「家を売ると決めたものの、まず何から手をつければいいのかわからない」。そんな不安を抱えていませんか。家の売却は、査定から契約、登記、引き渡し、そして税金の手続きまで、いくつもの段階を踏んで進みます。
この記事では、家を売るときの手続きを時系列で整理し、各段階で何をすればよいのか、どんな書類が必要なのかをやさしく解説します。登記や契約、税金といった専門的な部分も、初めての方がつまずかないよう順番にひもときます。
結論からお伝えすると、手続きの全体像をつかんでおけば、家の売却は決して難しいものではありません。必要書類を早めにそろえ、各段階でやるべきことを把握しておくことが、スムーズな売却の近道になります。
専門用語はできるだけ避け、金額や日数などの具体例を交えながら説明します。まずは全体の流れから確認していきましょう。
家を売る手続きの全体の流れを把握する
家を売る手続きは、大きく「準備」「契約」「引き渡し」「税金」の4つの段階に分けられます。それぞれの段階でやるべきことが決まっているため、順番に進めれば迷うことはありません。たとえば仲介で売る場合、査定の依頼から引き渡しまで3〜6か月かかることが一般的です。
一方、不動産会社が直接買い取る「買取」では、この流れが大きく短縮されます。買主を探す販売活動が不要なため、最短数日〜1か月程度で現金化できるケースもあります。まずは全体の流れを表で確認しましょう。
売却手続きの流れを一覧で確認
下の表は、家を売るときの基本的な手続きを段階ごとに整理したものです。買取の場合は販売活動の段階が省略され、全体がコンパクトになります。
| 段階 | 主な手続き | 目安期間 |
|---|---|---|
| ①準備 | 相場の確認・必要書類の収集・査定依頼 | 2週間〜1か月 |
| ②契約 | 媒介契約（仲介の場合）・売買契約の締結 | 1〜3か月 |
| ③引き渡し | 残代金の決済・登記・鍵と書類の引き渡し | 1か月 |
| ④税金 | 売却した翌年の確定申告 | 翌年2〜3月 |
この4段階を押さえておけば、「次に何をすべきか」で迷うことがなくなります。それぞれの段階を、これから順番にくわしく見ていきましょう。
仲介と買取で手続きはどう変わるか
仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法で、買取は不動産会社が直接買主になる方法です。仲介では媒介契約や内覧対応といった手続きが加わりますが、買取ではこれらが不要になります。
たとえば築30年の戸建てを売る場合、仲介では数か月の販売活動が必要です。買取であれば内覧対応や買主探しの手間がなく、手続きそのものが少なくて済みます。スピードや手間の少なさを重視する方には、買取が向いています。
家を売る前の準備｜相場確認と書類収集
手続きの最初の段階は「準備」です。ここでやることは、相場の確認と必要書類の収集、そして査定の依頼です。準備をていねいに進めておくと、その後の契約や引き渡しがスムーズになります。たとえば書類を早めにそろえておけば、契約直前に慌てて探す事態を防げます。
相場の確認は、適正な価格で売るために欠かせません。相場を知らないまま進めると、安く手放してしまうおそれがあります。公的データを活用して、おおよその目安をつかんでおきましょう。
相場の確認には公的データを使う
家の相場は、公的なデータを使って調べることができます。国土交通省の不動産価格指数を見ると、住宅市場全体の動きがわかります。直近の不動産価格指数（令和7年9月分）では、戸建ては118.6、住宅地は120.7と公表されています（いずれも2010年平均＝100）。
また令和7年の地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しています。市況は売主にとって追い風といえる状況です。エリアごとの成約相場は、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで確認できます。
出典：国土交通省｜不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
査定を依頼して売却価格を知る
相場のイメージがつかめたら、不動産会社へ査定を依頼します。査定には書類だけで行う机上査定と、実際に家を見て行う訪問査定があります。正確な金額を知るには訪問査定がおすすめです。
買取の場合、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格になります。仲介手数料が差し引かれることもなく、提示額がそのまま手取り額になる点がわかりやすい特徴です。査定額を受け取ったら、その金額の根拠を必ず確認しましょう。
家を売るときに必要な書類を一覧で確認
家を売る手続きでは、さまざまな書類が必要になります。書類が足りないと契約や登記が進まないため、早めにそろえておくことが大切です。たとえば登記済権利証や本人確認書類は、引き渡しの場面で必ず求められます。
書類の中には、取得に時間がかかるものもあります。固定資産税の納税通知書や測量図など、手元にない場合は再取得が必要です。下の表で主な必要書類を確認しましょう。
| 書類名 | 用途 | 入手先 |
|---|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報） | 所有者であることの証明 | 購入時に法務局から交付 |
| 本人確認書類 | 売主の本人確認 | 運転免許証・マイナンバーカード等 |
| 固定資産税納税通知書 | 税額・評価額の確認 | 毎年送付・市区町村 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建物の法的適合の証明 | 購入時の書類 |
