実家を売却・処分する方法｜相続登記・空き家特例・遺品整理までわかる完全ガイド【2026年版】

実家の売却や処分は、通常の不動産売却とは違う固有の難しさがあります。相続手続き・家族合意・遠方の管理・思い入れ——複数の要素が絡む取引で、手順を間違えると話そのものが止まってしまうこともあります。

一方で、近年は相続登記の義務化や空き家特例の延長など、制度面の整備が進んでいます。正しい手順で進めれば、税負担を軽減しつつスムーズに売却・処分することは十分可能です。

この記事では、最新の法改正と公的データを踏まえて、実家の売却・処分を初めての方にも分かるよう整理していきます。

【前提】実家の売却・処分が通常の不動産売却と違う4つの理由

実家の売却・処分は、普通の住宅売却とは異なる難しさを抱えています。違いを理解しておくと、事前に準備すべき項目が明確になり、手戻りを減らせます。主な違いは以下の4点に整理できます。

① 相続手続きが必要

実家は多くのケースで親名義のままになっており、そのままでは売却できません。まず相続登記を行い、自分(または相続人)の名義に変更する必要があります。2024年4月からは相続登記が法律上義務化されており、3年以内の登記が求められています。この手続を飛ばして売却活動を始めても、買主が現れたタイミングで手続きが間に合わず、契約の遅延や白紙撤回につながるリスクがあります。

② 複数の相続人がいる

兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合、全員の合意がないと売却できません。「売りたい人」「残したい人」「貸したい人」で意見が割れると、売却話そのものが停滞します。「売る・貸す・誰かが住む」の方針を、早い段階で家族会議で決めておくのが理想です。感情論で平行線になる場合は、専門家(税理士・不動産会社)を交えて数字で話し合うと進みやすくなります。

③ 遠方にあるケースが多い

実家は自分の居住地と離れていることが多く、物理的な管理や内覧対応が難しいケースがあります。定期的な草刈りや郵便物の回収、空気の入れ替えなどが負担になり、時間とともに建物価値も下がります。遠方物件は機会損失コストがかかりやすいため、売却・処分の判断は早めに下すほど有利です。査定も机上査定→訪問査定のオンライン完結型を活用すれば、現地に何度も足を運ぶ必要はありません。

④ 思い入れが判断を鈍らせる

育った家への愛着から、合理的な判断が難しいこともあります。「売るなんて親不孝ではないか」「家を手放したら思い出も消える気がする」といった感情で先延ばしにするうちに、固定資産税や管理コストだけが積み上がっていきます。感情と資産を切り分けて考える視点を持つと、建設的な判断につながります。思い出は写真や映像で残せることを前提に、実家という資産をどう扱うか冷静に考えてみてください。

違いを理解したら、売却・処分前に必要な準備ステップを見ていきます。

実家を売却・処分する前にやるべき5つの準備

実家の売却・処分では、売り出し前にやるべき準備が通常の住宅売却より多くなります。手順を飛ばすと途中で詰まるので、以下の5ステップを順番に進めてください。

STEP1｜登記簿で名義を確認

まず登記簿謄本(全部事項証明書)を取得し、現在の名義人を確認します。法務局の窓口で取得できるほか、オンラインの登記情報提供サービスでも入手可能です。親の単独名義なのか、すでに兄弟との共有名義になっているのか、抵当権が残っていないかなどを確認します。ここで把握した情報は、後の相続登記や売却活動のベースになるため、必ず最新の登記簿を取得してください。

STEP2｜相続人の調査と合意

被相続人(親)の戸籍謄本を出生から死亡まで遡って取り寄せ、法定相続人を確定させます。意外な相続人(異母兄弟など)が判明するケースもあり、この段階で把握しておかないと後でトラブルになります。相続人が確定したら、全員で売却・処分の合意を取り付け、遺産分割協議書として書面化しておきましょう。

STEP3｜相続登記の実行

名義変更を登記申請で行います。司法書士に依頼する場合、一般的に5〜10万円程度が相場とされています。登記申請には必要書類が多く、戸籍の取り寄せだけでも手間がかかるため、司法書士に任せる方が確実かつ時間短縮になります。登録免許税は不動産評価額の0.4%です。

