【完全ガイド】戸建て買取とは？相場・流れ・失敗しない7つのポイントを徹底解説【2026年版】

戸建てはマンションと比べて個別性が強く、立地・築年数・建物状態によって売却の難易度が大きく変わります。仲介で半年以上売れ残ってしまうケースもあり、スピード重視で確実に手放したい方には買取が向いています。

本記事では、戸建て買取の仕組み・相場・流れ・失敗しないポイントを、国土交通省や総務省などの最新の公的データを参照しながら整理していきます。築古戸建て・再建築不可・相続物件など、状況別の対応も詳しくご紹介します。

戸建て買取とは？仕組みと特徴をわかりやすく解説

戸建て買取とは、不動産会社が一戸建て住宅を直接買い取る売却方法です。売主は不動産会社と直接売買契約を結ぶため、買主探しの期間が不要になります。本査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定し、売主の手取りが見えやすいのが特徴です。

仲介と買取の根本的な違い

仲介は不動産会社が広告活動を行い、個人の買主を探す方式です。一方、買取は不動産会社そのものが買主となるため、内覧対応や売却活動が原則不要になります。戸建てのように個別性が強く市場で買い手が付きにくい物件ほど、買取の優位性が高まる傾向があります。

戸建て買取が選ばれる典型的な状況

「住み替えのため期日までに現金化したい」「相続した実家を遠方から手放したい」「築古で仲介ではなかなか売れない」——こうしたケースでは戸建て買取が現実的な選択肢になります。再建築不可や接道条件に難がある物件、共有名義や借地権付きの戸建ても、専門会社であれば対応可能です。

基礎を押さえたら、仲介との違いを比較表で確認しておきましょう。

戸建ての売却方法は2種類｜仲介と買取の比較表

戸建てを売却する方法は大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。それぞれメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて選ぶことが重要になります。

比較項目	仲介	戸建て買取
売却期間	3〜6カ月	1週間〜1カ月
売却価格水準	相場価格	相場の7〜9割
仲介手数料	売価×3%+6万円+税	不要
内覧対応	成約まで継続的に必要	現地確認1〜2回
契約不適合責任	売主が負う	原則免責
広告活動	あり(近所に知られる)	なし(秘匿性高い)
残置物の処分	原則必要	そのままで応相談

「時間に余裕があり高く売りたい」なら仲介、「期日までに確実に現金化したい・築古や訳ありで仲介が難しい」なら買取が向いています。戸建ては仲介で売れ残りやすい物件タイプのため、買取を最初から検討する価値が十分にあります。

比較ができたら、次は気になる買取相場の決まり方を見ていきましょう。

戸建て買取の相場はどう決まる？査定額の評価手法と目安

戸建ての買取価格は、立地・築年数・土地面積・建物状態・接道状況など、複数の要素を総合的に評価して算出されます。不動産鑑定の世界では、主に3つの評価手法が用いられています。

① 取引事例比較法｜近隣の成約データから算出

近隣エリアで成約した類似戸建ての実例から、立地・築年数を補正して査定する手法です。東日本不動産流通機構(REINS)のMarket Watchでは、首都圏中古戸建ての成約価格動向が公表されており、相場感の把握に活用できます。

② 原価法｜再建築費から減価償却を差し引く

建物を新築した場合の費用を試算し、築年数に応じた減価を差し引いて評価します。木造戸建ては法定耐用年数が22年とされており、築22年を超えると建物価値はほぼゼロ評価となるのが一般的です。

③ 収益還元法｜賃貸利回りから逆算

投資用や賃貸併用の戸建てで用いられます。想定家賃から経費を差し引いた純収益を還元利回りで割り戻して評価する手法です。通常の居住用戸建てではあまり使われません。

戸建て買取価格の目安｜物件タイプ別

戸建ての条件	仲介相場に対する買取率
築10年以内・駅徒歩10分圏内	85〜90%
築20年前後・一般的な立地	75〜85%
築30年超・郊外	70〜75%
再建築不可・接道なし・訳あり	60〜70%

