共有持分とは？
共有持分の売却を考える前に、まず「共有持分とは何か？」を明らかにしておきましょう。
共有持分がどのようなものかを知ることで、どのように売却すべきかのイメージがつかみやすくなります。
共有持分の概要
共有持分とは、不動産を複数の人数で所有しているときの、一人ひとりの持つ権利の割合のことを指します。
不動産は1人が単独の権利者となるのが一般的ですが、次のようなケースで共有名義になることがあります。
- 相続によって、親族で不動産を相続した場合
- 夫婦で1つの不動産を共有している場合
- 第三者と一緒に不動産を共同購入した場合
後ほど詳しく解説しますが、不動産が共有状態になっているとデメリットがあるため、相続時には遺産分割協議を行い、相続人の中から1人の相続人を決定するのが一般的です。
共有持分で出来ること・出来ないこと
普段、法律や不動産になじみのない方にとっては「共有持分」や「権利」などの話はとてもややこしいものです。
そこで、共有持分を所有していた場合に単独でできることとできないことについて、具体的に記載していきます。
単独で出来ること
- リフォームやメンテナンス
- 居住すること
- 自己の持ち分を売却
不動産を維持することの、リフォームやメンテナンスは単独で行うことは可能です。
共有持分であっても、不動産に居住することができます。
「持ち分の範囲でしか利用できないのでは？」と迷うかもしれませんが、夫婦で家を共有財産にしている場面をイメージすれば、共有持分でも家全体を使用できることがイメージしやすいのではないでしょうか？
共有持分であっても、自己の持ち分であればいつでも売却はできます。
過半数の共有権利者の同意があれば出来ること
- 賃貸物件として貸し出しすること
- 不動産物件の価値や用途を変更するような改築などのリフォームやリノベーション
購入者にとってデメリットやリスクが大きいため、共有持分は売却しづらい物件と言われています。
共有権利者全員の合意がないと出来ないこと
- 不動産全体の売却
共有持分の不動産すべてを、共有権利者全員の合意なしに勝手に売却することはできません。
強引に売却しようとしても、売却手続きが無効になってしまったり、大きなトラブルに発展してしまったりする可能性があります。
共有権利者の合意が得られる場合には様々な選択肢がとれますが、現実的にはなかなか合意が得られにくいので、トラブルに発展してしまったり、話し合いの期間が長期化してしまったりするケースが多々あります。
共有持分は売却できるの？
共有持分の売却は可能です。
共有持分を売却する際には、他の権利者の同意も必要ありません。
ただし、共有持分の売却には制約があるので、把握しておく必要があります。
自己の共有持分の範囲内でしか売却できない
共有持分の売却ができるのは、自身の共有持分についてのみです。
「出来ないこと」で紹介した通り、不動産すべてを売却するには全員の同意が必要です。
例えば、持ち分が３分の１しかないときに、不動産を全部売却したり、2分の1など、自分が持っている持ち分を超えた分の売却をしたりすることはできないということです。
第三者が共有持分を購入しても自由に住めない
第三者が共有持分を購入しても、住んだり賃貸で貸し出したりすることは、現実的にはできないケースが大半です。
「共有持分には、居住する権利があるのでは？」
と不思議に思うかもしれませんが、もし、共有持分を購入した第三者が居住できてしまうと、他の共有権利者が住めなくなってしまいます。
売却相場は通常の不動産よりも安くなる
制約が生じてしまうことから、不動産の共有持分は一般的な不動産よりも、どうしても安くなってしまいます。
例えば、3,000万円の価値のある物件のうち、3分の1の権利を持っていたとしても、その共有持分を1,000万円で売れる可能性は低いということです。
これらの3つの制約があるため「共有持分の売却は可能」ではあるものの、一般の不動産と同じように売却できるわけではない、ということを把握しておく必要があります。
共有持分の売却相場は？
「共有持分が一般の不動産よりも安くなるのは分かったけど、実際にどのくらいの金額で売れるの？」という点を心配されている方も少なくないのではないでしょうか？
