不動産売却時の手数料解説、手元に残る金額を把握

不動産売却時の手数料解説、事前に把握して手元に残る金額を把握

不動産を売却する際には、売却の方法や手続きの内容に応じて手数料が発生します。中でも金額の割合として大きいのが、買い手の仲介を不動産会社に依頼した際に発生する仲介手数料です。
今回の記事では、不動産売却の際の手数料について、特に仲介手数料を中心に解説します。手数料の額によって、ご自身の手元に最終的に入るお金も変化するので、不動産売却の際にはどれだけの手数料がかかるのかを知ることは非常に重要です。

不動産売却時にかかる仲介手数料とは？

仲介手数料の上限

仲介手数料には以下のように上限額が設定されています（以下の表は、仲介手数料の計算を簡略化した式です）。

３０００万円の物件の仲介手数料は下記のような計算となります

200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超とそれぞれに対応するパーセンテージを掛けて仲介手数料を計算します。しかし、上記のように計算するのは大変なので仲介手数料には速算式があり、下記のとおりです。

3,000万円で売却できた場合を普通に計算する場合と速算式に当てはめると仲介手数料は以下の通りです。

上記のように速算式であれば簡単に仲介手数料を算出することができます。
しかしながら、この計算式によって算出されるのはあくまで上限額であり、不動産会社によって（あるいは不動産売買の状況によって）仲介手数料の設定は異なります。また、不動産会社との交渉などによって仲介手数料が割引されるケースもあります。
※上限を上回る仲介手数料を請求されたり、仲介手数料以外の項目（「広告費」「書類作成費」など）を請求されたりした場合には違法な請求ですので、応じる必要はありません。ですが、上記でも記載しましたが、特別に売却主が依頼した広告や前もって承諾をしていた場合にはこの限りではありません。

不動産売却時にかかる費用とは

一戸建てや土地、マンションなど様々な不動産がありますが、その不動産を売却する際は手数料や税金といった問題が常に付きまといます。どんな費用がかかるのか説明をしていきます。

売却にかかる費用の内訳は

一般的に不動産の売却を行う際は、仲介手数料（不動産を仲介に出した場合）、印紙税、登記費用などが掛かります。特に大きな金額となるのは仲介手数料です。不動産の買取会社に直接買取をお願いした場合は、基本的に仲介手数料はゼロ（0円）となります。ここが仲介会社と買取会社の大きな違いです。

400万円以下の場合、売主側の仲介手数料の改正がある！？（空家等の売買又は交換の売買における特例）

上記に記載している通り、通常の不動産売買おける仲介手数料は、売買価格が400万円超えで「物件価格の3％＋6万円＋消費税」が上限でした。
これは国土交通省により定めていましたが、平成30年1月1日に、この400万円以下部分の仲介手数料の率が改正されました。改正で変更となった部分は、400万円以下の売買価格の場合には、売主側から最大で18万円受け取ることができるようになったということです。一般の売り主さんから見てみるとおもしろくない特例となります。

なぜこんな特例が施行されたのか？

この問題の背景にあるのは「空き家」問題です。一般的に空き家は利用促進がなされず、誰しもが敬遠する問題となっていました。
そこでその空き家の利用促進とどうしても売値が低くなってしまい、不動産仲介会社が積極的に取り扱おうとしない背景を変えるべく、空家の不動産流通を増やすこと等を目的として、国土交通省が仲介手数料の上限緩和に動きました。その目的はもちろん仲介手数料をあげることで、不動産仲介会社が積極的に介入することを目指した法令となります。
現在国内にはおよそ800万戸以上の空き家があると言われており、この数値は今後も伸び続けることが予想されます。空き家は景観を損なうだけでなく、犯罪の温床や崩れて周辺住民とのトラブル、異臭などの原因ともなりますので、現在国や地方自治体が積極的に動いてこの空き家をなくそうとしているわけです。
上記仲介手数料の上限という部分でも説明を行いましたが、この特例が特に関わってくるのは、物件価格400万円以下の場合です。
物件価格が300万円の場合で考えて見ると、「12万円（物件価格300万円×4％）＋2万円」ですので、仲介手数料は14万円になりますが、今回の改正により最大で18万円受け取ることができますので、さらに4万円を上乗せして仲介会社は受け取ることが可能となりました。
物件価格が100万円の場合は、仲介手数料５万円だったのがさらに13万円上乗せできるということです。物件価格が低ければ低いほど、改正による恩恵が大きくなります。