買取は不動産会社がリフォーム・解体・再販などのコストを織り込んで価格を決めるため、仲介相場より一定の差が生じます。一方で、本査定の金額がそのまま買取価格になるため、売却額の不確実性がない点が買取の大きな魅力です。

相場の見方を押さえたら、実際の戸建て買取の流れを6ステップで確認していきましょう。

戸建て買取の流れ｜6つのステップで完結する全体像

戸建て買取は、最短1週間〜長くても1カ月程度で決済まで完了するのが一般的です。仲介と比べてプロセスが大幅に短縮されており、6つのステップで進みます。

STEP1｜相場調査と情報整理

まずは売却したい戸建ての概要を整理し、おおよその相場感を把握します。国土交通省「不動産取引価格情報検索」やREINSの公表データを参照すると、近隣の成約事例から目安を掴むことができます。

STEP2｜査定依頼(机上査定→訪問査定)

戸建ての所在地・築年数・面積などを伝え、まずは机上査定でおおよその金額を確認します。数値感を確認したうえで訪問査定に進み、現地確認を経て正式な買取価格が提示されます。

STEP3｜契約条件の確認と売却方針決定

提示された買取価格・引渡し時期・残置物の扱い・契約不適合責任などを確認します。ローン残債がある場合は、売却代金で完済可能かをこのタイミングで確認しておきます。

STEP4｜売買契約の締結と手付金受領

条件に合意できれば売買契約を締結します。契約時に手付金(売価の5〜10%程度)を受け取り、引渡しに向けた準備を進めます。

STEP5｜抵当権抹消・必要書類の準備

住宅ローン残債がある場合は、金融機関と連携して抵当権抹消の手続きを進めます。登記識別情報・身分証明書・実印・印鑑証明書など、決済時に必要な書類を揃えます。

STEP6｜決済・引渡し(残代金受領と所有権移転登記)

決済日に残代金を受け取り、所有権移転登記と引渡しを同時に行います。鍵の受け渡しまでが完了して、戸建て買取の取引は終了です。

流れを押さえたら、状況別によくあるお悩みへの対応策を整理します。

ケース別｜戸建て買取でよくある4つの悩み

① 築30年超の築古戸建てを売りたい

築古戸建ては仲介市場では買主が付きにくく、売れ残るケースが少なくありません。買取なら建物価値ゼロを前提に土地評価を中心とした査定が可能で、古家付き土地として再販・再建築する事業者ルートで成立します。築古戸建てこそ、買取が現実的な選択肢になります。

② 再建築不可・接道に問題のある戸建て

建築基準法上の道路に2m以上接していない戸建ては、建て替え不可となり一般市場での流通性が大きく下がります。ただし、隣地と一体活用するノウハウや再生スキームを持つ会社であれば買取が可能です。再建築不可を扱える会社を選ぶのが近道です。

③ 相続した実家・遠方の戸建て

相続した実家は、まず相続登記の完了が前提となります(2024年4月から義務化)。遠方にお住まいの場合は、現地に何度も足を運ぶ負担を避けるため、査定〜契約〜引渡しまでをワンストップで対応できる買取会社が便利です。相続空き家の3,000万円特別控除(2027年末まで)が使えるかも、税理士と確認しておきます。

④ 住宅ローン残債がある戸建て

残債が売却価格を下回るアンダーローンであれば、通常の売却で問題ありません。残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、自己資金の補填や住み替えローンの活用、場合によっては任意売却の検討が必要になります。状況に合わせて柔軟に対応できる会社を選ぶのが安心です。

ケース別の対応を押さえたら、買取で失敗しないためのチェックポイントを整理します。

【失敗しない】戸建て買取で確認したい7つのポイント

① 査定額の根拠を具体的に確認する

「なぜこの金額になるのか」を聞いたときに、近隣事例・土地評価・建物減価などを整理して説明できる会社は信頼性が高いといえます。数字の裏付けを言葉で語れるかが、まず最初のチェック項目です。

