リノベーションとは、建物の性能を改善し、新しい価値を創造することを目的とした改修工事のことを指します。
リノベーションと似たような概念として「リフォーム」がありますが、リフォームは主に既存の状態を維持または部分的に改善することを目的としています。
かつては、リフォームによって住宅を原状回復させるというのが一般的でしたが、現在は多くの企業がリノベーション事業に参画しており、注目を集めています。
この記事では、マンションリノベーションにフォーカスし、注目を浴びる理由や魅力、注意すべきポイント、そして買取再販について詳しく解説します。
マンションリノベーションが注目される理由
日本では、「家を買うなら新築」、「先祖代々、土地を引き継いで新築する」などという考え方が一般的で、欧米に比べて中古住宅市場の規模が小さく、新築住宅を好む傾向がありました。
しかし、近年では既存の建物を活かした『リノベーション』が広く認知され、中でもマンションリノベーションが注目を集めています。
その理由として、人々の「住」に対する価値観の多様化や、子供を持たない夫婦（DINKs）をはじめとする多様な生活スタイルの台頭、築年数に関わらず幅広く物件が選ぶことができ、かつ価格を抑えられるという利点、サステナブルな取り組みなど、様々な要素が考えられます。
DINKsとは、「Double Income No Kids」の頭文字をとった言葉で、共働きで子供を持たない夫婦のことです。夫婦で生活するため、広い庭付きの新築一戸建ては必ずしも求めておらず、利便性を重視して都心部や駅近のマンションを選ぶことが多いのが特徴です。
近年、「結婚したら必ず子供を持つべき」、「子供が生まれたら広い戸建に住むべき」といった昔の価値観は徐々に薄れてきました。
価格や立地の実用性を重視する人々にとって、マンションリノベーションは非常に魅力的な選択肢です。
新築に比べ、安価な価格や便利な立地条件を備えたマンションを、自分たちの好みやニーズに合わせてリノベーションすることで、理想的な住まいを実現することができます。
マンションリノベーションのメリット
マンションリノベーションには様々なメリットがあります。
ここでは、「リノベーションを前提とした中古マンションの購入」についてのメリットも併せて解説します。
①自由なデザイン、好みの内装に出来る
マンションリノベーションでは、既存の構造を活かしつつ、自分の好みに合わせた間取りやデザインを実現することができます。
家事効率を考えた回遊性のある間取りや、天然素材を使った内装、海外風の内装など、様々なデザインにすることができます。自分だけの理想の住まいを創り上げることで、快適で満足度の高い生活環境を手に入れることができるでしょう。
②経済的なメリット、コストパフォーマンスが良い
例外はありますが、一般的に新築マンションを購入するよりも、中古のマンションを購入したほうが費用を抑えることができます。
既に内装が完成された新築マンションを買って住むのではなく、中古のマンションを買うことで費用を抑え、リノベーションで自分の好みの内装に変更するという方法です。
このようなアプローチを取ることで、予算を抑えながら、自分の理想の住まいを実現することができます。
③立地の良いマンションを選べる
新築マンションを建てるには、広い土地が必要です。しかし、都心部や駅近などの利便性の高い場所では、既にマンションや商業施設が建っていることが多く、再開発が行われない限り新築マンションを建てる用地を見つけることは難しいでしょう。
そのため、新築マンションにこだわると立地が制限されてしまいます。
一方、中古マンションであれば選択肢が広がります。駅近の中古マンションは年数が経っていることもありますが、リノベーションによって内装をほぼ新築のように仕上げることも可能です。
また、集合住宅であるマンションは、隣人や周辺環境も気になる要素です。中古マンションであれば、前のオーナーからの情報収集や内覧によって、隣人や周辺環境の状況を確認することができます。
これにより、モデルハウスで購入を決める新築マンションよりも安心感を持つことができます。
④新築に比べて資産価値の変動リスクが少ない
新築マンションは、特に人気のあるエリアでない限り、中古価格は新築価格よりも低くなることが一般的です。築年数が経過するにつれて、中古価格は下がりますが、具体的な下落幅の予測は困難です。
