自宅を売却して現金を手にしたい。けれども、住み慣れた家を離れたくない。そんな相反する希望を同時にかなえる方法として注目されているのが「リースバック」です。売却後も賃貸として同じ家に住み続けられるため、引っ越しの負担なく資金を確保できます。
一方で、まとまった現金をできるだけ早く手にしたい場合には「通常の買取」という選択肢もあります。両者は似ているようでいて、手元に残る金額や住み続けられるかどうかなど、仕組みが大きく異なります。どちらが自分に合うのかは、目的や生活設計によって変わるでしょう。
この記事では、リースバックの仕組みや家賃・買戻しの考え方、メリット・デメリット、そして通常買取との違いを、具体例を交えながら整理します。検討に必要な判断材料を、できるだけ分かりやすくお伝えします。
不動産の売却は人生でも大きな決断です。情報を十分に集めたうえで、ご自身に合った方法を選んでいただければと思います。
リースバックとは｜売却後も自宅に住み続けられる仕組み
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は売却先と賃貸借契約を結んで、同じ家に住み続ける仕組みです。所有者ではなく賃借人という立場に変わりますが、生活環境は変わりません。お子さまの学区や近所付き合い、通勤の動線をそのまま保てる点が大きな特徴といえます。
たとえば、評価額2,000万円の戸建てをリースバックで売却した場合、売却代金として現金を受け取り、その後は月々の家賃を支払って住み続けます。引っ越しが不要で、周囲に売却の事実を知られにくいことも、利用者に選ばれている理由のひとつです。所有にともなう固定資産税や修繕費の負担からも解放されます。
ただし、賃貸契約である以上、家賃の支払いが続く点には注意が必要です。仕組みを正しく理解したうえで検討することが大切でしょう。
リースバックの基本的な流れ
リースバックは、おおむね次のような流れで進みます。まず物件の査定を受け、売却価格と家賃の条件を確認します。次に売買契約と賃貸借契約を結び、決済によって現金を受け取ります。その後は賃借人として家賃を支払いながら住み続ける形です。
具体例として、査定額1,800万円の物件で、月額家賃が10万円前後に設定されるケースがあります。売却価格が高くなれば、その分だけ家賃も上がりやすい関係にあります。両者のバランスをどう取るかが、検討時の重要なポイントになります。条件の根拠を一つひとつ確認しながら進めると安心です。
リースバックの「家賃」はどう決まるのか
リースバックの家賃は、一般的な賃貸相場ではなく、売却価格を基準に算定されることが多い仕組みです。売却価格に対して年間で何パーセントの利回りを設定するか、という考え方が用いられます。この利回りを「期待利回り」と呼びます。
たとえば、売却価格が2,000万円で期待利回りが8%の場合、年間の家賃は160万円、月額にすると約13.3万円となります。売却価格が高いほど月々の家賃も上がる傾向にあるため、「いくら受け取りたいか」と「毎月いくらまで払えるか」を合わせて考える必要があります。家計への影響を見極めることが欠かせません。
家賃の根拠が不明確なまま契約すると、後から負担を重く感じることもあります。算定の根拠を提示してもらい、納得したうえで進めることをおすすめします。
家賃の負担を抑えるための考え方
家賃を抑えたい場合は、売却価格をあえて相場より控えめに設定する方法もあります。受け取る現金は減りますが、月々の支払いを軽くできるため、長く住み続けたい方には有効な選択肢となり得ます。
たとえば、2,500万円で売却すれば月額家賃は高くなりますが、2,000万円に抑えれば毎月の負担を軽減できます。手元資金の必要額と毎月の支払い余力、住み続けたい期間を総合的に見て、ご自身に合うバランスを探ることが大切です。リースバックに対応する会社へ相談し、複数の条件パターンを提示してもらうとよいでしょう。
リースバックの「買戻し」とは｜将来また自宅を取り戻せる
リースバックには、一度売却した自宅を将来買い戻せる「買戻し特約」を付けられる場合があります。一時的に資金が必要だが、いずれ余裕ができたら所有権を取り戻したい、という方に向いた仕組みです。
買戻し価格は、売却価格よりも高めに設定されるのが一般的です。たとえば2,000万円で売却した物件の買戻し価格が2,200万円程度になるケースがあります。差額は事業者の利益や経費に相当します。買戻しできる期間や価格は契約時に取り決めるため、条件を書面で明確にしておくことが重要です。
買戻しを前提とするなら、その価格と期限を必ず確認しましょう。条件があいまいなまま進めると、いざ買い戻したいときに思わぬ負担が生じることもあります。