STEP4｜遺品整理・残置物の処分

家財道具・遺品の整理を進めます。思い出の品を仕分けながらの作業になるため、想像以上に時間がかかることが多いです。業者に依頼する場合、一般的に10〜50万円程度、ゴミ屋敷レベルだと100万円超えるケースもあります。買取業者を選ぶ場合は残置物ごと引き取ってくれるケースもあるので、整理が進まない状況で悩んでいる方は買取の活用も選択肢になります。

STEP5｜売却方法の選定

仲介・買取・古家付き土地の中から、物件の状態と自分の事情に合う方法を選びます。築浅・立地良好なら仲介、遠方・築古・早期処分したいなら買取、建物がほぼ評価されないなら古家付き土地が現実解です。最初から1つに絞らず、複数の方法を比較するのが、後悔しない選び方と言えます。

準備が整ったら、実家の売却・処分の3つの方法と使い分けを確認します。

実家の売却・処分の3つの方法｜仲介・買取・古家付き土地

実家を手放す方法は、主に3つあります。物件の築年数・立地・自分の状況(急ぎかどうか、遠方かなど)で最適な方法が変わります。それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合う方法を選んでください。

① 仲介で売却

不動産会社に買主を探してもらう一般的な方法です。相場価格で売れる可能性がある一方、3〜6カ月の売却期間が必要になります。築浅で立地が良く、急ぎでない場合に向いています。仲介手数料(売価×3%+6万円+税)はかかりますが、最も高く売れる可能性があるのはこの方法です。内覧対応や契約不適合責任の負担がある点は事前に把握しておきましょう。

② 買取で処分

不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。価格は相場の7〜9割になる一方、1週間〜1カ月で現金化できるスピード感が魅力です。遠方の実家や築古物件、相続人間で早期に現金化して分配したいケースでよく選ばれます。内覧対応が不要で、契約不適合責任も原則免責のため、売主の負担が少ないのがメリットです。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画も立てやすくなります。

③ 古家付き土地として売却

建物を解体せず「土地」として売る方法です。解体費(一般的に100〜200万円)を売主が負担せずに済む点が大きなメリットです。築古で建物価値がほぼゼロのケースでは、仲介でこの形で売り出すのが現実的です。買主が自分で新築する前提で購入するため、「建物があるけど評価は土地のみ」という形になります。郊外の築古戸建てや、リフォームしても採算が合わない物件で選ばれる方法です。

方法	期間	価格	向いているケース
仲介	3〜6カ月	相場価格	築浅・立地良好
買取	1週間〜1カ月	相場の7〜9割(査定額=確定)	急ぎ・遠方・築古
古家付き土地	3〜6カ月	土地価格	築古だが土地価値あり

売却方法の選択肢を押さえたら、使える税制優遇を確認します。

【重要】相続した実家で使える3つの税制優遇

相続した実家を売却する際には、いくつかの税制優遇が用意されています。特に「空き家の3,000万円特別控除」は強力で、適用できれば譲渡所得税が大幅に減る可能性があります。要件を満たす可能性があれば、必ず事前に確認しておきたい制度です。

① 空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を一定の要件で売却すると、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。多くのケースで譲渡所得税がゼロか軽微に収まる、非常に強力な特例と言えます。2027年12月31日まで延長されているため、該当の可能性があれば早めの検討が有利です。

主な要件は以下の通りとされています。

• ●昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• ●相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• ●耐震リフォーム済みか解体後の土地売却
• ●売却代金が1億円以下
• ●被相続人が相続直前に一人で住んでいた(老人ホーム入所前も対象)

要件を満たすかどうかは物件ごとの個別判断になるため、国税庁HPの最新情報を確認したうえで、税理士と相談するのが安全です。

② 取得費加算の特例

相続税を支払った物件を相続開始から3年10カ月以内に売却すると、払った相続税の一部を譲渡所得計算時の取得費に加算できる制度です。取得費が増えれば譲渡所得が減るため、譲渡所得税の負担軽減につながります。空き家3,000万円特別控除との併用はできないため、どちらが有利かは個別試算が必要です。譲渡益が大きい物件では空き家特例、相続税が大きい物件では取得費加算が有利になる傾向があります。