② 戸建てへの専門性を確認する

戸建ては個別性が強く、マンション中心の業者と戸建てに強い業者では知見が大きく異なります。戸建ての買取実績や、過去どのような物件を取り扱ってきたかを質問しておくと、自分の物件に合う会社かを判断しやすくなります。

③ 異常に高い査定額には慎重に対応する

国民生活センターは2021年6月発表情報で、高額査定を提示したあとに値下げを迫る手口について繰り返し注意喚起を行っています。自宅の売却契約はクーリング・オフの対象外のため、即決を避け、根拠の薄い高額提示には冷静に対応するのが鉄則です。

④ 築古・再建築不可など特殊物件への対応力

築古戸建てや再建築不可など、一般業者が扱いにくい物件は専門ノウハウが不可欠です。権利調整や築古物件に強い会社を選ぶのが近道です。マーキュリーは借地権・底地・共有持分・再建築不可・訳あり物件まで幅広く取扱い実績があり、他社で断られた物件も買取を検討できます。

⑤ 相続案件に対する税務・登記の連携体制

相続した戸建ての買取は、税務・登記・遺産分割など売却以外の論点が多く絡みます。税理士・司法書士と連携体制を持っている会社であれば、相続登記から納税資金の確保まで、ワンストップで進められて時間と手間を大きく削減できます。

⑥ 残置物・解体費の取り扱いを事前に確認

残置物をそのまま引き渡せるか、解体が必要な場合は誰が費用を負担するか——戸建てではここが手取り額に大きく影響します。契約前に書面で条件を明確にしておくと、後々のトラブルを避けられます。

⑦ 契約不適合責任の免責範囲を確認

戸建て買取では契約不適合責任が原則免責になるケースが多いものの、免責範囲は会社によって異なります。雨漏り・シロアリ・地中埋設物など、引渡し後に不具合が発覚しても安心できる範囲を確認しておきます。

チェックポイントを押さえたら、最新の市況データで戸建て買取の相場感を確認しましょう。

【相場早見表】最新データで見る戸建て買取の市況

戸建ての買取相場を考えるうえで、いま市場全体がどの方向に動いているのかを公的データで確認しておくことは非常に重要です。ここでは2025〜2026年時点の主要データをまとめてご紹介します。

指標	数値	出典
戸建住宅価格指数	118.6(2010年=100)	国交省 不動産価格指数 令和7年9月分
全国住宅地 地価公示	前年比+2.1%(4年連続上昇)	国交省 令和7年地価公示
全国空き家率	13.8%(過去最高)	総務省 令和5年住宅・土地統計調査
全国空き家数	900万2千戸	総務省 令和5年住宅・土地統計調査
木造戸建て法定耐用年数	22年	国税庁 減価償却資産の耐用年数

都市部では地価上昇による戸建て需要の堅調さが続く一方、地方や郊外では空き家化が進行中です。ご自身の戸建てが立地するエリアの市況を踏まえて、適切な売却方法を選ぶことが大切になります。

市況を押さえたら、マーキュリーが選ばれる理由をご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜あらゆる戸建てを価値ある未来へ

マーキュリーは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」をスローガンに掲げる不動産会社です。一般的な築浅戸建てから、築古・再建築不可・権利関係が複雑な戸建てまで、幅広い物件を直接買取でお引き受けしています。

① 権利調整のプロフェッショナル

借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な戸建ての取扱い実績が豊富です。地主との交渉、共有者間の調整、承諾料の設計など、専門的な権利調整を自社で一貫対応できます。売主の方は煩雑な交渉に直接関わる必要がなく、ストレスを最小限に抑えながら取引を前に進められます。

② 再建築不可・訳あり戸建ての再生ノウハウ

再建築不可・接道のない戸建て・築40年超の老朽戸建てなど、一般業者では取扱いが難しい物件も買取可能です。自社で不動産開発事業を手掛けており、買取後の再生・再販まで完結できる体制を整えています。