一方で、中古マンションは既に中古市場で価格相場が形成されているため、価格変動について一定の予想が可能です。経済的な大きなショックが起こらない限り、短期間で大幅な価格変動は起こりにくいといえます。（※ただし、需要と供給や市場状況、地域特性も影響します）
リノベーションをすることで資産価値を維持することも可能です。
⑤環境への配慮
中古住宅を選ぶことによって、新築建設に必要な資源の消費や廃棄物の生成を減らすことができます。これは環境にやさしい選択であり、エコ志向の高まりとともに注目を集めています。
マンションリノベーションのデメリット
マンションリノベーションのメリットについて解説してきましたが、当然デメリットもあります。
メリット・デメリットをしっかり把握した上で、どの選択が自分に合っているのかを考えるようにしましょう。
①予期せぬ問題の発生や費用の増加
リノベーションをする物件は、あくまで中古住宅のため、建物の経年や使用状況によって予期しない問題が起こる可能性があります。
例えば、給排水管や給湯器など、予想外の箇所で故障が発覚した場合、修理や交換が必要となり、追加費用がかかります。
マンションの場合、シロアリや雨漏りの心配は少ないため、戸建てに比べてリスクは低いといえますが、注意が必要です。
②建物の構造上の制限がある
マンションリノベーションは、自由なデザインが可能な点が魅力ですが、建物の構造上の制限により、望んだ工事ができない可能性があります。
基礎や柱などに変更を加えることはできませんので、希望するデザインの工事が可能かどうか、物件選びから慎重に行う必要があります。
また床下の構造や配管によっては、キッチンや浴室、トイレの位置を自由に動かせないなど、水回りの工事が制限されることもあります。
③管理規約による制限がある
マンションの場合、専有部分と共用部分についても考えなければなりません。
専有部分とは、区分所有者が単独で所有している部分のことで、各住戸の内部のことを指します。一方で共用部分とは、区分所有者全員で共有している部分のことで、エントランスやエレベーター、廊下や階段などのことをいいます。
マンションでは、共用部分は区分所有者が自由にリノベーションすることはできません。窓ガラス、玄関ドア、ベランダなども共用部分に含まれます。
また、連続している二室を所有していても、その境界にある「戸境壁」は共用部に該当し、壊して繋げて使うことはできません。専有部分においても、フローリングの遮音等級などの制限がある場合がありますので、管理規約をよく確認するようにしましょう。
④耐震性に注意
マンションの場合、個々の区分所有者が戸建てのように独自に耐震補強工事を行うことはできません。そのため、耐震性に関しては新耐震基準を満たしている物件か、修繕が定期的に行われているかを確認する必要があります。
特に築年数が古い物件では、適切な管理が行われていなければ、地震時に倒壊の危険性が増えます。管理会社や管理組合に対して、修繕の履歴や今後の修繕計画について、問い合わせることをおすすめします。
旧耐震基準、新耐震基準とは
マンションリノベーションにおいて、耐震性は多くの方々が最も気にかけるポイントです。以下では耐震性について詳しく解説します。
地震の多い日本では、過去の震災から学び、これまでの「旧耐震基準」と新しい「新耐震基準」の2種類の耐震基準が存在します。
旧耐震基準は、1950年から施行されました。1981年5月31日までに建築確認が行われた物件に適用され、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、損傷しても修復が可能な構造基準とされています。
しかし、震度6以上の地震に対しては規定されておらず、阪神・淡路大震災（1995年）では最大震度7が観測され、旧耐震基準で建てられた住宅の多くが倒壊しました。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認が行われた物件に適用され、震度6強～7程度の地震でも建物が倒壊しないような構造基準とされています。
旧耐震基準のマンションのメリット・デメリット
旧耐震基準のマンションのメリットとしては、比較的価格が安い点が挙げられます。
また、固定資産税評価額も低い傾向にあり、固定資産税や都市計画税の負担も新耐震基準のマンションに比べて軽減されることが多いです。