| 測量図・境界確認書 | 土地の範囲の確定 | 購入時の書類・土地家屋調査士 |
| 物件購入時の売買契約書 | 取得費の証明（税金計算用） | 購入時に保管 |
特に重要なのが、物件購入時の売買契約書です。これは税金を計算する際の「取得費」を証明する書類になります。手元に見当たらない場合は、早めに探しておきましょう。書類の準備に不安がある方は、相談時に必要書類を確認しておくと安心です。
売買契約の締結｜契約書の確認ポイント
準備が整い、買主（買取では不動産会社）が決まったら、売買契約を締結します。契約は手続きの中でも特に重要な段階です。契約書には売却価格や引き渡し時期、付帯設備の扱いなど、取引の条件が細かく記されます。
たとえば手付金として売買代金の5〜10%を受け取り、契約書に署名・押印するのが一般的な流れです。契約後に「聞いていなかった」とならないよう、内容をていねいに確認することが大切です。
契約書で確認すべき主な項目
売買契約書には多くの条項が含まれます。署名する前に、次のような点を確認しておきましょう。
- ●売買価格と手付金の金額
- ●引き渡しの時期と方法
- ●契約不適合責任の範囲（買取では免除されるケースが多い）
- ●付帯設備（エアコン・給湯器等）の引き継ぎ条件
- ●契約解除の条件と違約金
これらの項目は、後のトラブルを防ぐために重要です。買取の場合、契約不適合責任が免除されるケースが多く、売却後の不安が少ない点もメリットです。
売却トラブルを避けるための注意点
不動産売却では、契約をめぐるトラブルも報告されています。国民生活センターは、不動産売却に関する注意を呼びかけています。特に高齢の方の自宅売却では、契約内容を十分に理解しないまま進めてしまう事例があります。
自宅の売却は原則クーリングオフの対象外です。だからこそ、契約前の慎重な確認が欠かせません。査定額の根拠をていねいに説明し、契約内容をわかりやすく伝えてくれる会社を選びましょう。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
登記の手続き｜所有権移転と抵当権抹消
引き渡しの段階で行う重要な手続きが「登記」です。家を売ると、所有権が売主から買主へ移ります。この所有権移転登記によって、買主が正式な所有者になります。登記の手続きは、通常は司法書士に依頼して進めます。
たとえば残債のある家を売る場合、売却代金で住宅ローンを完済し、同時に「抵当権抹消登記」を行います。抵当権が残ったままでは買主に引き渡せないため、決済と同じ日に手続きを完了させるのが一般的です。
所有権移転登記の流れ
所有権移転登記は、残代金の決済と同じタイミングで行われます。買主から残代金を受け取り、その場で必要書類を司法書士に渡し、登記申請の手続きへ進みます。
登記には登記済権利証（登記識別情報）や本人確認書類、印鑑証明書などが必要です。司法書士が書類をそろえ、法務局へ申請します。売主が法務局へ出向く必要は、通常はありません。
抵当権抹消とローン残債の扱い
住宅ローンが残っている場合、売却代金で残債を完済し、抵当権抹消登記を行います。たとえば残債2,000万円の家を2,500万円で売却できれば、代金で残債を返済し、抵当権を抹消できます。
売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要です。たとえば残債2,500万円に対し売却額が2,200万円なら、差額300万円の手当てが求められます。早めに金融機関へ相談しておくと安心です。
相続した家を売る場合の手続き
相続した家を売る場合、通常の売却手続きに加えて「相続登記」が必要になります。相続登記とは、亡くなった方の名義のままになっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。名義が故人のままでは、家を売ることができません。
たとえば親から相続した実家を売るには、まず相続人へ名義を移してから売却を進めます。この手続きには戸籍謄本や遺産分割協議書など、複数の書類が必要になります。
相続登記は2024年から義務化
相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
相続した家を売る予定があるなら、相続登記は早めに済ませておきましょう。登記が完了していないと、売却の手続きそのものが進められません。手続きが複雑な場合は、専門家に相談すると確実です。
出典：法務省｜相続登記の申請義務化
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
相続物件の売却は手続きが複雑になりやすい
相続した家の売却では、相続人が複数いる場合の遺産分割や、登記、税金の手続きが重なり、複雑になりがちです。たとえば兄弟3人で実家を相続した場合、誰がどう売却を進めるかの調整が必要です。
こうした複雑な手続きは、一括して相談できる会社に任せると負担が軽くなります。マーキュリーは相続に関わる手続きをワンストップで支援しており、「相続した実家をどうすればいいかわからない」という方も、まとめてご相談いただけます。
家を売った後の税金の手続き｜確定申告
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。この税金は、売却した翌年の確定申告で手続きします。確定申告は通常、翌年の2月中旬から3月中旬に行います。利益が出た場合や特例を使う場合は、必ず申告が必要です。
譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。取得費とは、その家を購入したときの代金などです。だからこそ、購入時の売買契約書を保管しておくことが重要になります。
譲渡所得の計算と税率