③ 相続対策までワンストップで対応

戸建ての買取に留まらず、相続税の納税資金確保、遺産分割、空き家整理まで、税理士・司法書士と連携しながらサポートいたします。相続登記から戸建ての買取まで、複数の窓口を行き来する負担を減らせるのが大きな強みです。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

自社で直接買い取るため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)が不要です。戸建てを2,500万円で売却する場合、仲介ならおよそ87万円の手数料がかかりますが、買取ならこれがゼロ。本査定の金額がそのまま買取価格として確定するため、手取り額が見えやすいのも安心材料です。

強みを押さえたら、戸建て買取についてよくいただく質問にお答えします。

戸建て買取のよくある質問Q&A｜気になる7つの疑問にお答え

Q1｜築40年の戸建てでも買取してもらえますか？

はい、可能です。築40年超の木造戸建てでも、土地評価を中心とした査定で買取が成立するケースが多くあります。建物の劣化や残置物があっても、現状のまま引き渡せる会社を選べば負担を抑えられます。

Q2｜戸建て買取にかかる期間はどれくらいですか？

査定から決済まで、最短で1週間、長くても1カ月程度が一般的です。住宅ローン残債の処理や相続登記が必要な場合は、その分プラスで時間を見ておくと安心です。

Q3｜戸建て買取と仲介、どちらが手取りで有利ですか？

築浅・人気立地なら仲介の方が手取りは大きくなる傾向です。一方、築古・郊外・訳あり物件などは仲介で長期化するリスクが高く、買取なら確実かつ短期間で現金化できるため、トータルで買取が有利になるケースもあります。

Q4｜住みながら戸建て買取を進められますか？

はい、可能です。査定〜契約までは住みながら進められます。引渡し日は引越し完了後に設定できるため、住み替え先のスケジュールに合わせて調整できます。

Q5｜戸建て買取で諸費用はどれくらいかかりますか？

印紙税(1万円程度)、抵当権抹消登記費用(1〜2万円)、司法書士報酬(2〜5万円)、引越し費用(10〜30万円)などが主な内訳です。仲介手数料が不要な分、仲介より大幅に費用を抑えられます。

Q6｜相続した戸建てを売る場合、何から始めればいいですか？

まずは相続登記(2024年4月から義務化)を完了させることが必須です。そのうえで、相続空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかを税理士に確認し、買取査定に進むのが一般的な流れになります。

Q7｜契約不適合責任は本当に免責されるのですか？

戸建て買取では原則免責とする会社が多くあります。ただし免責範囲は会社により異なるため、契約書で具体的な免責項目を確認しておくと安心です。

疑問を解消できたら、最後に要点を整理してまとめておきましょう。

まとめ｜戸建て買取のご相談はマーキュリーへ

• ●戸建て買取は最短1週間〜1カ月で現金化できる売却方法
• ●仲介相場の70〜90%が買取価格の目安(条件により変動)
• ●本査定の金額がそのまま買取価格として確定するのが買取の特徴
• ●築古・再建築不可・相続物件こそ、買取が現実的な選択肢
• ●査定根拠の確認・専門性・契約不適合責任の範囲を必ずチェック
• ●国民生活センターの注意喚起を踏まえ、即決は避け根拠を確認

2025〜2026年は、地価が4年連続で上昇を続ける追い風の市況です。戸建てを売却する好機ともいえる局面で、ご自身の物件状況に合った売却方法を選ぶことが、納得のいく結果につながります。

マーキュリーは、築古戸建て・再建築不可・相続した実家・権利関係が複雑な戸建てまで、幅広い物件を直接買取で承る不動産会社です。査定・ご相談は無料、戸建ての売却方針の相談から相続登記・税務までワンストップでサポートいたします。「他社で断られた」「どこに相談したらいいかわからない」——そんな方こそ、ぜひマーキュリーにご相談ください。