買戻しを検討する際の注意点
買戻しを希望する場合は、契約段階で価格・期限・手続きの方法を具体的に取り決めておくことが欠かせません。期限を過ぎると買戻しの権利が消滅する契約もあるため、いつまでに資金を準備すべきかを把握しておきましょう。
国民生活センターも、不動産売却にあたっては契約条件を十分に確認するよう注意を呼びかけています。買戻し価格が将来の相場と乖離する可能性もあるため、見通しを立てたうえで判断することが望まれます。条件の根拠を確認し、不明点は遠慮なく質問する姿勢が大切です。
出典：国民生活センター｜不動産売却トラブル注意喚起
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
リースバックと通常買取の違い
リースバックと通常の買取は、どちらも不動産会社が直接買い取る点では共通しています。しかし、売却後に住み続けられるか、家賃が発生するかといった点で大きく異なります。目的に応じて使い分けることが重要です。
通常買取は、物件を売却して退去し、まとまった現金を受け取る方法です。家賃は発生しませんが、住み替え先を確保する必要があります。一方リースバックは、住み続けられる代わりに家賃の支払いが続きます。下の表で主な違いを整理します。
| 比較項目 | リースバック | 通常買取 |
|---|---|---|
| 売却後の居住 | 同じ家に住み続けられる | 退去が必要 |
| 家賃 | 毎月発生する | 発生しない |
| 受け取る現金 | 売却価格分を受領 | 売却価格分を受領 |
| 引っ越し | 不要 | 必要 |
| 買戻し | 特約で可能な場合あり | 原則なし |
| 向いている人 | 住み続けたい人 | 住み替えたい人 |
どちらの方法でも、買取であれば査定額がそのまま手取り額になります。仲介と異なり売却額が変動しないため、資金計画を立てやすい点は共通の利点といえるでしょう。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックには、住み続けながら現金化できるという独自の利点があります。同時に、家賃負担や所有権の喪失といった側面も理解しておく必要があります。両方を把握したうえで判断することが大切です。
メリットとデメリットは表裏一体です。たとえば「引っ越し不要」という利点は、「家賃の支払いが続く」という負担と隣り合わせになっています。下の表で代表的な点を整理しますので、ご自身の状況に当てはめて考えてみてください。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 住み慣れた家に住み続けられる | 毎月の家賃が発生する |
| まとまった現金を早く確保できる | 所有権を手放すことになる |
| 引っ越しの手間や費用がかからない | 買戻し価格は売却額より高め |
| 固定資産税や修繕費の負担がなくなる | 売却価格が相場より控えめになる場合がある |
| 周囲に売却を知られにくい | 賃貸契約の更新条件に注意が必要 |
利点だけに注目せず、家賃という継続的な支出も含めて生活設計を考えることが望まれます。長期的な視点で検討するとよいでしょう。
デメリットを踏まえた判断のポイント
デメリットを過度に恐れる必要はありませんが、契約内容の確認は欠かせません。とくに家賃の改定条件や契約更新の可否は、長く住み続けるうえで重要です。何年住む想定かを明確にし、その期間の総支払額を試算しておくと判断しやすくなります。
たとえば月額家賃13万円で10年間住む場合、家賃総額は1,560万円に達します。売却で得た現金と照らし合わせ、無理のない計画かを見極めましょう。リースバックに対応する会社を選び、条件の根拠を丁寧に確認することが、後悔しない選択につながります。
リースバックが向いているケース・向かないケース
リースバックは万能な方法ではなく、向き不向きがあります。どのような状況の方に適しているかを知ることで、ご自身に合うかどうかを判断しやすくなります。目的を整理してから検討しましょう。
住み続けたい強い希望があり、当面の家賃を無理なく支払える方には適しています。逆に、住み替えを前提としていたり、家賃負担を避けたい方には通常買取のほうが合うこともあります。下の表で典型的なケースを整理します。
| 向いているケース | 向かないケース |
|---|---|
| 同じ家に住み続けたい | 早めに住み替えたい |
| 引っ越しの負担を避けたい | 毎月の家賃を負担に感じる |
| 子どもの学区を変えたくない | 所有権を手放したくない |
