共有持分とは何か？
不動産を複数名で所有し、それぞれの持っている所有権割合のことを「共有持分」と呼びます。一つの不動産を3人で平等に所有している場合、各共有持分は1/3となります。
共有持ち分にはどういった問題点が出てくるのかをご説明します。
共有持分となる原因及び理由
相続時などに多く見られますが、不動産を共有名義にして各々持分割合で１つの不動産を所有する場合には以下のようなケースが考えられます。
- 何人かで資金を出し合って不動産を買い取りした
- 相続などで兄弟姉妹複数名が不動産を相続した
- 夫婦、兄弟姉妹などで資金を出し合って不動産を購入した
大まかに上記の理由が考えられます。共同で金銭を出し合っている場合、共同で不動産を所有・管理することも自然なことです。
共有持分の問題点
一番の問題となるのは、やはり不動産を売却しようとする時でしょう。
共有不動産は持分を持つ全員の同意が必要となります。
3人で所有している場合、その中の1人が売りたいと思っても勝手に売却することができません。
3人全員の合意が必要となり、意見がまとまらない、連絡がつかないなどの問題が見受けられます。
流動性や換金性に乏しい点が資産としてのネックとなります。
共有持分の相続による細分化
Cさんが亡くなってしまって妻１人子３人に相続する場合、１/３の持ち分をさらに相続する形となり、より細分化してしまいます。そうなると、共有者が全員で６人となってしまい意見の取りまとめがさらに難しくなっていき、AさんやBさんの相続が発生すればさらに細分化が進んでしまい芋づる式となっていきます。
共有持分を相続することになったらどうする？一番スムーズな対処法とは？
共有者が共有物に対して行える行為
共有者が共有物に対して行える行為には、以下のようなものがあります。
使用と収益の取得
共有者は、自分の持ち分に応じて共有物を使用する権利があります。また、その共有物から生じる収益も、持ち分の比率に応じて取得することができます。
管理と維持
共有物の適切な管理や維持のための行為も行うことができます。例えば、共有されている建物の修繕や、共有土地の草刈りなどです。
共有物の変更
共有物に変更を加える場合、原則として全ての共有者の同意が必要です。ただし、新しい法律の規定や特別な合意などで、例外的なケースも存在します。
持ち分の譲渡や担保設定
共有者は、自身の持ち分を第三者に譲渡することができます。また、自身の持ち分を担保にすることも可能です。
共有の終了の申し立て
任意の共有者は、共有の終了を求めることができます。これにより、共有物は分割されるか、または売却され、その収益は共有者間で分配されます。
共有者間の取り決め
共有者同士で、共有物に関する取り決めをすることができます。この取り決めによって、上記の行為の範囲や方法などが具体的に定められることがあります。
共有物に関する行為を行う際は、他の共有者の権利や意向を尊重し、トラブルを避けるために、十分な協議や合意を形成することが望ましいです。
民法改正による共有関係の改正点
共有物の変更
現在の法律では、共有物への変更を行うためには、すべての共有者からの承諾が求められます。
ここでの「共有物の変更」とは、共有している物の形状や構造を変えるような行為を指します。
たとえば、共有されている建物の増築やリノベーションは、この範疇に入り、全共有者の許可が必須となります。しかし、共有者の所在が不明な場合や、特定が困難な場合が存在します。
第二百五十一条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
２ 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
参照：e-gov 民法251条（共有物の変更）
この問題を解決するため、新しい法律の規定では、もし共有者が確認できない、または行方不明である場合、裁判所が、その不明な共有者を除く他の共有者たちの合意のもと、共有物への変更を認める判断を下すことが許されるようになりました。
第二百五十二条
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
２ 裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
一 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
二 共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。
３ 前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
４ 共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 十年