③ 長期譲渡の軽減税率

被相続人(親)の所有期間を引き継げるため、多くの場合「長期譲渡(所有期間5年超)」扱いになります。長期譲渡だと所得税15%+住民税5%の合計20%(復興特別所得税は別途)の税率が適用されます。短期譲渡の約半分の税率で済むため、相続物件の売却は基本的に税率面で有利な構造です。親がその家を取得した日から自分が売却する日までの期間が「所有期間」となる点は覚えておいてください。

税制優遇を理解したら、空き家問題の全体像を統計で把握します。

【最新統計】空き家900万戸時代の実家処分

総務省「令和5年住宅・土地統計調査(2024年公表)」によれば、全国の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最高水準です。1990年代から30年でほぼ倍増しており、少子高齢化と核家族化が背景にあるとされています。都道府県別では以下のような差があります。

順位	都道府県	空き家率
1位	和歌山・徳島	21.2%
3位	山梨	20.5%
4位	鹿児島	20.4%
5位	愛媛	20.2%

地方では5戸に1戸が空き家という状況で、流動性が低下しているエリアが広がっています。同じ築年数・条件の実家でも、エリアによって売却難易度と価格が大きく変わるのが現在の特徴です。

放置空き家の3つのリスク

「いつか売ろう」と空き家を放置することには、複数のリスクが伴います。時間が経つほど選択肢が狭まり、コストだけが積み上がっていく構造になっています。

① 固定資産税の増加

「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理不全の空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。指定を受けると住宅用地特例の対象外となり、固定資産税が最大6倍相当に増加する仕組みです。通常年10万円の税額なら、指定後は60万円近くになる計算になります。放置期間が長引くほど、このリスクは現実化しやすくなります。

② 倒壊・不法侵入のリスク

台風・地震での倒壊や、不法侵入・放火リスクが蓄積します。特に屋根や外壁の劣化が進むと、強風時に瓦や外装材が飛散して近隣に被害を及ぼす可能性もあります。近隣への被害が発生すれば、所有者として管理責任を問われる可能性があります。空き家を抱えているだけで、潜在的な賠償リスクを抱えていると言えます。

③ 価値の下落

放置期間が長引くほど、雑草・雨漏り・シロアリで建物価値が下がります。庭が荒れれば見学時の印象も悪くなり、買主候補に敬遠されやすくなります。結果的に売却時の査定額が下がり、機会損失が大きくなるケースが少なくありません。相場が上昇している2025年のような局面では、売り時を逃すこと自体が大きなロスになります。

空き家事情を把握したら、実家売却・処分でよくある失敗例と対策を見ていきます。

実家の売却・処分でよくある失敗6例と対策

実家売却・処分には特有の難しさがあるため、典型的な失敗パターンがいくつか存在します。事前に知っておけば回避できるものばかりなので、以下の6例を押さえておいてください。

① 兄弟間で意見が割れる

「売りたい人」「残したい人」「貸したい人」で分かれることは少なくありません。感情的に対立すると、話し合いが長期化し売却のタイミングを逃しがちです。対策としては、資産としての合理的判断を軸に、数字を見せて話し合うことが有効です。固定資産税・管理費・将来の価値下落リスクなどを具体的に提示すると、建設的な議論になりやすいです。第三者(税理士・不動産会社)の意見を入れるのも、感情を切り離す手段になります。

② 相続登記が止まる

名義変更が済まないうちに売却話を進めると、買主を待たせるトラブルが発生します。登記手続きは必要書類が多く、自力で進めると時間がかかることも。対策は、売却活動を始める前に相続登記を完了させることです。司法書士に依頼すれば5〜10万円程度で1〜2カ月ほどで完了するため、迷うよりも依頼してしまう方が時間の節約になります。

③ 遠方で管理が難しい

草木の繁茂・雨漏り・倒壊リスクが放置され、査定額が大きく下がることがあります。遠方で頻繁に様子を見に行けない場合、空き家管理サービスの利用も選択肢です。対策として、売却が長引きそうなら買取も並行して検討してください。買取なら最短1カ月で現金化でき、管理の手間から解放されます。機会損失コストを考えると、買取の方が手取り総額で有利になるケースもあります。