| 将来的に買い戻したい | 現金を一度に多く受け取りたい |
| 老後資金を確保しつつ住み続けたい | 維持費の負担から完全に解放されたい |
ご自身がどのケースに近いかを考えると、方向性が見えてきます。迷う場合は、両方の試算を出してもらい比較するのもひとつの方法です。
判断に迷ったときの考え方
リースバックと通常買取のどちらが合うか迷ったときは、「住み続ける必要があるか」を起点に考えると整理しやすくなります。住み続けが必須ならリースバック、住み替え前提なら通常買取が基本的な目安です。
たとえば、高齢のご両親が住み慣れた地域を離れたくない場合はリースバックが候補になります。一方、相続した家に誰も住まない場合は通常買取が現実的でしょう。状況に応じて、リースバックに対応する会社へ相談し、条件の根拠を確認しながら最適な方法を見つけてください。
市況から見るリースバック・買取の検討タイミング
不動産の売却を検討するうえで、市場の動向を把握しておくことは判断材料になります。価格が上昇局面か下落局面かによって、売却価格や買戻し価格の見通しも変わってくるためです。客観的な指標を確認しましょう。
【市況データ】不動産価格の動向を公的指標で確認する
国土交通省が公表する「不動産価格指数」は、住宅やマンションなどの価格推移を示す代表的な指標です。あわせて毎年公表される「地価公示」を見れば、地域ごとの土地価格の水準と傾向を把握できます。これらの公的データを参照することで、感覚ではなく数値にもとづいた検討が可能になります。
直近の公的データを見ると、令和7年地価公示では全用途平均・住宅地・商業地がいずれも4年連続で上昇しました（全国26,000地点）。また不動産価格指数では、マンション（区分所有）が222.2となっています（令和7年9月分・対前月比0.1%増、2010年平均＝100）。
たとえば価格が上昇傾向にある地域では、売却価格が高くなりやすい一方、将来の買戻し価格も上がる可能性があります。市況を踏まえ、ご自身の資金計画と照らして判断することが望まれます。
出典：国土交通省｜令和7年地価公示
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00060.html
国土交通省｜不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる不動産を価値ある未来へ
リースバックや買取をご検討いただく際、どのような会社に相談するかは大きな分かれ道になります。私たちは、複雑な事情を抱えた不動産にも一つひとつ丁寧に向き合い、価値ある未来へとつなげることを大切にしています。ここでは選ばれている理由を4つご紹介します。
①権利調整
共有持分や借地権、抵当権が絡むなど、権利関係が複雑な不動産は売却が難しいと思われがちです。私たちは、こうした権利調整を得意とし、専門的な手続きを一括して進めます。複数の権利者が関わるケースでも、丁寧な調整によって売却への道筋を整えます。
②再建築不可・訳あり再生
接道義務を満たさない再建築不可物件や、事故・トラブルのあった訳あり物件も、私たちは積極的に取り扱います。一般的には敬遠されやすい物件でも、再生のノウハウを活かして適正に評価します。他社で断られた物件でも、まずはご相談いただければと思います。
③相続ワンストップ
相続した不動産は、名義変更や遺産分割など、売却前に必要な手続きが多くあります。私たちは、相続にともなう諸手続きから売却までをワンストップで支援します。専門家と連携しながら進めるため、煩雑な手続きの負担を大きく軽減できます。
④直接買取で仲介手数料ゼロ・査定額がそのまま手取り
私たちは仲介ではなく直接買取を行うため、仲介手数料はかかりません。買取であれば、提示した査定額がそのまま手取り額になります。売却額が後から変動する心配がなく、資金計画を立てやすい点も大きな安心につながります。
まとめ｜マーキュリーへご相談ください
リースバックは、自宅を売却して現金化しながら、同じ家に住み続けられる仕組みです。家賃や買戻しの条件、通常買取との違いを理解したうえで、ご自身の目的に合った方法を選ぶことが大切です。住み続けたいならリースバック、住み替えたいなら通常買取が、判断の出発点になります。
どちらの方法でも、契約条件の根拠を確認し、納得したうえで進めることが後悔しない選択につながります。権利関係が複雑な物件や相続物件、訳あり物件でも、私たちは一つひとつ丁寧に対応します。直接買取だからこそ、査定額がそのまま手取り額になる安心をお届けします。
リースバックや買取について、少しでも気になる点があればお気軽にご相談ください。お客様の状況を伺い、最適な方法をご提案いたします。
