し、お客様の海外滞在に合わせて賃料の支払い方法を変更することを提案し、合意を得ることができました。契約書の改正が必要な場合は、両当事者が合意し、正式な変更を行います。このように、土地の賃貸借契約書に関する相談に対しては、契約書の内容を遵守しつつ、当事者の要望に合わせた解決策を見つけることが重要です。
重要事項説明書に関する相談事例
相談事例② 重要事項説明書
埼玉県のお客様で、不動産取引における重要事項説明書に関するトラブルが発生していました。
相談内容は、不動産の売買契約時に提供された重要事項説明書に記載されていた内容と、実際の物件の状態に齟齬があることに関するものでした。お客様は、購入後に実際の物件の状態が説明書と異なっており、契約において誤った情報が提供された可能性があると懸念していました。そのため、説明書の内容と実際の状況の整合性についてアドバイスを求めて相談に来ました。
解決方法
まず、お客様から提供された重要事項説明書と実際の物件の状態について詳細な調査と比較を行い、説明書に記載されていた内容と実際の状況に齟齬があることを確認しました。
以下の提案にて解決をすることができております。
- 提案１：契約の再検討
- 提案２：補償交渉
- 提案３：法的アドバイス
購入者と売主の間で再度協議を行い、実際の状況に合わせて契約条件を再調整することを提案しました。購入者であるお客様が直接やりとりをするのはストレスになる為、マーキュリーにて仲介をさせていただいております。これにより、誤った情報に基づく不透明な契約を解消し、両当事者にとって公平な条件を確立することができます。
今回、お客様にとって不利益な契約条件が含まれていました。その為、売主との補償交渉を行い、物件の実際の価値と説明書の内容との差額に対する補償を受けることを提案しました。
この提案は売主から拒否をされた為、不動産専門の弁護士をご紹介いたしました。第三者である弁護士を立てたことで売主側も焦ったのか、差額に対する保証についての合意を得ることができました。
このように、重要事項説明書に関する相談に対しては、正確な情報提供と公平な解決策の見つけ方が鍵となります。
クーリングオフに関する相談事例
相談事例③ クーリングオフ
都内のお客様からの相談で、不動産取引におけるクーリングオフに関するトラブルが発生していました。
購入者が不動産の売買契約を締結した後、状況が変わり、契約を解除したいとのことでした。お客様は、契約後に予想外の出来事や財務的な困難に直面し、契約を継続することが難しい状況にあったため、クーリングオフの権利を行使したいと考えていました。しかし、どのように進めればよいかについてのアドバイスを求めて相談に来ました。
解決方法
まず、お客様と契約内容を詳細に確認し、クーリングオフの条件が満たされているかどうかを判断しました。その後、以下の方法を提案にて解決することができました。
- 提案１：クーリングオフの手続き開始
- 提案２：法的アドバイス
契約後、一定期間内であればクーリングオフの権利を行使できることを説明し、手続きを開始しました。クーリングオフ期間内であれば、契約を解除することができます。
クーリングオフに関連する法的アドバイスを提供し、適切な法的手続きを行うことをサポートしました。
このように、クーリングオフに関する相談に対しては、クライアントの権利を守りつつ、円滑な契約解除を実現するために専門知識と対話が重要です。
契約不適合責任に関する相談事例
相談事例④ 契約不適合責任
神奈川のお客様からの相談で、不動産の取引における契約不適合責任に関するトラブルが発生していました。
このお客様は契約後、該当の不動産にてシロアリの被害が発見され、契約内容との齟齬が生じました。購入者はシロアリの存在を知らなかったため、不動産が契約とは異なる状態であることに不満を抱いていました。
解決方法
まず、契約内容、不動産の状態について詳細な情報収集をマーキュリーが代行をさせていただきました。
そして、以下の方法を提案しました。
- 提案１：関連書類の確認
- 提案２：売主との交渉
- 提案３：補償金の交渉
契約書や不動産の調査報告書、売買に関する文書の詳細を一緒に確認しました。契約内容と不動産状態の齟齬が実際に存在するかを検証し、売主への交渉に向けて準備をしました。
上記の齟齬を明確化し、売主への交渉を代行させていただきました。購入者が契約条件に適合しない物件を受け取った場合、修正や補償の提案を売主に求める必要があります。
齟齬についての理解を売主から得ることができた為、補償金の交渉を実施しました。この補償金交渉もマーキュリーが仲介をしていたのですが、お客様にもご納得いただける金額にて合意をいただきました。
補償金は、修繕費用の一部や不動産価値の減少に対する補填として支払われることがあるため、不動産や法律の専門知識がないと不安だと思います。
マーキュリーではお客様の利益を最優先とし、問題解決のために全力でサポート致しますのでお気軽にご相談ください。
不動産相談のセカンドオピニオン
セカンドオピニオンは、大切な意思決定において貴重な手段となります。特に不動産取引の際、重要な選択をする前に、別の専門家の意見を聞くことは賢明な選択です。
以下に一般的な物件の場合や特殊な物件の場合など、いくつかのパターンに分けて気を付けるポイントなどを記載いたします。
一般的な物件（土地やマンションなど）のセカンドオピニオン
不動産は高額な取引であり、誤った決断は重大な影響を及ぼす可能性があります。セカンドオピニオンを求めることで、物件の評価や法的な側面、市場動向などについて確認を行い、リスクを軽減できます。一般的な物件の取引であれば比較的どの不動産会社でも対応可能です。信頼性のある不動産会社に依頼し、客観的な視点や異なる着眼点の提案を受けることができるかもしれません。
特殊な物件についてのセカンドオピニオン
特殊な物件とは、例えば『再建築不可の土地』のように物件として特殊なものや、『権利者が複数人いて連絡が取れない』などのように状況として特殊なものがあります。
特殊な物件のセカンドオピニオンを求める場合には一般的な内容よりもより専門性が高い不動産会社でなければ意味がないかもしれません。特殊な物件は通常、通常の不動産取引よりも複雑でリスクが高いことがある為、建築制限や再建築の難しさなど、専門的な知識が必要です。その道のプロに依頼をしましょう。
弁護士・税理士・司法書士からのセカンドオピニオン
不動産取引において、弁護士、税理士、司法書士などの士業からのセカンドオピニオンも有用です。それぞれの専門性に合った相談の場合、極めて有効なものになります。
法的なトラブルについてのセカンドオピニオンならば弁護士に依頼しましょう。契約違反、権利の侵害、不動産権の曖昧さなどが挙げられます。税金に関わるセカンドオピニオンの場合は税理士への依頼が適切ですし、遺産分割についてであれば司法書士です。ただ、これらの専門家も「不動産に強い」かどうかは人によります。例えばホームページで「不動産に強い」と書いてあっても本当に経験が豊富かどうかは不明確です。マーキュリーがご紹介する弁護士や税理士は皆不動産を専門としており、多数の実績を持っている人しかご紹介しておりません。また、特殊な物件についても詳しいと自負をしております為、是非お気軽にご相談ください。