不動産の売却相場は、立地条件や不動産の状態（築年数や設備・家のグレードなど）によって、かなり金額が左右されてしまいます。
また、仲介で売却をする場合には、必ずしも売却がスムーズに進行するとは限らず、購入希望者が現れない場合にはいつまで経っても売れない、という状況が続いてしまうこともあります。
従って、相場はあくまでも「目安」として考えて、いかに確実に不動産を売却するかを考えるかが重要なポイントとなります。
共有持分の確実な売却方法と注意点
共有持分は「売りにくそう・・・」という印象を持ったかもしれません。
実際、一般の不動産に比べて共有持分は、売れにくいのは確かです。
しかし、共有持分は売り方さえ知れば、スムーズに売却できます。
この章では、共有持分のスムーズな売却方法と注意点について解説します。
共有持分をスムーズに売却する方法
共有持分の売却は、一般的な不動産のように不動産会社での仲介で、そのまま売却をしようとしてもなかなかスムーズにいきません。
共有持分をスムーズに売却するためには、いくつか方法があるのでここでは、代表的なものを4点紹介します。
不動産を分割する
この時、単独所有者となる人は共有権利者に対して、持ち分相当額を支払うのが一般的です。
単独所有者１人にする
土地が広いときや、不動産が複数あるときなどは共有持分とせずに、不動産を分割してそれぞれの単独権利者とする方法もあります。
土地が狭いときや、一軒家が建っていて分割しようがないときなどは、現実的には取れない手段です。
他の共有権利者と一緒に不動産を売却する
この手法が共有者にとって一番のメリットがある売却手法です。購入者側も単独で所有できるため利用価値が上がります。
専門の不動産会社に買取依頼をする
共有持ち分の売却は、一般的にエンドユーザーに売却しづらい物件です。前述したとおり自己使用ができず需要が少ないのが現状で、売却先の候補は買取会社となってしまいます。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
共有持分が売れ残ってしまうデメリット
共有持分の売却について（特に共有権利者との話し合いや調整など）は、一人ではどうしようもないことも多くあります。
しかし、共有持分をそのままの状態で放置してしまったり、売れ残ってしまったりする状態には、大きなデメリットがあります。
共有持分にも税金（固定資産税など）がかかってしまうこと
共有持分であっても、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。使い道のない物件を持ったままにしていても、毎年維持費がかかってしまいます。
共有の状態が長引けば長引くほど、権利関係がややこしくなってしまうこと
万が一、共有権利者の1人が亡くなってしまった場合、その権利は亡くなった共有権利者の相続人に引き継がれます。
この時、相続人が複数人（妻Ａ，子Ｂ、子Ｃ）いる場合、後にＢが死亡した場合にＡの妻や子に相続され相続人が増えて行く状況になってしまう可能性があります。
さらに、その相続人が面識のない人（一緒に不動産を購入した人の兄弟や子どもなど）や、遠方に住んでいる可能性もあります。
共有の状況を長期間続ければ権利関係がややこしくなってしまう可能性が高いです。
権利関係がややこしくなってしまった場合でも、売却やリフォームを行う際に共同権利者の同意が必要になるため、ますます管理や運用が面倒になってしまいます。
売りたくても売れない状況の中、持ち続けることにもリスクがあるのは非常にもどかしいものです。
共有持分は専門の買取会社にて売却を！
紹介した4つの方法の中で唯一、他の共同権利者の協力が必要ないのが④の専門の買取会社で売却する方法です。
専用の買取会社に依頼すると、次のメリットがあります。
- 査定通りの金額で買取をしてくれる
- ノウハウや実績のある業者との手続きになるため、トラブルが発生する可能性が低い
- すぐに現金化できる
- 他の共有権利者との話し合いや、いざこざから解放される
専門業者に依頼をすれば、このように共有持分を持ち続けることの、デメリットを回避することができるというわけです。
買取会社に依頼は選択肢の一つとして考えられる方法です。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。