④ 契約不適合責任でトラブル

引渡し後に雨漏りやシロアリが発覚して、売主が責任を問われるケースがあります。築古の実家は不具合が隠れていることも多く、引渡し後のトラブル頻度が高い領域です。対策は、把握している瑕疵は事前にすべて告知すること。または契約不適合責任が原則免責される買取を選ぶことで、引渡し後のリスクを遮断できます。責任を負わずに済む安心感は、遠方の売主にとって大きなメリットになります。

⑤ 思い出の品を整理しきれない

遺品整理が進まず、売却活動が停滞することもあります。写真・アルバム・衣類など、捨てづらいものほど作業が止まりやすいのが現実です。対策としては、遺品整理業者を活用する、または残置物OKの買取業者を選ぶことです。買取業者の中には、家具や家電をそのまま引き取ってくれる会社もあります。「整理できてから売る」ではなく「売りながら整理する」発想に切り替えると進みやすくなります。

⑥ 税金の特例を使い損ねる

空き家3,000万円控除や取得費加算は、売却翌年の確定申告が必須です。知らずに確定申告しない、または通常の申告書だけ出して特例を申請しない、という失敗が起こりやすい領域です。対策は、売却前から税理士に相談し、必要書類(耐震基準適合証明書など)を揃えておくこと。数十万円から数百万円の節税に直結する特例なので、専門家への相談コストを上回る効果が期待できます。

失敗回避のポイントを押さえたら、費用の内訳を確認します。

実家の売却・処分にかかる費用一覧

実家売却・処分では、売却価格の5〜8%程度が諸費用の目安とされています。通常の住宅売却の費用に加えて、相続登記費用・遺品整理費用が上乗せされる点が特徴です。売却価格2,000万円のケースで試算すると以下のようになります。

費用項目	金額目安
仲介手数料	約72万円(買取なら不要)
相続登記費用	5〜10万円+登録免許税0.4%
印紙税	1万円
抵当権抹消	1〜2万円(ローン残債がある場合)
司法書士報酬	2〜5万円
解体費用	100〜200万円(更地化の場合)
遺品整理	10〜50万円
譲渡所得税	特例適用後の利益により

古家付き土地売却にすれば解体費用を抑えられ、残置物ごと引き取る買取業者を選べば遺品整理費用も削減できるケースがあります。どの費用をどう抑えるかで、手取りが数十万〜数百万円変わってきます。売却方法の選択時に、費用面も含めて検討することが重要です。

費用構造が見えたら、マーキュリーの強みについてご紹介します。

マーキュリーが選ばれる4つの理由｜遠方・空き家の実家もご相談ください

マーキュリーは、一般的な中古住宅はもちろん、遠方の実家・空き家・築古・権利関係が複雑な物件にも対応できる不動産会社です。スローガンは「あらゆる不動産を、価値ある未来へ」。

① 権利調整のプロフェッショナル

共有名義の実家、相続絡みで権利関係が複雑な物件も対応可能です。他の共有者との調整、承諾手続きなど、複雑な権利関係を自社で一貫して処理できます。売主が直接複雑な交渉を行う必要がなく、精神的な負担を大きく軽減できます。

② 築古・空き家の再生ノウハウ

築40年超の戸建て、再建築不可の家、ゴミ屋敷状態の物件など、一般業者では扱いきれない実家も自社で再生して価値を生み出します。不動産開発事業を手がけているため、買取後の活用・再販まで自社で完結できる体制があります。「売れない実家」と諦めかけていた方からのご相談が多い分野です。

③ 相続対策までワンストップ対応

相続税の納税資金確保、遺産分割、共有名義の整理、空き家特例の活用判定など、単なる実家売却に留まらないサポートが可能です。税理士・司法書士との連携体制があり、税務・登記・売却を一括して進められます。相続発生前の事前対策から、発生後のスピード売却まで幅広く対応しています。

