不動産仲介・買取の条件や流れなどを比較！買取に適している物件とは？
一般的に不動産売買においては仲介の方が広く利用されています。確かに、物件の状態が良く、取引がスムーズに進んだ場合には、仲介の方がより高額で売却手続きが完了するケースが多いです。しかし、買取による売却手続きを選択した方がメリットを感じられる場合も確かにあります。今回は、簡単に不動産売却時の買取と仲介の特徴を紹介したうえで、どのような状況で買取の依頼をした方がマッチしているかについて紹介します。
不動産の売却方法の違いについて
不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、「仲介」と「買取」の違いをよく理解をしましょう。
「仲介」とは、不動産会社が買主を探し、不動産を売りたい売主とその不動産を買いたい買主をつなげることをいいます。「買取」とは、不動産会社が買主となり、不動産を売りたい売主から不動産を直接購入することをいいます。
「仲介」と「買取」の売却の流れのなかで大きく異なる点は、売却期間に影響する「販売期間」が不要となることです。
「買取」での売却方法は、不動産会社が直接買主となるため、不動産会社に売却相談・査定依頼を行ってから、不動産売買契約、決済・引渡しまでの期間が短いことが特徴です。
また、不動産のプロである不動産会社が直接不動産の買取を行うため、一般の方との間の不動産売買と比べ、売買条件（売買・引渡しに付随する条件）が良くなる（緩くなる）場合があります。
主な売買条件
- 売買金額
- 売買時期、引渡し時期
- 境界明示、測量負担
- 建物解体、引渡し状況
- 契約不適合責任
- 借家人の対応など
売買金額については、「仲介」によって一般の方に売却した方が高く、「買取」の場合の方が安くなる傾向にあります。
しかし、前述したように売買金額以外の売買条件や、販売期間等の総合的な要件により、どちらのほうが売主様にとってより利益があるのか判断する必要があります。
仲介による売却 メリット・デメリット
メリット
不動産市場の相場価格で売却することができる。
デメリット
売却完了まで時間を要する場合がある。
買取による売却 メリット・デメリット
メリット
早期に売却完了することができる。売買条件（売買・引渡しに付随する条件）が良くなる
デメリット
「仲介」に比べて売却金額が低くなる場合がある。
一般的には、「仲介」の場合は、売却まで期間を要するが、高く売却することができ、「買取」の場合は、売却価格は比較的安価になってしまうが、売却まで期間は短い、売買条件が良くなる。といえるでしょう。
仲介による売却に向かない不動産ってある？
不動産の種類によって「仲介」による売却に向かない場合があります。まず、「仲介」会社は、売買成立時の手数料によって利益を上げています。
宅建業法に定める手数料の上限
| 売買代金 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買代金×5％以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買代金×4％以内 |
| 400万円超の部分 | 売買代金×3％以内 |
400万円以上の不動産取引について、上記を速算式にしたものが、よく言われる「売買代金×3％＋6万円」なのです。「仲介」会社は、売買代金と手数料が比例の関係にあります。
つまり、不動産の売買代金が大きくない物件は、仲介会社にとってもあまりうまくない案件として判断される可能性があります。
※すべての仲介会社がそう判断されるわけではありません。売買代金が大きくない不動産でも真剣に取り組んでくれる仲介会社、営業マンもいます。
また、売主にリスクがある不動産も「仲介」に向いていない不動産ともいえるでしょう。
たとえば、築古不動産や瑕疵がある不動産、近隣とトラブルがあるような案件は、一般のお客様に「仲介」で売却したのち、問題が発覚した場合、売主の責任を訴求される場合があります。このような売主にリスクがある不動産は、不動産のプロである「買取」会社に売却することが良いと思われます。「仲介」と「買取」どちらが良いのかは、不動産の種類や売主様の状況・優先順位によって、比較しながら判断されることをおすすします。
２通りの不動産の売却方法｜買取or仲介
不動産を売却する際には、仲介と買取の2通りの方法があります。不動産売却の場合は仲介で物件を売却することが多いですが、買取と仲介のそれぞれの特徴を知ることにより、買い手が見つからなかった物件の売却に成功したり、想定よりも高値での売却に成功したりすることもあります。まずは、それぞれの特徴を紹介します。
スピーディさと確実性が魅力の買取
「買取」は、その名の通り不動産会社に物件を買い取ってもらうことです。手放したい物件について不動産会社の担当者と商談をして、条件が合致した時点で買い取ってもらいます（不動産会社は、その後買い取った物件を転売したり、取り壊して賃貸物件を立てたりするなどして収益化を図ります）。
仲介と比較した場合の買取の特徴は、売却開始から手続き満了までがスピーディに完結することと、契約の際のトラブルが生じにくいことです（例えば、仲介の場合には購入希望者の住宅ローンの申請が通らなかったり、契約の話の最中に購入者の気が変わって破談になってしまったりすることがあります）。