ただし、これらのメリットは旧耐震基準による資産価値の低下と関連しています。築年数の経過も一因となっており、それは同時にデメリットとも言えます。
当然、耐震性面に関しては不安が残ります。
また、フラット35が使えない可能性がある点についてもデメリットです。
新耐震基準のマンションのメリット・デメリット
新耐震基準は、耐震性が高いことが一番のメリットですが、他にも長期固定金利住宅ローン「フラット35」が適用される、所得税の控除が受けられる「住宅ローン減税」が使えるなど多くのメリットがあります。（※その他適用条件あり）
旧耐震基準のマンションに比べて価格が高い傾向にありますが、築年数が浅く、耐震性能が高いためであり、必ずしもデメリットとは言えません。
基本的には新耐震基準のマンションを選ぶことをおすすめします。
不動産会社によるマンション買取×リノベーション
マンションリノベーションに注目が集まり、近年マンションの買取再販という事業が伸びてきています。
買取再販とは、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションを行った後に、再度販売するという事業です。
買取再販は、マンションを売る人にも、新しくリノベーション済の物件を買う人にもメリットがありますが、ここではマンションを売る人に注目して解説します。
買取再販のメリット
買取再販のメリットは大きく分けて5つあります。
- 原状のままで売却可能
- すぐに現金化できる
- 仲介手数料が不要
- 契約不適合責任を問われない
- 周囲に知られずに売却が可能
仲介で買い手を探す場合、大きな汚れや設備の故障が存在すると、これらを売却前に修復しない限り、物件が売れない可能性が上がります。しかし、買取再販の場合、不動産会社は購入後にリノベーションすることを前提としているため、クリーニングやリノベーションは一切行う必要がありません。また、一部の会社では、古い家具などの残置物も撤去してくれる場合もあります。
通常の仲介では、買い手が見つかるまでに早くて2〜3ヶ月、契約から決済までに2〜3ヶ月かかることが一般的です。
一方、買取再販では、契約から決済、引き渡しまでスムーズに進めることができ、早ければ1ヶ月で現金化も可能です。少しでも早く売却したいというオーナーにとっては大きなメリットと言えるでしょう。
また、内覧の対応などの手間も不要であり、買主が住宅ローンの審査に通らないといった問題も回避できます。
マンションを売却する際には、仲介会社に依頼すると仲介手数料が発生しますが、買取再販の場合は異なります。
不動産会社が直接買主として契約を結ぶため、仲介手数料はかかりません。
たとえば、5000万円の物件の場合、仲介手数料は5000万×3%+6万円であり、合計156万円になります。（別途消費税）
仲介手数料がかからないという点は、大きなメリットと言えるでしょう。
契約不適合責任とは、物件に契約内容と異なる不具合があった場合に、売主が知らなかったとしても、責任を負うというものです。
不動産会社に売却をした場合は、契約不適合責任が免責となります。
また、設備の故障等に関する責任も負う必要がないため、引き渡し後のトラブルに発展するリスクが回避出来ます。
インターネット広告やチラシなどで「売出し中」という情報が広まることなく、売却が可能です。
買取再販のデメリット
買取再販の一番のデメリットは、相場よりも安い買取価格になることが多い点です。不動産会社はリノベーションを行い、その後売却をするため、その費用分程度、相場よりも価格が低くなる傾向があります。
ただし、仲介であれば必ずしも相場で買い手が見つかるわけではないため、状況によっては良い条件で買い取ってもらえる可能性もあります。
マーキュリーのリノベーション事業
株式会社マーキュリーでは、築年数が新しい戸建て物件・区分マンションなどを買い取る場合、既存の建物を活かすようしています。
既存の建物を活かしリノベーションを行うことにより、資源やエネルギー、ゴミや廃棄物の発生を抑えることができるからです。
地球環境を守り、持続可能な社会を実現するためリノベーション事業を行っております。
急な転勤などにより、不動産を手放さなければならない場合は株式会社マーキュリーへご相談ください。相談・査定はすべて無料で行わせていただいております。
新築で建て替えるのかリノベーションで既存の建物を活かすのかなど様々な買取査定の提案をいたします。