※あくまでも空き家でかつ物件価格400万円以下の場合に限り、売主側に対してあらかじめ説明を行い、両者間で合意を得た上でなければ請求することはできません。仲介会社を決める際はこの辺の話し合いがしっかり丁寧にできるのかなども選ぶポイントとなるでしょう。

不動産買取の場合には仲介手数料はかからない

一般的な不動産売買では、額面上は仲介での売却の方が不動産会社の買取よりも高い価格が付くことが多いですが、買取の場合には手数料が発生しないことや、売却金をスムーズに回収しやすいことなどの違いがあります。
また、買取を依頼した場合に必ずしも仲介よりも価格が安くなるわけではありません。特に、抵当権や借地権のついている不動産、事故物件などの訳あり不動産については、仲介での売却を目指すよりも、訳あり物件の扱いに長けた不動産会社に買い取ってもらう方がスピーディかつスムーズに売却できます。

不動産売却時の仲介手数料以外の手数料や諸費用

不動産売却時にかかる手数料は仲介手数料だけではありません。状況によって、仲介・売却のいずれのケースでも発生するので、どのような項目で手数料が発生するのかについて確認しておきましょう。

売却時の譲渡費用

そもそも「譲渡費用」とは何なのか、どんな費用が掛かるのかを確認しましょう。
国税庁によると、譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算をします。

譲渡費用の主なものは次のとおりです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考リンク：国税庁　No.3225 譲渡費用となるもの ＜平成31年4月1日現在法令等＞

司法書士に支払う手数料（抵当権抹消などの手数料）

不動産を売却した場合、所有権が売主から買主に移転するため、登記簿上の移転手続きをしなければなりません。この登記簿の移転手続きを司法書士に依頼することになりますが、その費用負担は一般的に売主が負担します。
司法書士に支払う費用相場は司法書士によって違います。また、土地や建物の大きさ、土地の筆数などにもよって違ってきます。だいたいは、不動産を売却購入するときにお願いした不動産会社の抱えている司法書士にお願いすることになります。不動産売却や購入を何度もされている方であればお抱えの司法書士さんに頼んで手数料を安くして頂くのもいいと思います。

繰り上げ返済の手数料

売却する不動産について住宅ローン返済中の場合には、売却に伴って繰り上げ返済をおこなう必要があります。その際に、金融機関の規定に沿って一括返済の手数料が発生します。
具体的な手数料額は金融機関によって異なりますのでお借入れしている金融機関に前もって確認されたほうが良いかと思います。

不動産売却時の諸費用

不動産売却の際には、手数料以外にもいくつかの項目で費用が発生します。

税金関係

・不動産譲渡費用・・・所得税・住民税

・印紙税

※印紙税は不動産の売却額によって変わりますが、具体的には以下の通りです（軽減税率適用時）。

※一部抜粋

参考リンク：国税庁HP「印紙税」

※契約書に必要額の印紙が貼られていない場合は、３倍の金額が追加で請求されます。

不動産にかかる費用

・リフォーム費用

・測量費用・・・売却する不動産に関して測量がされていない場合や、隣地との境界が明確になっていない場合には、売主側で測量作業を依頼する必要があります。測量の費用は30万円以上するケースが多いです。

引っ越し費用

居住していた住居を販売する際には、ご自身の引っ越し費用が掛かります。
不動産を売却した時に、ご自身の手元にどれだけの費用が入るかを計算するには、手数料や諸費用などをあらかじめ想定しておく必要があります。
中でも、不動産会社に依頼をした場合の仲介手数料は、金額として大きな割合を占めることが多いので、仲介で不動産を売却する場合には、概算としてあらかじめ想定しておくようにしましょう。不動産会社に買取を依頼する場合には、仲介手数料がかからないので、併せて検討しておくことも大切です。
これらの計算を一つひとつ実際に手作業でおこなうのは非常に骨の折れる作業です。信頼できる不動産会社が見つかったら、手数料や必要となる費用についても併せて案内してもらうなど、確認漏れや勘違いのないように工夫すると良いでしょう。