譲渡所得にかかる税率は、家を所有していた期間によって変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、長期のほうが税率は低くなります。
確定申告では、譲渡所得を正しく計算し、必要書類とともに税務署へ提出します。計算が複雑な場合や特例を使う場合は、税務署や税理士に確認すると安心です。
出典：国税庁｜土地や建物を売ったとき（譲渡所得）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。たとえば利益が2,500万円であれば、控除によって課税対象がゼロになるケースもあります。多くのマイホーム売却で税負担を抑えられる、心強い制度です。
この特例を受けるには、自分が住んでいた家であることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。下の表で主な要件を確認しましょう。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 居住要件 | 自分が住んでいたマイホームであること |
| 期限要件 | 住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売ること |
| 関係者要件 | 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと |
| 重複適用 | 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと |
要件は細かく定められているため、適用できるか不安な場合は税務署や専門家への確認をおすすめします。相続した家を売る場合は「取得費加算の特例」など、別の制度が使えることもあります。
出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
マーキュリーは、戸建てをはじめとするあらゆる不動産を直接買い取る会社です。一般的には売却が難しいとされる物件にも、専門的なノウハウで価値を見いだします。ここでは、お客様に選ばれている4つの理由をご紹介します。
「他社で断られた」「手続きが複雑でわからない」という物件でも、まずはご相談ください。マーキュリーならではの強みを、それぞれ具体的にお伝えします。
①複雑な権利関係もまるごと調整
共有名義や借地権、隣地との境界が未確定といった、権利関係が複雑な不動産にも対応します。一般的な仲介では敬遠されがちなケースでも、マーキュリーは権利調整のノウハウで解決へ導きます。専門家と連携し、煩雑な手続きを一括してお任せいただけます。
②再建築不可・訳あり物件の再生
再建築不可の土地や、事故・心理的瑕疵のある「訳あり物件」も買い取ります。たとえば築50年で接道義務を満たさない戸建てなど、売却が難しい物件にも価値を見いだします。再生のノウハウがあるからこそ可能な対応です。
③相続対策をワンストップで支援
相続した不動産の売却では、相続登記や税金など手続きが複雑になりがちです。マーキュリーは相続に関わる手続きをワンストップで支援します。「相続した実家をどうすればいいかわからない」という方も、まとめてご相談いただけます。
④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
マーキュリーはお客様の不動産を直接買い取るため、仲介手数料は一切かかりません。提示した査定額が、そのままお客様の手取り額になります。たとえば査定額2,500万円なら、仲介手数料を差し引かれることなく、その金額をお受け取りいただけます。わかりやすさと安心が、マーキュリーの強みです。
家を売る手続きに関するよくある質問（Q&A）
最後に、初めて家を売る方からよくいただく質問にお答えします。手続きの疑問を解消し、安心して売却を進めましょう。
Q1．家を売る手続きにはどれくらいの期間がかかりますか？
仲介の場合、査定から引き渡しまで平均3〜6か月が目安です。買取であれば、最短数日〜1か月程度で完了するケースもあります。お急ぎの方には買取が向いています。
Q2．必要書類は何からそろえればよいですか？
まずは登記済権利証と本人確認書類、固定資産税納税通知書を確認しましょう。物件購入時の売買契約書は税金計算に使うため、特に重要です。手元にない場合は早めに探しておくと安心です。
Q3．登記の手続きは自分で行うのですか？
通常は司法書士に依頼します。所有権移転登記や抵当権抹消登記は、残代金の決済と同じ日にまとめて行うのが一般的です。売主が法務局へ出向く必要は、通常はありません。
Q4．相続した家を売るときに特別な手続きは必要ですか？
はい、まず相続登記で名義を相続人へ変更する必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されています。名義変更が済んでいないと売却の手続きを進められないため、早めの対応をおすすめします。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
ここまで、家を売る手続きの全体像を解説しました。手続きは「準備」「契約」「引き渡し」「税金」の4段階に分けられ、各段階でやるべきことと必要書類を把握しておくことが、スムーズな売却につながります。登記や確定申告も、流れを知っておけば落ち着いて対応できます。
「手続きが複雑でわからない」「早く・確実に売りたい」という方には、直接買取という選択肢があります。マーキュリーなら仲介手数料がかからず、査定額がそのまま手取り額になります。権利関係が複雑な物件や、再建築不可・相続物件にも対応いたします。
家を売る手続きでお悩みの方は、ぜひ一度マーキュリーへご相談ください。査定は無料です。専門スタッフが、お客様の事情に合わせて手続きを一括してサポートいたします。