また、買取での売却の場合には、不動産会社に対して仲介手数料がかからない、売主側が契約不適合責任を負わないという条件も可能です。
MAXの条件を引き出しやすい仲介
「仲介」は、契約を締結した不動産会社に買主との仲介を依頼する売却方法です（契約のサポートをしてもらう方法です）。買主となる見込み顧客を探すための広告・宣伝活動や内見の案内、買取希望者からの価格交渉に対する窓口、書類作成業務のサポートなど、不動産売却に関する一連の業務を依頼できます。
仲介の特徴は、不動産の条件（立地、築年数、管理状況、周辺環境など）が良ければ、高値で売れる可能性が高いことです。特にリフォームの必要性が無く、購入者が手入れをしなくてもそのまま住めるような物件は、高値が付きやすいです。一般的に、購入者が現れるまでには時間がかかってしまう傾向があります。
不動産の「買取」での売却はどのようなケースで適しているか？
「MAX条件を引き出すには仲介の方が適している」のは確かですが、不動産の状況次第では買取の方が高値で売却できることもあります。また、価格面以外でも買取ならではのメリットがあります。
ここでは、買取を選択した方がメリットを感じやすくなる場面について具体的に紹介します。
早急に手元に現金が必要な時
不動産会社に仲介を依頼した場合には、順調に売却手続きが進む場合でも３～６か月ほどの期間がかかります。なおかつ、買い手が見つからなければ、期間がどんどん伸びてしまうこと、状況によっては価格を下げるなどの対応が求められることなどの状況にも陥ってしまいます
上述の通り、不動産会社による買取はスピーディさが特徴の一つなので、条件の折り合いさえつけば、スムーズに現金化することが可能です。
他の人に家を手放すことがバレたくない時
不動産会社に仲介を依頼する場合には、物件を売りに出したことが周囲の人に分かってしまいます（不動産会社のホームページやチラシに物件情報が掲載されてしまうため）。「未公開物件（非公開物件）」として販売し、情報の公開を限定することはできますが、情報を非公開にしたまま売却したいケースでは買取が適しています。
※未公開物件（非公開物件）とは
最も多いのは、特定の不動産会社のみが売主から取り扱いを許可されている物件。販売店は限定されますが、特定の販売店の顧客に対しては公開物件と同様に取り扱われるため、非公開とはいえません。
安全に売却をしたい時
仲介の場合には購入者が個人なので、振り込み処理が完了するまでの間に、何かしらのトラブルが生じてしまうことがあります。対して、買取の場合には不動産会社に買い取ってもらうため、トラブルが生じてしまうリスクが小さく、安心して取引を進めることができます。
また、契約不適合責任も免除されることもあります。契約不適合責任とは、売買契約後にその不動産（土地・建物）に雨漏りや柱の腐敗、シロアリ被害などの住宅の機能上の欠陥、地中埋設物などを指します。
仲介による売却の場合には、売却後に瑕疵が発覚した場合、売主側に修繕対応や、場合によっては契約解除に応じる義務を負う担保責任を付けます。契約不適合責任がないということは、売却後に欠陥が判明した場合でも売主が責任を負う必要がないということです。
築年数の古い物件や補修すべき箇所のある物件を売却したい時
築年数の古い物件や補修すべき箇所のある物件は、仲介に出しても希望通りの価格が付きにくいケースが珍しくありません。売主側の負担で更地にしたり、修繕を施したりしてから売却手続きを取るケースもあります。
買取依頼の場合、不動産会社がリフォームや修繕・清掃などを購入後に全ておこなってくれるので、それらの手続きを取る必要がありません。
借地権付き不動産などの訳あり物件を売却したい時
借地権付きの不動産などの訳あり物件は、仲介では買い手が付きにくい物件です。しかし、こうした訳あり物件においても、買取であればスムーズに売却が進む可能性が高まります。
不動産会社の中には、訳あり物件の取り扱いに長けた業者もあります。訳あり不動産の扱いに長けた業者であれば、通常の不動産会社と比較して、査定も希望額に近い金額が付きやすいので、安心して売却できます。
仲介での売却が思うように進まない場合
仲介を依頼しても1年以上買い手がつかない物件については、買取での売却を選択肢に入れるのもおすすめです。
長期的に買い手がつかない状態が続くと、該当エリアで物件を探しているユーザーには物件の情報が認知されています。購入希望者側から見て、魅力的な物件としてみなされていないか、値下げを待たれている状態に陥っている可能性があります。
売れない状況が続いてズルズルと値段を下げるよりも、買取にてスパッと物件を手放した方が早いケースもあります。
不動産売却時には、ご自身の状況や不動産の状態などによって、買取あるいは仲介のどちらで手続きを進めた方が良いのかを検討すると良いでしょう。
一般的には、仲介により売却手続きが取られるケースが多いですが、早急に現金化したい時、確実性を重視する際、事故物件や抵当権付き物件などの訳あり物件を売却したい時などは、買取を依頼した方が希望に沿った売却手続きが進められる可能性が高いでしょう。
また、買取にせよ仲介にせよ、査定額や買取額は業者によって大きく異なります。買取か仲介かの判断の後に、複数の業者から見積もりを取り、ご自身の物件の価値を客観的に判断しましょう。