二 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 五年
三 建物の賃借権等 三年
四 動産の賃借権等 六箇月
５ 各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。
参照：e-gov 民法251条（共有物の管理）
不動産の共有には様々なリスクが・・・
なぜ、不動産の共有にリスクがあるのかと言いますと、共有不動産の売却や建て替えなどする場合には共有者の同意が必要となり共有者の同意が得られなければ行うことができません。
共有持分トラブル事例１
AさんとBさんで収益物件を所有していて毎月の賃料は2分の1ずつ共有者同士で分けていました。相談事などは当初は二人で相談していても月日が経つことによってAさんは忙しいからとBさんに決めといてと・・・
管理している不動産屋と連絡を取るのはいつもBさんでした。物件も年月が建てば設備も古くなり故障など頻繁に起こるようになり、Bさんも仕事をしているなかで賃貸業をしていくのも手が回らなくなり所有しているのが面倒だと思うようになってきました。
そこでBさんはAさんに物件を売って売ったお金を折半しようと提案しました。
しかし、Aさんは賃料収入を目当てにしており売却には反対され、口論になりトラブルに発展してしまいました。
共有持分トラブル事例２
実家を兄弟二人で相続したが、弟が実家に暮らしていて兄はすでに家を他に持っていた。
こういった場合、兄は弟に対し不満が募っていきます。
弟は従前から実家としてそこに住み、家賃など支払ったことはありません。
当然のように相続後もそのまま住み続け賃料も支払うつもりもありません。
兄としては共有で相続しているわけですから面白くなくなります。
弟に退去してもらい人に貸して賃料収入をと考えていますが、共有者が反対してしまえばそれまでとなってしまいます。
明渡請求は民法249条により困難と考えられます。
民法249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。とされています。
上記2例以外にも様々な理由がありますが、不動産の共有をすることによりトラブルが多く発生しているのは事実です。
共有を解消するしかない？
話し合いで解決できるのが一番ですが、うまく話し合いが纏まらない時があります。そういった場合には共有を解消するしかありません。
共有の解消とは、共有者に持ち分を売却するか、共有者の持ち分を買い取るかです。
どちらか一方が相手の持ち分を買い取る事が出来ればいいのですが、話し合いがこじれている場合には難しい事が多いようです。
こういった場合に、民法258条に裁判による分割請求というのが定められています。
民法258条
- 1. 共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
- 2. 前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
このように、協議が整わない場合には裁判によって解決する方法もあります。
裁判によって共有分分割請求の訴訟を起こした場合は、下記３つの手法による解決が主となります。
現物分割
１棟マンションや土地など現実的に分割できる場合に用いられます。
例えば、総戸数が10戸の1棟マンションなどを5戸ずつ所有や、広めの土地の場合で接道間口も十分に確保できる場合などに用いられます。
代償分割
共有者の一方が持ち分を取得し、持分喪失した者へ金銭で賠償させる方法となります。
競売分割
現物分割ができない場合や分割により価格が著しく減少（例えば、共有者の一方が取得することによって、管理がずさんになり価値が落ちてしまいそうな場合など）する恐れがある場合は裁判所が共有物の競売を命じ、その売却金額を共有者で分割する方法です。
共有持分は売却できるの？
自身の持分だけでも売却可能
理想は、共有名義者全員の合意を得た上で売却を行い、公平に財産を分割することですが、そう簡単に話が進まないことが多いのが現状です。この場合、ご自身の持分のみで売却することも可能です。賃借人がいる状態での売却も可能となっています。
しかし、例で記載したように不動産の共有では様々なトラブルがある事も事実で、一般的に買主側は敬遠しがちになり売却は難しいと言われています。
共有持分を買取業者に買い取ってもらう
上記で述べたように、共有持分はエンドユーザーに売却しづらい物件んおはお分かりいただけたかと思います。そういった場合には買取業者に買い取ってもらうのもいいのではないでしょうか？
参考リンク：共有持分の売却は専門買取業者へ！買取の流れ・注意点を解説
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。