④ 直接買取で仲介手数料ゼロ

マーキュリーは自社で直接買い取る方式のため、仲介手数料(売価×3%+6万円+税)がかかりません。査定額がそのまま買取金額として確定するため、資金計画が立てやすくなります。買取後は契約不適合責任も原則免責のため、引渡し後のトラブル心配がない点も大きな安心材料です。

マーキュリーの強みを押さえたら、よくある質問に進みます。

実家売却・処分のよくある質問｜Q&A 8選

Q1. 相続登記をしないで売れますか？

売れません。買主に名義を移転するには、まず自分の名義にする必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が課される可能性があります。売却活動の前に必ず相続登記を完了させてください。

Q2. 相続人全員の同意がないと売れませんか？

共有で取得した場合、全員の同意が必要です。単独名義にしてから売却する方が、契約手続き・決済もシンプルになります。遺産分割協議の段階で、売却担当の1名の単独名義にしておくのがおすすめです。

Q3. 遠方の実家でも査定できますか？

可能です。机上査定は住所と物件情報で完結するため、現地に行く必要はありません。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を確認し、結果を郵送やメールで受け取れます。出張費も通常無料で、遠方だからといって不利になることは基本的にありません。

Q4. 空き家特例と取得費加算は併用できますか？

併用できません。どちらが有利かは個別試算が必要です。譲渡益が大きい場合は空き家特例(3,000万円控除)、取得費(相続税)が大きい場合は取得費加算が有利な傾向があります。税理士に試算を依頼するのが確実な方法です。

Q5. 住んでいた親が老人ホームに入所していた場合も特例対象？

一定の要件を満たせば対象になるケースがあります。「被相続人が相続直前に一人で住んでいた」が原則ですが、老人ホーム入所前に住んでいた場合も対象です。介護保険法上の要介護認定を受けていたことなど、細かい要件があるため、国税庁HPで最新の内容を確認してください。

Q6. 遺品整理が進まない場合はどうすれば？

残置物ごと引き取ってくれる買取業者を検討してください。家具・家電・衣類などをそのままの状態で引き渡せるため、片付けの精神的・時間的負担を大きく減らせます。遺品整理業者に依頼する場合は10〜50万円程度が相場ですが、買取なら費用ゼロで処分できます。

Q7. 査定額がそのまま買取金額になりますか？

買取の場合は、訪問査定で提示された金額がそのまま買取価格として確定するのが基本です。「査定額＝手取り額」になる点は買取の大きなメリットです。仲介の場合は売り出し価格と成約価格に乖離が生じることがあるため、確実性を重視するなら買取が適しています。

Q8. 確定申告は必要ですか？

空き家特例などを使うなら必須です。使わない場合でも、譲渡益が出たら申告が必要になります。売却翌年の2月16日〜3月15日に申告しますが、特例書類の準備には時間がかかるため、売却前から税理士と相談して必要書類を揃えておくのが安全です。

疑問が解消されたら、最後に本記事の要点を整理します。

まとめ｜実家の売却・処分はマーキュリーへご相談ください

• ●相続登記(2024年義務化)を最優先で完了
• ●相続人全員の合意を早期に固める
• ●3,000万円空き家特例・取得費加算で税負担軽減
• ●遠方・築古は買取の活用が現実的
• ●買取なら査定額がそのまま手取りになる
• ●特定空家指定で固定資産税最大6倍のリスクあり

「いつか売ろう」と先延ばしにすると、固定資産税・管理コスト・価値下落が積み重なります。時間の経過は実家売却においてコストでしかないため、方針決定は早いほど有利です。

空き家900万戸・空き家率13.8%という総務省の統計を踏まえると、実家売却は「早めに動くほど選択肢が広がる」という構造になっています。空き家特例も2027年までの期限付き制度なので、該当する可能性があれば早めの判断が得策です。

マーキュリーは、遠方の実家・築古・空き家・権利関係が複雑な物件も直接買取で対応できる不動産会社です。机上査定・訪問査定はもちろん無料、相続登記や税制活用のご相談からワンストップでサポートいたします。「他社で断られた」「兄弟間で方針が決まらない」「相続で困っている」——そんな方こそ、ぜひマーキュリーにお気軽にご相談ください。